房地产是哪一年发展起来的

开放30年来我国房地产市场的发展变化，大致可分为以下5个时期：一是初步形成时期（1978~1991年），二是房地产过热时期（1992~1993年），三是市场调整时期（1994~1997年），四是培育新的经济增长点时期（1998~2002年），五是巨集观调控时期（2003~2007年）

天下控股的房地产是靠什么起家发展起来的

最开始收购烂尾楼进行改造的专案，对于收购烂尾楼，其中天下·名企汇就是天下置业巨资打造烂尾楼的标杆专案。

房地产是哪一年引进来的

房地产自古就有，宋朝时，官府就曾开发建设城市内的住宅，商铺等房屋，由官方发售给个人居住或开办商业铺面。

新中国成立之初，住宅由国家统一安排，但商业用房的开发建设一直存在，所以新中国成立之时，就存在房地产这一行业，并非从外国引进

奥吉星是哪一年发展起来的，以前怎么没听说过。

应该是12年，这两年发展的比好迅速。

日本人的动漫是从哪一年开始发展起来的？

转：

日本动画已有七十年的历史，其可分为六个阶段：

一、战前草创期

战前草创期--由1917年日本开始有动画到1945年日本战败为止。这段时期的前期主要是以世界名著为题材，而后期则由于日本军国主义猖獗，因此动画题材不离宣传、夸耀日本军国主义的路线。如1942年的《海之神兵》即为此类。但是这也造成了战斗、爆炸画技的进步，这也是今日日本动画最引以为傲的技术。

二、战后探索期

战后探索期--由日本战败到1947年为止。日本战败后，有些人鉴于战争的教训，开始将反战题材用在动画上。这种题材影响深远，直到现在还颇为流行。另外也有些人尝试不同的动画题材。所以这个时期的动画题材从很有意义到很低阶的题材，应有尽有。像1968年《太阳王子大冒险》就是一个成功的例子，而成为后来高水准动画的基础。当然也有失败的例子。像1970年《无敌铁金刚》就是一部典型的烂卡通，不但暴力而且剧情很差，这带给了日本动画不良的影响。

三、题材确定期

题材确定其(第一次动画热爆发)--自1974年《宇宙战舰》上演至1982年为止。这个时期日本动画界经过探索期，确定了动画和卡通的分野。卡通不在我们的讨论范围内，所以我们不予置评。《宇宙战舰》是日本动画史上第一部超级剧情片，由松本零士负责指令码及人物(Character Design)。该片在电视上播出后，造成"松本零士旋风"。后来并有《冱屺宇宙战舰》，《永远的大和号》及《宇宙战舰完结篇》等三部电影，寿命长达十年。在该片后，松本零士另有《银河铁道999》，《一千年女王》等受欢迎的作品。继松本零士后，由富野由悠季原作小说改编成《机动战士》在1979年开始上演，由于剧情结构复杂而严密，受到动画迷热烈的支援。该片后来的三部电影非常卖座。但自些以后，动画热逐渐消退，动画界进入间歇期。

四、画技突破期

画技突破期(第二次动画热爆发)--自1982年《超时空要塞》(MACROSS)上演至1987年为止，该时期由于人们追求视觉享受成为风潮，因此动画画技力求突破。此时期之画技突破有《超时空要塞》创新的视点快速移动效果，造成极佳的动感；《风之谷》和《天空之城》。精细写实的背景：《机动战士Z》和《机动战士ZZ》的强调反光，明暗对比等，皆对后来的动画贡献很大。由于题材已确定，加上画技的突破，使得佳作迭现。如1982到1984年的《超时空要塞》；1984年《风之谷》；1985、1986年《机动战士Z GUNDAM》及《GUNDAM ZZ》；1986年《天空之城》及《亚利安》等多部好片。日本动画发展至本时期结束时(1987年)，剧情、内容、画技皆已达到极高的水准。于是动画进入了成熟期。

五、路线分化期

路线分化期(成熟期)--自1987年到90年代初。动画进入成熟期后，便出现数部佳片。如《古灵精怪》；电影《机动战士GUNDAM-逆袭》及《王立宇宙军》；和日本电视史上第一部以高中生以上为主要物件的文艺动画连续剧《相聚一刻》等。其中《相聚一刻》曾获得1988年日本动画优秀作品排行榜第二名(该年排行第一是《圣斗士星矢》)；另外还有《天空战记》，《机动警察》等多部佳作(《天空战记》曾获得1989年动画排行第一名)。当日本动画发展到此后，有人认为幼年观众群已被忽略了四、五年，也该考虑制作年龄路线。于是自1987年后半年以来，电视上的高年龄层动画逐渐减少，而转向动画电影。以致于造成目前日本电视上找不到几部好片，而电影几科部部精彩的情况。

