现在物美价廉的房子很难找。如果不嫌多可以去狼山那一带，那有很多，就是在体育会中心那边。中南世纪城的小高楼很不错。但一期拿的时候是非常便宜的，现在每平米的价格贵得很，买房要有足够的心理准备。always think twice!现在房价贵的惊人。
鼓楼学区房有哪些小区？
说来奇怪，最近我们团队频繁出去踩盘，过程中有一个越来越坚定的感受
很多我们以为不卖的项目， 突然开始卖了
01
来看看具体的
浦东金杨板块的标杆项目， 金桥瑞仕花园 ，时隔12年后竟然又放出106套房源进行公开拍卖
新房几近断供的内环内徐家汇，老牌项目 永新城 ，拿地时间久远到2004年，突然冷不丁放出114套房源
宝华城市之星 最后一栋楼王，本来说好价格不合适就一直拿着，没想到最近也拿出来卖了
这不是全部，如果只算内中环，还有高尚领域、品尊国际、中环名品公馆 ……
各位发现了吗？ 这些“老盘新开”或“老地新开"的项目有着比较统一的特征：
地段绝佳、 很多年没有新盘加推、 保留好楼栋持有或出租、屯地 捂盘到快被上海新房市场淡忘
而就在大家以为只能 “二手见” 的时候， 却扭转头来异军突起，在集中入市的上海新房市场上，扯开一个口子， 搅动着原有的游戏规则
为什么会这样？
其实很多人不知道，上海楼市这么久了，也不是所有的开发商都是快周转的，有的项目有的企业因为各种各样的原因，可能会持有一些房子不对外卖了
开发商就自己拿在手里，也不干嘛，就持有拿着
为什么，其实很简单啊，因为大概率上来说，哪怕当初很多卖不掉的房子，只要现金流不紧张，持有都不会有什么问题
道理就更加简单了，因为十几年来不论调控与否，真实的房价一直在涨
各位会很清楚的发现，上海新房价格在这些年一直是稳步上涨的，过程中当然也有打压和调控，但就算行情不好的时候，持有者也都心如明镜
地产是靠天吃饭的 ，这话说的真对
02
问题同样出在这里，既然等了这么久，为何现在耐不住性子，要 抢着 跟新盘竞争 集中入市
我觉得主要是因为， 2020年真的是一个很特殊的时间点
而2020年之前是2017、2018、2019这特殊的三年
上海均价是一回事，但是对于具体项目来说，因为限价的原因，基本上每个盘的单价不会提升
而且这个价格都是很多时候的高楼板价项目，所谓的保本价在上海楼市里根本没有作用，预售证应该多少钱就是多少钱
所以上海楼市的这三年真真实实的给了开发商各种痛，其中最痛的就是项目不赚钱，或者说不怎么赚钱
但是2020年，突然有了一点点的 希望
因为今年的预售证，我们看到了一点突破的意思
16年首开的静安府西区，开盘价8.6w，18年再开8.7w，19年再开还是8.7w， 到2020年旁边的静安映和静安世纪都过了9w，这就是希望
还有热度很高的前滩，三湘印象名邸，去年给到的批复价是10.9w，在此之前单价最高的东方惠礼也不过9.2w，这两天给到的批复价：12.18w
不论如何，在横盘了三年的房价体系之后，今年在利润率上，不少项目开始有了很好的提升
所以也让很多房企如果现在手里持有一些项目的时候现在都会有os： 要不要趁着这一波卖掉算了，后市怎么样真的猜不出
当然，成交量这一块也很有趣，市场在回暖，但是呢，又不是爆了的那种
由于情况特殊，今年1月至4月略低于去年，但到了5月份，新房成交量达到了惊人的 9150套 ，是近四年上海新房单月成交的最高套数
数据：克而瑞
单月新房成交9000+套，已经很久没在上海见到了，但是和2016年这种大年比起来又算不上什么
所以一样的，企业在面对自己持有物业的时候也会想着： 要不要也趁着这一波，卖了算了
最后竞争也是那么微妙
