亚洲最大的城市广场在哪里？很多人认为在北京，其实不是。

亚洲最大的城市广场是位于辽宁大连的星海广场，176万平方米超大面积傲视世界各大城市广场，其所在的位置过去曾经是汪洋大海，上世纪九十年代，当地利用建筑垃圾填海造地，规划建造了这个海滨城市广场，现在是游客必打卡的旅游胜地。

176万平方米对于很多游客来说只是一个数字，如果实地散步，走遍广场的每一个角落，至少要一个多小时。这个广场的位置得天独厚，前方就是星海湾，可以看到跨海大桥，周边被各种高楼大厦、博物馆、商业机构所环绕，目前是大连房价最贵的区域之一。

星海广场位于大连市沙河口区，距离星海公园大约一公里左右，椭圆形的设计独具特色。广场地面上层的中间有3条圆形道路，呈现出三个层次的景观，从高处看尤其明显。

广场中间长轴有两条平行道路，中间相交部分的两条道路呈"X”形分布，这些道路把星海广场分割成六个部分的绿地景观，中间点缀了一些独特创意的雕塑作品和其他创意作品。

星海广场的路网虽然是椭圆形的，内圆却是圆形的，直径199.9米。

为什么是199.9米，而不是200米呢？不过是0.1米之差，取个整数不是更好？

其实199.9米是有特殊含义的，他代表在1999年的时候，大连年满100周岁。以人类的寿命来说，100岁已经是垂垂老者，但对于城市来说仍然是青少年时期，非常年轻。

说完内圆，再来说说星海广场的外圆，它的直径是239.9米。

没错，这也是有特殊含义的。

为什么会这样设计呢？原来在2399年，大连将会迎来建市500周年。这些前瞻性设计寓意深远，也为大连的发展注入了动力和希望。

大连虽然地处东北，但并没有萧杀之感，城市各个角落绿树成荫，生机勃勃，星海广场更是满眼翠绿。在这里，除了行车道路，其他地方就像铺了一层绿色的地毯，养眼又美丽，中间点缀的小店颇有欧陆风情，已经成为美丽的风景线。

如今的星海广场是市民跑步、散步的好地方，对于外地游客来说，则是拍照打卡的胜地。在寸土寸金的城市中心区拥有超大型广场，这在很多地方都不太现实，所以说大连人民是有福的。

大连虽然被列为二线城市，生活节奏却像三线城市，夏天除了紫外线有点强之外，人体感觉并不热，非常适合避暑旅游。

这次大连之旅，我没有选择住酒店，而是订了一家星海广场附近的高层民宿，每天欣赏广场美景，到广场散步拍照，感觉非常惬意。

星海广场南北长轴为1010米，全程走完大约需要15分钟，东北方向的短轴也有630米，走一次需要5分钟到10分钟左右。水体景观位于广场中间，定时喷水，夜景特别好看。

星海广场的雕塑景观主要分布在外圆马路边，以现代运动雕塑为主，充分体现大连的现代和动感，除此之外还有百年纪念城雕、铜人雕塑等。

东北三省，哪个城市最发达？是黑龙江哈尔滨，辽宁长春还是吉林沈阳？

一些城市房价涨穿天际，一些城市房子跌回白菜价。

深圳、香港、上海、北京是前者的代表，山东乳山、辽宁铁岭、黑龙江鹤岗、甘肃玉门、辽宁阜新等是后者的代表。

1、山东乳山：海景房10年跌了35%

这座小城，是山东威海市下辖的乳山市。报道称，有投资者2009年以20万购入36平方的海景房，2020年只卖了13万，直接亏掉35%，如果加上这十年的利息成本，亏损高达50%左右。