六、风格创新期

风格创新期--自1993年到现在。在画技、制作手法、构思设计方面都日趋成熟的日本动画，开始追求风格上的创新，试图突破原有的模式，以完善的技巧，加上超越时空的构思，带给观众全新的感官冲击。电影《攻壳机动队》(Ghost In The Shell)完全摒弃以往动画明快轻松的风格，阴郁百压抑，冷酷带有对命运的困惑，与人类虽然身处高科技社会，但却无法摆脱不安的未来的彷徨与孤独相呼应。

由庵野秀明监制的电视《新世纪EVANGELION》则选择与以往的热血主角们完全不同的个性自闭少年真嗣为主人公，在看似普通的怪 *** 战，保卫地球的情节中，通过真嗣感受到一份渴望被需要，梦想被爱又害怕背叛而在自己与他人之间筑起屏障这种种矛盾与孤寂的心情，从某种程度上来说也是现代人心理的折射。世纪末今天，人类对自身的思考也逐渐深刻，而同时日本的动画也开始越来越关注贴近现实与心理方面的剖析，由原本普遍爱与友情的主题转为更加人性的刻画。各方面都日臻完美的日本动画并没有停止发展的脚步，仍然在不断自我完善和突破，到底能有多大的成就，是我们无法预计的，还是让时间来决定吧！

在1983年时，日本动画市场上出现了世界上第一部"Original Video Animation"(简称OVA)-《DALLOS》，为动画在电影，电视市场外，开辟了一个新市场--录影带市场。OVA，顾名思义，就是不在电视或电影院播出，而只出售录影带。除非该片大受欢迎，才有可能在电影院公开而升格为电影。OVA自1983年至现在，已成为动画的重要市场。其中佳作不胜列举，如《88战区》，《幻梦战记LEDA》《渥太利亚》、《银河女战士》系列、《银河英雄传说》系列、《五星物语》、《古灵精怪》等。说完历史，接下来要谈到为什么动画会受到高年龄层(中学生以上)的欢迎？主要是因为其内容意义深刻，在表面的故事背后，都藏着这部动画的主题，发人深省。如前述OVA佳作《渥太利亚》的剧情：一对原本感情深厚的夫妻(男女主角)，历史"光荣传统"的压力下，不得不互想残杀，女主角已死而其灵魂仍然遵守战前和丈夫所作的约定……在这一部悲剧后，可以找到该片的主题"誓言"和"反战"。又如机动战士系列，综合七部作品来看，该片强调不论历史的教训多么惨烈，仍然会有人重复著无知的罪行，无意义的战争，以及悲惨的结局。由此可知该片的主题即为"轮回"，人类永远无法完全脱离战争的威胁，永远会重复著愚蠢的战斗。正如《机动战士Z》一本别册封面的标题："We Saw The Tears Of Age, Felt Grief In Own Space."由于日本动画的含义都很深远但不明言，让观众自己去体会，所以每一次重看多少都会有新的感受，因此动画会受一些高年龄层的喜爱。

当然，动画的内容不都是严肃的，也有在严肃题材中加入幽默万分的。这类动画中最有名的就是《福星小子》系列。另外还有清新的文艺剧，活泼的校园剧……等其他内容。在内容方面目前日本动画是独步全球的。甚至部份美国电影都不见得比日本动画来得深远。所以日本动画早已在两年前打入美国市场，并颇受好评。

接下来我们谈到画技。画技对一部动画来说非常重要。在自然界的描写和动物的动作表现上，美国动画的技术是首屈一指的。美国动画强调自然、柔和，而日本动画则强调时暗对比、远近焦距分别，以及速度感、跃动感，甚至使用电影上的蒙太奇手法。也许有人会说?quot现在电视上的美国动画画得也很有速度感！"我曾看过这些动画的确画的不错，但再看制作群，就发现负责作画部分的都是日本人。这又是日本动画侵入美国市场的另一个例子。

