国庆前后多个城市密集出台的楼市调控措施初显成效，10月全国百城房屋均价环比涨幅回落，上涨城市数量也有所减少。

中国指数研究院最新数据显示，10月全国100个城市新房均价为12825元/平方米，环比上涨1.65%，涨幅较前月回落1.18个百分点。其中79个城市价格环比上涨，与9月相比减少2个，21个城市价格环比下跌，与9月相比增加3个。

9月底到10月初，全国20多个城市相继出台楼市调控政策。中国指数研究院报告称，调控措施出台之后，供求量价渐趋理性，需求、供给以及价格均受到不同程度影响：

从需求端来看，非理性的投资投机需求得到抑制，热点城市住宅成交量回落；从供给端来看，政策影响下开发商积极调整营销策略，新推出项目定价较预期有所回调；从价格来看，10月百城整体价格涨幅明显放缓，上涨城市数量减少，且多数热点城市房价涨幅均有所回落，部分城市回落幅度显著。

价格涨幅回落

具体来看，在新房价格上，一线城市10月环比涨幅较9月均有回落。其中北京涨幅回落2.62个百分点，上海回落2.45个百分点，广州回落0.9个百分点，深圳回落0.69个百分点；在热点二线城市中，郑州与无锡环比涨幅回落最为显著，分别为5.37和4.88个百分点。

在二手房方面，广州10月环比涨幅扩大，京沪深涨幅均缩小；热点二线城市中，重庆二手房环比涨幅扩大，其他大多缩小。

中国指数研究院报告称，展望未来，政策调控效应将持续发力，市场供需两端将稳步回归理性，年末房价有望进一步企稳。

上月统计局公布的数据也显示，受调控影响，10月热点城市房价涨幅明显回落。10月上半月，新建商品房房价北京涨幅1.2%，环比9月下降3.7个百分点。上海0.7%，环比下降2.5个百分点。郑州4.3%，环比回落3.3个百分点。无锡4.4%，环比9月回落3.8个百分点。

中泰证券罗文波在此前一份报告中称，十一期间全国范围内密集出台了调控政策，短期内限贷将比较有效地减少杠杆，带来成交增速的回落。并且在成交增速回落一段时间后，价格也会出现回调，其中一线城市由于刚需的承接效应，回调将会小于二三线城市。

成交量大跌

在价格涨幅回落的同时，10月楼市成交明显下滑。中原地产首席分析师张大伟上月底表示，根据大部分大型中介公司及开发商调查，在新政影响下，一二线城市成交量跌幅接近4成，市场快速降温。

中原集团研究中心统计显示，在10月前23天里，全国主要的54城市合计签约商品房住宅19.1254万套，而9月同期签约为21.6933万套，成交量累计环比跌幅达到12%。

方正宏观任泽平此前表示，国庆前后热点城市密集出台严厉的楼市调控，销售迅速降温。判断房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。

张大伟也认为，整体看，这一轮政策的力度非常大，房地产市场将告别明显上涨。预计四季度市场将出现明显降温，部分区域甚至将出现价格下调的现象。

明年二季度进入下行周期？

中金地产宁静鞭、肖月团队在报告中指出，受高基数和政策打压双重影响，大户型改善、投资性需求将被挤出市场，一二线城市成交量在四季度及明年上半年将分别出现约20%及40%的同比下滑。

中金预计，热点城市房价在4季度仅会松动，而在2017年3月库存去化周期将达10个月以上，加之两会后的政策趋紧预期，市场或将走入“价量齐跌”状态，房价或在2017年2季度开始进入一轮下行周期。

（以上回答发布于2016-11-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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2022年各城市大户型中位数

7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

同时宣布，将银川、徐州、金华、泉州、惠州纳入房地产市场监测重点城市名单。至此，该份监测名单上的城市扩充至8个，上半年进入该监测名单的城市是东莞、南通和南昌。

记者梳理国家统计局数据公布的70个大中城市房价变动情况发现，上述5个城市近半年来始终处于70个大中城市新房、二手房价格同比涨幅前列。其中银川新房价格同比涨幅1-5月均处于全国首位，环比涨幅1-6月份均位于全国前10名之列，二手房涨幅也从未跌出前8名；徐州上半年一二手房价格同环比涨幅共上榜19次，并多次领涨全国。

5城房价涨幅突出

“银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市作为长三角、珠三角、热点二线的代表城市，今年以来房地产市场活跃度高，新房价格或二手房价格普遍上涨较快，土地市场竞拍热度亦较高，给房地产市场带来明显不稳定预期。”

