随着有房才结婚的思想在全国蔓延，房地产行业在近10年来，价格涨幅是达到2-3倍左右，尤其是大城市的房价，均价达到5万元以上，在城市中心地带，一平方的价格可以达到15万，这些年房地产价格增长迅速，这就导致很多人买房的压力变大，刚好今年疫情的原因，人们收入并不稳定性，所以今年房地产出现比较萧条的情况，因为有钱的人不缺房，没有钱的人不敢轻易买房。
房价过高和疫情的影响，很多人就没打算买房，这样对于房地产开发商来说就是很头疼的事情，因为建房子拿地成本非常高，而且建房子也有材料和工人的成本，房子没有卖出去，开发商手上的现金流就会紧缺，就恒大这么强大的房地产公司，它今年的日子都不好过，现有的楼盘都是打折在销售，并且还是靠政府的支持才能安稳的运转，但是对于其他比较小的房地产公司，它们在现金流紧缺的情况下，那么就会想其他的套路来卖房从而获得现金流，而这项业务很多都被房地产中介给承包。
11月20日山东乳山市人民政府新闻办公室官方微博发布情况通报称，针对近期媒体报道和网上反映的银滩房地产“乱象”等问题，乳山市委市政府高度重视，成立联合调查组进行调查。
据通报，对发现的房地产中介虚假夸大宣传导致购房矛盾纠纷频发的情况，部署开展二手房中介机构集中治理行动，组织住建、市场监管、综合执法等部门对银滩所有中介机构进行拉网式排查，下气力整治“虚假宣传和售后包租”行为，健全房产中介市场信用体系，对“红黑榜”中的失信主体进行惩戒，直至清出市场。
从山东成立调查组调查房地产乱象可以发现，很多房地产公司，它们故意夸大其词，利用购房者的心理，把房子周围的配置，比如交通状况，医疗环境，学校设备等等都故意夸大好处，让消费者产生购买欲望，甚至还会在合同上做手脚，不懂得看合同的购房者往往会吃哑巴亏。购买房子的很多人都会在意周边配套，如果有学位、有公园还有未来规划的交通情况，这样在房地产市场环境不好的情况下，这些优势就可以吸引到一些需要买房的人，但是山东一家房地产公司，直接是坑蒙骗，等签完合同交完钱，这时候才发现宣传的跟实际情况不一样。
房地产公司虚假宣传
其实山东房地产市场乱象只是冰山一角，在全国很多地方，那么都会有一些比较夸大，或者是超前规划的宣传，从而吸引消费者购买房子。从个人购买体验的乱象来看，那么就遇到超前规划的宣传，一个楼盘在一条铁路旁，刚好楼盘被铁路隔开，铁路对面就是热闹的市区，本身这个楼盘位置还可以，但是受铁路的影响，它的位置就变得很差，因为去市区必须通过铁路，并且火车通过时会产生的严重噪音，重点是它的学区划分不在市区里面。
这些都是这个楼盘的缺陷，但是售楼部宣传的时候，这些都完全忽略，只会往好得方面去宣传，当有人质疑有铁路造成的干扰后，房地产公司就会提供相关文件，并且告诉购房者，这条铁路会迁移，但是相关文件是属于规划，具体实施并未确定，所以很明显这就是房地产宣传的乱象，把没有确定的事情，误导给消费者已经确定。
轨道交通的规划让房地产公司抓住机会
现在很多城市都有轨道交通，但是在一些三线城市里面，那么也是有规划轨道交通，有些城市把轨道交通远期规划图放出来，这时候在沿线的房地产公司，它们就会各种宣传，首先宣传得还是轨道交通，然后会发现宣传轨道交通最多的就是房地产公司，这样就可以给人们留下印象，城市里马上会有轨道交通，以后出行会方便很多，但是房地产公司也很清楚，三线城市的轨道交通实施起来，日子还是非常久，为了能够有更高的卖价和销量，这些远期规划就会被它们宣传成近几年完成，这就是明显不符合实际的宣传。
16城重拳整顿学区房炒作乱象，学区房存在哪些炒作现象？
整顿学区房炒作再添一城。日前，温州下发文件称，严禁炒作学区房、恶意哄抬房价。
据不完全统计，2021年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手，重拳整治学区房乱象。
梳理发现，规范中介销售行为成多地整顿学区房炒作的共同做法。其中，北京我爱我家房地产经纪有限公司2名员工，针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事，被刑事拘留。同时，北京规范新建商品住房销售行为，严禁炒作学区房。西安、合肥等地均规定，房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以学区房、学位房等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。
此外，也有城市要求实行房产地址“学位限定”。太原提出，自登记入学之年起，同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位(符合国家生育政策的除外)。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受中新经纬记者采访时指出，这轮房价上涨，很大程度来自学区房。从调控角度来讲，建议禁止学区房跟学校挂钩，采取摇号入学方式，直接切断学校和房子之间的联系。易居研究院智库中心研究总监严跃进也提出，对一些户型过小房屋，后续应限制获得学位等机会，防范此类房源炒作。
诸葛找房数据研究中心认为，未来可通过发布小区住宅参考价格、推进教育资源均衡化逐步淡化学区房优势等方式，进一步整治学区房。严跃进谈到，近期上海等地推出的“名师下乡”，就有助于促进教育资源均衡化。
经过各地的大力整顿，未来学区房将走向何方？
严跃进认为，未来学区房市场降温可能性较大。今年结合二手房的指导价政策，预计后续会呈降温趋势，进而带动价格下调。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池接受中新经纬记者采访时指出，未来学区房是否降温，取决于教育体制的改革情况，优质教育资源是否能够均衡配置，并满足社会需求。诸葛找房数据研究中心也表示，长期来看，未来学区房价格或将逐渐回归理性阶段。