2 、辽宁铁岭：学区房一套3.8万

近日媒体报道，辽宁铁岭一套学位房挂出了3.8万元的售价。这套房子34平方米，虽是顶楼，但配套齐全，且是名副其实的学区房。

3.8万元，不是均价，而是一套34平学区房的总价，均价仅仅1000元。

在北上深，学区房动辄10万/平，购买者仍旧趋之若鹜。对学位的执念，成了学区房价格坚挺不衰的支撑。

然而，这一规律在辽宁铁岭被打破了。

3、黑龙江鹤岗：3万买的房2.2万卖了

白菜价的房子，让在北上广深的都市人极为震惊。在深圳3万元还买不到一个平方，在鹤岗却能买到一套房，中国城市之间的房价差距可见一斑。

然而，房价贵有贵的理由，便宜自然也会存在便宜的问题。

黑龙江鹤岗，是典型的资源枯竭型城市，也是最为知名的收缩型城市之一。经济增长缓慢，人口持续外流，房价自然难以维持。

对于当地的刚需群体来说，这样的房价丝毫构不成压力。但对于外地的投资者来说，越是白菜价的房子，风险可能就越高。

为什么县城的房子这么贵

长春最发达。

长春的经济更发达，资源更丰富，地理位置更好。

1、经济。

2019年，长春市实现地区生产总值5904.1亿元，按可比价格计算，比上年增长3.0%。其中，第一产业增加值348.1亿元，比上年增长2.1%；第二产业增加值2495.4亿元，增长5.3%；第三产业增加值3060.6亿元，增长1.0%。

三次产业结构为5.9：42.3：51.8，对经济增长的贡献率分别为4.1%、79.8%、16.1%。人均地区生产总值达到78456元，比上年增长2.6%，折合11246美元。

2018年，沈阳市农林牧渔业总产值525.9亿元，比上年增长3.2%。2018年，沈阳市建筑业增加值474.2亿元，按可比价计算，比上年增长1.9%。资质等级以上建筑业企业完成总产值1430.2亿元，增长6.8%。2018年，沈阳市房地产开发投资996.7亿元，比上年增长22.4%。

2018年，沈阳市社会消费品零售总额4051.2亿元，比上年增长9.2%。其中限额以上单位实现网上商品零售额265.7亿元，增长34.4%。按地区分，城镇零售额3459.5亿元，增长8.8%；乡村零售额591.8亿元，增长12.1%。

2018年，沈阳市城镇居民人均可支配收入44054元，比上年增长6.5%；人均消费支出32235元，增长7.6%。农村居民人均可支配收入16530元，增长6.9%；人均消费支出11395元，增长8.1%。

2019年，哈尔滨市实现地区生产总值5249.4亿元，比上年增长4.4%。其中，第一产业实现增加值569.5亿元，增长2.6%；第二产业实现增加值1127.3亿元，增长3.1%；第三产业实现增加值3552.6亿元，增长5.2%。

2、资源。

长春市地域辽阔，土地资源较丰富。土质主要是黑土、草甸土、黑钙土等。长春有林地26.5万公顷，森林的组成以东亚阔叶林成分为主，华北系成分、长白区系成分也有渗入，如黑松、樟子松、云杉、冷杉、长白落叶松、侧柏、桧柏、胡桃楸、水曲柳、黄菠萝、花曲柳、山杨、黑桦等。

长春已查明的矿产资源共39种，258处，主要是能源矿、非金属矿和金属矿，多分布在九台区和双阳区。除已探明的煤、油质岩矿、水泥石灰岩矿、水泥黏土矿、珍珠岩砂、膨润土、萤石、铸型用砂矿、铜、银、铁以外，石油、天然气也有一定储量。

沈阳降雨量的2/3集中在7、8月份，并多以暴雨形式降落，多年降水量为622.5毫米，折合水量80.8亿耐，多年平均水资源总量为22.53亿立方米。

沈阳地下有煤、石油、天然气、铁矿等矿产资源，有大型煤田2处，探明总储存量18亿吨。截至2015年，沈阳探明石油储量3亿吨，日产原油千吨以上，铁矿储量2500万吨。此外，还有铝、花岗岩、粘土等矿产资源。

截至2015年，哈尔滨市共发现各类矿产63种，已探明可供工业利用的25种。其中煤炭、天然气、铜、锌、钨、钼、硫铁矿、熔炼水晶、蛇纹岩、砷、建筑用石、矿泉水等20种矿产在黑龙江省占有重要地位。

