国庆长假结束第一天，徐州、绍兴分别出台楼市调控措施，表明了地方政府严控房价的决心。

10月9日晚，徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，徐州从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、限售等多方面给出指导政策，其中“备案价格一年内不得调整”一条被业内认为是调控收紧的明确信号。

与此同时，绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，同样在商品房销售价格上进行收紧：对已取得预售许可或已办理现房销售备案的，要在十日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，不得高于申报价格对外销售。换言之，项目加推价格不得高于首开价格。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，这两个城市都没用限购限贷的加码，手段偏温和，有预防性调控市场防止出现投机操作的行业。此轮楼市升温，长三角、大湾区市场上扬明显，因此，这两个区域的调控政策出台也比较密集，尤其是长三角地区。

卢文曦进而指出，大湾区主要是佛山、东莞、珠海、深圳；长三角区域经济能级强大的小城市比较多，一些三四线城市热度并不比一二线城市弱。因此，长三角房价上涨趋势从一二线城市开始向三四线城市蔓延。“有点按下葫芦浮起瓢的感觉。”卢文曦还认为，以上海为主的城市群效应凸显，上海需求外溢，导致长三角整体热度要比珠三角区域高一些。

严控房价上涨苗头

对比来看，2020年下半年以来，深圳、东莞接连迎来“最严限购”，强化调控力度，驱使部分受限市场潜在需求或外溢至湾区其它城市。然而，节后长三角徐州、绍兴这两个城市的调控出台，表明了长三角调控速度快于珠三角。

实际上，徐州的房价涨幅还没那么明显，但今年以来的地价成交溢价率逐渐走高，这也是业内人士认为徐州出台调控政策侧重于防范风险的主要原因。

上海中原提供的数据显示，从2019年9月-2020年8月，徐州成交套数略有波动，成交套数从8680多套震荡下行至6584套；但成交价格波动不大，一直维持在1万元/平方米左右。

但绍兴的房价上涨则明显多了。2019年10月-2020年9月，绍兴成交套数从1331套上涨至1615套，绍兴房价则从17375元/平方米涨到了21391元/平方米。绍兴房价一年涨幅23%，而目前大多数城市研究制定出台的调控政策中，关于房价涨幅的要求越来越严格，比如苏州2019年5月公布调控目标是当年房价涨幅不超过5%。

从中指院发布的今年三季度百城居住用地均价来看，绍兴市的宅地均价达到了7526元/平方米，不仅高于大连、太原、南宁等省会城市，也比南通这个有机场等重大利好刺激的城市高出近400元/平方米。

来自浙江某房企创始人的说法，绍兴在过去一年房价涨幅超过了5%，高于政府规定的房价涨幅，因此调控难免。这其中，地价对房价的传导影响显而易见。

同策研究院分析师丁垚分析指出，一方面，绍兴受亚运会、融杭以及大规模拆迁等内外部因素影响，近两年市场需求较高；另一方面，受杭州严格调控影响，利润空间受到压缩，房企逐步将投资目光转向绍兴等环杭区域。近两年，尤其是镜湖新区等热点区域，吸引大量品牌房企进入拿地，房地价由此双双走高，带动全市整体走热。

就地价而言，绍兴近两年土拍可谓爆点不断，镜湖新区地价更是不断被刷新。同策研究院分析师丁垚指出，业内与我们沟通绍兴市场的房企也不断增多。今年疫情之后，“越城区原震元制药厂地块”起拍楼面价高达14754元/平方米，一举创下绍兴起拍楼面价新高，并最终以21569元/平方米的楼面价成为绍兴新高，引爆市场。丁垚指出，虽然7月份绍兴已经出台了土拍新政，采用竞配建+控制溢价率在35%以内的措施来控制土拍热度，但是我们看到此后出让的地块并没有明显转冷，例如9月15日“镜湖新区大越路东侧3号地块”成交楼面价依然高出周边地块。

相比大湾区，华东区域作为疫情过后最先恢复热度的区域之一，各城市土地市场均较活跃，大部分城市宅地成交量价同比增长明显，多个城市1-9月宅地成交溢价率明显提升，土地市场竞争激烈。南京、常州等城市高价地频出，南京由此出台“限房价 竞地价”新政。同一时间段内，广州、深圳、厦门、东莞等主要城市1-9月住宅用地累计成交规模同比大幅提高，主要是由于住宅市场供不应求，政府希望通过加大推地力度来平抑市场过热。比如东莞，由于深圳市场受到新政挤压，部分需求由核心城市流向东莞、惠州等环深城市，东莞楼市热度由此迎来一波新的上涨，并引来“莞九条”的出台，然而东莞新的调控政策主要限制购房端，土地市场热度依然居高不下。