今年会有接近200个新盘拿预售证 ，你不卖，别人也就卖了
03
既然现象是存在的，那这些项目的品相究竟是怎样的？
一定不会差
仔细想想也会明白，如果你是商家，是会选择屯差的产品还是好的产品，来等待价格上涨？
差项目只会赶快出掉，没有人会选择屯盘或持有
我们特地去看了这些回归的老项目，感受很深：只有当年的匠心才会做出这样的产品
不仅仅是地段稀缺，周边新房次新断供， 产品力也都出奇的强势
举两个项目的例子吧
金桥瑞仕花园，很多人都会想：12年前的老项目了，无论是产品、户型、内部配套和保养
现在都过时了吧？
我本来也抱有同样的想法，但实地去踩了这个项目才发现，对于有能力成为板块标杆的定义，我可能存在一点误解
除户型稍有过时外，项目的产品力、内部配套和保养、绿化率等各项情况，从我个人的角度来看，说是 碾压 现在的新房也不为过
随便给大家放出三个点：
1、60%的绿化率
2、近100米的楼间距
3、历久弥新的外立面和足够宽敞的阳台
1.45的容积率，这个在洋房才有的低密，竟然会出现在21层的高层项目上
来看一张俯拍图的视角
再看一张我拍的地面实景图
小区内部到处都有这样的景观园林，葱葱郁郁， 什么是种在花园里的房子？这就是
十几年房龄的外立面，经过时间的沉淀，依然历久弥新
这种面宽的阳台，你很难相信会出现在上海84平的户型上
再来看看徐家汇的老牌明星盘， 永新城
三梯四户、6米高的入户大堂、外立面崭新的和新盘无异
上海新房少有的 80%得房率 ，内部的空间尺度也足够宽阔
还有这个拐角阳台，在徐家汇可以看遍繁华夜景
看完这两个项目，说实话，我被惊到了
其他新入市的老牌项目同样如此， 除了年限受损，产品力并不逊色于当下的新房
所以对于这些项目，地段和产品力一定是没问题的，唯一的问题可能就是户型会比较老，我们都知道2010年之前90平米都是做两房一卫的，和现在大家的产品规划理念差距还是蛮大的
当然很多也是因为时间，很多出挑的设计才有可能做的出来，现在的建筑规范可能不太让你做这种转角的阳台了，也就在以前的建筑规范才有可能
所以各有利弊大家自己判断
另外整体的装修不论当初配置多高，现在也折旧的厉害了
除此之外大家还需要留意下物业这块，毕竟经历了这么久的年限，好的物业会让房子的折旧慢一点，再慢一点
最后就是看价格喽，价格合适面积需求匹配，这种房子不会差的
04
好了，最后说一说，这种现象为什么发生在上海
这恰巧说明了上海整体楼市调控的成功，其实不论是作为一线城市的深圳还是长三角的杭州南京，其实楼市的热度都远超过上海
前两天我去苏州的金鸡湖，那里的普通公寓动不动也是十万朝上了，有朋友和我说要卖掉金鸡湖的一套公寓平价换到翠湖天地，我听完之后内心也不知道是什么滋味
而反观上海楼市，其实不论怎么样各种客观因素，但是整体的房价还是偏低的
关键是用户对市场的预期都比较冷静，购房者是真的觉得楼市不会有特别大的震荡，这一点是很难得的
楼市管理无非是预期管理， 很多持有物业的开发商，之所以现在都拿出来卖，也就说明了他们对未来预期也比较平淡
要把楼市顶起来有一万种办法，要把楼市打压下去有一万零一种办法，但是把楼市让人感觉很稳很平，这真的蛮难的
放眼如今，也只有上海做到了
这也是为什么很多人会说上海房价被低估的原因了。当然上海到底是低估还是有泡沫这件事不重要，重要的是扎根在这个城市生活的人，是否能够买到自己中意的房子
最后根据惯例，还是给一点点小建议
1、 横盘3年，今年量价趋势向好，如果你是上海的首套刚需，不要犹豫。 当下的上海，对于首套，依旧友好，依旧宽松，依旧是最好的时机
2、置换也要加快节奏，静淡市场才是换房的最佳机会
