7月9日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布《关于新建商品住房项目销售价格申报有关事项的通知》(以下简称《通知》)。其中提到，住建部门在用成本法测算住宅销售价格时，不再将配套房屋、设施的土地成本和建安成本分摊计入房价，并且参考当前区域基准房价核定。

另外《通知》称，东莞市住建局将根据近一年内新建商品住房的申报销售价格及网签销售价格、二手住房网签交易价格以及自然资源、税务部门对区域地价、房价的分级管理、住宅建造品质等因素，确定各镇街当前房价基准及调节系数，该系数将作为新建商品住房销售价格申报的重要参考依据向社会公布。近一年内无在售新建商品住房项目的镇街，参照房价水平相近的镇街或用成本法测算确定基准价。

在这份《通知》中提及，以招拍挂方式出让(以土地摘牌时间为准，下同)的居住用地(含商住用地)，到达限价前成交或到达限价后以竞配建和(或)终次报价方式成交的土地价格，视同竞得人已充分考虑该地价对将来可售房价的影响，并已明确知悉以下房屋、设施的土地和建安成本已在成交地价中折减。

具体来看，土地出让文件中约定需无偿配建并移交政府的房屋、设施(包括但不限于安居房、商业办公用房、车位、用地红线内外的市政道路、公园绿地、文体设施等)根据相关法律法规、建设用地出让条件等要求配建的配套设施及社区公共服务用房(包括但不限于幼儿园、中小学、垃圾收集站、公共厕所、社区肉菜市场、邮政所、社区居委会、党员活动室、社区警务室、社区综治办和人民调解室、社区卫生、计生服务站、星光老人之家、社区图书室、社区配电用房、公共开关房等)。同时，住建部门在用成本法测算住宅销售价格时，不再将以上房屋、设施的土地成本和建安成本分摊计入房价，并且参考当前区域基准房价核定。

此外，《通知》印发之日起，以招拍挂方式出让的商业比例较高的商住用地(R2 C2用地)，成交地价视同竞得人已清楚知晓商业与住宅在地价成本上的差异，并充分评估将来商业部分销售、运营的成本及风险，商业比例将不作为核定住宅申报价格的考虑因素。

土地摘牌后，因属地镇街(园区)相关部门新提出的要求(如提高配建、配套设施的建筑装修标准等)而导致增加的费用，原则上不予计入房价成本。开发企业应与项目属地镇街(园区)协商解决。

《通知》强调，房地产开发企业认真贯彻房地产调控要求及下来房价申报、定价规则，认真测算开发建设成本，避免出现误差，导致产生不必要的财务风险。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，该政策是为接下来的“限房价、竞地价”的政策出台做铺垫，也可以理解为是一个精神政策的指引。这个政策说明了以后各个镇街都有自己的基准价，根据这个基准价来制定明年新上市的房价。接下来政府会做出各镇街的基准价格，同时也意味着“限房价、竞地价”的政策即将跟随出台。该《通知》将于明年开始执行，可能会出现不少开发商赶着下半年备案，并且即将竞拍的地块都将于明年上市，正好符合本次政策范围。准备拿地的开发商现要开始考量拿地的价格了，应该不会出现顶格价成交情况。希望开发商理性地核算各自的成本和风险，接下来，土地市场会有所降温。

《通知》在最后指出，根据国家、省相关工作要求，接下来东莞市住房城乡建设局将会同相关部门积极探索实施限房价、限地价为主导，与竞品质、竞地价、竞配建等灵活组合的竞拍方式，不断优化房价地价联动机制。同时加大力度整顿规范房地产市场秩序，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

东莞：共有产权住房取得个人份额3年内不得转让

前后间隔不到一天，两个在上半年赚足风头的“新一线”城市，相继给楼市添加补丁，推出“加强版”的调控细则。

这些细则追加的背后，无疑是为了支持楼市自住需求，抑制投机炒房，但两个距离1000多公里的城市，难免也有着不一样的境遇。

9月3日，东莞市住房和城乡建设局（以下简称“东莞住建局”）、东莞市不动产登记中心、东莞市人力资源和社会保障局等在内的多部门联合发布《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》（下称：《通知》）。

