2月24日，湖南省住房和城乡建设厅召开全省住房城乡建设工作会议。

会上，湖南省副省长王一鸥表示，今年要聚焦重点难点,推动住房城乡建设工作实现新突破。首要是全面做好住房工作，保持调控政策连续性稳定性,稳控长沙房价,激活其他城市住房消费潜力,稳定住房消费。从源头上建立防范化解房地产项目风险的长效机制。扩大保障性住房供给,加快发展保障性租赁住房,全力促进解决城镇住房困难群众和新市民、青年人等群体住房困难问题。强化农村住房建设管理。

去年长沙新建商品房销售额同比增长19.3%，湖南全省同比增长1.6%

此前的2月17日，湖南省住建厅通报2021年度全省房地产市场形势表示，2021年，湖南省房地产市场进入调整期,房地产开发投资增速持续回落,商品房销售和房地产用地供应均出现下降,房价平稳可控。

2021年,湖南省新建商品住宅均价6481元/平方米,中部排名第5位,全国排名第25位,仅高于河南、黑龙江、广西、甘肃、新疆和贵州。1—12月,长沙市新建商品住宅均价10119元/平方米,在30个直辖市、省会城市(除拉萨外)中排名第20位。

湖南省住建厅对下阶段发展形势预判， 长沙经济韧性强、人口吸引力大,市场需求旺盛,房地产市场有望继续保持增长。部分三四线城市市域人口持续流出,城镇人口增长缓慢,产业支撑不足，住房需求疲软，预计市场将延续以价换量，房价下行压力较大。

去年1-12月,长沙市新建商品房销售面积2605.79万平方米,占全省的28.4%,同比增长9.5%,高于全省增速12.1个百分点,销售额2620.32亿元,同比增长19.3%。三四线城市新建商品房销售面积6583.00万平方米,同比减少6.7%销售额3420.19亿元,同比减少8.8%。

2021年,湖南全省新建商品房销售面积9188.79万平方米,同比减少2.6%，较上年同期回落6.3个百分点,两年平均增长0.5%，总量、增速分别在全国排名第8位、第21位，在中部排名第3位、第5位。其中,住宅销售面积8316.71万平方米,同比减少2.2%办公楼销售面积101.72万平方米,同比减少8.1%商业营业用房销售面积523.23万平方米,同比增长3.3%其他房屋销售面积247.14万平方米,同比减少11.4%。新建商品房销售额6040.51亿元,同比增长1.6%,两年平均增长4.1%。其中,住宅销售额5390.44亿元,同比增长3.2%办公楼销售额107.05亿元,同比减少12.1%商业营业用房销售额444.38亿元,同比减少7.9%其他房屋销售额98.65亿元,同比减少17.4%。

张家界房地产开发投资降幅最大,下降28%

2021年,湖南全省完成房地产开发投资5427.83亿元,同比增长11.2%,较1—11月回落1.5个百分点,已连续10个月回落,高于全国平均增速6.8个百分点,两年平均增长10.5%,总量、增速在全国排名第10位、第4位,在中部排名第4位和第2位。从投资结构看,住宅完成开发投资4164.61亿元,占房地产开发投资的比重为76.7%,同比增长15.2%办公楼完成投资143.57亿元,同比减少18.1%商业营业用房完成投资639.78亿元,同比增长5.7%其他房屋完成投资479.87亿元,同比减少1%。

分城市看,1—12月,长沙市完成房地产开发投资2236.12亿元,同比增长19.7%。三四线城市完成房地产开发投资3191.71亿元,同比增长10.2%。全省10个市州房地产开发投资实现正增长。其中,增幅较大的为长沙、湘西和永州,分别增长19.7%、19.2%、17.8%株洲、湘潭、常德和张家界4个市州为负增长,张家界降幅最大,下降28%。

去年，湖南住宅用地供应量同比减少12.2%

此外，湖南省去年还面临新开工面积持续下滑、土地供应量减少以及房地产贷款增速持续放缓等问问题。

去年全年,湖南房地产用地供应7956.0公顷,同比减少10.6%,增速较上年同期回落46.1个百分点,两年平均增长10.1%。其中,住宅用地供应量5812.99公顷,同比减少12.2%,占房地产用地供应量的73.1%商服用地供应2143.01公顷,同比减少5.8%,占房地产用地供应量的26.9%。根据四季度城市地价动态监测数据,从同比看,长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德住宅用地地价同比增长率分别为2.95%、-0.55%、0.44%、4.98%、5.25%、2.90%从环比看,长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德市住宅用地地价环比分别增长0.80%、-0.47%、-0.11%、0.07%、1.02%、0.25%。