最近我的老板就在加快换房节奏，对普通个体来说，我愿意相信这个老兵对市场的感知
3 、今年的上海，可以选择摇号热门项目，但不要死磕。 今年的新房供应不少，次新也有很多好的项目，对买房人来说，预算内是可以挑挑拣拣的
这些频繁发生的点状变化和趋势，串联成上海楼市的基本面，在我面前缓缓展开。预期管理好了，产品力就会开始提升，而更多元的模式也会开始慢慢显山露水
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鼓楼区
学校名称
对应中学
对应学区房
南京市琅琊路小学
二十九中
钱塘路小区，颐和路小区，北京西路小区（19—69号、包括69号—1、34—70号、包括70号—1），北京西路民国别墅，玉泉路小区，北京西路70号小区，灵隐路小区，苏宁华瑰园，天目路小区（20号—底、23号—底），西康路（7—33号、40—52号），牯岭路（1—9号、9号-1、2—18号），天竺路，普陀路，莫干路，颐和路，
力学小学
二十九中
仙霞公寓，剑阁路小区 ，汉口西路小区（74号—底），山阴路小区，石钟路小区，虎丘路小区，匡庐新村,西康路3号，南京师范大学小区，北东瓜市小区，汉口西路200号，培德里，扬州路小区，匡庐路小区，仙霞路小区，西康路小区（1—5号、2—38号），河海大厦，匡庐花园，宁海路（123号—底、96号—底）
拉萨路小学
二十九中致远中学
怡景花园，金鹏大厦 ，永庆村小区，牌楼巷小区， 百步坡小区、峨嵋岭十九号小区，五台山庄，峨嵋岭小区，拉萨路小区，汉中路（140—280号），北校尉营小区，广州路215-2号，广州路264号，广州路252号-270号，广州路小区（159—215号、192—298号），金鼎湾今朝天下
芳草园小学
宁海中学分校
芳草园，蓝天园，碧树园
银城小学
金陵汇文或宁海中学
瑞园，银城花园 ，苏宁雅瑰园，辰龙广场，聚福园，东宝花园，银城聚锦园，辰龙绿苑，苏宁馨瑰园，长阳花园，长江之家，银城街小区（单号），百步滨江，永嘉年华，华茂大厦，金舟花园，东宝大厦，香榭里花园，正大滨江瑞景家园，银城锦一方，育才公寓，天玺国际广场，时代天地广场，龙江国际社区，长江之家瀚宫，湘江路18号，锦江路68号，清凉门大街201号，东宝路以北
金陵汇文小学
汇文中学
清河新寓（一至二村），金陵世纪花园，临江新寓，望江新寓，乾和福邸,锦江花苑,天水滨江花园，世纪之星，清江公寓，邮政世纪花园，东宝嘉景苑，典雅大厦，政院新寓，江东北路小区91-109号
龙江小学
宁海中学分校
宝地园，腾飞园，港龙花园，中青园，月光广场，新城市花园，朗晴名居，裕顺雅苑，金陵名人居，晶元雅居，华景阁，金陵御沁园，定淮门大街小区（11、15号），正泰大厦，正泰花苑，龙园西路（56号、59号、80号），龙津街，龙腾街
鼓楼一中心小学
南大附中
明华新村，豆菜桥小区，慈悲社小区，大锏银巷小区，干河沿前街小区，五台花园，兰芝堂，沈举人巷，明华清园，五台山小区，银环公寓，麻家巷小区，平家巷小区，华侨路小区，上海路（1—75号、2—68号），广州路小区（1—157号、146—190号），兰之堂，华侨公寓，金轮国际广场，苏宁环球，君临国际，汉中路（2—138号），沈举人巷后街，双石鼓，双石新村，五台山村，兴业里，管家桥小区，高家酒馆，后北街，中山路（1—199号），豆菜巷，盔头巷
南京市汉江路小学
二十九中致远校区
金信花园，杏聚村，丁香园，苏宁千秋情缘，苏城南苑，苏城北苑，汇贤居，龙凤花园，江东北路小区（196—208号），龙凤花园隽凤园，辰龙紫苑
凤凰花园城小学（力小分校）
二十九中致远校区