哈尔滨市植物资源丰富，种类繁多，包括藻类植物和苔藓植物，分布集中、经济价值高。药用植物中，名贵药材有山参、黄柏、地龙、苦参、狼毒、黄芪、五味子、刺五加、党参、茯苓、满山红（红萍）等。

3、地理位置。

长春地处中国东北平原腹地松辽平原，西北与松原市毗邻，西南和四平市相连，东南与吉林市相依，东北同黑龙江省哈尔滨市接壤，是东北地区天然地理中心、“一带一路”北线重要节点城市、中蒙俄经济走廊节点城市、长吉图开发开放先导区战略腹地城市。

沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，南连辽东半岛，北依长白山麓，位处环渤海经济圈之内，是环渤海地区与东北地区的重要结合部，全市总面积逾12948平方千米，市区面积3495平方千米。

哈尔滨市地处中国东北平原东北部地区，黑龙江省南部，处东北亚中心区域，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，哈尔滨东与牡丹江市、七台河市接壤，北与伊春市、佳木斯市接壤，西与绥化市、大庆市接壤，南与吉林省长春市、吉林市、延边朝鲜族自治州接壤。

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携程联合STR发布酒店业大数据报告 天津表现亮眼

安居乐业这个词，对于普通人来说，太难了

1，提及就业，离不开大学生这个群体。

教育部数据显示，2022届高校毕业生规模预计1076万人，同比增加167万，规模和增量均创历史新高，而2012年只有680万。毕业生越来越多，就业形势面临着长期的挑战和压力，6月份，16-24岁、25-59岁人口调查失业率分别为19.3%、4.5%。疫情对经济发展带来不确定性，大部分企业只能缩减开支谋生存，对没有工作经验的大学生找工作就更困难了。

2，至于安居，房价高确实是实情。

国家统计局公布的1-6月份销售数据显示，全国商品房累计销售面积为68923万平米，销售额66072亿元，可得出上半年全国房价均价为9586元/平米。房价破万，并不算稀罕事，毕竟这些年一线、新一线这样的大城市早已在市场上升期实现房价翻倍，然而现阶段，全国却有117个县城的房价同样处于高态势，着实出乎意料。

第一财经7月26日报道《扫描县域楼市：“头部县城”房价坚挺，8个县均价破2万/平方米》，提到了几个数字：1是截至6月，全国有117个县城房价超过每平米1万元，其中8个县城房价破2万元/平米，分别是陵水、义乌、永康、温岭、昆山、乐清、万宁、桐乡；2是从区域分布看，房价最高的10个县城里，浙江7家，海南2家，江苏1家。

比如海南陵水，虽然房价跌了1.2%，仍然是我国仅一个房价破三万的县城，达到33376元/平米，又比如，金华永康房价均价达24679元/平米，同比上涨15.05%是涨幅最大的县城，浙江西部与江西接壤的县级市江山市，即将迈入2万大关，达到19967元/平米。

这是什么概念？我们拉出新一线城市的房价来对比一下

陵水33376元/平米的价格，能排在第二位，超过了武汉、成都、佛山、西安、重庆、长沙一众新一线城市，且这些城市的均价还不到2万元/平米，换句话说，区区新一线的房价，大部分还不如这几个县城。

这样的趋势，对楼市会造成什么影响？

县城房价破万，单价直追新一线城市，背后离不开“人口”这个共同点，毕竟房地产素来有长期趋势看人口的观点，所以充满活力的市场、较高的收入水平，才能创造巨大的人口流入空间，单看头部县城，这些地方基本上是富得流油的东部沿海区域。最具代表的就是义乌小商品，这里的外贸业尤为发达，进出口总额从2010年的31.2亿美元上升至2020年的450.9亿美元，翻14.4倍，不断吸引着外地人来此创业。过去十年，义乌人口净流入达到62.5万人，常住人口186万人，2021年人均可支配收入达到77468元，是全国水平的3倍，可以说大大小小的老板撑起了义乌房价的半边天。