接连出台调控政策的绍兴

就房价而言，从百城房价指数来看，绍兴已经连续保持近4年的同比正增长，2019年以来，最高月度同比涨幅超过20%，今年1-8月份也基本在15%以上。而近三年的指数环比涨幅也只有在今年疫情最严重的2月份出现小幅负增长。可以说，绍兴房价已经保持多年上涨。

据同策研究院监测，2019年11月绍兴市辖区商品住宅均价首度突破2万元/平方米大关，今年8月更是达到2.33万元/平方米的历史峰值。

长三角城市群的崛起当中，可见很多新区影子。以绍兴为例，定位为绍兴中心城市的核心和生态绿心的镜湖新区这两年的地价就处于稳步上升阶段。近几年来，城市重大功能性设施项目得到加速集聚，完成出让经营性土地3900多亩，约14平方公里区域的开发建设初具规模，一个现代城市的核心区块正在形成之中。

2018年以来，镜湖新区土地飞速出让，快速崛起的城市核心地带正把“面粉价”一次次提高，2020年8月，荣安地产拍下的一幅地块，楼面价超过1.3万元/平方米，刷新该区域楼板价天花板。2019年，房企加大了镜湖新区的投资力度，地块溢价率也逐渐走高。2020年5月，世茂溢价57.43%竞得一幅地块。

绍兴政府也关注到了这一现象，7月份出台新政，从2020年7月8日起施行。新政主要有两点，一是控制住宅用地价格涨幅；二是推行“限地价 竞配建”，最高溢价不超过35%。其中，明确规定“镜湖新区住宅用地价格年涨幅不得超过10%”。

今年以来，镜湖新区所在的越城区共出让15幅地块，整体出让价格较高。其中，最高楼板价为2.15万元/平方米的一幅地块，由绍兴锦越置业有限公司竞得；该幅地块旁边是祥生拿下的楼板价约为1.9万元/平方米的地块。

在7月新政没有明显给楼市降温的背景下，10月9日绍兴再次出台调控新政。丁垚认为，除了再次明确“限地价、竞配建”外，更是对房价祭出大招，采用“双备案”且住宅定价需参考周边同类房源或“地价+成本”因素，同时通过“加推盘价格备案不得高于首次备案价格”来强制平抑绍兴房价涨幅。除此之外，严格管理分期销售，防止开发商捂盘惜售。

可以预见，通过强制的价格干预，绍兴房价涨幅将被严格控制，镜湖新区等重点区域或将在一定时期内保持高位盘整，而一些配套缺乏、前期涨幅较大的区域或将面临降价风险。

前述业内人士指出，“三道红线”后房企将更加依赖项目回款带来的资金流入，三四线城市地段较差的低流速项目降价促销现象增多，而核心一二线及强三线城市优质地段项目受需求回暖影响价格更加坚挺，成为房企短期利润来源。

值得关注的是，身处大湾区或者长三角热点城市，也不是每个项目都销售顺畅或者升值，比如徐州，某国企在当地开发的项目去化非常困难；惠州，某准千亿房企开发的文旅项目，自去年调控收紧以来，价格一路下跌。

此外，来自同策研究院的研究结果显示，8月40强房企融资规模环比再次下滑，预计四季度还会有大幅收缩，这也必然导致拿地趋于谨慎。

今年“三道红线”之后，“现金短债比例”作为三项指标之一，必将迫使房企提高对现金流的关注，故而加速销售回款提高偿债比例、保证现金流成为部分房企当务之急。以华发股份为例，2019年及2020年上半年少数股东的净资产收益率分别为1.16%、2.44%，归属于母公司的净资产收益率分别为7.0%、6.4%，后者远高于前者，明股实债问题突出。永续债在其财报中记为“资产”，拉低了华发的负债率。然而较高的永续债却提升了财务成本，吞噬归母净利润。

从楼市调控角度看，丁垚预计2020年楼市政策维持平稳、难以大幅宽松，考虑到疫情影响，预计最早2021年一季度政策转向宽松，此时房地产市场成交量逐渐进入上行阶段。而成交价格预计2021年下半年才有可能快速上涨。

浙江绍兴的房价一平方米多少?