该《通知》表明，在此前7月27日发布的《<关于进一步促进东莞市房地产市场平稳健康发展的通知>政策解答》基础上，结合东莞市实际情况，对有关事项进行细化，包括二手房转让、二手商品住房在途交易的认定、商品住房限购政策等方面，都有了更明确的规定。

而这场热度还没等到退却，9月4日，杭州也发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“《通知》”），对土地市场、契税缴纳、住房贷款、限购政策、无房家庭认定等多个方面，作出了进一步的“查漏补缺”。

对于东莞细则，有业内人士直言，这次的添补堪称是“无死角”，而杭州的追加版，也实为前期政策“打补丁”，有过之而无不及。

“追加”的限购令

具体而言，在东莞这次的《通知》中，针对东莞“725”限购、限转政策细则方面，明确了二手商品住房在途交易的认定以及商品住房限购政策、商品住房限转让等政策。

其中，在关于商品住房限购政策方面，非东莞市户籍居民具有全日制本科以上学历或初级以上职称，能提供东莞工作单位劳动合同，在今年7月25日前两年内已逐月连续缴纳半年以上社会保险证明，可按原政策规定购买首套新建商品住房；

同时，非东莞市户籍居民家庭今年7月25日前已逐月连续缴纳个人所得税满1年或2年的，可按原政策规定购买首套或第二套新建商品住房。7月25日前逐月连续缴纳个人所得税未满规定期限，但已发生实际交易行为，已签订认购书且已支付定金或首付款的，按原政策执行。

可以说，若符合上述情形，购房者可不受新政影响，而部分符合条件者社保缴纳时间也放宽为半年。

此外，在明确商品房转让年限上，也细分了三个时期进行限制执行。2017年4月11日零时以前完成网签的商品住房，无限转让年限要求；此后至今年7月24日24时期间，完成网签的商品住房，须取得不动产权证满2年后方可交易转让（含赠与）；今年7月25日零时以后，完成网签的商品住房，则须取得不动产权证满3年后方可交易转让（含赠与）。

一位在东莞从事地产多年的业内人士透露，东莞“725”限购与此次的细则制定，意图无疑都是打击外来投资客，总体上是针对限购与限售，不仅限制购买人群，抑制炒房需求，也规范了二手房买卖，防止价格过度异常，多方面平稳市场。

“对于本地人来说，商品房限售三年所增加的细则，也在最大程度上进行了人性化处理。”

另一则杭州的“补丁”《通知》，也更多在于抑制楼市火爆，为真正刚需购房客提供实际政策倾斜。其中，除了加大住宅用地供应，继续推行“限房价、竞地价”；在加强住房贷款方面，也规定强化借款人资格审查，核定借款人真实收入，严查购房首付资金来源，防止违规贷款挪用于购房；

在税收政策上，在杭州范围内购买新建商品住房，办理房屋不动产证时方可缴纳契税；同时，明确以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可取得购房资格，包括新建商品住房和二手住房；无房家庭认定标准中，也明确30周岁以上未婚单身、离异单身满3年可认定为无房家庭；摇号倾斜比例也得到具体规定，热点商品住房对无房家庭倾斜比例达到80%，但也需限售5年。

对此，浙报传媒研究院院长丁建刚认为，这次的杭州新政是一个调控政策的精细化版，不算是调控的升级，主要体现在稳定市场预期和填补漏洞。“对市场的影响不会立竿见影，但会逐步显现。”

“比如，关于土地政策精细化、按揭贷款政策精细化、限购和摇号政策精细化，都比较符合杭州的实际情况，也应该会得到公众的理解，继而缓解房企和公众的恐慌情绪。”

加码楼市“补丁”背后

一直以来，作为多年承接外溢需求的东莞，并不缺乏外地投资客的青睐，甚至也一度成为深圳人买房的第二选择。一位业内人士透露，2016年9月以前，东莞市新建商品住房非户籍人口购房比例一度高达九成，其中，深圳客户占比可达六成以上。