其次是自然资源型县城，比如海南陵水，就是典型的旅游业带动型县城，靠自身资源发展；还有就是地理位置靠近热点大城市，承接大城市产业和人口的县城。

总结起来就一句，这些头部县城都是经济发展强县，拥有较好的资源禀赋、产业基础、交通条件，才得以吸纳足够多的外来人口，对房价的影响也就更高。不过，国内有1800多个县城，处于金字塔尖的县城们尚且如此，剩下的小城市，房价又有多少支撑可言？

一方面，117个县城房价破万背后，5亿人“人户分离”现象值得关注

所谓“人户分离”，指的是居住地和户籍登记地不在同一个乡镇街道，且离开户口登记地长达半年以上的人口。根据国家统计局披露数据，2021年全国人户分离的人口突破5亿，达到5.04亿人，比2020年增加了1153万。与2010年相比，人户分离人口增长超89%。

如此庞大的人群进入城市，而户籍却留在老家，一方面加速了城镇化进程，推动房地产业的快速发展，另一方面，缺少了年轻人的县城，只能在老龄化、房地产虚假繁荣的路上越走越远，久而久之，县城自然会变成“孤岛”。据31省人口净增数据中，2021年人口增量最大的3省份分别是浙江（增加72万）、 广东（增加60万）、 湖北（增加54.7万），这些地方不但聚集人口，关键的是年轻人流入多。从60岁以上人口比重来看，广东占比只有12.35%，老龄化率极低，湖北是20.42%，浙江19.1%。可见，当城市住房供应无法满足人户分离家庭的需求时，房价自然会推涨起来。

另一方面，站在全国视角，还有38亿平米的房子卖不动

据克而瑞数据显示，6月商品房广义库存达到38亿平，具体到不同区域，一线城市环比微增1%，同比下降3%，基本不存在库存情况；二线以下城市就不太乐观了，贵阳、大连、唐山、沈阳、石家庄、株洲、烟台广义库存量高位持稳，突破1亿平米，南昌、长沙、岳阳、兰州、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之，广义库存量也达到了8000万平米以上。

要知道，广义库存是在狭义库存的基础上，即已获得预售许可但没有卖出去的房子，再加上准备开工+已开工没取得预售许可证面积，可以说把绝大部分待售面积都算进去了。如果把38亿平米再具化到房产套数上，相当于有3800万套100平的房子，虽然房屋面积只是一个模糊的计算，但却足够说明问题：在绝大多数人口常年流出、老龄化加剧的三四线城市，房子库存难消化，已经成为既定事实。

毕竟靠着棚改浪潮，全国有不少小城市和县城的房价和消费水平都大幅提升，可是近两年棚改规模压缩，加之大量人口流出，很多人才发现，小城市的房价，原来和绝大多数人的工资收入是严重不匹配的。于是，逐渐演变成为房子库存难消化，各大售楼处无人问津的结果。

房说君有话说，其实在这个市场下行的过程中，尤其是很多人口流出严重、产业单一的地区，房价同比下跌了不少，但并不意味着县城楼市迎来高峰，毕竟100多个县城房价破万背后，是近5亿人背井离乡，41亿平米房子空置推高的，大多数脱离人口的区域，未来难离下行的结果。

“2018年的光彩不再，全国酒店行业入住率和平均房价双双跳水，分别以0.8%和2.7%的业绩回落迫使每间可售房收入同比下降3.5%。”酒店数据供应商STR北亚区经理刘博发布报告时表示，在一片“忧愁”之下，天津今年数据颇为亮眼，2019年前七个月，在旺盛需求刺激下，天津酒店入住率提升了5.0%，平均房价增长1.9%，每间可售房收入增长7.0%，客房收入增长7.5%。

内地酒店业绩两极分化

报告数据显示，2019年前七个月全国酒店业平均入住率(OCC)为65.35%，同比下降0.8%；平均房价（ADR）为451.29元，同比下降2.7%，每间可售房收入（RevPAR）为294.91元，同比下降3.5%。从目前情况来看，虽然中国内地酒店业自2017起业绩强势恢复，但这一势头并未得到长久延续。