6月3日，浙江省绍兴市发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“通知”）。通知明确了限购、限售等政策，并且在全国首次提出“网格控价法”，即在各区域内科学划分网格，合理设定商品住房的网格控价。

“近期，绍兴房地产市场热度回升，尤其下属县市楼市回温明显。在此背景下，绍兴市政府积极加码调控，‘以网格控房价、完善房价地价联动机制、限购、提高限售年限’，这些举措进一步压实房地产市场平稳健康发展城市主体责任，引导市场预期的稳定，促进绍兴房地产市场平稳健康发展。”中指研究院浙江分院常务副总高院生点评称。

绍兴在全国首推“网格控价法”

根据通知，绍兴市区（越城区、柯桥区、上虞区）商品住房价格实施网格化管控，各区根据区域实际，科学划分网格，合理设定网格控价。网格划分及控价原则上每年调整一次。

“绍兴此次创新性地提出了网格化管控房价的导向。这是一城一策思路的细化版本，有助于更精准调控区域市场的房价，真正稳定土地市场和房屋买卖市场。”严跃进点评称。

“这是控房价更侧重精准度的体现”，58安居客房产研究院分院长张波指出，“绍兴采用网格化的管理方式对越城区、柯桥区、上虞区进行精准化房价调控，网络划分的方式可能更精准考虑到不同板块、区域特点、房源品质等多种差异性，房价的限定标准会有所差异，也会更贴近市场的实际。”

在实施“网格控价法”的基础上，绍兴还进一步完善房价地价联动机制。在既有住宅用地“限地价、竞配建“出让方式的基础上，同时，以地块所属网格控价为依据，合理设定住宅用地出让最高限价。同时，住宅用地出让增设高品质要求，将建设高品质要求等约定纳入出让公告。

“房价和地价之间的联动性很强，绍兴政策不但会对新房价格进行限定，同时还提出了‘定品质’的要求，这一点在以往调控中不多见，但如何更好来督促‘品质’值得关注。”张波称。

此外，绍兴还明确了限购政策和限售政策。通知提出，对在市区已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房；在市区购买的住房，包括新房和二手房须取得不动产证3年后方可转让。

“需要注意的是，这个政策条款也说明，外地户籍居民在没有社保缴纳情况下，依然是允许认购一套的，同时二手房不限购，这也要求后续要防范二手房等领域出现炒作现象。而限售政策则提及了3年限售期，有助于抑制短线炒作等冲动。”严跃进分析称。

楼市升温引发调控“加码”

绍兴市地处长三角南翼，处于杭州、宁波之间，地理位置颇为优越。此次，绍兴出台楼市调控政策的背后，反映出绍兴房价的快速上扬。

根据数据，从2016年开始，绍兴新房均价破万，随后5年一直上扬，于2020年新房均价站上2万元/平方米的高点，截至2021年6月3日，绍兴新房均价已经达到25434万元/平方米。

今年以来，绍兴房价上涨速度加快，从月度统计数据来看，今年1月，绍兴新房均价首次突破了2.5万元/平方米的高位，达到25355元/平方米，刚刚过去的5月，绍兴新房均价达到26013元/平方米。这就意味着绍兴作为浙江省三线城市，其房价已经超过不少中西部省会城市，如郑州和西安的新房均价水平。

二手房方面，根据安居客线上二手房的挂牌数据来看，截至6月3日，绍兴二手房均价为18562元/平方米，较5月份上涨0.09%，比去年同期上涨14.47%。

不仅仅是绍兴市区房价在上扬，绍兴下辖的县城房价也一路高攀。以诸暨为例，安居客数据显示，其新房均价已经接近1.5万元/平方米。

作为“藏富于民”的浙江省，绍兴也是典型的富庶城市，2020年，绍兴GDP总量超石家庄66亿元，全国城市排位从第37位提升至第36位。

随着房企对长三角楼市的看好，不少盘踞长三角的房企选择下沉布局，绍兴也成为房企拿地的热门之地。今年以来，绍兴土地市场走热，不少新出让地块都刷新了区域的最高地价纪录。例如，今年3月，绍兴城东则水牌一宗低密宅地出让，半小时封顶31.11亿元，最终祥生以31.11亿 19000平方米人才房配建夺得该地块，楼面价高达27818元/平方米。

由于土地市场过热，绍兴在5月已经出台了房地产调控措施，其中包括加大住宅用地供应、试行公证摇号公开销售、提高预售许可门槛、健全房地联动机制等。而在5月调控政策的基础上，此次绍兴出台的政策力度更大，也更加精准化。

“以网格控房价、完善房价地价联动机制、限购、提高限售年限，这些‘组合拳’都将进一步促进绍兴房地产市场平稳健康发展。”高院生如是称。

绍兴合成景园房价为啥不高

上虞的应该是比绍兴的房子贵。

在市里面，二手房一般的要八九千，新房都是1万打底的，好点的房子也有1万8.

下面的乡镇房子要相对便宜些，但是松下的房子也要六七千了，盖北的三四千，谢塘的四五千。

建房时间长、环境差。

1、建房时间长，绍兴合成景园于1994年建成建成；楼栋总数7栋，共计房屋610户。建房时间长，房屋老旧，所以价格不高。

2、环境差。绍兴合成景园位于浙江省绍兴市越城区栖凫路与解放南路，景园周围有小型工厂，绿化一班，环境较差，所以价格不高。

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