动车中速度感表现得最好的大概是《超音战士》了。它利用加强视觉残留现象的画法。在每秒三十二张的限制下，达到爆炸性的动感效果。另外如《机动战士--逆袭》中用每秒八十张的空前魄力作画来表现战斗画面的速度感，也是一种特殊技术。而《风之谷》、《天空之城》、《王立宇宙军》及《机动警察》的精密写实背景，亦为美国所望尘莫及。使用了四万五千张油画，动用十数位艺术家制作十二年的世界第一部油绘动画《英雄时代》，看起来别有一番风格。该片在日本放映后好评不断，被公认是世界动画史上的顶尖作品。

动画的精彩处，不但在于画面和技巧，优秀的配乐也是一直以来伴随动画成长，并不断为人们所关注的，一部好的动画，不但要有深刻的内涵，精湛的画面制作，其主题歌和配乐也必须很优秀，才是一部完美的作品。音乐在动画中的重要性绝不亚于在电影中！

"I wanna thank you for all the trust and devotion, thank you for the good time, For your love, love as deep as any ocean……"这是1985年的电影《福星小子》"Remember My Love"的主题曲。很多人听了之后不相信这是动画主题曲。固有的旧观念令他们认为只要是动画主题曲就很幼稚，不过是给小孩子听的儿歌罢了，这种观点是完全错误的。刚开始时，日本动画主题曲的确很幼稚，但是自第一次动画热之后，松本零士一系列凄怨激壮的主题曲，受到爱乐者的肯定。到《超时空要塞》上演时，由于剧中林明美是一个歌星，所以片中有多首插曲，其中主题曲《爱还记得吗？》唱片销售量更突破五十万张，并获得金唱片的荣誉，亦成为主唱人饭岛真理进入演艺之成名曲。

到了1986年底，歌星齐藤由贵演唱《相聚一刻》片头曲《对悲伤说早安》，造成动画界邀请大明星演唱主题曲的风潮。该片亦被认为是动画主题曲正式脱离动画而独立成为流行歌曲的第一部动画。1987年三月，《古灵精怪》播出后，被动画界公认为主题曲最动听，且全面西化的动画。自此以后，除了一些例外，大部分动画主题曲都已和欧美主题曲都已和欧美流行歌曲相差不多了。遗憾的是现在国内很少正式出版发行动画片歌曲的磁带或CD，所以国内的观众不是很有机会买到动画片歌曲的专辑。希望随着更多人的喜欢和接受，这种情况能够有所改变。

动画在日本流行的结果，连带造成日本社会现象的改变。如1983年《超埋空要塞》流行时，街头随外可见林明美的海报(这是事实！)，就好像真有这个歌星存在似的。另外有许多团体每年举办的各种动画排行榜及类似小规模的动画欣赏会。电视上也会随时以影片形式播放过去的优良动画作品。另外谈到动画在日常生活中的影响就更大了。以杂志为例，目前日本市场上有四种动画排行榜及类似金马奖的"日本动画大赏"等活动。而现在日本各高中，大学校庆时，几乎都会举行小规模的动画欣赏会。电视上也会随时以影片形式播放过去的优良动画作品。另外谈到动画在日常生活中的影响就更大了。以杂志为例，目前日本市场上有四种动画杂志：《Newtype》、《Anime V》及《Amimedia》。除了《Anime V》以OVA市场为主要报导外，其余三种都是广泛取材。其中角川书店发行的《Newtype》，在日销售量仅次于《Non-No》，为全日销售量第二的杂志。另外动画亦有各种附属商品。如：垫板，笔记本，海报，电话卡，铅笔盒，甚至还有线包……等，不胜列举。在日本各地都有许多专卖动画附属品的连锁商店。而在动画迷之中，也组成了数百个以上的各种动画俱乐部，并发行会刊。由此可见动画已成为日本文化中极重要的一环。

自1985年以来，由于日本多所动画学院的设立，而造成人才过多现象。于是大量人才外流美国，造成美国动画画技的突飞猛进。同时日本动画也开始在美国电视上播放。由于日本动画风格完全不同于美国动画，因此受到美国观众热烈的支援。1987年更有全美第一种日本动画专门杂志《ANIMAG》在美国加州大学柏克莱分校创刊。在香港，1987年《风之谷》、《天空之城》参加香港国际电影节后，由于动画便大量涌入香港，使香港掀起"动画旋风"。动画的唱片，CD、录景带和雷射影碟都和日本同步发行，在1988年七月时香港亦和日本合办了[香港第一届日本动画映展]。而台湾从1985年起，中视播出《超时空要塞》、《机甲创世纪MOSPEADA》，而华视播出《超时空世纪ORGUSS》，吸引不少人进入动画的世界，使得动画在台湾逐渐受到重视。现在，台湾有了动画专卖店，在市面上也可以见到动画录影带及各种动画附属品，在杂志方面也有了《先锋动画》及《神奇地带》等动画杂志。