从供需方面看，市场需求涨幅放缓。STR 历史 十二月均线数据显示，从2012年起，中国内地酒店业 市场供给量 持续增长，酒店数量不断增加，但涨幅逐年收窄； 市场需求量 的涨幅在经历了跌宕起伏后，自2016年起稳步上升，在2018年达到顶峰后逐渐回落； 每间可售房收入 在2017年下半年之后，先后分别由入住率和平均房价的带动，使其不断提升，在2018年下半年起出现明显下降，直至近四个月出现负增长。

从地方数据来看，几家欢喜几家愁，各地差异十分明显。尽管大部分城市都有明显新增供给涌入，只有武汉、大连和沈阳需求同比减少。武汉和大连在入住率的下降更为明显。深圳尽管ADR下降10.3%，需求犹在，入住率超过高达82.4%。上海需求增长不明显，在一线城市中业绩排第四。

图1：主要城市入住率和平均房价同比变化率

中国的消费升级和经济的不确定性的相遇，使得中国内地酒店业呈现严重两极分化。除奢华和中档经济型酒店市场业绩呈正增长外，超高端、高端和中高端酒店（传统五星，四星和三星级酒店）每间可售房收入均呈现不同程度的下降，超高端和高端酒店降幅均超过4.0%。

图2：2018年至2019年7月，每间可售房收入同比变化率

究其原因，在消费升级的背景下，好的服务和产品受到消费者的追捧；然而对于价格敏感的消费者，经济实惠的出行方式将会成为其出行所将考虑的第一因素。

天津酒店业表现亮眼

聚焦天津来看，2019年前七个月，天津酒店业入住率提升了5.0%，平均房价增长1.9%，每间可售房收入增长7.0%，客房收入增长7.5%，整体数据十分亮眼。

STR 历史 十二月均线数据显示，从2011年起，天津酒店业市场供给量持续增加，但涨幅逐年收窄；市场需求量的涨幅在经历了跌宕起伏后，2018年下半年起逐渐回升；每间可售房收入历经波折，在2018年达到较高水平后呈现下降趋势，2019年后涨幅逐渐增长。

天津各类别酒店的数据也印证了上述情况。2019年各级别酒店双指标上升，仅仅高端酒店入住率出现下滑，致每间可售房收入出现负增长。

图3：2017年至 2019年，前7月每间可售房收入同比变化率

对比天津城区和滨海新区数据可以发现，无论在入住率还是平均房价上，城区酒店表现都优于滨海新区；城区酒店周末表现同工作日同样优秀。应该警惕的是，整个城市周日RevPAR 下降明显，挑战加大。

分析天津各节假日表现情况可以看到，休闲游带动了假日经济持续增长。2015-2017年，各节假日期间每间可售房收入同比增长率均实现不同程度的下降，但仍保持在较高水平，2017年至今，增长率也实现了大幅提升。元旦和国庆期间的同比增长率均达到100%以上，优于其他节假日。

图4：天津各节假日每间可售房收入同比变化率

从入住天数来看，平均71%的客户入住1天，23%的客户入住2-3天，同比持平。从商圈来看，35%的客户更倾向于选择滨江道、小白楼、五大道风景区以及天津站、古文化街和意大利风情区周围的酒店，12%的客户会选择在梅江会展和奥体中心区附近。有意思的是，在下单来源地分析中可以看到，50%的客户选择在北京、天津和河北下单。

高铁发展有望刺激天津酒店业

图5：2019-2025年，中国已签约新增客房数量

STR数据表明，截至2019年7月，2019-2025年，海南已签约新增客房数量 23961间，京津冀已签约28722间，川渝已签约40200间，粤港澳已签约56261间，江浙沪已签约67698间。

京津冀已签约的28722间中，高端和超高端酒店占比达53%，39%的酒店将于2020年底前开业。从地域分布来看，近一半为河北，北京略高于天津。

刘博最后，总体来看，北方高铁线路增加有望带动天津市场需求，表现可期，天津酒店业可以更好利用高需求期机会，在精细化管理中寻求突破，并可以借助夜间经济提高外地客停留天数，创造更多收益。

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