近日，央视《焦点访谈》披露，全国公共维修基金已超万亿元，但使用率极低。许多需要使用这笔钱维修建筑物共用部分的居民发现，“看起来很美”的 公共维修基金 却很难提取出来。迄今为止，这笔资金仍停留在“活期存款”或“短期存款”的银行账户上。按照相应的通胀比例计算，它正在逐年缩水。此外，在我国城市房屋进入到15年的维修高峰期后，将逐渐面临维修资金“入不敷出”的巨大隐忧。专家呼吁，我国应未雨绸缪，加快建设房屋维修资金保值增值的完善体系，以面对即将到来的资金使用潮。

多地遭遇“提取难”

我国公共维修基金达到上万亿元，然而，这部分资金几乎都“沉睡”在当地银行的“活期账户”中

新城市花园是天津市南开区的一个小区，几千位居民中有很多老人和小孩。因9栋楼都是高层建筑，电梯是居民必不可少的出行工具。

最近一段时间，电梯总是出现问题。维修工人在检查后证实，这部电梯的电缆已坏，小区其他15部电梯也出现严重磨损，需要更换很多零件。居民找到小区物业维修，物业却表示，这个维修他们无法负责。

对于买过房的人来说，公共维修基金并不陌生。它是按建设部相关规定，由开发商和购房人在买房时缴纳的，用于住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。某些地方规定为购房款的2%。按照国家住建部相关法律规定，住宅公共维修基金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有，小区没有成立业委会的，由物业暂时代管，原则上不能动用成立业主委员会后，由业委会接管。

然而，新城市花园业委会主任郭绍丽也在为小区的大修问题犯愁。目前，公共维修基金账面上有几百万元，来修理损毁的公共设施不成问题，然而这笔钱却动不了。

郭绍丽说，公共维修基金的动用，第一个条件是必须缴齐才能使用，但小区的缴纳比例数不够，现在416户居民有一半没有缴纳。

这样的情况，在全国各地广泛存在。而启动公共维修基金，也需由全体业主的三分之二表决通过。

据媒体报道，业主不同意动用公共维修基金的原因，主要有三类。一是物业公司工作透明度不够二是“事不关己、高高挂起”的心态三是业主怕用完了基金难再集。

按照规定，公共维修基金用了70%就需重新集资，但大多数业主并不愿意掏钱，毕竟没有机构监督这笔钱如何使用。这也是房屋公共维修基金长时间无法被正常使用的一个原因。而现实中，也有人打起了这笔巨额资金的算盘。

2005年5月，北京斯博房地产开发有限公司财务经理韩启才伙同老总王民杰，采取收款不入账等手段，截留该公司代收的“置业家苑项目”业主缴纳的公共维修基金、契税、物业费等人民币1000万元，用于王民杰个人控制的公司。

2012年12月，韩启才因犯挪用公款罪，被判处有期徒刑5年。此案也成为北京最大一起涉及业主公共维修基金被挪用的案件。

来自各地的统计数据显示：截至2013年7月，北京缴存公共维修基金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率1.55%截至2012年10月，广州市缴存约81亿元、使用8000万元，使用率0.99%截至2012年1月，天津市缴存145.4亿元，使用仅7753.5万元，使用率0.53%。浙江大学博士杨天保作过这样的估计：我国目前有660个城市，即便按照每个城市10亿元的平均房屋维修资金沉淀计算，总额超过6600亿元，而北京、上海、广州、南京、杭州等一线城市的房屋维修资金数量巨大，由此推断，我国公共维修基金达到上万亿元。

然而，这部分资金几乎都停留在当地银行的“活期账户”中。即便是金融体系较为发达的广州，这笔资金也仅仅是允许停留在3个月的银行短期账户中。

广西银监局监管部门一位欧处长表示，银行将此类资金停放在活期对公账户的核心原因在于：支付利息低，但可调动的额度很高，也就是高利用度的“睡眠资金”。

面临“维修高峰”考验

新加坡国际大学客座教授郑伟军用“跑不赢‘通胀率’，抵不了‘维修费’”来描述中国多个城市公共维修基金的尴尬

在许多国家，业主委员会负责管理公共维修基金，其前提是业主委员会民主表决产生。而这一过程也受到业主、政府等各方监督。

如今，中国的业主委员会机制很不完善，很多小区都没有，其法律地位和责任也不明确。

有评论认为，归根结底还是制度设计不合理———买房的时候，硬性要求必须交，一旦使用却面临各种各样看不见的成本，比如必须有三分之二的业主同意、需要有业委会批准等条款。另一方面，公共维修基金的交纳比例也被视为一个问题。

在广西为多家电梯提供维修服务的养护专业人士周杰说：“从长远上看，1500万元的房屋维修资金，甚至不够抵入住15年后的日常电梯保养费。”

15年，恰恰是电梯房电梯的“生命大限”。这意味即便是业主都同意全额缴纳房屋维修资金，进入第8年之后，原有资金也无法满足电梯维修费用，更不用说配电房、地下车库、游泳池等设施了。

