10月23日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告显示，核心城市房价总体由涨转跌，二手房成交量继续下降，一线城市整体微跌，北京房价下跌相对较快。

核心城市房价总体由涨转跌

报告显示，2019年9月，核心城市房价开始由涨转降。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年9月，核心城市房价环比下降了0.12%。这是2019年以来，核心城市综合房价水平值的首度下降。而在此前5个月，核心城市房价的变动主要表现为涨速的下降。

中国社科院财经战略研究院认为，考虑到2018年同期核心城市房价也有一波下降走势，9月核心城市房价由涨转跌尚不具有特殊的周期拐（顶）点意义。

从核心城市房价累计涨幅看，2019年前3季度核心城市的房价波幅，显著弱于2018年同期。纬房核心指数显示，与2019年1月的102.52点相比，2019年9月核心城市房价累计上涨了3.41%。与2018年1月100点相比，2018年9月核心城市房价累计上涨了7.83%。

从二手房成交量指数看，在核心城市房价由涨速下降演变为水平值下降的同时，核心城市二手住房成交量也继续下降。2019年9月，10大重点城市二手住房成交量指数为155.60，比8月下降了7.41%，但仍高于2018年同期成交量。从量在价先的一般性规律看，在其它条件不变的情形下，二手房成交量的持续下降，表明房价走势短期难以出现反转。

一线城市整体微跌，北京房价下跌相对较快

一线城市房价整体稳中微跌。一线城市纬房指数监测显示，2019年9月，一线城市房价平均环比下跌0.002%，跌速比上月减缓0.153个百分点。北京环比下跌1.01%，在一线城市中跌速相对较快，跌幅比上月也略有扩大；上海、广州房价相对平稳，其中广州环比微跌0.33%，上海环比上涨0.53%；深圳房价环比上涨0.80%，涨速与上月基本持平。

从一线城市近1年的房价走势看，广州、北京、上海房价相对低迷，其中近1年广州累计下跌6.55%，北京累计下跌4.46%，上海累计下跌1.02%。深圳在一线城市中房价相对抗跌，近1年房价微涨2.52%。

准一线城市房价环比跌幅总体扩大，天津重庆跌幅较上月有所加大。准一线城市纬房指数监测显示，2019年9月，准一线城市房价平均环比下跌0.678%，比上月扩大0.598个百分点。其中天津环比下降1.57%，比上月扩大1.3个百分点，房价下跌有所加快；重庆环比下跌1.29%，比上月扩大0.94个百分点；杭州环比下降0.41%，比上月扩大0.33个百分点。

二三线城市市场走势继续分化

二线城市房价总体涨速进一步下降，市场走势继续分化。二线城市纬房指数监测显示，2019年9月，二线城市房价平均环比上涨0.139%，涨速比上月收窄0.29个百分点。二线城市中，房价上涨、停滞和下跌的城市均有存在。上海周边的宁波、南通、无锡，以及东北沈阳、大连等仍有上涨，青岛、厦门、郑州等继续下跌，西安、长沙、成都、武汉、南昌等短期市场走势暂处于停滞状态。其中南通房价环比上涨1.21%居首位，青岛房价环比下跌1.1%居末位。市苏州环比仍上涨0.56%。

三四线城市总体由涨转跌，部分城市房价仍逆市上涨。三四线城市纬房指数监测显示，2019年9月，三四线城市房价平均环比下跌0.203%，跌幅比上月扩大0.163个百分点。其中环京房价仍然低迷，2019年9月，作为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比下降2%，降速仍相对较快。

报告指出，受行情启动时间差、货币化棚改余热等因素的影响，少部分三四线城市如唐山、南阳、临沂、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨。由于部分三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加，其中隐含着未来下跌的风险。

社科院报告:16年房价或有断崖式下跌

12月27日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告显示，2019年11月核心城市房价平稳回调，房价波动性进一步降低。同时，报告认为，随着政策走势的进一步明确和房价总体波动性的降低，2020年初房地产市场“小阳春”现象或难以再度出现。  

核心城市房价继续小幅下调  

“小阳春”或难以再现  

《报告》指出，2019年11月核心城市房价平稳回调，房价波动性进一步降低。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年11月，核心城市房价比上月下降了0.24%，比上年同月上涨了1.9%。这也是2019年8月以来，核心城市综合房价第四个月小幅下降。与2018年同期相比，核心城市房价的波动性显著降低。