截至2021年12月末,全省房地产贷款余额16341.44亿元,占全部贷款余额的29.3%,同比增长8.5%,较上年同期回落4.8个百分点,增速已经连续三年放缓。全省房地产贷款新增1276.7亿元,同比少增484.4亿元。从贷款投向来看,房地产开发贷款余额3956.16亿元,同比增长0.6%,增速较上年同期回落3.7个百分点个人住房贷款余额11671.46亿元,同比增长12.2%,增速较上年同期回落6个百分点。12月,全省首套房贷款平均首付比例、利率分别为33.9%和5.61%,分别低于二套房贷款9.05个和0.35个百分点。

1—12月,全省完成房地产税收收入1216.06亿元,同比增长3%,增速较上年同期提高3.31个百分点,两年平均增长1.34%占税收总收入比重为26.98%。房地产税收地方部分1025.49亿元,同比增长4.88%占地方一般公共预算收入比重为31.55%,占比较上年同期回落0.95个百分点占地方税收收入比重为45.66%,占比较上年同期回落1.85个百分点。

湖南省住建厅预计，土地供应减少将影响房企新开工规模,市场活跃度不足、资金压力较大亦降低了部分企业开工意愿,房企投资渐趋谨慎。但在建项目施工规模较大,相关建筑工程投资仍对开发投资形成一定支撑,租赁住房的建设也将对开发投资起到拉动作用,预计全省房地产开发投资仍将保持一定增长,增速将回落到个位数区间。

受个别房企资金链紧张、债务违约风险显现等因素的影响,市场观望情绪较重,叠加房地产税试点短期对市场预期或带来一定冲击,需求入市动力偏弱,市场上半年或将延续调整态势,但新型城镇化不断推进,促使刚性需求持续释放,加上信贷环境迎来边际宽松,市场销售规模仍有保障,预计市场将逐渐企稳回暖,全省商品房销售增速呈前低后高的走势。

长沙房价为什么这么低

经济快速发展，不怎么依赖土地财政收入，房地产GDP占比低，楼市政策又控制的如此之好的城市全国独此一城长沙，没有之一。标志性的就是2016.12的长沙房7条，之后还有13个楼市政策文件，比如3.18 5.20和9.23，从限购到限售，之后还限地价，提高首付。

长沙长期土地敞开供应，还允许单位自建房（要知道能自建房的都是大单位大企业，其员工是购房的主力），长沙2016.2017.2018连续三年新增常住人口超过20万！并且你看长沙历年小学生人数，增速更加迅猛！貌似长沙有很多单位福利房或集资房，本地人不用买。外地人才需要买。长沙老城区集中在河东四区，老城区保留的很少，外围拆迁成本低，能进行成片规划，不存在过于分散而导致成本高的问题。

长沙属于多个中心的商业规划结构，发展片区目标过于分散，先是着力发展东部星沙片区，没多久重视发展西部高新区，之后是北部物流园，现在是在开发城南片区，没有绝对的城市核心区。长沙最大商圈是五一黄兴商圈，其他中心有东塘、芙蓉路、雨花亭、省府、市府等次中心，发展呈碎片化，中心分散房价天花板被降低。而且各个中心区域范围不大，无法形成大范围的热点高价区，分散了人群区域活动范围和中心。

长沙本地土著一般都拥有两套以上的房子：事业或政府单位分的房子一套，单位自建的房子一套，居民自己购买的房子一套。加之长沙流动人口不多，相较长沙外面的地级市，如岳阳，益阳等，长沙的优势就是他的医疗（湘雅医院）和教育资源，而教育资源中小学的学位至关重要，所以买房一定程度是买学位（长沙四大名校：长郡、雅礼、市一中、师大附中）。

2018年长沙六区的土地成交总建面积1100万方，同比增长95.68%，但是平均楼板仅上涨4.56%，土地市场熄火了，地块都是底价成交。长沙主要以工业和大型制造业为主，新兴产业并不发达，第一产业和第二产业贡献整个长沙近60%的GDP,经济高度集中，并且小微企业极其发达，造成了长沙高科技人才吸引力低、平均工资偏低的特点。

