“房价越调控越上涨，人们不禁要问：究竟有没有法抑制房价过快上涨？”在昨日江苏省国土厅举的“6·25全国土地日”高层论坛上，江苏省社会科学院院长的宋林飞教授发出如此忧言。在他看来，房价如此“空调”下去，必将带来巨大负面影响。而目前“房价与宏观调控反方向运行”这一“怪现状”已经到了非扭转不可的地步。宋林飞认为，房价之所以屡调不下，主要是因为当前房地产市场宏观调控面临四大挑战：价格泡沫增多；土地管理弊端突出；暴利与腐败蔓延不止；住房保障力度不足。顽疾一：目前楼市泡沫膨胀应对：政府干预给房价挤水分2005年，北京房价上涨21%；2006年，广州房价上涨22%；2007年南京房价同样快速上涨：4月同比上涨11.5%，5月同比上涨9.2%。面对这些数据，宋林飞认为楼市泡沫的存在是毋庸置疑的。“房价过快上涨便是是楼市泡沫膨胀的表现。”宋林飞表示，如果经济发展不足以支撑地价、楼价的上涨，就是出现了价格泡沫，当前我国许多城市的房地产泡沫都是显而易见的，并且有些大城市的泡沫已较为严重。房价出现了泡沫自然要挤压。宋林飞认为，南京“一房一价”虽然具体举措有待优化，但其取向与时机无疑是正确的；“5月份南京房价上涨了9.2%，像这样的情况下，政府如果对于过快上涨的房价放任不管就是不负责任”。他建议政府一方面加大对房价泡沫的挤压力度；另一方面加大对违规开发商的监管力度，因为现实的情况是：房子越盖越多，但价格却越涨越高，显然不是一般的供求不平衡；“能否解决房产商扰乱市场秩序的问题将是对政府执政能力的考验”。顽疾二：高地价助推高房价应对：变“价高者得”为“价优者得”房价和地价究竟是谁抬高了谁？宋林飞说，开发商总是喜欢将房价上涨的原因归于地价，而地方政府部门则想方设法证明地价并没有抬高房价。但在他看来，这个“蛋生鸡还是鸡生蛋”的问题，谁都有责任。宋林飞说，2006年6月国土资源部公布了40个楼盘的资料，无论是协议还是招拍挂供地的，地价都占房价的25%30%。但值得关注的是，有数据表明，2006年和2007年土地成本上涨50%，住宅价格上涨了30%，土地价格的上涨导致商品房开发成本上升，必然推动房价上涨。“现行土地管理中存在的一些问题，是房价上涨的重要原因。”宋林飞介绍，土地向来都是政府垄断，高地价已经成为地方政府的目标，一些地方政府追求土地收入最大化，导致地价成倍上涨。他认为首先要优化土地供应方式，在保护耕地的前提下适当增加房地产市场用地。其次，要改变现行的土地招拍挂制度。宋林飞表示，对普通商品房的供地，应该把“价高者得”转变成“价优者得”，实行“地价最高、且房屋售价最低者得”的规则。顽疾三：房地产行业猫腻屡禁不绝应对：严格控制开发商的暴利“国八条”、“国六条”等一系列措施已出台多年，但房价调控为何成效不大，究竟谁在房地产高价中推波助澜？谁又在高房价中获取了暴利、损害了人民利益？此前立足于户型及房价涨幅控制的调控政策，还没有触及根本，宋林飞认为，房地产行业暴利的内在拉动，才是房价在宏观调控中“越调越高”的主因。以闲置土地为例，大多闲置土地的背后都涉及复杂的利益关系，而这些闲置土地又直接导致楼市供应阶段性不足、房价持续上扬。“打击楼市官商勾结不能‘雷声大、雨点小’。”宋林飞指出。开发商获利什么情况下才是合理的？宋林飞认为南京“一房一价”规定的普通商品住宅8%的净利润便是恰当的。“世界房地产市场的平均行业利润率为5%-7%。而南京取的是上限。”宋林飞说，只有环保节能、科技含量高的少量住宅开发，才应该得到超额利润。