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静向记者表示，“根据中房指数系统百城价格指数，上半年徐州新房价格累计涨幅已超5%，徐州、金华二手房价格累计涨幅亦在5%以上，市场热度已持续较长时间；银川、泉州二手房价格涨幅亦较高。”

数据来源：中指研究院

事实上，上半年三四线城市整体增长动力并不强劲。据贝壳研究院统计，上半年市场需求流向一二线城市趋势明显，三四线城市上半年新房成交套数累计同比增长29.2%，成交面积累计同比增长27.9%。

特别是进入二季度，三四线城市新房成交面积同比已经出现下跌，从政策调控的角度看，上半年的调控政策主要出现在一二线城市，但新房市场仍然保持增长，可见市场关注度逐渐向高能级城市汇集。

在此情况下，金华、银川、徐州、泉州、惠州的房价涨幅显得尤为突出。中指研究院数据显示，上半年，徐州、金华、惠州、银川的新房价格累计涨幅分别为5.43%、4.26%、2.64%、2.37%，均进入全国前20名。

泉州房价上涨同样引人注目。克而瑞数据显示，2020年泉州主城区成交均价10334元/平方米，同比上涨12.4%，创近十年来新高。据国家统计局数据，今年1-6月，泉州房价一处于上涨状态，其中6月份新房价格同比上涨5.2%，二手房价格同比上涨2.6%。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出：“相对于一二线城市调控不断加码，三四线政策力度稍显弱一些，资金有外溢效应。加上本身这些城市处于都市圈范围，经济发展潜力有想象空间。此外，总价不高、限购限贷门槛不高，从资产配置的角度来看，会吸引买家介入。”

数据来源：国家统计局

土地市场持续高热

土地市场过热一定程度上也助推了楼市的热度。中指研究院统计显示，二线城市土地供应量较去年略降，成交均价同比上涨23.7%；但三四线城市供应量同比小幅缩水，成交方面量跌价涨，溢价率达到24%，超越一二线城市。

记者注意到，针对地价房价上涨过快的情况，部分城市已经有所行动。如金华市3月份以来已经抓紧发布调控，“优化土地供应、完善土地出让方式”等举措出台，“限房价 竞地价”的土地出让方式开始落地。6月份进行的土地出让中，从未实施过限房价的金华在8宗地中推出了2宗“限房价、竞地价”地块，第二批8宗地块中有7宗“限房价、竞地价”。徐州也在4月份出台了相关政策，但力度和效果并不明显。

“徐州6月底集中成交的地块中，多宗达到最高限价，竞拍热度偏高；惠州今年以来成交的住宅用地中亦有多宗地块楼面价刷新区域新高。”陈文静告诉记者。

对于进驻三四线城市的房企而言，三四线城市不断被纳入重点监管有意味着什么？卢文曦分析认为，“对于进入这些城市的房企来说，不要因为市场情绪波动较大，拿地就失去理智，坚决不能抢高价地。其次，目前市场供销两旺，那么就顺势加快推盘，价格上不要做过多坚持，因为调控可能随时到来，届时想出货都困难了。”

调控政策或加速落地

今年以来，重点监测城市不断扩围，上半年东莞、南通和南昌被列入市场监测重点城市名单，此次银川、徐州等5座城市再次被纳入名单。陈文静预计，将有更多城市积极响应和落实中央精神，房地产市场热度较高、土拍热度高的城市均有政策加码的可能。短期看，房地产市场或将进入调控政策密集发布期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，“上述城市后续调控政策收紧的可能性将增大。尤其是对于地方政府调控的责任心有强化的导向，要求此类地方政府主动发现问题、主动研究问题，真正确保市场的稳定，尤其是包括新房交易价格、二手房交易价格、土地价格和租赁住房价格等会纳入积极的管控之中。据此也要求相关城市市场参与者重视政策的威慑性，积极主动调整策略，进一步促进市场、秩序和预期的稳定。”

“管理有下沉的苗头，关键在于楼市调控不能顾此失彼，一二线受到控制了，其他城市还处于高温，从资金的角度来看，哪里有机会就要去哪里。从整个楼市大格局来看，调控不能存在‘死角’。资金一旦腾挪成功往往有不好的示范作用。而且相对一二线城市，三四线本身需求不足，形成炒作氛围后即不利于资金脱虚向实，也不利于楼市稳定发展。”卢文曦续称。

