在前几年中国的房价一直在噌噌噌的不断往上涨，很多购买房子的人都从中赚了不少钱，而其他人发现购买房子有利可图，于是就纷纷把自己的积蓄投入到房子之中，结果掀起了一步又一步的炒房热潮，可是没有什么东西会一直不断上涨，总会有降温的时候，根据调查数据显示，现在多地二手房市场有明显降温，甚至有部分地区房价跌落十分明显，这也意味着国内的房价可能会迎来转折点。
一方面是国内的房子太多了，而这些房子根本就没有这么多接盘者。现在国内的离婚率越来越高，出生率越来越低，但是新建房子的数量还在不断的增加，这也就意味着购买房子的群体越来越少，而房子的总数在不断的上涨，到现在已经出现房多人少的局面，所以现在房价降温是一个非常正常的事情，在未来房价很可能会持续跌落。
另一方面是政府加强对房地产市场的调控，因为政府已经认识到高房价所带来的危害性，很多人努力一辈子，根本就在大城市买不上一套属于自己的房子，而且还有很多人背上沉重的房贷，根本就没有过多的消费能力，高房价已经引发了很多的社会问题，所以政府限制二手房的交易，而且减少贷款的批准，以此来达到稳定房价的作用，现在看来效果非常明显。
我一直严厉的在打击炒房者，房价之所以这么高上涨这么快，有部分原因就是炒房者所引起的，他们抬高房价，以此来谋取暴利，而政府剥夺了炒房者贷款的资格，限制了他们的炒房行为，这样让房地产市场逐渐恢复了稳定，而且政府也在收紧房贷额度，让房价恢复到一个合理的区间。
是房价决定土地价格还是土地价格决定房价?
房地产是如何绑架中国经济的
大量的泡沫是地方政府和发展商利益共同体的结果。更为严重的是，对房地产投机的巨额利益，也正在促使中央国有企业大举进军这个产业。
很多年里，中国的房地产市场不仅已经成了中国民众、政府和发展商的永恒话题，而且也是国际投资者和投机者的深切关注对象。不同的人群对中国房地产的市场表现出不同的情绪来，或者忧虑，或者恐慌，或者愤怒。感到忧虑甚至恐慌的政府，因为房地产市场存在的巨大泡沫，已经成为中国经济的最大隐忧；而感到愤怒的民众，因为越来越多的中国民众被变相地剥夺了“住房”权。同时，房地产对中国经济的重要性也不容置疑。
正因为如此，有关当局有足够的理由要担忧房地产。前面有日本的例子。上世纪八十年代末和九十年代初，日本房地产泡沫解体之后，日本经济在此后的二十多年里没有走出过阴影。海内外，早就有很多人在讨论中国是否会步日本模式后尘的问题。之后又有迪拜世界事件。房地产无疑已经成了中国经济的金箍咒，因为房地产的解体也很可能就是中国经济的解体。因此，有关当局一直不敢有丝毫的松懈。多年来，尽管有关当局也对房地产市场多有不满，但一旦当房地产遇到危机时，必出手相救。这次金融危机之后，政府出台的庞大应付危机的资金，也有很大一部分流向房地产。毫不夸张地说，房地产已经绑架了中国经济，因此也绑架了为中国经济负责的中国政府。
与泡沫和空置房平行存在的现实是，中国85%的家庭无力购房（根据中国社会科学院的最新调查）。这种情况使得中国社会对房地产业现状，以及对政府无能改变这种局面的不满在一定程度上已经到达了一个新的高度。
到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面呢？更深一步讲，症结的原因已经转向了土地供应市场，指向政府的责任。的确，就土地而言，政府负有不可推卸的责任。长期以来，政府搞寡头式垄断，限制土地的供应量，同时，推行的“招拍挂”制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成。
很显然，各级政府的卖地财政提高了土地价格；为了消化高价土地，发展商就抬高房价。这似乎很合乎经济逻辑。多少年来，人们所听到的似乎也只有经济学家的声音，那就是供求关系。但供求关系已经很难解释今天中国的房地产市场的现状了。很简单，如果求大于供，那么就不会有那么大量的空置房了；如果供大于求，那么，就不会有那么多的人买不起房了。那么，在供求关系之外，还出了什么问题呢？
供求规律以外的因素
