2020年是一个让太多人难以忘记的一年。新冠疫情的突然来袭，让全球经济都受到重创，还好，在全国人民的共同努力之下，第一波疫情被控制住了，我们的经济也基本恢复了正常。
对于2020年的房地产市场来说，可谓是艰难重重，虽然面临着一些困难，由于去年12月的相关统计数据还没有出来，但是有机构预测去年总销售将达17亿平方米、销售总金额有望超过17万亿元，可能会双双创下历史新高。
从政策层面来看，在过去的一年里面，三道红线、楼市打新、卖地金额创新高等成为房地产行业年度关键词。“房住不炒，因城施策”楼市调控主旋律没变，11个月时间，各级相关部门发布调控政策高达458次。
在众多的调控政策环境下，一些比较大的房企，在销售较好的城市加大了产品的推销力度，营销体系各种方式全上场，比如直播卖房、打折卖房、渠道带客，线上线下等各种花式营销，回笼资金是每个房企都必须完成的任务。
国家统计局公布了2020年前11个月“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。其中新建商品住宅销售价格同比涨幅前三是银川、唐山、徐州，均涨超10%，银川新房价格涨幅15%居首；东莞11月二手房均价达到22890元，同比上涨40.96%，涨幅位居全国第一。深圳二手房均价全国第一，已涨破8万元大关，比上海贵30%以上。
在2021年，房价会是一个什么状况？我想应该用上“艰难”二字比较准确。
一、政策层面“住房不炒”这四个核心字，我想在2021年还会被不断提起，出现在各类文件之中，有了这一点，各种对于楼市的调控政策才会更加直接和硬气。
金融政策方面对于房企的控制是最直接的，只要堵住了资金口，去掉房企的高杠杆，房企也就没有疯狂抢地的底气了。
各个地方上的双限政策，有一些松动，但应该不会有全面的松动，这块政策可能也不会有改变。
二、市场方面如果双限的购房政策不放开，那么每个城市的房企眼中的顾客将局限于很小的一部分人群，那就是没有房子的外来人口，但又符合购房条件的群体，只是这部分人群也不是什么有钱的群体，对于高房价也很敏感。
至于改善型需求，在前20年，有很大部分家庭至少都有2套房子以上，要改善早就进行了改善，而现在这个环境下，即使有部分持币待够的群体，也会渴望着价格的进一步下降，虽然这种价值下降早已经开始（通货膨胀引起的价值下降，价格可能没什么变化）。
所以通过以上两点来看，对于房企来说，2021年可能比2020年更难过，市场和政策的双重打击之下，可能会有一批房企难以熬到头；而对于老百姓来说，特别是需要购买房子的人来说，房子的价格只要不涨，它的价值就是一直在跌的。
“莞六条”发威，连涨10个月的东莞楼市量价齐跌
那房价未来是何走向？东莞已迎来4万的时代！东莞作为前拥深圳，后抱广州的新一线城市，独特的地理位置与本身的产业结构成为各大房企的兵家必争之地，房价一路高歌猛进。房价狂飙态势由2019年土拍热况可见一斑，2019年东莞商住地成交27宗（剔除人才用地）
楼面均价同比上涨23%，土拍最低楼面价为7891元/㎡，最高为28097元/㎡，楼面均价为14157元/㎡，未来预计售价均价破2.5万元/㎡，现市场上房价陆续破3万，待新地入市，东莞将迎来4万的时代！3、2019年东莞房价全面上升，最后的价值洼地在哪里？
一般来说城市GDP越高，房价越高；房价排名高于GDP排名的为价格高地，反之为价格洼地。中心城区、松山湖及滨海湾新区GDP与房价排名基本持平，那价值洼地在哪里？松山湖作为东莞的热门，华为的加持更让东莞开始声名鹊起，房价更是一骑绝尘。仅2019年，松山湖的房价涨幅超30%，房价破4望5势在必行。而东莞的行政中心——中心城区，也是大部分东莞人的置业选择地点，作为东莞经济发展的先行区，2019年的成交均价也是3万起。东莞还有另外一个特殊的镇区——凤岗，因接壤深圳的关系，加上其本身具备的优质的教育资源和自然资源，成为大部分深圳人买房的绝佳去处，房价已经上升到3万。