直到2017年4月，东莞出台“限购令”，规定非本市户籍居民家庭购买新建商品住房，首套需要缴纳1年以上社保，二套需要缴纳2年以上社保，并且2年内限制出售。彼时，市场才开始降温，外来投资投机购房的抑制效果也逐步显现。

“之后2018年左右，东莞非户籍人口购房比例一直稳定在六至七成左右，而这里面仍有四成的深圳客。”

与之对应的也是东莞一手房价格的起伏。有数据显示，2014-2018年，东莞新房价格累计上涨约89.8%，但到2017-2018年间，这种势头明显跌落，东莞新房价格年涨幅仅5.1%，低于过去五年的平均年涨幅。

同时，这五年间，更明显的表现于，东莞一手住宅均价从9151元/平方米上涨至1.75万元/平方米，涨幅为90.9%；而二手房在2017年之后也开始增长，成交价格从1.37万元/平方米至2020上半年的1.96万元/平方米，同比涨幅高达21.7%。

除此之外，东莞楼市的热度从土地市场也能得到印证。数据显示，2019年东莞土拍市场活跃，全年土拍揽金约483亿元，为历年成交金额最高，同比涨幅高达65%。到2020上半年，东莞仅上半年招拍挂总收入就达402亿元，市场热度依旧。

而同样作为拉开新一轮楼市调控序幕的跟随者，今年杭州楼市的火热无疑也吸引了较多关注。

此前，丁建刚在2020博鳌房地产论坛的“后疫情时期的楼市”博鳌开讲环节中就曾透露，今年部分城市楼市发生非常大的变化，其中便有杭州。

他直言，杭州出现抢房、抢地的情形，甚至在新房出售时最高出现了6万人摇号，大家都带着极其焦虑的心情抢房，开发商也在抢地。“杭州今年7个月的时间卖了超过2000亿的地，今年又是遥遥领先的全国第一。”

这些言语均有据可依。最早于2020年3月，位于钱塘新区的杭州融创城，417套房源吸引了多达13542位购房者报名，平均中签率3%；随之，远洋西溪公馆、城北万象城、保利融信和光尘樾也步入“万人摇”阵营。其中，远洋西溪公馆不到千套房源，引发超过6万人报名摇号，相继两次开盘都是“万人摇”。

至此，有数据显示，2020年上半年杭州共出现5次“万人摇”，亦是自2018年4月正式实施摇号新政以来，杭州的第29次“万人摇”。此前，2019年杭州全年出现了16次“万人摇”，最低中签率仅为0.59%。

房源与需求的对比带来了一连串直接反应，除了一手房、二手房成交方面的明显上涨之外，还有一级市场的强烈回应。

2020年前6月，杭州一手房成交64123套，均价为2.88万元/平方米，成交量累计同比增长48%，成交金额高达2013亿元。单看6月整月，杭州全市一手房累计成交18594套，涨幅约51%，超过了近两年以来的一手房单月成交量。

同时，杭州二手房同步火热态势，不仅成交量连续三个月破万，6月单月成交10372套，同比上涨32%；卖地收入则高达1733.2亿元，位居全国首位，而6月成交金额最直接突破500亿元。

市场数据显示，2020上半年，杭州拿地投资金额最多的五家房企分别是滨江、融创、绿城、万科以及融信。其中，总价“地王”由龙湖摘得，单价“地王”则由滨江房产摘得。

总而言之，不管是东莞多年的外溢“泡沫”，还是杭州万人“摇号潮”，为了那四个字的房住不炒，杭州和东莞都正在认真升级补丁，只是，购房者和房企都需要时间消化。

从限地价、限房价到公证摇号：一座三线城市调控加码背后的房企都市圈投资缩影

澎湃新闻记者 计思敏

1月25日,澎湃新闻从广东省东莞市住房和城乡建设局官网获悉,《东莞市共有产权住房管理办法(第一次征求意见稿)》(简称《征求意见稿》)公开征求意见。

所谓共有产权住房,是指由政府投资或提供政策优惠支持,按照有关标准筹集建设,面向符合规定条件的对象供应,实行政府与承购人按份共有产权,并限定使用和处分权利的保障性住房。