国内的发展则相对缓慢，从80年代最早有日本动画的引进开始，十几年来只有少量日本动画片在国内电视台播放，而且迄今为止也没有到部日本的动画电影在国内公映过，世面上极少看到动画的CD、录影带、VCD、及有其它周边产品，仅有的一些产品也种类单一，毫无选择余地，是否动画片对国内观众呢？显然不是这样，好的动画片所引起的反应强烈，如近年在国内各电视台播放的《灌篮高手》，在黄金时间播放并创下收视高峰，一时间出现了《灌篮高手》周边产品在市场上大卖的情形！磁带、VCD、海报、拼图、T恤、钥匙扣等等，说明国内不是展的条件，而是缺少思想观念的彻底更新，将动画当成一个全新的文化和市场来看待，让我们摒弃偏见，更新观念，让动画走进我们的生活，给青少年更多的梦想和空间吧！

中国餐具消毒行业从哪一年开始起步和发展起来的

本世纪初期开始起步，2005年超声波洗碗装置运用到餐具清洗消毒行业中，引发了国内餐具清洗消毒行业的革命，真正高效能超声波洗碗机，引领餐具清洗行业的进步

360怎么发展起来的

360最早是流氓软体，系结在其他软体上的，好像很早以前就有了吧！

巢湖的房地产近年发展怎么》？

房价狂涨

世纪新都等地的房子已经涨到3000多一平了

房地产哪一年时候引进

80年代初，应该是1983年，一个中央发文里说：我国的房地产市场将由商品房和保障房两部分组成，并且规定了详细的执行办法和细则。从那时起，商品房开始大行其道，也就有了商业化的房地产。一路走来，地方机构发现商品房是个香饽饽，可以有很多收入，可以很大力度的支援地方财政和地方发展；而保障房只是个累赘。可以想象，在这种情况下，商品房空前发展，它的双胞胎兄弟却越来越萎缩。

