广州实地常春藤新房房价均价约：25500元/_

物业用途：住宅

产权年限：70年

开盘时间：2016年4月30日

交房时间：2018年11月

楼盘地址：广州黄埔科学城禾丰路与永和大道交汇处西北

物业公司：广东实地物业管理有限公司

物业费:2.8元/_·月

开发商：广州丰实房地产开发有限公司

总户数：2859

车位数量：1960

建筑面积：2,000,000_

10年前，美国房价泡沫为何破灭？

实地常春藤位于黄埔区长岭居板块东部，禾丰村旁边。是整个长岭居目前体量最大的在售楼盘。评价一个楼盘，首先需要结合自己的需求出发。

1.最大卖点——广州市二中开元分校（含小学、初中、高中，高中需考试）的学区房

国人对教育的重视自古就有，如孟母三迁。发展到现代社会，教育资源的不均衡分布叠加户籍制度的深度捆绑，对于大部分人来说，房子和教育有了直接的挂钩。越重视教育的人，越能接受同地段学区房的溢价情况。无论是自住还是投资，学区都是比地铁站更有溢价能力的因素，从物以稀为贵的角度来说，好的学区比地铁站更稀缺。一条地铁线，A站附近的房价高了，我们可以换B站附近看看，再不行，还可以看看C站，如果还是不行，我可以换一条地铁线。但是一个区域的好学区，往往就那么几个，容不得你有更多的选择。

2.大区域板块发展前景

选择房子，比较正确的逻辑应该是先选大区域再选板块，最后在板块里选一个比较合适的楼盘。

所以我们需要先了解一下广州城市中心的发展趋势。

东进，北优，西联，南拓，这是广州目前以及未来很长一段时间的发展基调。从目前的大政策趋势来看（金融城、琶洲中心、第二CBD、粤港澳大湾区等）很明显广州的市中心将继续往东发展。

目前广州的市中心是天河区。天河目前是广州中产白领最集中的地方，对于这部分购房主力人群来说，天河的北边是白云，西边是越秀，南边是海珠，都是老城区，目前的房价水平基本最低也在四万以上，只剩下东边的黄埔，是唯一性价比比较高的区域了。因此在东进战略实质性发展的情况下，黄埔的发展和建设可以说是突飞猛进，尤其是从2015年到现在。

而老黄埔的地域狭小，产业用地众多，可供开发的区域非常少，也因此萝岗顺势和老黄埔合并，成为如今的新黄埔，就连区政府也已经搬到萝岗片区，意味着整个黄埔区的行政中心向萝岗片区转移，也侧面意味着萝岗大量未经开发的土地将快速迎来高速的成熟发展阶段。

事实情况是，从2015年原香雪地铁站周边5公里范围内的土地开发完之后，长岭居板块的开发顺理成章的成为目前黄埔区未来很长一段时间唯一的住宅用地集中区。

但是萝岗多山区，交通是制约长岭居发展的最大的短板。特殊的山地地形，决定了长岭居的地铁线网密度会比较低，黄埔区政府率先做了一个宏大的规划，以创新型有轨电车勾连整个片区，以实现区域内居民和地铁站的串联。截止目前，整个黄埔区规划了12条有轨电车，若建设落实，那么制约长岭居的交通短板将得到极大的改善。2017年长邻居范围内第一条有轨电车T1线已经动工，预计2020年开通，将可实现串联地铁21号线、6号线。并且2018年2月，政府公布的广州2017-2035总体城市规划草案，长岭居片区位于未来的主城区范围内。

总结来说，长岭居目前的交通短板很明显，但是有着明确的轨道交通改善规划，也正在逐步落实，未来的交通将有比较明确的改善。

落到实地常春藤这个项目来说，位于长岭居东部，距离在建的有轨电车T1线大约2公里，小区靠近永和大道附近，规划有有轨电车T4线，未来可间接实现地铁站的直达。另外项目旁边规划有专门的公交总站，交通改善预期也比较明确。

3.居住环境评估

由于原老黄埔、萝岗科学城的发展轨迹，注定了这个片区，错落分布着大大小小各种的产业区，也即工厂比较多。但是随着2015年之后，黄埔区政府已经明确，能在黄埔区拿地的企业，只能是高新企业或者企业总部、研发大楼等。历史发展遗留下来的产业区污染问题，在周边住宅小区入住的压力下，有污染的企业，该关门的关门，搬迁的搬迁。整个地区的产业升级进入了快速更迭的阶段。这里不得不说，住宅用地的开发，成为政府倒逼产业升级的一大手段之一。近年来黄埔片区规模比较大的是维权事件如：中海誉城香料厂事件、科城山庄维权兴丰垃圾厂臭气问题等，区政府最终处理的结果都还算比较好。