顽疾四：经适房廉租房，缺缺缺！应对：加快加量建设政策房各地一直在喊的经济适用房与廉租房的建设力度到底有多大？宋林飞毫不客气，“我看力度都不大”。他介绍，各地城市的经济适用房与廉租房建设虽在加快，但不同程度地存在迟缓与不足的问题。就江苏而言，从2002年起江苏经济适用房的投资额占住宅的比重就连续4年一直没有突破10%，并且呈现逐年下降的趋势。2001年为11.8%、2002年为8.3%、2003年为6.8%、2004年为5.3%，2005年末为4.6%。2002年-2005年全省经济适用房竣工面积超过1000万平方米，仅占商品住宅竣工面积总计的8.8%，而且大多分布在市区边缘地带。宋林飞说，近几年来，经济适用房占住宅新开工面积的比重大致保持在6%以内，这和省政府提出的10%左右的比例存在较大的差距。严重供不应求。他认为，首先由政府出资开发与经营廉租房，同时采取共同投资、政府补贴等法，拓宽廉租房建设的渠道，让的城市贫困家庭改善居住条件。记者徐关辉国土厅厅长：房价上涨主因非地价在昨日的讲话中，省国土资源厅厅长陶培荣坚持认为：推动商品房价格上涨的主导因素并非地价，而是房地产市场的供求关系等因素。陶培荣说，地价仅占房价一小部分比例，2006年全省地价占房价的比例为20%-30%，与国内重点城市基本相当。在国土厅此前公布的全省地价监测报告中，去年全省房价相比2005年上涨了6%，但全省住宅用地的平均地价则只上升了5.73%。并且2006年住宅楼面地价上涨幅度占房价上涨幅度的比例平均为20.77%。“换言之，2006年住宅地价上涨仅带动了房价上涨1.25%。”江苏省国土厅一位副厅长也表示：房价为什么会那么高？主要还是由其供求关系决定，在房价上涨过程中地价并不起主导作用。反过来说，即便政府给土地定一个较低的价格，并以此出让给开发商，在高房价的影响下，开发商也不会将开发出来的房子低价销售。数据：南京地价占房价比全省最高在论坛上，陶培荣厅长透露，通过该厅连续对全省城镇地价变动情况进行监测：2006年全省地价占房价的比例为20%-30%，其中南京市区住宅用地楼面地价占房价的比例为30.18%，为全省最高。记者获悉的这份监测报告显示：尽管经历了宏观调控，但从监测结果看，经济发展水平、城市规模对地价的影响仍然十分显著。2006年度苏南地区的地价水平处于全省首位，苏中地区地价水平居中，苏北最低。从具体城市看，南京地价水平无论是商业、工业还是住宅，均为全省最高。去年南京市市区商业地价3876元/m2、住宅地价2794元/m2、工业地价470元/m2。不仅如此，南京住宅地价在房价中占的比例也位于全省榜首。2006年度，南京市市区住宅用地楼面地价占房价的比例为30.18%。八部委求解房价暴涨原因5月份70个大中城市房价涨幅公布后，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局等八部委，将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清5月房价快速上涨的真正原因，其中“非市场、非正常的因素”将成为本次调查的关注重点。调控房价已经两三年了，八部委为何连一个房价上涨的真正原因还没有摸清，还停留在摸查房价上涨的原因上，并且不止一次的摸查，如果一直这样的“摸下去”，如何能够遏制房价的过快上涨呢？现在已经到了用真心，出台真措施、硬措施、狠措施的时候了。