北京美晟房地产是哪一年创立的啊？

北京美晟房地产创立的至今已经有20年了，可谓老牌企业了，发展势头非常强劲

房地产代理的发展历史，起源啊什么的~详细一点~ 最好写清楚出自哪里~非常感谢~

耻辱

不平等条约一览表

南京条约 1842年8月 英国

主要内容

1.割香港岛给英国

2.赔款2100万银元

3.开放广州、厦门、福州、宁波、上海五处为通商口岸

4.中国海关收取英商进出口货物的关税税率要与英方商定

影响

1.中国沦为半殖民地半封建社会开端

2.主要矛盾由地主阶级与农民阶级的矛盾，

转化为外国资本主义与中华民族的矛盾，封建主义与人民大众的矛盾

3.外国资本主义与中华民族的矛盾成为最主要的矛盾

4.中国人民从此肩负起反对外国资本主义侵略和本国封建统治的双重革命任务

5.中国进入了旧民主主义革命时期

五口通商章程和虎门条约 1844年 英国

主要内容

从中攫取领事裁判权、片面最惠国待遇和在通商口岸租赁土地房屋拘留等特权

望厦条约和黄埔条约 1844年 美国和法国

主要内容

取得更多的侵略权益

天津条约 1858年夏 俄美英法

主要内容

1.外国公使进驻北京

2.增开沿海沿江是10处商口岸

3.外国军舰商船可以在长江各口岸通航

4.外国人可以到中国内地游历、通商、传教

5.清政府赔偿英法两国经费各200万两白银，赔常英商损失200万两白银

北京条约 1860年 俄国

主要内容

1.清政府承认天津条约有效

2.增开天津为商埠

3.割九龙司地方一区给英国

4.对英法两国的赔款各增至800万两白银

天津条与北京条约的共同影响

清政府开始被列强控制，中外反动势力公开勾结，共同镇压中国人民的反抗

中国半殖民地半封建化的程度加深了

北京条约 1860年 俄国

至19世纪80年代 ，侵占中国东北和西北150多万平方千米的领土

马关条约 1895年4月 日本

主要内容

1.割辽东半岛、台湾及其附属岛屿、澎湖列岛给日本

2.赔偿日本军费2亿两白银

3.开放沙市、重庆、苏州、杭州为商埠，日本轮船可以沿内河驶入以上各口岸

4.日本可以在华通商口岸投资设厂，产品运销中国内地免收内地税

影响

1.中国的领土和主权再一步遭受受严重损失

2.此后帝国主义争相在中国划分势力范围，掀起瓜分中国的狂潮

3.迫使清政府不得不向列强进行政治大借款

4.新通商口案的开辟使外国侵略势力进一步深入中国内地

5.允许日本在华投资办厂，拓展了其对华资本输出的途径，严重阻碍了中国民族资本主义的发展

6.中国社会半殖民地化的程度大大加深

辛丑条约 1901年9月 英美俄日法德意奥

主要内容

1.清政府向各国赔偿白银4.5亿两，分39年还清，本息共计9.8亿两

2.赔偿以中国的关税和盐税做抵押，中国的税收在更大程度上受到外国控制

3.在北京东交民巷设立“使馆界”，届内不许中国人居住，各地驻兵保护

4.拆毁北京至大沽的炮台，准许各国派兵驻守北京到山海关铁路沿线的战略要地

5.惩办义和团运动中曾与列强“作对”的官吏，永远禁止中国人民成立和参加反帝性质的各种组织

6.改总理衙门为外务部，位居六部之上

影响

这样的使馆界成为列强在中国都城的占领地

清政府彻底成为帝国主义统治中国、镇压人民的工具

列强可通过外交途径加强对清政府的控制

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下面列出了部分中国政府或大多数中国人认为是不平等的条约。

中俄蒙协约（民国4年（1915年）6月7日，中国与俄国，签约地点：外蒙古，恰克图）

民四条约（二十一条）（民国4年（1915年）5月25日，中国与日本，签约地点：北京）

满洲里界约（1911年（宣统3年）12月20日，中国与俄国，签约地点：满洲里）

中英续订藏印条约（1906年（光绪32年）4月27日，签约地点：北京）

中日会议东三省事宜正约（1905年（光绪31年）12月22日，签约地点：北京）

辛丑条约（1901年（光绪27年）9月7日，签约地点：北京）

广州湾租界条约（时间：1899年（光绪25年）11月16日；签约地点：广州湾；中国与法国）

订租威海卫专条（时间：1898年（光绪24年）7月1日；签约地点：北京；中国与英国）

展拓香港界址专条（时间：1898年（光绪24年）6月9日；签约地点：北京；中国与英国）

中俄旅大租地条约（1898年（光绪24年）3月27日，签约地点：北京。1898年5月7日在俄国彼得堡签订了《续订旅大租地条约》）

中德胶澳租界条约（1898年（光绪24年）3月6日，北京；中国与德国）

中日通商行船条约（1896年（光绪22年）7月21日，签订于北京）

中俄密约（1896年（光绪22年）6月3日，莫斯科）

马关条约（1895年（光绪21年）4月17日，马关，与日本）

中英会议藏印条款（1890年（光绪16年）3月17日，印度加尔各答；补充修订：1893年12月5日，大吉岭）

中英烟台条约（1876年(光绪2年)烟台；中国与英国）

中日北京专条（1874年（同治13年）10月31日）

中俄勘分西北界约记（1864年（同治3年）10月7日，塔尔巴哈台）

中德通商条约（1861年（咸丰11年）9月2日，天津）

北京条约

中俄北京条约（1860年（咸丰10年）11月14日，北京）

中法北京条约（1860年（咸丰10年）10月25日，北京）

中英北京条约（1860年（咸丰10年）10月24日，北京）

天津条约

中法天津条约（1858年（咸丰8年）6月27日，天津）

中英天津条约（1858年（咸丰8年）6月26日，天津）

中美天津条约（1858年（咸丰8年）6月18日，天津）

中俄天津条约（1858年（咸丰8年）6月13日，天津）

中俄瑷珲条约（1858年（咸丰8年）5月28日，瑷珲）

上海英法美租界租地章程（1854年（咸丰4年）7月5日，上海）

中俄伊犁塔尔巴哈台通商章程（1851年（咸丰元年）8月6日，伊犁）

黄埔条约（1844年（道光24年）10月24日，与法国，黄埔）

望厦条约（1844年（道光24年）7月3日，与美国，望厦）

虎门条约（1843年（道光23年）10月8日，与英国，虎门）

南京条约（1842年（道光22年）8月29日，与英国，南京）

1917年，德国和奥匈帝国因第一次世界大战中成为中国的敌对国，而被废除不平等条约。1917年苏联自愿放弃其在中国的特权(事后未完全兑现，亦无退还条约中获得的领土)。1943年，美国和英国自愿放弃其在中国的特权。意大利和日本因第二次世界大战中成为中国的敌对国失去他们的特殊地位。1946年，法国放弃其在中国的特权。