“对于普通业主而言，上万亿的资金都是停留在活期账户中，只能为银行提供‘存贷比’服务，无法给出资方带来相应的收益，无论如何都是不公平的。”郑伟军说。

在美国，公共维修资金的管理采取市场化操作。业主缴纳的住宅专项维修资金由基金公司负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。资金闲置期，在留足15%的资金后，可以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。

在新加坡，如果业主无力交纳住宅专项维修资金，按照物业管理公约的规定，业主的房子就不能进入市场交易，直到业主补齐这笔费用为止。

在日本，维修资金包含在房价中，由开发商全程负责房屋维修，房屋是终身保修。

北京市住建委曾公开表示，在保障资金安全的前提下，提取使用维修资金的手续可以再简化。但由于没有完备的相关法律保障，简化程序并非一朝一夕之事。

待解的“责任悬空”

在各地不断探索如何更好使用公共维修基金同时，尚有大量老旧房屋成为公共维修基金的空白区域

为了更好地使用公共维修基金，多地都在不断地探索。

浙江省日前出台新规，规定公示公共维修方案以后，只要反对的业主，不超过三分之一就算通过。

北京市也出台新规———居民房屋如果因为暴雨造成漏雨，可以紧急启用公共维修基金，无需再经过三分之二以上的业主同意。

青岛市规定，市民已购买产权的房屋在动用房屋维修金时并不需要所有邻居签字，进行预算后进行公示，如果没有居民提出异议或者异议不成立则可使用。这样就绕过了“需再经过三分之二以上的业主同意”的要求。

而在各地不断探索如何更好地使用公共维修基金的同时，尚有大量老旧房屋成为公共维修基金的空白区域———由于种种原因，业主并未缴纳这样一笔费用。

在专家看来，进入房屋维修集中期后，小区申请动用公共维修基金的情况会越来越多，房产行政管理部门既然负有监管责任，就应该不仅只保证钱的安全，更应该保障全体业主的安全。若因开发商的原因无法使用公共维修基金，就应由监管部门来督促开发商履行义务。

“这件事本来应该由政府牵头拍板决定，现在的问题是没有人愿意承担责任。只有政府来担当决策机构才能实现真正的程序简化。”中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任、中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心表示。

“如果都交付给政府进行决策，也与物权法产生矛盾，因为钱归根结底是业主的。”北京首一业主大会工作辅导中心理事长张大宪表示。

在不认同政府挑头决策的同时，他亦不认可使用第三方评估机构的方式，“如果采用第三方评估机构提取，则需要支付手续费，业主的利益会有所损失，所以还应尽快立法，明确什么情况下业主有决定公共维修基金使用的自主权，到什么程度可让政府介入”。

而对于“跑不赢通胀率”的问题，常年从事社区金融问题研究的专家徐大克认为，这笔巨额资金与其说是“睡眠资金”，不如称为“梦游资金”更为妥当。

对于作为出资方的普通业主而言，这笔资金确实是“沉睡”在“活期账户”上，但银行及基金公司等金融机构却通过各种方式，利用杠杆效应充分调动了这笔资金，也就是说，即便是“沉睡”，也是在沉睡中“梦游”，而且创造了巨大的增值空间。

多位专家学者表示，“梦游资金”的保值增值模式是显而易见的。

郑伟军建议，以城市为单位进行统一协调，把有限的资金用到刀刃上，更需要尽快在摸清家底的情况下，建立全国统一的管理体系。

什么是房屋维修基金？房屋维修基金怎么用？

公共维修基金是每个购房者购买新房时必须缴纳的费用，其作用就是运用于房屋产权所在楼房后期的维修、保养使用，属于专款专用的款项，任何个人和单位不得擅自挪用，如果是业主想使用公共维修基金也需满足一定条件，那么我们房屋公共维修基金要怎么使用?

公共维修基金怎么使用

根据《商品小区专项维修资金使用暂行办法》规定，业委会和物业需使用公共维修基金需满足以下流程及条件方可动用：

1、有标准合理的维修、改造方案

2、需楼栋或小区中的三分之二业主同意、确认使用公共维修基金

3、携带维修方案及业主书面同意书办理备案手续

4、开具专款专用的银行账户

5、房管中心审核同意后将资金划拨至专用账户

6、在维修完成后需有资质的竣工验收

7、维修、改造完成后进行相应的结算审核。

如果小区在没有成立业委会的情况下需要使用小区公共维修基金的，有物业公司或维修企业参照上述程序办理，专用款项转拨至物业或维修企业账户。

公共维修基金的使用条件

1、在《商品小区专项维修资金使用暂行办法》中有明确规定，商品房小区的公共维修基金属于业主所有，专项使用于小区共用部位、设施等维修及更新，不得挪作他用。

2、公用部位包含：楼栋的基础部分、承重墙、楼板、屋顶及外墙、外墙装饰等基础结构的部分，走道、楼梯、如何厅等共用部分，地下层、人防工程几设备间等。

3、公用部分包含：电梯、照明、消防、道路、花园、路灯、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水泵、避雷装置、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能化系统等设施及相应的配备。

公共维修基金的使用需在楼房及设施的质保期过后，楼房和设施损坏才能进行申请使用，其它如何个人和单位不得挪用。

维修基金怎么使用?