凤凰花园城，裕华名居城，怡和佳苑，天启花园，凤凰花园城福安园，凤凰花园城金陵园，凤凰花园城清溪园，凤凰花园城静幽园，银城聚泽园，管子桥，中心南村
南京市白云园小学
宁海中学分校
白云园，花开四季，曲水文华，金海园，西城风尚，新城市广场，新城市假日广场，芳町园，阳光广场（高教五幢高层），阳光锦绣阁，阳光金峰阁，树客国际
汉口路小学
南大附中或二十九中
合群新村，陶谷新村，南东瓜市，南秀村，随园小区，汉口路小区，北秀村小区，南北秀村，上海路小区（77号-底，80号-底），青岛路小区，苏州路小区，天目路小区（1-21号，2-18号），广州路小区（2-144号），金银街小区，上海路新村，南阴阳营，武夷路小区，鼓楼新村，北阴阳营小区，华新巷小区，中山路（201-底），小粉桥，东合群新村，平仓巷，南秀村，赵家菜园，汉口西路小区（1-65号，2-72号），西桥小区（6号-底），三省里，云南路小区（25号-底，40号-底），北京西路小区（13-17号，14-32号），宁海路（1-121号，2-94号）
赤壁路小学（山西路小学并入）
五十中/二十九中/宁海中学分校
西康新村，三步两桥，琅琊新村，天津新村，童家山小区,宁夏路小区，马鞍山路小区，水佐岗小区，水佑岗，星汉城市花园，宁夏路18号，西康路45号，三步两桥18号，虎踞北路4号小区，江苏路小区，竹林新村，东门新村，康藏路小区，山西南村，北四卫头小区，老菜市，虎啸花园，祁家桥小区，山西路小区，人和佳园，勤益里小区，人和街小区，乐业村小区，湖南路小区（48-底，187-底），傅佐路小区，大方巷小区，华安新村，大富里，西康路小区（35号—底，54—底），四卫头小区，水佐岗32巷，江苏议事园，水佐岗48巷小区，大方新村，虎踞北路小区（2-50号），北京西路72号，中山北路小区（34-148号、81-249号）
三牌楼小学
南京市五十中
模范新村，三牌楼小区（1—159号、2—168号），北一村，北二村，中山北路（202—212号），铁路中街（1—50）号，西柏果园，狗耳巷小区，经典家园，宁和新寓、天和园、广东路小区，模范马路（87号—底，58号—底），开元新寓，和会街小区，新模范马路（38号—底）
南京市天妃宫小学
南京十二中
建宁路（280-292），中山北路小区342-354号，408-574号，杨家花园，阅江广场，建宁新村，光夏新村，盐仓桥小区，盐大街小区，卢龙山庄，盐西街小区，北祖师庵，多伦路小区，盐东街小区，晶典国际，商场北路，承德路，热河路，鲜鱼巷，惠民桥，永宁街，正丰街，商埠街，公共路，铁路埂，大马路，天保里（天光里、天祥里），江边路，铁路桥，龙江路，营盘街，中山北路530巷，刘家湾，黄土山，驴子巷，于家巷小区，桃园村，建宁路双号188-204号，单号255-293号，长征医院南京分院家属区，花家桥，大桥南路小区，中山北路342-354号
南师附中树人学校附属小学（郑和小学和天妃宫小学分校合并校）
南师附中树人学校
新河二村，舸舫西园，新河一村，定淮门大街（18、20、28、30、32号），新和园，迎江园，民佳园小区，苏宁璞邸，紫金上河苑，清江西苑，清江花苑，清江花苑碧波园，清江花苑明月园，清江花苑绿茵园，清江花苑圆梦园，清江花苑清风园，清江花苑嘉禾园，逸沁园，百合果园，恒盛金陵湾
察哈尔路小学
南京工业大学附属初级中学（八中校区）
察哈尔路小区，双门楼小区，中山北路（214-254号，285-309号），镇江路（14号-底，27号-底），虎踞北路（86号-底，75号-底），镇江路小区，桃清苑小区，核工桂花园，华严岗，金源太古城
宝船小学
宁海中学分校