按照《征求意见稿》,共有产权住房的筹建方式包括政府组织集中建设通过“限房价、竞地价、限供应对象”等方式由房地产开发企业集中建设通过“限房价、控地价、定品质、定配建”等方式在商品住房项目中配建在城市更新、“三旧”改造项目中配建收购符合要求的新建商品住房或存量住房转用符合要求的在建和未销售的经济适用住房、直管公房等接受捐赠等其他合法途径筹集的住房。

在选址方面,《征求意见稿》提出,共有产权住房项目选址应当根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划等要求,结合城市功能定位、产业布局和需求分布,优先安排在配套设施较为齐全、功能较为完善、需求较为集中的区域。

按照要求,共有产权住房应当坚持“节能、绿色、环保”的原则。户型设计应紧凑实用,建筑面积原则上不超过120平方米,其中90平方米以下户型不低于80%。

按照产权比例的划分,共有产权住房由政府指定的接收单位(代持机构)与承购人按份共有。承购人的产权比例原则上不低于50%,按总价的相应比例购买产权,并按普通商品住房交易流程办理预售、合同网签备案和不动产权登记手续。

销售价格方面,共有产权住房销售价格实行政府指导价,由住房城乡建设部门会同发改部门根据不同的建设筹集方式确定。

通过“限房价、竞地价、限供应对象”等方式由房地产开发企业集中建设的,销售价格不得高于住宅用地出让文件的限定销售价格。

通过其他方式建设筹集的,销售价格由接收单位(代持机构)委托房地产估价机构,综合考虑同时期、同地段、同品质普通商品住房的市场价格,同一楼盘的备案价格以及保障性住房等因素提出评估价格,由住建部门按程序审定。

按照规定, 一个家庭只能申购一套共有产权住房,并享受与购买商品住房居民同等的落户、入学等公共服务待遇。已承购共有产权住房的家庭,不得另外享受东莞市住房保障政策,包括申请租住公共租赁住房、保障性租赁住房,领取租赁补贴、租金优惠、租房补贴、租金核减等。

《征求意见稿》显示,承购人取得共有产权住房个人份额在一定年限内(参照东莞市商品住房限售政策执行,目前为3年),除特殊情况(包括承购人及其配偶和共同生活子女因购买、继承、受赠等方式取得其他住房,或承购人因债务、违反合同有关约定等情况导致共有产权住房被法院强制执行的)外不可以任何形式转让。

​广州发布二手房交易参考价，小区房价真能“腰斩”吗？

5月8日，绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室（简称“绍兴”）发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“《通知》”），《通知》内容包括“加大宅地供应、试行公证摇号、提高预售条件、热点区域限房价、打击捂盘惜售等市场乱象”多方面内容，在2020年10月新政的基础上，收紧了地价、房价调控口子，并且开始针对热点区域热点楼盘试行公证摇号、限房价。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，从政策内容来看，涉及土地、新房供应、市场销售秩序等手段，也是其他城市正在使用的一些举措。从这些举措来看，房价快速上涨的势头的确得到控制。说明这些举措是有效的，预计这些举措会为绍兴楼市带来“降虚火”的“功效”。

卢文曦认为，绍兴距离杭州、上海都不远，自驾1-3小时的路程，属于环沪、杭州都市圈范围内。上海、杭州的楼市热度自然会波及到绍兴。今年1月份绍兴新房房价还不到2万，此后房价一路上行，最高超过2.4万/平方米，大多时间在2.3-2.4万/平方米震荡。同时，今年土地市场也开始走热，柯桥地区出现地王。市场热情较高。上海，杭州相继调控升级后，周边城市有“价格洼地”“政策洼地”的压力，为防止楼市进一步升温，出台稳楼市政策。

绍兴为何加码调控

2020年10月绍兴楼市调控政策明确规定，新建商品住房备案价格实行“双备案”制度，新开盘项目价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价 成本”等因素， 加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。如今新政出台，主要是为了进一步落实房地产市场调控主体责任，坚持“房住不炒”的定位，落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进绍兴房地产市场平稳健康发展。