房地产市场现状的形成当然有很多原因。但依笔者看，最大的因素莫过于发展房地产市场的主导思想的严重失误。简单地说，在中国，房地产被视为仅仅是经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）被凸现出来，而其社会功能（社会成员对住房的需求和人们的“空间权”）就被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值, 人们对其价格上涨有预期。开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房，购房者也会迫不及待地去买房。从而一步一步地把房价逼向新高。
要解决这个问题，政府就要扮演一个很重要的角色。但在中国，政府不仅没有起到正面的作用，反而恶化这个局面，使得人们对房产价格的上升的预期牢不可破。地方政府无视住房的社会功能，而只强调住房的财政功能，即“土地财政”。土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上，许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地财政。除了一般商品房的大幅涨价之外, 住房的社会功能的缺位，更体现在廉租房和经济适用房供给的极度缺乏。
治理中国高房价是将泡沫戳破吗？
房价与地价的关系并不能简单的用谁决定谁来判断。因为土地与房产兼具商品和资源的特性，因而其价格影响因素受多方面影响：
一部分开发商和学者将房价上涨的原因归结于地价的上涨
这种观点的理由主要建立在对房地价格构成的分析上，并估算出地价占房价的比例关系。从商品房的价格构成来看，房价=土地出让金+征地或者拆迁费用十土地开发费+建筑安装工程费+销售费用+基础设施配套费+税金+利润+其他费用。
在房地产开发过程中，土地取得是整个房地产经营活动的开端和基础，即先形成地价，进而形成房地产的成本价格。大量数据表明，地价大约占房价构成的三分之一。因此，不少观点认为，地价是房价的基础，其上涨必然造成房地产成本价格的上涨。
从经济学角度看，供求影响价格。
当市场处于完全竞争的理想状态时在市场充分竞争的理想状态下，供求关系主导价格的波动。这个就是金融危机时房价大跌的原因。
然而中国的实际情形是，由于政府参与调控，以及社会、环境等因素的综合作用，导致房地产市场不可能达到完全竞争的理想状态。因此，房价与真实的供求的关系并不大。
目前我国房地产的特点是：Location，Location，Location
由于房屋作为不动产，其地域性特点是与其他商品不同的。房屋的造价其实差异是有限的，最贵的造价和最便宜的每平米相差1、2万最多了。然而由于所处地段的差异，其单价差几万几十万都不是问题。北京二环单价早过10万了，而二三线城市房屋能过5千就不错了。
综上所述，中国目前的房地产市场，地价是决定房价的主导因素。
从2003年开始,中国的平均房价就一直以将近两倍于收入增长的速度飙升。在房地产的十年黄金期(2004-2013),全国三十五个一二线城市的房价增长率普遍远高于当地的可支配收入增长速度。而在最近一轮始于2015年下半年的房价疯涨期,虽然中国GDP增速已经降到6-7%左右,但在全国300个城市中,仍有58城市的房价增长超过10%,其中有10个城市的房价增长超过了40%,9个超过30%,还有9个超过20%。
由房价飞涨所带来的丰厚资本回报已使房产脱离了用来居住的属性,成为投机和炒作的对象。其结果是更多资金从实体经济流出,进入房地产,导致近年来实体制造业持续低迷。这一资金“脱实向虚”的社会现象已引起各界热烈讨论和政府的极大重视。在2016年12月中旬所召开的中央经济工作会议首次提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。
因此,理解为什么中国的房价能长期以远高于国民收入的增速上涨和其对中国宏观经济影响具有重要现实意义和政策含义。在2017年四月《美国经济杂志:宏观经济学》发表的一篇论文中,笔者对这一问题从理论和实证角度进行了全面分析。