宁工新寓（一至二村），舸舫园，滨江广场，天平新村，海德卫城，金湾花园，华保新寓，宝苑新寓，漓江雅苑，中保绿苑，江滨新寓，西苑公寓，鼓教新村，高教新村，闻涛公寓，宝船听涛，江景园，宁西公寓，苏武公寓，辰龙雅苑，银城街小区，创新滨江广场
莫愁新寓小学
二十九中致远中学
华阳佳园华明苑，华阳佳园华清苑，华阳佳园华贵苑，华阳佳园华彩苑，华阳佳园华聚苑，莫愁花园，莫愁花园牡丹里，莫愁花园海棠里，莫愁新寓郁金里，莫愁新寓荷花里，莫愁新寓胜棋里，莫愁新寓涌泉里，莫愁新寓迎春里，莫愁新寓，枫亚苑，名城世纪园，龙凤玫瑰园，凤凰新村（除1－9幢外），凤凰二村，凤凰三村，凤凰西街小区（单161号—底、双60号—底），汉北街8号，金地苑，教工新村，商校小区，凤凰西街146号，劲顺花园，凤凰西街188号，汉中门大街58号
天正小学
南京八中
天正湖滨花园，凤凰和鸣，建设新村，江西路小区，芦席营小区（82号），许府巷（2-36、42-46、3-7、17-19、25-41），中央路（341-345、365-367、379、381）、南昌路（2、6-28、34-36）
南京市方兴小学
滨江中学
方家营、南堡新寓、宝塔桥东街小区、大桥新村，甜水湾小区，桥景苑
古平岗小学
南京工业大学附属中学——八中
古平岗小区，古平岗一号，古平岗十四所，定淮门6号小区，定淮门三号，定淮门新寓，虎踞北路53号，圣淘沙花城，佳盛花园，龙池庵小区，归云堂，久安里，四维新村，宏业村小区，南祖师庵，金城花园（鼓楼），利群村，戴家巷小区，丽晶国际，港口小区
青云巷小学
南大附中
大钟新村，高云岭小区，厚载巷小区（27-底、36号-底），青云巷小区（鼓楼），湖北路小区，新泉里小区，文云巷小区，厚载村，裴家桥小区，裴西村，狮子桥小区，中央路（1－165号），中山北路（2－32号），湖南路（1－185号，2－46号）
南京大学附属丁家桥小学
南京工业大学附属中学——五十中
医平村，青石村小区，长江新村，工人新村（鼓楼），芦席营70号小区，新金贸花园，蔡家巷小区，东柏果园，新模范马路9号，丁家桥小区（87号-底），芦席营（57号-底，除82号），新模范马路（7-9号，2-36号），老模范马路（1-85号，2-56号）
长平路小学
三十九中初中部
义民新村，滨江花园，四平路小区，江沿村，仙鹿雅居，五所村小区，三所村，头所村小区，金川花苑，四平苑，明城华贵园，滨江西苑，康居新寓，新民村，滨江东苑，建宁路102号，建宁路122-152号（双号），127-251号（单号）
北小分校红太阳旭日景城小学
晓庄学院附中
旭日景城，云谷山庄，盛世新寓，星河翠庭，幕府佳园，金域中央，云燕园小区
南昌路小学
南京工业大学附属中学——五十中
童家巷小区，马家街小区，观音里小区，和平新村，永新里，中央路（单号167—323号），芦席营（1—55号，2—52号）、新模范马路（1—5号）
姜家园小学
十二中初中部
姜家园小区，姜圩路小区，劳工新村，中山北路小区，锋尚国际公寓，百花小区，大发凯鸿隽府，中山北路小区，天正桃源，桃花源居
回龙桥小学
南京工业大学附属初级中学（八中校区）
校门口，回龙桥小区，晚市，中山北路（251—283号），建邺村，镇江路 （2—12号、1—25号）、虎距北路 （52—84号），鲁迅园
砺志实验小学
六十六中学
东井一村小区，东井二村，安怀新村，安怀村，汽轮七村，紫霞公寓，线路新村，万科红郡，复地新都国际，东井亭小区
马台街小学
南京工业大学附属初级中学（五十中校区）
西流湾小区，虹桥小区，龙仓巷小区，将军庙，铁路南街小区，宏景公寓，中山北路（150—200号），司背后，天福园，马台街小区，平安里小区，新模范马路（11号—底），新模范马路小区工行新寓，中山北路200-2