今年以来，绍兴就有加码调控的信号。4月9日，绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，内容包括严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场严厉打击房地产企业违法违规行为严厉打击房地产中介机构违法违规行为以及严格规范房地产市场信息发布。绍兴再次强调了房住不炒的房地产主旨政策。

与环沪城市、杭州都市圈城市房价上涨压力过大一样，这两年绍兴也面临着地价、房价的双双上涨。2020年绍兴地价成交溢价率走高，绍兴共出让135宗涉宅地块、揽金近829亿。

作为全面融入杭州都市圈的桥头堡，绍兴也承接了房企在杭州拿地的溢出压力，不少房企首进浙江选择外围战术，绍兴成了投资首选，敏捷地产、花样年等外来房企先后落子绍兴，进而寻求杭州的拿地机会。

2020年上半年绍兴土拍溢价高达48%；全年来看，绍兴地价连续三年涨了64%。为此绍兴曾于2020年7月出台政策，规定各区土拍溢价率上限，最高不得涨超10%。

上海中原地产市场部数据显示，从3月29日-4月26日，5周内，绍兴市场成交套数在300多-500多套之间，最高一周成交507套，略逊色于环沪的太仓。自2021年2月春节前后开始，绍兴一手房价均价开启一路飙升。可以说，一手房成交量与价格的快速上涨，推动了绍兴试行公证摇号。

房企环沪投资布局

绍兴是房企在长三角都市圈投资的一个缩影。全国范围内的集中供地，对房企的资金链形成了前所未有的压力。房企一次性参拍多幅地块，就要一次性拿出一笔不菲的土地保证金，考验财务实力。5月7日-8日，杭州集中供地57幅，外地房企蜂拥而至。知情人士透露，有一家房企仅报名交保证金就投入了200亿。虽然杭州集中供地的拍卖现场也出现了小房企的身影，但相比大房企的资金实力，对于优质地块的获取还是大房企价高者得。

此外，根据上海此前公布的集中供地新规，包括竞价环节设置最高10%溢价率，规范同一申请人概念等一系列举措，表明房企在一线城市拿地门槛不断提高，不得不把眼光投向环沪或者长三角都市圈的城市。

绍兴楼市已不仅是房企杭州都市圈的布局首选，在布局环沪的房企眼中，绍兴也是必入的市场。2021年3月下旬的3场土拍，其中两场分别诞生了绍兴地王和柯桥地王；剩下一场，也以封顶价成交。

在资金环境逐步缩紧、土地投资难度走高的大背景下，房企将拿地主战场转移到环沪的二三线城市上，也可以看作是板块轮动的效应。开年以来，南通、绍兴、盐城等城市土地市场热度高涨，吸引了多家开发商争相夺地，高竞拍轮次、高溢价成交地块频现。

以绍兴为例，千亿房企祥生地产起家于诸暨，在绍兴深耕的战略不变。3月，祥生地产在越城区、柯桥区分别拿下一幅地块，总投资超过50亿，一幅楼面价27818元/平方米，溢价率33.2%，一举刷新绍兴楼面地价；另一幅楼面价26719元/平方米。这两幅地块分别刷新了绍兴地价新高和柯桥地价新高。

3月，绍兴核心区越城区主力在售楼盘总成交1512套，相较2月上升383套，环比上升34%；在售主力楼盘均价为25764元/平方米。今年以来，盐城、南通的土地市场也持续升温。海门区的商住地块CR21005创下海门区起始价新高，挂牌均价 12060元/平方米，江苏致豪以19.24%的溢价率竞得；处于爬升阶段的大发也在南通投资12亿拿地，并创下通州区地价新高。

种种迹象表明，房企在环沪、环杭都市圈的投资热情高涨。从近几年数据来看，宁波、苏州、无锡等环沪热点城市的土地出让金也是逐年递增。

4月29日，无锡集中供地，超过80家房企报名参加土拍，融创投资66.3亿拿下4幅土地，两天吸金153亿，几乎每场土拍都消耗2小时，战况胶着。克而瑞研究中心数据显示，无锡土地出让金额从2015年的58.8亿增长到去年的1028.9亿元，涨幅为1649%。