1949年中华人民共和国政府成立后，不承认以前签订的所有不平等条约。

中国日益的强盛表现在哪些方面？

为生命扣上“安全带”

安全生产是党和政府重点监管的领域之一，《安全生产法》出台、改革国家安全监管体制、违法违规行为被严惩等举措，受到广泛关注。但我国安全生产形势依然严峻，煤矿等高危行业事故多发。按照安全生产中长期奋斗目标，到2007年，我国将建立起较为完善的安全监管体系，全国安全生产状况将稳步好转，重点行业和领域事故多发状况将得到扭转，工矿企业事故死亡人数、煤矿百万吨死亡率、道路交通万车死亡率等指标将出现一定幅度的下降。

孩子上得起学

2004年，我国15岁以上人口平均受教育年限为8.3年，超过世界平均水平1年。但教育从业人员中受过高等教育的仅为7.2%，教育投依然严重不足。2006年，普及和巩固农村义务教育将成为教育工作的重中之重。财政性教育支增长将高于财政支出的增长，教师工资、生均公用经费等逐步增长，办学条件差、运转困难、教育乱收费等关系人民群众切身利益的问题将逐步得到解决。到2010 年，全国基本普及九年义务教育的人口覆盖率将接近100%。

看病心里舒畅

过去的5年，我国医疗卫生事业突破了靠政府单一发展的模式，是新中国成立以来发展最快的时期。但医疗体制、机制还存在着诸多障碍，公立医疗机构片面追求经济利益的倾向严重，小病“大处方”、“滥检查”，看病难、看病贵成为群众反映强烈的问题。2006年新型农村合作医疗制度试点面将扩大到40%，群众因病致贫、返贫现象将得到进一步遏制；国家将落实必要的经费，支持乡卫生院和县医院的建设，为农民提供安全、廉价的基本医疗服务；发展社区卫生服务，将为城市低收入者提供基本医疗服务保障。

放心喝水吃肉

2005年，为加强污染治理和生态保护，推进重点流域区域污染防治工作，着力解决严重危害人民群众健康安全的环境污染，特别是水污染、大气污染等问题，国家关闭了15种浪费资源、污染环境的小企业，实行工业污染源限期达标排放。2006 年，让百姓喝上洁净的水，呼吸新鲜的空气，已成为各级政府的重要目标之一。国家已经明确，到“十一五”末期，我国单位国内生产总值能源消耗要比“十五”末期降低20%左右，环境友好型社会建设越来越成为全社会共识。

支起“保护伞”

2005年前10个月，我国累计实现城镇新增就业人员880万人，“十五”期间实现城镇新增就业4000万人的目标已提前实现。但我国已进入劳动年龄人口增长高峰期，今后几年里，每年劳动力供求缺口仍将达到1300万～1400万人。今后，企业不得集中将富余人员推向社会，国家也将建立以就业为导向的职业教育培训机构指标体系。“十一五”期间，将新增4500万个就业岗位。一些歧视性就业协议将被禁止。优化就业环境，成为政府工作的重要内容之一。

居者有其屋

2005年，在国务院统一部署下，多部门联手出击调控房地产市场，市场秩序得到好转。但对普通百姓而言，商品房价格仍然“高高在上”。随着中央稳定住房价格政策的陆续实施，房地产市场将朝着遏制投资、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标方向发展，投机性购房行为将得到遏制，中低收入群体的住房问题将会得到更多关注，房价将在更大范围与百姓对接。

老有所养

统计显示，全国离退休人员社会保险费19年增长119倍。但目前我国公共养老覆盖面只占总人口的15%，一部分退休人员生活窘迫，农村老人基本不享受社会保障。随着企业职工基本养老保险制度不断完善，以非公有制企业、城镇个体工商户和灵活就业人员参保工作为重点，基本养老保险覆盖范围将逐步扩大。国家逐步做实养老保险个人账户，越来越多的人将过上老有所养，病有所医的生活。