说回长岭居，该板块的发展本身就是在一片山地里开发，和周边的工厂相对比较隔离，因此整体上定位是高端宜居住宅区，实地常春藤位于东部，东边是原永和经济开发区，西边是黄旗山脉。

永和工业区里的工厂，有大污染的已经清理的差不多了，目前整体对周边的居住影响不大。环境这个维度来说，常春藤中规中矩吧，还算可以接受

4.基本生活商业配套等

现在的大型小区开发，基本都附带了大量的沿街商铺。常春藤作为体量最大的楼盘，分十期开发，沿街商铺足够满足日常的基本生活所需。再加上小区门口规划有10万平的商业配套，近期有商铺，远期有大型商场，配套还算ok。

5.价格

买房始终绕不开的是价格，房子的价格是否虚高，更多的是从同区域来比较。萝岗目前地铁口附近的房子如保利罗兰国际，均价大约3.7万左右，其他距离地铁4-5公里如中海誉城、万科东荟城等二手房也在3万左右，实地常春藤在有学区、轨道交通预期ok，环境、商业配套可以接受的情况，目前均价2.8万左右，还算可以接受。当然如果你是投资的话，这个价格在广州市场上，目前算是比较高了。

6.其他如装修、户型等

作为实地集团在广州开发的第一个大盘项目，常春藤常用智能家装，户型设计方正，得房率在82%左右。在同区域的产品里，产品力中等偏上

英国的房地产市场情况如何？英国哪个城市的房价较高？

美国房价泡沫破灭的最根本原因还是在于——“加息”，联邦基准利率的持续上行，让贷款买房者苦不堪言，也让资金密集型的地产企业高昂的拿地、建造成本问题更加突出，最终房价的持续上涨以企业和居民资金链断裂收尾，而房价的“大溃败”也促成了悲观情绪向股市的蔓延和传导，最终演变为不可挽回的悲剧。

（1）房价上涨的有多疯狂，下跌的就会有多惨淡

2008年之前美国各地的房价水平疯狂上涨，远远超出了普通居民的购买力水平，甚至不少州县，几年内房价翻了数倍之多，在日益疯狂的炒房氛围中，房价一路高歌猛进。

但是房子的内在价值就摆在大家面前，钢筋水泥组成的房子，并不具备“黄金、白银”一样的潜在价值。寸土寸金的房价在风口过后迎来下跌也非常合理 。任何事物都摆脱不了其内在价值的束缚，即便是货币的等价物——黄金，也遭遇过大幅度的贬值，更别提是房子了。

（下图为2008年前后美国加州的房价走势图）

根据上述房价走势图所示，从1970年开始美国加州的房价就经历了大幅度的上涨，短短几年时间房价就实现了翻倍，在2008年达到了峰值，之后受到次贷危机的影响而最终下落，房价曾一度腰斩！

房子终究是用来居住的，脱离了“居住属性”的房子如同空中楼阁一样缺乏支撑，再加上加息的影响，居民的贷款成本急剧攀升，地产商的资金链条日益紧张，最终促成了这样的结果。

这也是我国央行为什么迟迟不开展加息的原因，尽管资本外流的形势不容乐观，因为一旦加息，对于地产业将形成难以预料的严重后果。

（2）美国房产泡沫的破裂根本上还是上层决策者有意为之

没错，选择刺破房地产的泡沫是政府主动的选择，这样的举措和日本非常相似。因为常春藤名校出身的他们非常清楚高昂的房价意味着什么，又能给社会带来什么。

高房价不仅会降低居民的消费意愿，也会对于企业的发展造成不可估量的打击，对于科技创新、人才稳定也会造成不小的伤害。

正是因为决策者深刻认识到了房地产的危害，所以才会主动去刺破房产的泡沫，日本、美国都是同样如此。虽然日本随后迎来了“失落的二十年”，但是人家技术水平的发展、企业经营的不断壮大、人才队伍的不断完备都大幅度“对冲”了房价下挫后的社会影响。十八年出了十八个诺贝尔奖可不是盖的。美国呢，正因为经历了2008年巨大的调整，经济的发展才得以重新迈入快车道，落后的企业、产能得到出清，资本市场也迎来了长达十年的大牛市。在这一过程中科技股、技术创新更是扮演了至关重要的作用。