今年以来，房企在二线与三四线城市投资基本持平，以长三角城市群最热，占比为40.1%，粤港澳大湾区次之，占比为8.0%，长江中游和成渝城市群占比分别达6.5%和7.0%。

调控成常态

土地市场热度很快传导到了一二手房市场。今年3月，国家统计局数据显示，长三角二三线城市的房价均出现了不同程度的上涨。其中，宁波、南京、无锡、温州、扬州等热点环沪城市的同比房价涨幅均在5%以上。这些城市近期的调控也很频繁。

克而瑞数据显示，2020年1-12月，环沪地区房地产企业销售业绩TOP30 企业实现总销售金额2960.2亿元，总销售面积1556.5万平方米。

房企深耕一线城市都市圈已成趋势，以融创、融信等大房企最为明显。万科2020年报显示，上海区域（上海及环沪城市）的销售金额占全国销售额的33.76%，远超其他区域。

事实上，放眼全国楼市，今年3月，绍兴下辖的金华、义乌、永康早已因为地价、房价的上涨而出台调控政策。绍兴并非孤例，全国范围内多个二三线城市正陆续加码调控。4月6日，合肥房管局发布房地产“新政八条”,涵盖学位制、二手住房限购、热点楼盘“摇号 限售”等八个方面；4月11日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布工作动态——东莞市住建部门迅速行动，落实“一城一策”调控要求。

中原地产首席分析师张大伟指出，年内各地加码房地产调控，总数已经超过160次，从部委到地方，住建部已经督导多城市，包括杭州、无锡等城市均在督导下发布了调控政策。

8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布通知称，广州市即日起将建立二手住房交易参考价格发布机制。随后，广州市住房政策研究中心当晚便发布了首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价格表。

记者对比发现，中介平台显示的多个小区交易参考价格远高于官方发布的交易参考价，某市价17万的小区，官方指导价约9万，单价直接“腰斩”。

广州住建局表示，之所以建立二手住房交易参考价格发布机制，是为了更好落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，规范二手住房市场交易秩序，推动二手住房市场运行更加健康平稳。

广东省房地产研究会执行会长韩世同指出，广州出台二手住房交易参考价主要目的是为了抑制二手房价过热、上涨过猛的态势。此外，他指出，银行将利用官方发布的二手住房参考价作为放贷的参考指标。

记者梳理发现，除广州之外，近期，上海、陕西西安、四川成都、海南三亚、广东东莞、江苏无锡、浙江宁波、浙江温州等全国多个城市都陆续推出二手房参考价等相关措施，以控制虚高挂牌、完善二手房住房网签交易价。

广州为何推出二手房参考价机制？

——为贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施

按照《通知》，成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格，视市场运行情况在广州市住房和城乡建设局局官方网站、微信公众号等适时发布。

广州住建局要求，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

广州住建局解读称，发布《通知》的目的，主要是为了建立二手住房成交参考价格发布机制，贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施，有利于进一步提升广州市二手住房市场信息透明度，为二手住房交易提供市场参考，规范交易秩序、稳定市场预期。

在首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表中，记者看到，共计96个广州市热点楼盘，分别位于广州市的天河区、越秀区、海珠区、番禺区、黄埔区。

官方发布的二手住房交易参考价格有何作用？

广州住建局表示，这一交易参考价一方面是要引导房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台合理发布房源价格，不得发布价格虚高的房源。另一方面，则是提醒二手住房交易涉及的相关机构，应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一，在相关业务开展过程中作为重要参考。

广州住建局表示，关于二手住房交易参考价格的发布，首批发布热点区域成交活跃的小区楼盘，下一步将继续加强对二手住房市场运行的监测分析，按照调控要求结合市场运行情况适时发布其他热点区域小区的交易参考价格。

官方发布的二手房参考价跟市价差别大吗？

——某市价17万的小区，官方指导价约9万，单价直接“腰斩”