珠海房价01年到12年的均价各是多少？

我国房地产行业之所以是一个高风险行业，是因为它的投资和收益周期长。因此，盲目进行房地产投资就会有风险。我国房地产业也存在周期性波动，有三个指标可分析出房地产周期性波动的规律：第一是房地产销售额增长；第二是销售面积增长，市场卖了多少房；第三是投资额增长，就是由于市场拉动，产业投资增长是高还是低。从有关资料记载看，自1984年开始，房地产在我国已经经历了三个发展期和两个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989年到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996年至1997年又是一个低落期；从1998年至今我国房地产业进入了一个新的发展期。我国的房地产周期有这样三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约都是5年发展，2年低落，也就是说7年到8年为一个周期；第二就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。研究房地产发展周期的规律，把握我们国家房地产发展周期性规律的变动，对于政府、房地产开发企业意义重大。

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其他大、中城市的房地产发展周期：

广州：2003年开始爬升

来自广州市统计信息网的信息显示，近8年来，从广州每年房价均价来看，广州房地产市场经历了两个周期。1998年至2003年，五年间，广州房价均价从5130元/平方米缓跌至4210元/平方米，下降了近20%。2003年后，广州房价开始飙升，2004年、2005年每年均价都有大约400元/平方米的升幅，2006年4月均价相比2005年底均价，更是上涨近1400元/平方米。

业内人士伍岳峰认为，正如股市等经济领域的周期性，房地产的周期性恰好与近年来广州国民经济发展方向走势相一致。

在1998年之后的这一个房地产周期，有其历史推动因素。最关键的一点是，1990年代末取消福利分房制度之后，市场所潜伏的购房需求，还有历经十年之后的换房潮以及城市发展进程，加大了房地产市场需求。

深圳：3高2低

自1984年开始，深圳房地产大约经历了3个发展期和2个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989年到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996年至1997年因亚洲金融风暴的影响，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升，走入了一个低落期，导致房地产市场迅速下滑；从1998年开始，深圳房地产进入了一个新的发展期，而且上扬幅度还比较大。从深圳房地产周期性波动看，由于表现出以量的需求为主的特点，其衰退期比国外要短，增长期比较长。目前有关房地产市场处于发展周期中哪个阶段的争论，房价收入比、供求关系、空置率等概念起着很重要的作用。

佛山：1998年开始上升

佛山房地产发展周期基本上与佛山经济发展周期相对应，与国家宏观经济发展周期密不可分。但是佛山市场经济发育程度较高，起步较早，从而呈现出与国内其他城市不同的房地产发展周期。

佛山房地产发展的第一个周期是在上世纪80年代初至80年代中，当时的房地产开发以单体楼为主。

佛山房地产发展的第二个周期是在上世纪80年代中至80年代末，当时的房地产开发量受到宏观经济的影响，陷入一个相对低迷状态。

佛山房地产发展的第三个周期是在1992年至1994年，当时受新一轮经济起飞因素的影响，佛山楼市出现了一波开发、销售热潮，佛山中心城区部分楼盘的价格达到了4000元/平方米以上。

佛山房地产发展的第四个周期是在1994—1997年，受到国家紧缩银根的影响，全国大部分城市的房地产泡沫破裂，佛山楼市也受此影响，房地产开发量逐渐萎缩，楼价有所下降。

佛山房地产发展的第五个周期是1998—至今，受到中国宏观经济迅猛发展，佛山城市化进程加速，国家推出住房按揭贷款的多项“重磅”利好的影响，佛山房地产开发、销售出现了爆发式增长。从2003年起，佛山年住宅销售面积达到600万—700万平方米，相当于佛山每年有18万居民搬进新的商品房。

如今，由于佛山中心城区城市化发展的第一个阶段告一段落，取消福利分房之后，市场所潜伏的购房需求大部分已经得到满足，因此，从1998年开始的这一轮房地产牛市已经进入尾声。

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据最新房价数据显示，目前珠海新房均价为22000元/平方米，排名广东第三，仅次于深圳、广州。10年前，珠海房价才刚刚过万，如今翻了一倍多。华发新城问世，售价约为3400元/平米。2004年:3150元。以金地集团为代表的全国知名品牌房企在2004年进入珠海，加剧了珠海房地产的竞争。2005年:3790元；2005年，珠海全市商品房均价直逼4字头。2006年:4580元；2007年:6350元。2007年是珠海楼市最为“疯狂”的售量几乎是05年和06年的总和。2008年:6920元。只有上年的一半，但价格继续上升。2009年:7495元；2009年初，政府出手救市，楼价上升。2010年:10952元；2011年:12142；珠海步入双限时代限购限价夜袭珠海，珠海楼价升到12万。年底，珠海成为全国首个“限购+限价”双限城市。2012年:15-1.2万元；2013年:1.25万元；2014年1.25万元；2015年:1.3万元；2016年:164万元。

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