以渠中村搬迁工程为例【具体补偿措施】：

（1） 区位价：按照《市ZF关于调整常熟市城市房屋道路级别及区位补偿价格的通知》【常政发(2009)101号】

（2） 重置价格《关于调整常熟市房屋基本重置价格的通知》【常住建（2013）281号】

（3） 装修评估按《关于调整2011年度常熟房屋装修及部分附着物参考价格的通知》【常住建（2011）287号】

以货币补偿为例：

（区位基准价+基本重置价*成新率+100元/平）*主房合法建筑面积

独立式房屋的户型补贴

（区位补偿金+重置补偿金+一次性综合补贴）*30%

质疑：

（1）大多数的被拆迁房屋的基本上是八九十年代的两层农宅，其结构一般都是混合结构。其中又以二等结构居多【现行基本重置价877元/平；2011年750元/平；涨127元/平（*一般性的农宅不可能都是全新的，所以127元/平只是理想价）】然而用于产权调换的现行高层基本重置价1844元/平；2011年1623元/平；涨221元/平【ZF给予的优惠价以农村为例：1272元/平；2011年1136元/平涨136元/平；按比例市区上涨的幅度最起码在185元/平以上】对比这些数据，我们无需考虑物价上涨因素，拆迁农民有啥实惠可言？

（2）现行的农宅装修及部分附着物按照2011年发布的标准执行评估。【既然市府考虑到了物价上涨因素。继而调整了基本重置价，为什么在对拆迁房装修、附着物评估时不及时调整仍旧沿用滞后的标准？】

（3）市国土部门公布的基准用地价每年基本上都以6-7%的上增速度上涨。【以市区四类住宅用地为例：2009年1800元/平；2012年2320元】然而ZF给我们的区位补偿价依然是2009年的标准，1750元/平；这般补偿合理的吗？

附：ZF如果真心为老百姓着想，确实惠民的话，不妨可以考虑：

（1）加紧制定新的评估参考价格、补偿方案。【既然倡导惠民，就该落实到位。能否考虑一种全新的惠民补偿方式：前期补偿方都以全货币补偿方式结算。不管拆迁户最终选择何种安置方式（高层产权房置换安置还是货币补偿安置），在签订拆迁补偿合约的同时签一份高层产权房置换合约。（把所有的拆迁补偿款悉数全额发放，不作任何方式的截留】【拆迁安置房不该是一般性的商品房（期房）】

（2） 抓紧制定颁布新的区位补偿方案，结合土地农转非后的市场升值部分。【土地是稀缺资源，有其市场价值ZF征来的土地是按高于土地补偿费的几十倍乃至上百倍的土地交易价格出让，两者之间的差额ZF不该照单全收】

（3）拆迁评估的时候应当结合被拆房屋的建造年代，依照当时的生产力水平，物价指数，收入水平等综合考虑给予适当的补偿。【打个比方：房屋上的一根梁，在如今可能就一两天的工资；然而在八十年代可能需要一个月省吃俭用才能凑齐。所以我认为一刀切的评估有点脱离实际。】

（4）对于置换房的建设，在保质保量的前提下抓紧工程进度。

常熟宅基地置换商品房到底什么政策,请政府给予明朗的解释！

符合分宅条件者,由所在镇提供一套面积120平方米的置换商品房,结算价格为置换商品房的建筑成本价。

2010年7月5日起,全市范围内一律不得新增宅基地2010年10月13日起,暂停农村住宅翻建、改建的审批。

房屋拆迁时,有房屋置换或者货币补偿两种补偿方式,房屋置换一般按照1:2或1:3的比例进行置换。

常熟宅基地置换商品房什么政策？

市政府办公室关于全市农村区域

宅基地管理的意见

各镇人民政府、虞山林场，常熟经济开发区、东南开发区，服装城，虞山尚湖旅游度假区，市政府各部门（直属单位）：

为加快城镇化进程，规范农村村民建房用地行为，切实提高土地节约集约利用水平，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》、《苏州市宅基地管理暂行办法》（苏府〔2003〕66号）、《常熟市农村住宅置换商品房实施意见》（常发〔2010〕12号）等相关规定，就进一步加强全市宅基地管理工作，提出如下意见：

一、指导思想

加快推进“居住向社区集中、企业向园区集中、土地向规模经营集中”进程，统筹土地利用和城乡规划，合理安排城镇建设、农田保护、产业聚集、村落分布、生态涵养等空间布局。

二、适用范围

农村区域宅基地管理适用范围为城区、集镇规划区、国家级（省级）开发区及农村住宅置换商品房规划置换区以外的区域内农村村民自建居住房屋使用宅基地（具体范围另行公布）。

三、基本原则

农村区域宅基地管理基本原则是农户向新型社区集中居住，换房进城进镇，或就地集中居住。

四、管理意见

1．对符合规定的分宅户一律由所在镇按较近区域原则安排一套面积约120㎡的置换商品房作为政策性补偿，不再单独安排宅基地。商品房的销售价格为商品房的建安成本价。

2．对列入村镇建设规划保留村庄的农户建住宅，可以按规定原地翻建，但不得突破原用地范围及面积。有条件的保留村庄，可编制老村整治改造专项规划，规划市政府批准后，按相关要求实施建设，但不得占用农用地（具体范围以相关规划为准）。