在首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表中，价格排名第一位的是位于广州市天河区的保利心语花园，交易参考价为96957元／平方米；第二位为天河区中海花城湾，交易参考价为92641元／平方米；最后一位为黄浦区锦林山庄，交易参考价为28056元／平方米。

记者查询某二手房交易平台看到，保利心语花园今年7月二手房交易参考均价为153838元／平方米，而本周(8月20日至26日)挂盘均价为165531元／平方米。

某二手房交易平台显示，中海花城湾今年7月二手房交易参考均价为174873元／平方米，本周挂盘均价为192404元／平方米。

某二手房交易平台显示，锦林山庄今年7月二手房交易参考均价为45481元／平方米，本周挂盘均价为47062元／平方米。

以中海花城湾为例，可以看出，中介平台显示的该小区今年7月二手房交易均价比广州住建局公布的交易参考价每平米高出8万余元。

广州住建局表示，其公示的二手住房交易参考价是以住宅小区为单位，以过去一年小区范围内二手住房的网签成交均价为基础，综合考虑市场评估价格、小区周边一手楼盘成交价格等因素，形成该小区二手住房交易参考价格。针对已发布的小区交易参考价格，未来会结合实际适时更新。

这种模式会长久吗？

——专家：出台二手房指导价或将成为一种趋势

韩世同指出，广州本次发布二手住房交易参考价格发布机制，主要目的是为了抑制二手房价过热、上涨过猛的态势。

“二手房交易参考价到底有没有效用，我们还要长期来看，仍需观望。”韩世同指出，此前深圳等多地曾出台二手房价参考价，引发一定程度的二手房市场的降温，部分甚至成交价直接腰斩。

今年2月，深圳市住建局官宣建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。

韩世同指出，广州这次发布了96个热点楼盘交易参考价，可能未来才会全面覆盖到全市小区，能起到的效果有待观望，“但针对部分房价上涨比较高的小区，抑制作用应该会比较明显。”

同时，他指出，银行将利用官方发布的二手住房参考价作为银行放贷的参考指标。“这样最可能的结果是，市场成交是一个价格、银行放贷是另外一个价格。

韩世同指出，目前制定的二手房交易参考价是否合理科学，需要市场的验证，要看进一步落地执行的强度和力度等。

他表示，目前全国多个房价上涨较高较快的区域，都普遍都采取了二手房指导价的这种做法，并已基本形成这一趋势，“相信还没有施行二手房指导价的房价高涨的区域，也都会陆续跟进，这几乎形成了一种态势，尽管我们还要看具体的实际效果如何。”

延展：全国多地陆续推出二手房参考价等举措

实际上，除广州外，近期，全国有多个城市“官宣”，将建立二手住房交易参考价格发布机制。

今年2月，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》称，建立深圳二手住房成交参考价格发布机制，在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

深圳住建局表示，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化的原则，以住宅小区为区域网格单元，发布深圳全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

深圳住建局表示，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易、房地产经纪机构合理发布挂牌价格、商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

此后，上海、陕西西安、四川成都、海南三亚、广东东莞、江苏无锡、浙江宁波、浙江温州等城市都陆续推出二手房参考价等相关措施，以控制虚高挂牌、完善二手房住房网签交易价。

8月24日，浙江温州发布《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，《通知》包含六大举措，从土拍、新建商品房销售、二手房交易等多环节严格调控房价。

按照该《通知》，温州市将建立房价地价联动机制。根据区域房价水平、市场供需、价格指数等情况，指导企业合理确定销售价格，保持房价平稳。通过“限房价、限溢价、竞地价”等房价地价联动措施，引导市场主体理性拿地。同时，对新出让地块居住建筑品质和工程造价提出明确要求。

温州住建局表示，将建立二手住房交易参考价格发布机制，重点对热点住宅小区二手住房交易价格进行监测，落实交易参考价格在金融信贷等应用。

同时，加强二手房价格信息公开，提高二手住宅价格透明度，引导市场理性交易，加大执法检查力度，严厉打击操纵市场价格、挂牌价虚高、抱团涨价等违法违规行为及市场乱象，切实规范二手房市场交易秩序。

新京报记者 徐美慧

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