共享发展的成果

我国人民生活总体上实现了由温饱到小康的历史性跨越，但目前占全国总人口20%的最贫困人口的收入或消费的份额只有4.7%，而占总人口20%的最富裕人口其收入或消费的份额高达50%。2006年，政府将从调整国民收入分配制度和国家财政支出结构入手，建立对农业的支持和保护体系，让公共服务惠及农民；今后，新增财力将重点投向农村、农业和农民，而且增长幅度还会大大高于财政经常性收入的增长幅度；西部大开发、振兴东北老工业基地、促进中部地区崛起等战略举措，也将加快共同富裕的步伐。

农民工及时拿到工钱

在党和政府的高度重视下，各地陆续掀起清欠农民工工资行动。截至2005年9月，全国累计清偿2003年以前竣工项目拖欠工程款1410亿元，占拖欠总额的75.82%。但漠视、侵害农民工利益的现象仍时有发生，务工环境仍待根本改观。2006年，让农民工按时、足额拿到工钱，成为各级政府义不容辞的责任。随着国家有效加强对企业的监管，业主行为将会得到进一步规范，在建和新建项目拖欠工资的现象将得到遏制；农民进城务工的环境将更加宽松。

生活更有质量

统计显示，目前我国城乡居民平均出游率达到84.8%，文化产品也大大丰富。但和老百姓日益高涨的精神文化需求相比，文化服务网点还很不健全，一些景点高昂的票价依然让百姓“望景却步”。2006年，让普通百姓看得起风景，享受更有质量的生活，给政府留下了更多思考和努力的空间。随着文化体制改革的推进，百姓将享受到日益完善的文化服务；在农村，影院、文化馆、图书馆等设施的普及，将把农民的传统日常生活概念大大拓展。

                                            中国房地产代理行业的发展

    2007年8月，易居中国在美国纽交所成功上市，比纳斯达克还要牛的资本市场。这一事件具有一定的标志性意义，意味着中国房地产代理与中介业的行业发展及市场竞争又上新层级。与欧美发达国家不同，在中国房地产界，代理商和中介商的能量很大，对于行业的发展地位重要。而且，这个行业也养着一帮子人，提供了大量的就业岗位，包括笔者以前就是直接作代理的。前两年，合富辉煌与富阳在香港上市后，并未掀起多大的风浪，当年顺驰不动产网络获得海外基金注资，也没能促其达到扩张目标。 这个行业到底走向何方？

    房地产代理和中介来发展历程

从银行体系来说，目前紧缩个人房贷，完全有理有据。可是问题来了，面对高房价，普通民众尤其是中等收入以下家庭本来就难以承受，提高个贷首付比例，不是“雪上加霜”吗？虽然目前政策暂时规定只限定第二套房贷，但在房贷整体紧缩的情况下，尤其是楼市风险进一步加大、银行更加惜贷的时候，第一套住房的贷款必然也会有所收紧。或许有会说，买不起房的人应该去租房，政府也应加快住房保障体系建设。

对此困境，单靠商业银行已不现实，四大国有银行和多家股份制银行都已上市，为股东创造利润是他们的天职。而且，商业银行最怕房贷坏帐发生在中低收入群体头上，由于这样的家庭多数只有一套房子，即便房贷违约，银行也很难强行处理抵押物。公积金制度，也没什么指望。我国的公积金制度秉承“多缴多贷”的原则，中低收入群体从中受益程度远赶不上高收入群体，而且在首付比例方面，与商业银行相同。只有政府出面，才能解围。

（1）萌芽起步阶段（1988年—1995年） 

1988年中国第一家房地产专业咨询机构——深圳国际房地产咨询股份有限公司诞生，标志着我国房地产中介业新的开端。但是，此后几年，由于整个住房体制改革尚未全面展开，包括房地产中介业在内的整个中国房地产业市场化水平很低。直到1992年邓小平同志南巡讲话之后，随着社会主义市场经济体制的确立，房地产市场得到了快速发展，取消了对房地产经纪活动的限制，房地产代理业与居间业开始由全面起步、成长。