不是长沙的房价费解，而是有些城市的房价相对收入偏高，长沙的房价和收入相比还是比较好的。 长沙的交通也是挺方便的，高铁通达城市比较多，黄花机场吞吐量也已超过武汉机场中部第一，这个与湖南人口比湖北多，江西萍乡宜春人走黄花机场比南昌昌北机场还方便有关系。

长沙相对于成都、武汉、西安的省会首位度偏低，发展潜力还很大； 长沙市管面积足够大和天津市差不多； 长沙下辖长沙县、宁乡市、浏阳市都是全国百强县，第7名、15名、18名，这个在省会城市是不多见。有点像苏州和佛山县域经济比较发达。 长沙有长株潭难得的近距离城市群，且区域优势互补；

长沙的楼价是否也和距离广东太近有关，毕竟高铁两个小时就到广州了，广东发达地区楼市的吸引力是否也会造成虹吸效应，把长沙投资房地产的资金都吸了，长沙也算是离广州深圳最近的一个省会城市吧。

对比一线城市、经济发展相同水平的城市、人均收入水平都可以知道长沙房价低。

1）目前北京、上海、深圳、杭州房价基本上在15000元/平米左右及以上，广州房价在万元/平米左右，而长沙这个经济实力居全国省会城市十位左右的城市，才缓慢接近5000元/平米。

2）2009年上半年，长沙内五区均价为4254元/平方米，其中住宅只有4019元/平方米，在中部六省会城市居倒数第一位。2008年10月底的价格高点，也仅在全国省会城市里排倒数第三，从一定意义上说，长沙的房价是一片“幸福的价格洼地”。相对于其他城市房价狂飙时，长沙房价反映迟缓。005年商品房的销售均价为3030元/平方米，成交量640万平方米左右；2006年商品房均价2991元／平方米，成交量690万平方米左右；2007年全市纯商品房均价为3601元／平方米，成交量直攀到近900万平方米；2008年全市商品房均价为4285元/平方米，成交量为680万平方米；2009年上半年新建商品房均价为3474元/平方米，成交量达到772万平方米。

3）一直以来，长沙人均可支配收入，在中部六省会城市居第一位，房价收入比也一直在国际警戒线之内。

那长沙房价为什么会这么低了？上次和领导简单沟通下了这个问题，再结合自己的分析，我想有这么几个原因：

1、长沙是个消费型城市，长沙人富有娱乐精神，居民都不太爱存钱，钱都花在吃喝玩乐上，所以在长沙你看到到处都是KTV、酒店餐厅、洗脚城等消费场所。

2、我奇怪的是，为什么各大知名开发商、代理公司都来长沙发展了，为什么没把长沙房价给炒高？领导说是市区内好的地块都被国企、长沙本地的开发商给拿了，国内知名的开发商都是在外围拿的地。

3、长沙城市人口不多，2008年好像是290万人口，和武汉比起来，只有其三分之一。

4、长沙对周边地市的客户吸引力不够大，原因是前几年长沙经济发展较为缓慢，GDP占全省GDP的比例不高，城市发展速度较慢，但近两年，随着中部崛起战略、长株潭一体化及综合改革示范区，已经机械制造业的异军突起，令长沙经济发展迅猛，开始对周边县市客户产生了强大的吸引力，省内各地富裕阶层纷纷来长沙置业。

5、长沙近年来房屋供应量很大，星沙、体育新城、省府板块、河西先导区、市政府周边等有大量的房地产项目集中开发，推货量很大，供大于求，价格上不去。

6、长沙近年来集中推出了很多保障住房，有经济适用房、拆迁补贴住房等，削弱了购买能力。

我敢断言，长沙房价在今后一两年会快速上升。原因是：

1、现在长沙房价和其城市的经济地位不符合。

2、目前长沙在加大基础设施建设，地铁、过江隧道、高速铁路等重要交通干线都在施工，城市日新月异。

3、长沙工业迅猛发展，07年工业总产值2000亿，08年3000亿，09年预计会到4000亿。工程机械、汽车等产业开始发力、国家政策利好等带动整个城市经济迅速发展，由此长沙对周边地市客户的吸引力大大增强，我家乡那边有钱人开始纷纷来长沙置业，踩盘中也听到很多外地口音的客户，这些都能说明一切。

转自新浪博客一位博主的文章，个人比较赞同他的观点。

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