【实务辅导】房地产开发企业看过来——土地增值税清算后尾盘的税务处理
京津冀消息通
2022-11-03 15:32
关注
一般情况下，房地产公司的大部分产品销售完毕时，部分产品(如：公寓、商业、车位等)很可能存在未售出的情况，那么当项目整体已经进行土地增值税清算后，未售的这部分再销售时，该部分土地增值税计征怎样处理呢?
根据《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(北京市地方税务局公告2016年第7号)土地增值税清算时未转让的房地产，纳税人清算后转让的(以下简称清算后再转让房地产)，按以下规定办理：
(一)清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进行纳税申报(含零申报)。
(二)清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
(三)清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。
清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总金额÷清算的总已售面积
上述公式中，“本次清算扣除项目总金额”不包括纳税人进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金。
(四)清算后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。
(五)清算后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过20%的普通住宅，免征土地增值税增值率超过20%的，应征收土地增值税。
(六)纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天对于采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
(七)清算后再转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的项目再转让房地产的，按清算时核定征收率计征税款。
第四十七条 清算审核期间转让房地产
纳税人在清算审核期间转让的房地产，扣除项目金额以本次清算确认的单位建筑面积成本费用乘以转让面积计算。具体计算公式按本规程第四十六条第三款规定执行。
纳税人应按照上述方法计算清算审核期间转让房地产对应的税款，与本次清算税款合并后，一并申报缴纳。