美国房价泡沫破裂是一种基于长远发展眼光上的高层决策，也是为了对于落后企业进行的出清、调整，让市场为新时代的科技企业提供更多的发展机会和契机。

房价不可能一直上涨，经济发展最终还是需要依赖科技进步和技术创新去维持的。

希腊的房价正在复苏中，如何保住延续孩子的希腊永居身份呢？

2020年的购房需求比过去两年高出26%，这意味着买家的信心回来了。

这主要是由于脱欧不确定性的逐渐减弱，那些处于观望的买家开始逐渐回到买方市场，再加上正处于低贷款利率的好时机和英镑的窗口期，更多的潜在买家准备买房。

英格兰北部，中部地区的房价增长非常强劲，即便如此，这些地方的房价还是相对较低，是可负担得起的房产。从这里可以看出，除了诺丁汉之外，2019年12月房价同比涨幅较大的城市有莱斯特（约为4.7%），曼彻斯特（约为4.5%），利物浦（约为4%），伯明翰（约为3.9%），利兹（约为3.7%）……

这些无惧脱欧震荡房价依然稳步上涨的城市基本都集中在英格兰中部，在过去几年中，房价上涨速度一直稳居英国前列。

其中，过去一年，诺丁汉的房价上涨了5.2%，在英格兰处于领先地位，目前的平均房价为£159,600。在伦敦，过去一年房价的涨幅为1.9%。

诺丁汉旅游业发达。城市的北边是著名的山峰区国家公园。城市附近有许多游览胜地，如莎士比亚家乡、华威古老城堡、剑桥和牛津、罗马遗址等。

城市内的景点包括诺丁汉城堡、博物馆、艺术馆、美国冒险乐园、Wolaton公园及大诗人拜伦庄园、罗宾汉纪念馆及风光如画的郊外。有著名的皇家剧院（1865年建）和大剧院。

值得一提的是，诺丁汉的NG7邮编区横跨诺丁汉市中心，两个大学都在它的覆盖范围之内，几乎就是占据了诺丁汉人口最为集中的地区，去年平均出租回报率高达8.5%。

而曼彻斯特就是北部振兴计划的重中之重：曼彻斯特人口占北部振兴计划城市总人口的25％，对曼彻斯特住房建设投资300万英镑，对曼彻斯特文化和休闲产业投资7800万英镑，在北方各大城市中，曼彻斯特是最先实行权力下放的城市，其中包括医疗卫生预算管理的权力。

其中，曼彻斯特大学是英国顶尖大学，世界50强顶尖名校，历年最高世界排名为全球第26名。

曼大是英国著名的六所“红砖大学”之首，英国“常春藤联盟”罗素大学集团的创始成员之一，始建于1824年。

每年，曼彻斯特有10万名高校学生到此求学，27%的学生来自海外，学生一直是租房的主力军。

其中，曼彻斯特邮编为M14的地区，去年平均租金回报率高达10.7%。主要是因为M14邮编区位于曼彻斯特大学南边，不但是大学生青睐的租房地点，周边还有三所初高中。学区资源大大增加了移居当地的人口数量，出租房源火爆，供不应求。

所以可以看出英国的房地产还是前景很好的。

希腊经济发展在经过长时间的困境后，目前已慢慢恢复过来，依据希腊统计局全新发出结果显示，希腊经济发展已经连续6个月度完成提高。希腊房产市场下挫的窘境也随着经济的恢复再次焕发生机，早期在希腊房子价格低谷时项目投资的房产己经节节攀升，取得成功完成房地产资本增值。

希腊移民投资和社会融合刑法典中明确提出，第三方国家的中国公民及其家属，若是在希腊购买房产，使用价值超出25万欧元，既能获准希腊居留许可证。希腊购房移民的申请资格简易，一人申请办理，三代移民投资，只需选购符合条件的希腊房产，就可以一步到位取得5年期的希腊永居居留卡。

拥有希腊房地产期内，投资人可续约5年限签证办理，而且房地产可出租。希腊购房移民申请办理周期时间也特别快，提交签证办理材料后，通常是在2个月内可获准希腊居留许可证。

与此同时，移民投资希腊，孩子可以入读希腊本地学校或国际中学。希腊教育与欧盟、国际接轨，师资雄厚，教学水平好。希腊雅典大学与美国耶鲁大学宣布签订协议，两校共建公共与环境健康研究中心，和一同进行协同研究项目，给予环境生态工程与公共卫生服务大学本科专业课程内容及其环境健康研究生课程。

耶鲁大学是美国历史最悠久的高等教育机构之一，是著名民办研究型大学“常春藤联盟”的成员，雅典大学是希腊排行最高公立大学。此项目将在2022-2023学年度逐渐，将以英语开展讲课，大学毕业生将会获得两所学校的学士学位。

希腊属亚热带气候地中海式气侯，冬天冰冷湿冷，温度0-13℃，夏天干躁酷热，温度23-41℃。希腊人口数量为1072.46数万人，主要在雅典和萨洛尼卡两大都市，居住人口各自约374九阳110万。旅居生活希腊的华侨华人数量接近2万，也主要在雅典和萨洛尼卡，华侨华人中1/3来源于浙江省青田县，1/3来源于福建省，也有1/3来源于浙江温州和中国别的省份。

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