楼市问责力度不减 房价上涨过快城市或被监管
一直以来学区房的房价都要比普通其他地段的房价要贵很多，每个地区，每个城市都是这个样子的，学区房似乎成为了高房价，好区域的代名词，学区房确实有很多的炒作现象，因为他狠狠的抓住了每一个父母他们想要自己的孩子去接受好的教育资源的这一种心理来借此将学区房的价格炒的很高。其实这个也是受教育资源分配不均的影响。
有的地方的学区房非常的贵，很多人为了给孩子受一个很好的教育环境。选择以非常高的价钱，去买一套学区房，以同样的价钱买到学区房的面积非常的小，住起来也不是很舒服，而且还非常的贵，这个其实消费体验不是很好，但是由于它是学区房的这一个条件，有着比较好的教育资源，导致学区房的房价非常高，甚至只增不减。这就可能会被卖房以及房地产行业所利用，因为这个其实是受市场供求的影响，毕竟学区房的供给不是很多，因为比较好的教育资源本身就是有限的，有条件的父母为了去让孩子接受这么好的教育资源，所以他们就会选择买一套学区房。而为了能够区分开不同父母他们的一个消费能力和水平。所以学区房价格会越来越高，这是是为了给能够买得起学区房的父母的孩子提供了一个教育资源上的便利。
但这其中确实不乏有炒作的现象。毕竟不能去用实物衡量的东西，自然他的升值水平和升值的能力就不是那么的稳定了，会受到很大的影响，所以学区房就会以一个不是很正常的价格上涨，这其中当然会有炒作的现象在其中，因为一些卖房销售，他们在介绍学区房的时候，会学区房介绍的非常好，这个就会慢慢的使得学区房价格越来越高。
8月9日，央行发布《2021年第二季度中国货币政策执行报告》提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。
业内人士表示，近日来中央层面多次强调“房住不炒”，落实城市主体责任，要求对调控不力的城市予以问责。高层密集发声并加强市场秩序管理整顿，意在督促市场巩固调控效果的长期性和稳定性，保护合理住房需求。
中央层面频提房地产
2021年以来，房地产调控态度愈发明确。7月30日，中央政治局会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。
中央政治局会议前一日，7月29日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市相关负责人，要求各地应增强工作的积极性、主动性、创造性，确保完成稳地价、稳房价、稳预期的目标。果断采取措施，实施供需双向调节，规范市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。加上2021年上半年的13个城市，今年已有18城被约谈督导。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，住建部对于房价上涨过快城市的约谈是一城一策长效机制的重要组成部分，从2019年开始就逐渐成为调控的主要模式，要求地方政府负起主体责任来，将房价上涨的幅度能够控制下来，保持房地产市场的平稳运行。约谈也进一步说明，热点三四线城市也将逐渐纳入到监管体系当中。
除对房价居高不下的城市持续约谈外，7月23日，住建部等8部门还下发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》指出，将在3年时间持续开展整治规范房地产市场秩序工作，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。
7月22日，中央层面召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议也指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题。要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理、把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点等任务。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，《通知》调动了房地产开发企业、中介机构、租赁企业、物业服务企业、金融机构以及媒体等各大社会主体，全方位、全主体进行市场监管，贯彻“房住不炒”，落实“三稳”目标。此外，提出建立制度化常态化整治机制，强化监督评价考核，预计更加灵活地践行因城施策，精准调控成为接下来楼市调控的关键词。
地方房地产调控全覆盖
随着中央涉房调控信号的不断重申，地方调控再度全面升级。近日，浙江省召开房地产工作座谈会指出，充分认清当前房地产市场的新情况新问题，进一步提高政治站位，切实履行主体责任，提升工作标准和质量，采取有力有效措施，扎实推进房地产市场平稳健康发展。
会议指出，综合运用土地、金融、税收等调节手段，合力发挥政府调控和市场调节作用；促进供需平衡和职住平衡，落实差别化住房信贷政策；增强调控风险预见性，打通各部门数据共享堵点，实现数据动态管理、实时监测，防范项目风险、信贷风险等，提高精准分析能力和风险防控能力。
在此之前，杭州刚发布新一轮调控政策，进一步加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序。例如收紧落户未满5年户籍家庭的购房政策，在此前限购1套的基础上，增加了购房之日前2年起已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月。对于非户籍人口，升级至购房日前4年，在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月。新建商品住房方面，购房意向登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10：1的，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，以一定比例入围公证摇号。