房地产泡沫的形成
值得注意的是,在过去十多年里中国房地产市场繁荣时期,与快速增长的房价同时并存的有两个现象: 一是全国各大城市自有房屋空置率较高。比如根据中国家庭金融调查2013年的统计数据,全国平均住房空置率为22.4%, 也就是说大概平均每四套房中有一套是空置的,而空置的房产多数是新建的。相比之下,美国2006年房地产泡沫高峰期的人均住房空置率仅为3%,不到中国的七分之一。二是企业的长期的高固定资本收益率。根据笔者统计,在1998-2012年期间,中国的实际固定资本回报率长期保持在20%以上, 是全球所有主要经济体中最高的。 这两个现象使中国的房地产泡沫有别于发达国家所经历的房地产泡沫(如九十年代的日本和二十一世纪初的美国),也使现有理论难以对之解释。
鉴于此,我们对为什么房地产泡沫会在中国这样的转型经济中出现进行了分析。我们发现,形成与以上所描述之现象相吻合的房地产泡沫有三个关键因素。首先,中国在过去十几年的资本高投资回报率依赖于从传统部门到新兴部门所转移的廉价劳动力,而这一高资本回报率会随着人口红利的消失,刘易斯拐点的到来而最终结束。根据《2012年中国民营企业500强调研分析报告》,近年来,我国廉价的资源和劳动力等低成本优势正逐渐消失。而原材料、用工等成本的上升,对于大多集中在制造业的民营企业500强形成巨大压力,使其资产净利率和净资产收益率从2010年至今持续下降。
其次,中国金融市场的不完善和对资本外流的控制导致当资本投资回报率下降时出现所谓的“资产荒”,即可投资优质资产稀缺和流动性泛滥的局面。这头两个因素为资产泡沫在经济转型时期的形成提供了必要的土壤。假设这个经济体同时具有很高的固定资本回报率,但是这么高的回报率在经济转型完成之后却不能被维持,那么未来早晚会出现这样一种情况,即对其它资产(比如房地产)的需求一定会因为固定资本回报率的下降而开始急剧上升。
第三个因素是中国的土地稀缺性和空间不可流动性以及相关土地政策,特别是十八亿亩耕地红线。这个因素是使房地产有别于黄金等可流动性资产成为投资者用作投机性投资渠道的充分条件。土地的稀缺性、不可流动性和城市建设用地的有限供给,外加能够进行大宗交易的特性,使投资者容易对房子作为另外一种可供选择的投资渠道的强劲需求形成预期。在这个理性预期诱导下,企业家在资本回报率尚处于高位时便积极进军房地产进行投机性投资,导致资金“脱实向虚”。 从上市公司数据中我们发现在2007-2013年期间,投资于房地产的非房地产和建筑业的公司高达百分之四十,而其所投资的房地产占其固定资本百分之十五左右。
其实,类似中国这样的房地产泡沫并非中国独有。在很多处于高速增长阶段的发展中国家和地区都曾经看到远远超过收入增长速度的房地产泡沫,而且都与资源驱动型的高资本回报率,金融市场不发达,和资本外流管制共存,比如二十世纪80-90年代的台湾、韩国,及二十一世纪的越南等。因此,我们对中国高房价之谜的解释同样有助于理解为什么新兴工业国家在其经济高速增长时期容易出现房地产泡沫这一普遍现象。
房价相对于收入的增长速度
尽管中国经济在过去十几年取得飞速发展,但房价增长长期超过国民收入增长使住房难成为中国百姓所普遍面临的问题。在2004至2013年这十年间,全国35个一二线城市房价的年平均增长速度是17%,远高于同一时期其11%的平均可支配收入的增长速度和9%的工资上涨速度。与高速增长的房价共存的是同一时期的土地价格的急剧增长,其年平均速度达到了16%。在2006-2010这五年里,土地价格上涨速度更是高达26%。
因此,我们进一步研究了为什么中国的房价和土地价格能在长期以远超国民收入增速的速度上涨。我们发现,这一现象和企业资金的的“脱实向虚”有密不可分的关联。尤其是那些在经济转型期拥有高资本收益率的企业的的投机性购房决定了房地产市场价格的增长速度。在房地产预期回报率(即预期房价增长速度)高于固定资产回报的情况下,本身具有高资本回报的企业,由于前面谈到的对未来中国转型结束后的低资本回报率的理性预期,会将本来投于实体经济的资金不断流向房地产,直到两者的预期回报率相等为止。而当这些企业固定资本回报率长期高于一个经济体平均收入增长速度的时候,房价的增长速度也自然会在长时间里高于该经济体收入的增长速度