二手房成交量继续回落至近三年平均值附近，成交量有所萎缩但并未降至冰点。2019年11月，10大重点城市二手住房成交量指数为138.39，比10月下降了8.62%，与2017年以来的二手房成交量指数月度平均值大体相等。可见，下半年二手房成交量虽然持续下降，但仍处于正常值区间。二手住房成交量还远未进入有价无市的“冰冻区”。

中国社科院认为，随着政策走势的进一步明确和房价总体波动性的降低，2020年初房地产市场“小阳春”现象或难以再度出现。

对于2019年初房价“小阳春”的出现，《报告》指出主要基于以下条件：一是2018年第4季度核心城市房价出现较快下滑，市场累积了一定的反弹动能；二是2019年初住房调控政策进入真空期，市场各方乐观推测调控政策可能转向。目前，这两项条件均发生较大变化。首先，2019年12月10日至12日举行的中央经济工作会议明确定调2020房地产政策，会议再次强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。2020年的房地产调控政策主线已经较为明朗，房地产市场借政策真空期进行预热的可能性已经大为降低。第二，2019年第4季度房价总体稳中趋降，并未出现大幅下调，因而市场累积的反弹动能也很小。综合看，2020年初，房地产市场总体不大可能再度出现明显的“小阳春”现象。

一线城市中深圳房价创新高  

北京房价2017年以来新低  

一线城市纬房指数监测显示，自2019年7月以来，一线城市房价走势出现分化，深圳房价独自持续上行，而北京、上海、广州等城市继续调整。其中，北京房价下调速度要快于其它一线城市。纬房指数显示，由于2019年7月以来一线城市市场走势的持续分化，2019年11月一线城市中深圳房价创出历史新高，北京则进入2017年以来的新低。与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。广州的市场走势与北京非常相似，但是波幅要比北京略小。上海自2019年5月以来，房价的涨跌幅度相对较小，继续保持平稳调整的态势。

社科院认为，如果一线城市市场走势分化继续加大，2020年下半年一线城市房价稳定的难度可能加大。在最近几轮房地产小周期中，深圳往往领先于其它一线城市房价率先复苏，因而具有一定的市场风向标意义。本次深圳房价再度率先上涨，对其它一线城市的房价预期具有一定的正向影响。如果2020年下半年深圳房价涨势延续，其房价上涨态势可能会逐步传导至其它一线城市。2020年下半年，一线城市房价稳定难度将加大。如果2020年下半年之前深圳房价涨势消退，一线城市住房市场有望维持总体稳定。

部分二三四线城市房价稳中有降  

但部分城市波动性仍较大  

在“房住不炒”的政策背景下，部分二三四线城市房价稳中有降。《报告》指出，青岛、济南、中山、淄博、肇庆等少部分二三四线城市，近一年房价降幅大于9%，市场理性回归、泡沫缩小，居民购房负担降低。二线城市中，长沙房价水平相对较低，且近一年房价下降约5.99%，居民购房负担也有所减轻。重庆、天津、武汉、石家庄、福州、郑州等城市，近一年房价稳中略降，房地产泡沫扩张得到抑制。

部分城市房价波动性相对仍较大。纬房指数监测显示，苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市近一年二手房价涨幅在12%以上。其中苏州2019年11月房价环比下降1.74%，短期房价涨势初步得到控制。

环京房地产市场仍然平稳。2019年11月，作为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比下降0.54%，同比上涨4.62%。

中国社科院《报告》认为，随着“房住不炒”及“因城施策”的推进，多数城市房价趋于平稳或稳中有降，这也有利于居民住房水平的提高和宏观经济的平稳。但也有部分城市的市场波动性较大，房价仍具备一定的上涨动力。对于这部分城市，应进一步消除房价上涨的潜在动力，促进市场回归理性。

中国社科院发布《中国住房发展报告（2015-2016）》预测。《报告》分析称，中国楼市内外部条件则均不容乐观。

从外部环境看，经济增速下滑，金融市场不稳定性增加，内部条件看，作为市场亮点的一线城市房价上涨量已经在2015年被充分释放，后续房价上涨乏力。两者共同决定了2016年房市难以有好的表现。2016年中国房价总体将呈现稳中有降的态势。与此同时，今年四季度到明年第三季度，去库存是市场主基调。

《报告》指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零。另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡造成“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。

针对房地产市场的发展趋势，《报告》建议，减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。

具体措施包括：

1、扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；

2、取消2年限制，所有普通商品住房交易免征营业税；

3、取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税；

4、对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外，还可给予适度财政补贴。

（以上回答发布于2015-12-08，当前相关购房政策请以实际为准）

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