买房入住后，大家最关心的就是房屋质量问题了。如果出现漏雨漏水等房屋质量问题，房屋就需要维修了，这个时候大家会想到买房时缴纳的房屋维修基金。那么什么是房屋维修基金？房屋维修基金怎么用？

一、什么是房屋维修基金？

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金用于物业共用部分、公用设施和设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金是实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

二、房屋维修基金缴纳比例是多少？

商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。砖混结构住宅49元/平方米，无电梯框架结构住宅55元/平方米，有电梯14层（含14层）以下框架结构住宅61元/平方米，有电梯15层（含）以上框架结构住宅73元/平方米。

三、房屋维修基金怎么用？

（一）维修公用设施，业主摊钱还是动用维修基金？

某小区的张先生打来电话说，他们小区由于监控设备需要更新，物业公司表示，费用问题可以通过每户业主分摊100块钱，或动用维修基金两种方式解决。在小区具有维修基金的情况下，再让业主分摊公共设施的维修费用是否合适呢？

如果物业公司需要动用维修基金，首先要提出用途及金额申请，随后领取申请表，待小区2/3以上业主签字同意后，中心派专人到现场考察，核实没有问题之后，再按照程序拨付款项。征得2/3业主同意的程序肯定得走，关键是操作过程的困难太多，时间会拖得较长，尤其是对于服务大型小区的物业公司，更是如此。

（二）动用维修基金程序复杂，操作困难重重

对于这样的结果，广大业主虽然能够理解，但总觉得不是最好的解决办法。像张先生居住的小区，业主有1600多户，征得其中2/3的同意，所用的时间可不是一天两天就能解决的。而较早建成的一些小区，公用设施已进入到更新改造和维修时期，小区物业公司也开始为申请专项维修基金犯难。

物业人士表示，近些年城市所建小区的规模一般都比较大，常住率不是太高，就算能找到一栋楼的2/3业主，大家又都愿意签名，花费时间也要数周甚至数月。但是，为了走这个程序，物业公司往往要花费大量的人力、物力（如电话费）去联系业主，解释申请维修资金的原因。某些时候，花在联系上的费用甚至比维修本身的费用还高。虽然部分开发商在前期愿意为物业维修买单，但对过了保修期限的物业，大部分不会再补贴维修费用。维修小区公用部位和公共设施的难题，就摆在了物管企业和业主的面前。

（三）房屋维修基金怎么用，政府需要灵活运用政策

维修基金政府设置严格的维修基金申请动用审批程序，目的是为了保护居民个人的利益。在实际操作过程中，2/3以上业主同意的硬性规定，某些时候反而带来了诸多不便。例如，遇到房子漏雨的紧急情况时，如果再完全按照程序执行，会耽误不少事情。

针对这样的情况，有些省市已经采取了灵活的执行方式。比如有些城市规定，市民已经购买产权的房屋在动用专项维修基金时，并不需要所有邻居签字。市民在到市住房保障中心领取表格后，找合适的工程队进行预算，将预算总金额根据楼内各户居民的建筑面积分摊到各户，填写好《已购自管公房维修基金使用申请表》后，贴在楼下进行5天公示。在公示期间，如果没有居民提出异议或者异议不成立，即可按照程序动用专修维修基金。如果有居民认为修缮房屋的预算资金过高，也可以另找一个价格合理的施工队。

随着众多小区公共设施陆续进入修缮高发期，动用房屋专项维修基金的情况也会日渐增加。如果能够在保障维修基金安全的前提下，借鉴一些成功省市的一些经验，在程序上适当灵活一些，必将对广大市民带来很大便利。

以上就是关于什么是房屋维修基金以及房屋维修基金怎么用等相关问题的解答。购房指南在此提醒广大的消费者，房屋维修基金最好缴纳，因为一旦房子过了保修期，出现问题，很难让开发商承担责任。因此，了解房屋维修基金的相关知识，对于了解购房者依法享有的权利，必要时维护自己的合法权益是非常有必要的。

（以上回答发布于2016-11-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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房屋维修基金怎么用

法律分析：建筑物及其附属设施的维修基金并不属于物业，而是属于全体业主共有。维修基金可用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。使用维修金，需要由业主召开业主大会共同决定。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

房屋维修基金使用方法如下：1.由物业服务企业提出使用建议，无物业服务企业的由相关业主提出使用建议。

2.其次，维修基金列支范围内专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主讨论通过使用建议。

3.再次，物业服务企业或相关业主组织实施使用方案，并持有关资料向房地产主管部门申请列支，经房地产主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；最后，专有管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

《住宅专项维修资金管理办法全文》第十七条

业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定。

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