在东莞步入3万的房价现状，作为想在东莞买房的我们，怎么办？
从规划来看，统筹城市规划指出，邻居增城将凭借交通优势打造新塘TOD和增城火车站TOD“双TOD项目，并以这两大TOD建立中心枢纽板块，将引爆该板块区域大升级，一小时经济生活圈，连接新塘东莞增城深圳惠州汕头汕尾，大亚湾区辐射粤东地区。目前新塘碧桂园凤凰城洋房均价27000元，前年更是3万多了，荔城碧桂园中心2万多也破了3万到3万5，除了新项目年后推售碧桂园星禧，其为中心枢纽板块中最大的宜居住宅项目，未来区域价值不可小觑。黄岗学校，华附学校，碧桂园双语学校，天恩学校相继建立使用，甲级医院前海人寿医院已开业……政府重视发展相继落实，价格低洼的石滩目前成了年轻人的追捧。
为什么东莞房价那么低
东莞房子卖不动了？
东莞不动产登记中心统计数据显示，在3月8日至14日这一周内，东莞市新建商品住宅网签290套，环比大幅减少45.1％。时代周报记者梳理发现，自2月27日东莞升级楼市调控力度以来，一手住宅成交量已连续10天保持在两位数水平。
制表：刘文杰
2月27日凌晨，东莞发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称“莞六条”）。3月15日，东莞市住建局官就“莞六条”进行政策解答，包括如何认定新政前的在途交易有效，如何理解“新入户购买首套商品住房”等。
政策调控一经发布，效果旋即显现，原本处于节后上升状态的网签量开始调头向下。3月前两周，东莞一手住宅网签数持续下降，二手房交易也逐步减少。
数据来源：东莞市不动产登记中心 乐有家
数据来源：东莞市不动产登记中心 乐有家
“调控政策出台后，东莞楼市整体呈现降温态势，成交量不断减少。”安居客研究院分院长张波告诉时代周报记者，更重要的是市场供应量明显减少，部分项目推迟入市，进一步加大了成交量下降的力度。
易居房地产研究院总监严跃进认为，3月交易数据的保守表现，不仅是受到调控政策影响，“此前信贷政策收紧，部分购房者可能会提前进行交易。”
购房群热闹不再
东莞楼市明显降温的一个直接影响是，当地购房者组成的微信群也热闹不再——在时代周报记者加入的一个购房群，半天时间里，聊天消息还不到30条。
偶尔有人在群里发问：“现在东莞的房子到底适不适合入手啊？”以往热情招揽生意的中介不再热络搭话，有群友在半小时后才回应，“再看看吧，现在跌着，也可能是暂时的。”
中介过去那些“早买早赚，只涨不跌”的话不灵了。安居客数据显示，东莞一手住宅自1月单价涨至29612元后陷入停滞状态，至今单价仍保持在29612元的水平。
数据来源：安居客
东莞的二手房同样遇冷。截至3月16日，东莞二手房挂牌均价已下跌至19667元/平方米。这是自2020年5月以来，东莞二手房挂牌均价首次出现下降。
数据来源：安居客
时代周报记者梳理发现，东莞二手房挂牌均价下跌的区域集中在凤岗、厚街、大朗、石碣等。其中，大朗降幅最大，环比下降3.14％。
这些区域也是此前房价涨幅较大的区域，均为临深区域。2月25日，也就是“莞六条”出台前两天，石碣、大朗二手房分别以6.96％、6.48％涨幅领涨东莞。
“‘莞六条’多少影响购房热情，对外来买房客不太友好。”东莞房产中介李晖（化名）向时代周报记者透露，临深各镇的购房客中，从深圳来的比较多。
“莞六条”从调整商品住房限购年限、加强房地产金融管理等六方面进行调控。按照3月15日东莞市住建局发布的“莞六条”政策解读，如居民家庭在东莞没有住房，但在深圳有住房且未结清住房贷款，则在东莞买房首付比例不低于50%。
深圳购房需求将拉动东莞房价上涨
东莞房价曾连续涨了10个月。