值得注意的是，7月30日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

百城房价指数包括哪些城市

2022年，多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有，年初以来调控政策及信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改。四季度，多个监管部门接连释放重磅利好稳定市场预期，但居民收入预期弱、购房观望情绪仍较重，短期政策传导至市场端尚需时间，房地产市场调整压力仍在。2023年，疫情防控形势有望改善，我国宏观经济有待恢复，房地产市场能否顺利走出底部区间？

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

数据来源：中指数据CREIS

新建住宅价格方面，2022年1-11月百城新建住宅价格累计涨幅为2015年以来同期最低水平。上半年新房价格整体呈企稳横盘态势，下半年以来房价走势疲弱，价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年1-11月百城新建住宅价格累计上涨0.06%，较2021年同期收窄2.40个百分点。具体来看，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，较2021年同期收窄1.55个百分点；下半年以来，受疫情多点散发、经济下行压力加大、“断供”事件等因素影响，百城新房价格持续下跌，截至11月，已连续5个月环比下跌。单11月来看，百城新建住宅均价16190元/平方米，环比下跌0.06%。

二手住宅价格方面，2022年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。2022年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌0.55%。上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年同期收窄2.39个百分点。下半年以来，市场进入深度调整期，7-11月，价格环比持续下跌，且跌幅逐步扩大。11月，百城二手住宅价格为15911元/平方米，环比下跌0.21%，跌幅较10月扩大0.05个百分点。

图：2020年6月至2022年11月百城价格环比下跌城市数量变化

数据来源：中指数据CREIS

从涨跌城市个数看，2022年以来，百城新建住宅、二手住宅价格月度环比下跌城市数量均维持在高位水平，二手住宅价格环比下跌城市数量整体呈上升态势。11月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为57个，较2021年同期增加4个；百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至75个，已连续4个月超70个。从累计下跌城市数量来看，2022年1-11月，新建住宅价格累计下跌的城市有69个，二手住宅价格累计下跌的城市有74个。

综合来看，2022年百城房价走势疲弱，展望2023年，预计随着疫情防控形势有所好转，叠加各地“因城施策”逐渐显效，重点一二线城市房价有望企稳，但恐需较长的恢复时间。

根据统计局数据，2022年1-10月，全国商品房销售面积11.1亿平方米，同比下降22.3%，商品房销售额10.9万亿元，同比下降26.1%。10月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅仍超20%，房地产市场销售未出现明显好转。

图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

数据来源：中指数据CREIS

2022年1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来同期最低水平。据初步统计，2022年1-11月，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3027万平方米，同比下降36.8%。具体来看，上半年，市场延续调整态势，重点100城商品住宅月均成交面积同比下降43.8%。5-6月，疫情影响逐渐弱化叠加热点城市优化政策效果显现，市场表现边际修复。三季度，受季节性和部分城市“断供”项目增加等因素影响，市场成交活跃度再次下行，重点城市商品住宅月均成交面积同比下降26.8%；10-11月购房者置业情绪继续走低，重点城市成交面积环比下降均在10%左右，同比降幅仍超两成，单月已连续18个月同比下降，市场预期依然较弱。

图：2020年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势

数据来源：中指数据CREIS

分梯队来看，2022年1-11月，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，一线城市韧性较强，销售面积同比下降24.9%，降幅为各线城市最小，二线城市受重庆、武汉等大体量城市市场低迷影响，同比下降38.8%，降幅最大。三四线代表城市同比下降36.0%。具体来看，上半年市场延续2021年底调整态势，各线代表城市销售面积同比均降，其中三四线代表城市商品住宅同比下降近五成，降幅最大。三季度，二线城市中成都、重庆、天津等城市受疫情影响，市场观望情绪加重，代表城市成交面积降幅位列各线城市之首。10月以来，各线城市市场销售依然承压，政策效果不明显。

图：2022年1-10月30个代表城市套总价均值和中位数较2021年变化图

数据来源：中指数据CREIS

2022年以来，代表城市新房成交套总价均值及中位数普遍出现上行，主要受两方面因素影响：1）今年我国宏观经济面临较大下行压力，居民失业率处在高位，居民收入预期明显转弱，置业信心不足，其中刚需购房者观望情绪较重，而改善客户预期整体好于刚需客户，同时部分新房受限价因素影响，与二手房出现价格倒挂，吸引改善客户入市；2）近年来新房供给逐步向改善产品转变，带动新房供应高端化，面积段出现一定增大趋势，同时近两年土地市场持续低迷，地方政府推地倾向于中心区地块，也带动新房项目价格出现结构性上涨。

图：2022年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

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