在这一时期，深圳、北京、广州等一线城市的房地产中介业也渐渐发展起来，1992年，上海有12家房地产经纪企业批准成立，1993年进一步增加到138家，1994年《上海市房地产经纪人管理暂行规定》颁布，有力促进了行业发展，1995年房地产经纪企业增加到758家。1993年深圳批准成立了近70家房地产中介服务机构。来自港台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京，带动了本土代理企业的成立。

（2）初步成长阶段（1996年—1999年）

1996年《城市房地产中介服务管理规定》颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。在一些城市，房地产经纪协会开始成立，比如1996年上海市房地产经纪人协会成立，标志着中介服务行业的发展进入一个新阶段。同时，随着住房体制改革的推进，尤其1998年出台“23号文”停止福利化分房，一方面促进了大量存量房进入流通渠道，另一方面也使增量房成交量放大，从而使居间业获得了快速发展。

尤其是在这一期间，上海市开始了二三级市场联动，使存量房交易由私房交易扩展到售后公房、次新房交易，以及购房、租房、置换等多种方式的交易，房地产经纪企业由1996年的1114家，迅速发展到1999年的2771家。著名的上海房屋置换股份有限公司就是成立于这一时期（1997年）。

但对于房地产代理业而言，这是一个先低靡后复苏的阶段。1994年，《国务院关于继续加强房地产投资宏观调控的通知》使海南、北海等地的房地产热降温，深圳、上海、北京等大城市房地产市场也不可避免的受到了影响。由于境外人士购买大陆房产的热情骤降，外销房市场几近破灭，1997年全国房地产业跌入谷底。这一过程中，许多境外代理机构开始撤离，面对不景气的房地产市场，本土代理商开始了代理模式发展方向的探索。一方面积压楼盘出现营销难题，急需解决重新定位问题；另一方面，买方市场的形成使新项目销售出现不畅，这反而给刚起步的本土房地产代理企业提供了站稳和发展的机遇及空间。

（3）快速发展阶段（2000年—至今）

1998年开始全面进行住房体制改革之后，到2000年效果开始全面显现，中国房地产业市场化进程快速推进，商品住宅消费观念全面形成，房地产代理业和居间业开始同步进入快速发展时期，尤其是自2003年后进入繁荣期。

在这一过程中，房地产中介企业数量迅速膨胀，比如2003年底，深圳从事房地产代理的公司不少于180家，至少有9000人在从事销售代理工作；比如2004年底，北京大约有2000家房地产经纪公司；比如到2006年底，上海有房地产经纪机构8625家，其中分支机构4411家。从全国数据来看，到2005年底，全国注册登记的房地产经纪机构已近2万家，同时从事房产代理和居间服务的专职、兼职房地产经纪人员达几十万人。

从代理业来看，从单一代理销售，到全程整体策划，再到延伸服务项目，经营模式不断发展和完善，品牌的创建也开始得到重视。而且，本土代理品牌强势崛起，港台代理品牌相对褪色，在日益激烈的市场竞争形势下，一批优势企业已经占据全国市场的主要份额，如上房销售、世联地产、伟业顾问、合富辉煌、策源等等。

从居间业来看，在企业数量剧增的同时，品牌化趋势非常明显，一批全国化布局的优势企业脱颖而出，如中原、21世纪、中大恒基、易居臣信、顺驰不动产等。与代理业有所不同的是，外资品牌在居间业稍逊一筹，另外一些本土企业如易居臣信、顺驰不动产等业已引进外资股本。而且，居间业企业的数量及发展比更易受宏观调控的影响，如上海居间业机构就由2004年一万多家减至2006年的几千家。

房地产代理与中介发展模式 

从业务模式上看，我国房地产中介服务业，尤其是代理具有明显的阶段性。在行业发展初期，境外机构特别是港台房地产中介结构占据市场优势，并带来了先进的理念和操作手法，形成了对中国本土房地产经纪行业的启蒙。随着本土房地产经纪企业的壮大，大陆模式逐渐被确立起来，即大陆公司吸取了台湾、香港等地的经营经验，自行揣摩出的一套经营模式。

从我国房地产经纪业的发展史看，特别是房地产代理行业一直在不停地应对自身商业模式(服务模式、业务模式)上的变革：从最初的类似批发零售性质的“包销”模式、类似于百货公司的“展销”模式，到按销售业绩获取点数的“联合销售”模式，或者只负责广告、策划的营销推广模式，再到目前流行全案策划、全程代理的“综合运营”模式，以及时下初见端倪的“网络化”销售模式，代理行的模式变更贯穿其整个发展历程。

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