2020年5月至今，当地的二手房挂牌均价从1.6万元涨至1.89万元，涨幅达18%。这意味着，过去10个月里，东莞的二手房平均每平方米涨了近3000元。
东莞中原战略研究中心数据显示，截至2020年12月，东莞新房库存为2.43万套，库存去化周期为3.6个月，超过七成镇街的去化周期低于4个月，库存去化周期创新低。而CRIC中国地产决策咨询系统的数据显示，中国二、三线城市的去化周期基本持稳在11——12个月。
房子供不应求，开发商也全力“杀入”东莞圈地，高溢价竞拍频现。
1月19日，东莞麻涌南洲村地块吸引了近70家房企；1月22日，凤岗地块以单价24021元成交，溢价率近78%；3月16日，虎门一宗占地近10万平的商住地块，被房企以总价32亿元斩落，剔除配建和商业，折合可售楼面价28797元/㎡，一举刷新东莞楼面价记录。
“如果市场供应量长期保持低位，成交量很难提升，但容易引发供需矛盾。”张波认为。
目前，东莞正着手解决土地供应不足问题。
1月12日，东莞发布《关于印发东莞市土地储备规划及计划的通知》，当中提到，2021年东莞预计供应商住地329.6万平方米，相比2020年东莞土拍出让的219万平商住地，多了110.6万平方米。
“莞六条”之后，东莞楼市会持续遇冷吗？
严跃进认为，东莞楼市降温的持续时间不会太长。“因为深圳购房政策比较紧，深圳购房需求还是会外溢到东莞，拉动东莞房价上涨。”
“保障市场供应量，并对房价进行有效监管，才能有利于市场的平稳运行。因此东莞后续市场变化取决于市场供求以及政策执行力度。”张波表示。
当然，这个地区的房价并非没有升，但是它涨价的幅度与它的经济增长相比，再与其他长三角城市，珠三角的其他城市相比，就显得非常低了。这个城市就是东莞！当然，东莞也有房价特变态的地方，但就总体而言东莞的房价是比较合理的，而且货源充足，极少见北京、上海，广州、深圳那种抢房的境况。我想没有人敢说东莞经济不行吧，东莞一个镇的经济实力，甚至比某些地方一个市还牛，但房价却显然没有这些市那么火爆。这不能不说是一个异类。难怪有在东莞操盘房地产的朋友抱怨，这地方不是搞房地产的地方。这里面的原因应该有挺多，我一老百姓说不出啥大道理，就简单分析我认为东莞房价始终维持在一个较合理水平的原因。1，东莞的经济布局属于分散型布局，分散合理，没有所谓的中心，使得人口分布分散。东莞从改革开放一开始，首先发展起来的就是下面的镇和村，这使得，东莞的经济和人口布局都是分散的。实际上，部分镇因为经济实力雄厚，其建设和市容市貌，甚至比东莞真正的市区还要漂亮。2，东莞本土大部分富裕居民，有较强固守本土的观念毫无疑问，东莞最庞大的富裕阶层，也是最庞大的买得起高价房的群体，都是当地以前的农民，现在的村民。但是，这些人在自己村里镇上已经有了不少的房产，也不热衷于要到市中心去，宁愿留在已经作为工业发展的本土，使得东莞市区房子市区了最庞大的一股购买力量。只有小部分的中间管理人员，有这个需求，但是与庞大的底层工人相比，这个中间阶层数量极小。实际上，拥有最大购房欲望的应该就是这批人了。4，东莞房源充沛，可选择多经过了30年的发展，东莞已经不算一个年轻的城市了，过去30年建了那么多房子，不少已经破旧，但是东莞的房子存量依然是庞大的，这就使得东莞的房市一直是货源充足的，购房者可选择多。市区太贵？到镇上买。镇上太贵？有农民房集资房。在东莞，房租之低绝对超出很多人的想象。而且二手房数量之多，或许足够大部分底层的工人离开宿舍出来居住。这从根本上杜绝了炒房的暴利。当然要说明的是，东莞的某些新房还是挺贵的，远高于东莞平均收入，但是东莞许多二手房的质量和性价比是挺高的。非常值得新工作者购买。我觉得目前不少年轻人有一个不好的观念，一定要买新房，那当然贵啦。
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