金华方面，明确实行住宅限售、实行公证摇号销售，以及要求加强二手住宅价格监管、加强金融监管、严格更名管理、落实主体责任等十个方面调控。
刚被约谈的惠州也加速新一轮调控落地。8月9日，惠州住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从限购、限价、限售、优化土拍规则、商品住房预售制度以及严查购房资金来源等方面对新房市场进行管控。这也是惠州首次同时启用限购与限价，并延续3年限售，调控力度空前。
政策一直未松的北京也再度“打补丁”“堵漏洞”。8月5日，北京市住建委印发《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》指出，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。
成都市再出楼市新政，发布了《关于加强赠与管理和优化购房资格复核顺位相关事宜的通知》，主要是为了“防止通过迁移户籍、社保获取靠前顺位，以及通过赠与方式获取购房资格”。
此外，二手房参考价政策也成为多城市重要调控手段。8月2日凌晨，东莞发布“莞八条”新政指出，东莞将在前期发布成交活跃二手楼盘网签交易价格的基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。7月26日，无锡市房地产市场管理和监测中心在调查分析基础上，形成本市二手住房成交参考价格。
7月9日，上海发布二手房新政，在已实施房源挂牌核验的基础上，需增加价格信息的核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。7月8日，西安发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，明确指出二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据。
二手房指导价管控效果显著。据易居研究院统计数据显示，全国最早落实二手住房成交参考价制度的深圳，上半年二手房价累计已下跌10936元/平方米，价格缩水幅度达15%。与此同时，实行二手房指导价政策的城市，成交量均呈明显下降态势。
除价格实际的参考意义外，二手房参考价实际上限制了买方对杠杆的使用。中达证券分析师诸葛莲昕表示，虽然在实操过程中二手住房参考价格机制并未要求实际成交价格以参考价格为准，买卖双方仍可自行协商成交价格；然而，商业银行发放二手住房贷款时以二手房参考价为准，若成交价格高于参考价格，则买方购买二手房的首付比例实际有所提升。她表示，买方资金压力增大，也成为驱动深圳二手住宅成交量大幅下滑的重要因素。
房地产市场将平稳健康运行
8月7日，深圳官方通报备受关注的“深房理”案件最新情况，经过多轮滚动排查和监管核查，截至目前共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。从房贷红线、到二手房价格管控、再到房地产秩序全面规范整治以及保障性租赁住房等保障体系的完善，我国房地产行业进入新一轮调控周期，逐步形成监管闭环，房地产市场趋势稳定已是必然。
“中央收紧房地产调控，这次有所不同。”野村国际（香港）中国区首席经济学家陆挺表示，2020年开始，中央先后推出了控制房地产开发商债务增长的“三条红线”，以及遏制银行房地产贷款的“两道红线”。今年更是加大了对违规流入住房市场的商业贷款和消费贷的打击力度，并进一步收紧对房企影子银行融资端（如信托贷款和委托贷款）的调控。“种种迹象表明，中国房地产不会再走以前的老路，不会解除对楼市的种种限制。”他说。
中原地产首席分析师张大伟表示，深圳此次相比4月份的自查，查处金额多了42倍，背后其实体现的是调控力度真不一样了。
张大伟表示，通过梳理2021年房地产调控，有一个非常明显的特征是在过去几年房地产调控“一城一策”下，中央部门再次开启密集发布政策，特别是住建部和央行持续加码房地产调控政策，调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断丰富，中央房地产调控方案密集出台，加强房地产金融审慎管理、建立多主体供给的住房制度、热点城市集中供地机制、建立“人、房、地、钱”的联动机制。
“对房地产市场仍抱有只涨不跌的幻想是绝对不行的。”有业内人士坦言，中央层面正一步步从长期调控着手，行业需正面现实，未来房地产调控仍将趋严。
克而瑞研究中心研究员杨科伟预计，下一步住建部问责机制将不断强化，更多房地产过热、房价上涨过快的三四线城市将被纳入监管体系；被约谈城市调控加码也是大概率事件。“基于调控政策趋于精细化、高频化的判断，前期已经出台过调控新政城市，诸如南京、武汉等，如果实施后效果未达目标，或出现新情况、新问题，进一步加大调控和监管力度也不无可能。”
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，随着房地产调控持续推进、房地产秩序全面规范整治，以及保障性租赁住房等保障体系的完善，我国的住房市场将全面实现“房住不炒”，社会居民实现“住有所居”，加快推进全面建设小康社会的进程。
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