渊声巷小学
南京大学附属中学
头条巷小区，三条巷小区（鼓楼），渊声巷小区，二条巷（鼓楼），四条巷小区（鼓楼），五条巷，云南路小区，西桥花苑，西桥小区
江苏第二师范学院附属小学（教院附小）
宁海中学分校/二十九中教育集团致远中学
北京西路76号，石头城小区、清凉门小区、清凉新村43号-底、场门口小区，石头城公寓，石头城新村、西瓜园、西芦柴厂，虎踞路小区
建宁小学
六十六中学
汽轮一，二村，和燕园，联合村，燕语华庭，东门街小区，中央门小区
五塘小学
六十六中学
五塘村、五佰新寓、美景雅苑、盛世花园、盛景园、石城花园、汽轮五村，幕府新村，幕府一村，二、三村、白云新寓、黄方村、窑上村一、二、三、四队、白云雅居，石城家园，伍佰新寓，南汽三村
紫竹苑小学
南京工业大学附属初级中学（八中校区）
汇林绿洲、蓝山公寓、紫苑、龙门居、金陵大公馆、紫竹林、紫竹苑、新门口小区、钟阜路小区、东瓜圃桥，黑龙江路小区，新亚苑，汇林绿洲怡林苑，黑龙江路26号，紫竹林28号，紫竹林2号，黑龙江路8巷小区，福建路小区（桥东），汇林绿洲广林苑，蓝山国际公寓，金阜雅苑，紫竹林1号，先锋广场
财经大学附属小学
南京工业大学附属初级中学（八中校区）
萨家湾、华富大厦、华富园、钟阜大厦、红庙、红庙一巷、福建新村、三牌楼大街（161号-底、170号-底）、颂德里、金川雅苑、交通一村、金川门小区、东妙峰庵小区、西妙峰庵、陵村、中海凯旋门、西瓜圃桥，铁路北街小区，洪庙巷小区，洪庙一巷，福建路小区（桥西），大桥南路（2-12号），佳乐福新寓，港宁园，虹桥中心
小市中心小学
六十六中学/晓庄学院附中
金基翠城、泰和园、小市街小区、东门街（100号以内）、张王庙、河路道、汽轮三村、汽轮四村、汽轮六村、小市新村、郭家山小区、铁古庙小区、金碧花园、欣芝园、丁香花园，北城新天地，千禧苑小区，河路道小区
凤凰街小学
二十九中教育集团致远中学
凤凰街小区、中海凤凰熙岸、凤凰西街小区、凤凰庄小区、凤凰新村（新1-9幢）、苏宁乐瑰园、鑫宏花园、西城岚湾、清凉新村（1-42号）、虎踞关小区、广州路252号-270号、萍聚村，杏林新村，漫城名苑，蔚蓝之都，清凉山庄
南京科睿小学（琅琊路小学分校）
金陵汇文学校（初中部）
苏宁睿城、佳和园，电台责任区门牌号（常口号牌），江东村电台队全号1-101（顺序号），江东村积余二队全号25-49（单号），162-302（双号），江东村积余三队，江东村江东四队，江东门北街33号（发射台），河北一队（全部），积余一队（全部），河北二队，积善一队、二队（鼓楼区），下圩一队、二队（鼓楼区），北河口，清江村
鼓楼区第二实验小学
六十六中学
东井村3号1-39幢，小市村1-29幢，小市村1-100号
复兴小学（力学小学分校）
十二中初中部
世茂滨江新城、边城世家、皇冠钻石双星，世茂外滩新城，热河南路小区，二板桥，长江峰景，润开华府，白云小区，五段小区、惠纺园，热河南路308号，百合华府、白云亭小区、宁惠公寓、江海大院、张家圩小区，大兴码头（部队宿舍）
象山小学
晓庄学院附中
金川新寓、燕江园、燕归园、象山雅苑、象山新寓、恒盛嘉园、恒茂家园、中浩森林湾、大庙乡、依山郡、张蔡村、易盛家园，江雁依山郡，水关桥小区，水关桥油运小区，置信雅苑
民生实验小学
三十九中初中部
工农新村、安乐村、绿城花园、亚东花园、建宁路小区，亚都锦园，玉桥国际公寓
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