通过对全国35个一二线城市在2006-2010年的房价增速和其所在省的资本回报率作面板数据回归,我们发现民营企业的平均资本回报率能够显著地预测当地的房价增长超过收入增长的部分。因此,我们理论和数据一致显示民营企业,特别是具有高资本回报的民企的投机性购房是使中国的房价增长能长时间高于国民收入增长的关键力量。
房地产泡沫对经济的影响
这样不断膨胀的房地产泡沫对实体经济会有相当大的危害性。第一,它通过加速吸走民间资金不断挤出企业对固定资产的投资和技术研发,掏空实体经济,加剧资本错配,使得产业升级和经济转型速度变缓。第二,房价的泡沫通过减少未来企业家和工人的收入,极大地降低了包括企业家和工人在内的所有人的消费需求。第三,它迫使对住房有刚需的群体和低收入群体不得不提前购房,扭曲他们在生命周期中的消费路径,从而大大减低福利水平。第四,它拉高借贷利率,扰乱金融秩序,造成金融杠杆高企和银行系统资源配置机制的扭曲,刺激地下金融业的扩张和影子银行的膨胀,为金融危机埋下种子。
政策建议
在出现这样一个高速膨胀的房地产泡沫时,政府应如何应对?我们认为最佳策略并非戳破房地产泡沫,而是把其增长的速度限制在收入增长的速度以下。为了达到这一点,可以采纳如下政策:
(1)不仅建a立健全严格的房产登记制度,而且建立健全透明的房产交易制度,使得房产交易必须通过国家指定的银行中介或第三方法人机构才能合法完成,拿到房产拥有权。否则属于非法交易,合同不受法律保护。这样也可以降低投机者用现金买房的机会,堵住交易漏洞。这一制度的建立为实施以下措施打下了良好的制度基础。
(2)限制炒房资金在国内跨地区流动。中国是一个大国,面积和人口超越欧洲各国之和。设想如果全世界的资金都去上海买房,政府推出再多的土地也不可能阻止房价的飙升。因此可以通过第(1)点里面建立的监管机制限制炒房资金在国内跨地区流动。比如,地方政府,尤其是大城市政府,可以规定除非每年在本地工作和居住时间超过一定限度,否则不许在本地购房。这样可以根除诸如温州炒房团这样的房地产投机集团在全国各地炒房。
(3)收取房产税,尤其是第二套房。房产税可以挤出投机者拥有的空置房,降低房价和租金。但为了提高地方政府推出和执行房地产税的积极性,中央政府可以考虑剥夺地方政府依靠土地资源获得财政收入的权利,任何土地收入首先必须上交中央,然后按情况返回地方。通过收缩地方土地财政资源,可以迫使房地产税成其为地方政府依赖的主要财政来源。这样可以倒逼地方政府出台或执行符合本地情况的房地产税政策。
(4)由地方政府出面积极帮助健全租借市场,诱导中低收入群体和空置房拥有者进入租借市场,使得空置房不再空置,从而缓解房价上升压力。事实上很多发达国家的中等收入群体并不一定拥有房产,而是长期租房。
(5)对最低收入群体提供廉租房。但是这只能对收入极低者(极其贫困人口)适用,不能指望靠它来解决大多数人的住房需求问题。
我们认为其他政策,比如提高房贷利率和限购等政策,只能治标不治本。这些政策只是“扬汤止沸”,而非“火底抽薪”,往往还会在政府与民间的博弈中损害整体经济和政策的信用。
从长远来看,为了遏制投机性购房需求并使资金回归实体经济,中国经济还需要从资源驱动型的发展模式转型至创新驱动型的发展模式。而这一转型成功的关键在于不断深化宏观经济若干领域的结构性改革。这些改革措施包括鼓励民间资金进入上游产业和高新技术产业,鼓励家庭对新能源和高技术产品的贷款消费方式以扩大内需,降低高端服务行业的进入壁垒,加强金融监管和金融体系改革,健全和完善资产投资市场和保险业务市场。我们相信,政府对经济转型的决心至终将提振企业家,特别是民营企业家对投资实体经济的信心。
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