3．对未列入村镇建设规划保留村庄的农户，不再审批原地翻建。对经房屋安全鉴定部门鉴定为C级及以上危房的，由宅基地使用人向所在镇人民政府提出申请，经所在镇政府批准后，可进行修缮解危或进行预CQ安置。各镇应科学合理制定年度安置计划并予以公示，对申请预CQ安置的农户，按照年度安置计划，逐步安置。

五、审批程序

1．建房农户应向所在村民委员会提出书面申请，如实填写《申请使用宅基地审批表》，并提供户籍证明、集体土地使用证、宅基地使用证或其它权源证明，以及与建房用地申请内容相一致的其它证明。

2．村民委员会复核建房农户提供材料的真实性并盖章确认，再经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意后上报镇国土分局（所）。

3．镇国土分局（所）受理宅基地申请后，应及时会同镇村镇建设部门到用地现场勘察，查看建房地址是否符合城市（集镇）总体规划、土地利用总体规划和村镇建设规划，在村镇建设部门确定的宅基地规划定点范围内按标准核定用地面积，并在《宅基地审批联合办文单》上签署拟办意见。对符合规定的进入审批程序；不符合规定，将申报材料退回村民委员会，并说明理由。

4．镇国土分局（所）在报批前，应当将建房农户户主姓名、该户农业人口情况、所属村组、原有房屋和宅基地面积等内容以及拟批办情况，在建房农户所在村予以公示。公示时间不得少于5天。公布期满无异议的，报经镇政府审核后，上报市国土局审核。

5．市国土局受理材料后，进行审核，最后报市政府审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布，并由国土部门核发《使用宅基地许可证》）

6．建房农户应严格按照《使用宅基地许可证》载明的内容施工，延期建设的必须重新办理申请审批手续。房屋竣工后，应及时向镇国土分局（所）和镇建管部门提出验收申请，经验收合格，发给《集体土地使用证》。

六、工作措施

1．加强组织领导

农村宅基地关系到千家万户，为确保农村社会稳定，加强全市宅基地管理，各镇应将该项工作视为重点民生工程之一，认真抓好、抓实，形成农村宅基地报批审核会办制度，国土、建设、公安等相关部门要各司其职，通力合作，认真抓好农村宅基地的报批管理，及时帮助农民办理好建房用地手续，提高服务水平和质量。

2．加大管理力度

加大对农民群众的法制宣传，提高农民群众守法用法的自觉性，特别要树立土地资源危机感、紧迫感和责任感，形成用地要依法、建房需审批、违法受处罚的观念，形成节约用地、依法用地的新风尚。加大执法巡查力度，切实加强农村宅基地的日常监督管理工作，做到预防为主，防处结合，及时发现和制止未批先建行为的发生。及时发现化解矛盾，协调处理好干群关系，共同做好宅基地的审批管理工作。对于符合翻建条件的，经审核证件齐全依法办理相关手续，切实做好服务工作。

3．严肃规划管理

农村宅基地管理工作必须严格遵照城市总体规划、土地利用总体规划、镇域总体规划、农村住宅置换商品房规划、村镇建设规划等相关规划，规划一旦经市政府批准，任何镇和部门都不得擅自调整，必须调整的，需按程序报经市政府批准。要严肃镇、村建设规划（管理），坚决制止各类违法建设行为的发生，一旦发生，必将迅速严肃查处，并坚决依法拆除违章建筑。

二〇一〇年七月二十日

关于房屋拆迁置换，大家帮忙解释下什么重置价600一个平方，优惠价1800，政府回购价2200，这个

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

(三)农村房屋拆迁补偿标准

(1) 被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆+6拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积

(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

商品房在中国兴起于80年代，它是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

商品房价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

如果你想拿钱的话，你的被拆迁房子的面积乘以2200就是你能拿到的钱。

如果你不想拿钱，要房子的话，就按照你被拆迁房子的面积乘以630就是你用来买新房子的价款。剩下的那两个价格是说，比如你有一个100平的要被拆的房子，如果正好就置换了一个100平的，那就用630乘100就是你要交的房款。但有时候置换房子的面积不一定就那么凑巧和你被拆的房子面积一样，这时候需要调整。如果你的置换房子面积为90，那么剩下的10平，政府补给你钱，也就是10乘2200，补给你这些钱。如果你的置换房子面积为120，那么剩下的20平的价格就是20乘以1800就是你应当付的这多出来的20平的钱。不知我说明白了没有，希望对你有帮助。

总体来说，你们这个补偿额度偏低，当然一般都偏低。但是还得看看政府拆迁具体要来干什么，这个会影响到补偿的标准。如果你对补偿非常不满的话可以找律师咨询的。

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