目前珠三角房价普遍下调,观望氛围浓,市场信心不足,通货膨胀会让我们的钱贬值吗?我们的钱存在银行或拿在手上都不对?投房地产求保值,但房价会持续下跌吗?大的经济泡沫破灭会发生吗?如果发生,个人将如何应对?我尝试做一些分析,理一理思路。经济泡沫是如何形成和破灭的?一、贸易赤字形成----人民币升值和通货膨胀所导致的出口下降的亏空。二、低息惹的祸----银行系统出现流动性泛滥，大量廉价资本和热钱涌向股市、楼市，导致股票、楼价暴涨，而导致金融系统岌岌可危。三、八十年代末的日本经济泡沫如何破灭----在以上两项情况都具备的前提下，再加上双赤字压力下，货币已呈现出明显被高估的态势，国际货币做空日本的股票指数期货，国际货币买跌，大批股指沽空期权，股票市场的崩溃率先波及到银行业、房地产业和保险业，最终是制造业，制造业将更难筹集资金。最后日元对美元严重贬值，国家核心资产贱价抛售。因此，2007年的种种迹象都表明中国经济泡沫的形成。但时至今日，泡沫没有破灭，因为中国政府采取了两样重要的措施：一、从紧的货币政策，减少货币流动性。二、加息。于是，过热的投资热被降温了，在泡沫破灭前回归理性，泡沫没有破灭。如果泡沫破灭，就会出现股票市场、银行业、房地产业在沸点一下全线崩溃，人民币对美元严重贬值，国家核心资产贱价抛售。幸运的是中国在到达沸点前及时刹住了车。让我们一起回顾一下经济规律中优美的自然循环和控制系统：赤字的国家势必流失真正的国家财富，从而使该国银行体系信贷能力下降，自动导致紧缩和衰退，消费出现萎缩，进口势必下降，贸易赤字消失。当人民开始储蓄，银行资本开始增加，生产规模扩大，贸易出现顺差，社会财富增加。现在我们就在运用这一优美的规律，所不同的是，我们的起点是顺差和强大的财政收入，但我们的危机意识让我们能做好准备去应对这一场没有硝烟的战争。所以我们的理性回归是高起点的。今日中国与日本当年的情况不一样，我们是政府主导经济发展大政方针，国家集中资源重点突破关键性领域，以出口为导向，人民高储蓄为主要特色的发展模式。“有中国特色”是最好的解释：应对经济泡沫，我们用中国功夫的打坐运气的方法，用内功疗法、用中药调理，拒绝让外国医生动刀子做手术，因为有可能他给你做大手术却拒绝给人输血。我认为，泡沫将被挤掉，通胀也能控制，只是发展速度趋缓。不能被众说纷纭的经济学说误导，要有自已的判断和应对：一、合理的现金流，要相信，长期来看，人民币对内是不会贬值的，当通货膨胀被控制后，现金很值钱，将来国家用降息刺激投资时，谁有现金谁就有机会。不要相信“把钱存在银行或拿在手上是傻瓜”的说法。二、合理的负债率，调整期二、三年是正常的事，各行各业诸神归位需要时间，人民储蓄增加，银行系统流动性合理化需要时间，再加上目前四川抗震救灾、灾后重建的压力这么大，在此期间，钱较难挣，不能开元只能节流，储备能量，蓄势待发。三、房地产的保值、增值性长远来说没有改变，房地产首先是满足居住需求，其次才保值品，再其次才是投资品，固定资产的占有是对资源的占有。只要能满足前两点所说的合理的现金流和负债率的前提下，房地产可尽量多地持有。
如何防止产生房地产泡沫的破裂
您好，
中国房地产市场抑制过度泡沫化的策略选择
自2005年开始，稳定房价成为中国房地产调控的重要目标之一。为抵制房价过度上涨，国家制定了一系列的宏观调控政策，其中包括：2005年3月为稳定房价出台的“国八条”；2009年12月颁布的抑制投资投机性住房的“国四条”；2010年1月严格二套房贷管理的“国十一条”；2010年3月对土地进行调控新政的“国十九条”；2010年出台的“坚决遏制部分城市房价过快上涨”的“国十条”；2011年1月出台的“新国八条”，以及2013年2月国务院常务会议明确稳定房价的“国五条”等等。一系列房地产宏观调控政策的制定和实施，在不到十年的时间里，掀起了四波宏观调控的高潮。这些调控政策对防止中国房价过度上涨起到了一定作用，但国家对房地产业的宏观调控，还应借鉴日本房地产泡沫破灭的经验教训。
(一)建立“房价收入预警机制”，健全住宅分类供应体系
中国房地产宏观调控应建立“房价收入比”预警机制，使房地产调控更具针对性。“房价收入比”的预警机制，应使房价上涨速度不得超过人均可支配收入增速。中国“房价收入比”的合理区间应参照国际惯例，定在6—7之间。以此为参照，经济发展程度不同的城市和地区，可适当调整“房价收入比”，对于不同收入层次的群体，也相应调整“房价收入比”，国家要在房屋供给上，充分考虑消费区域和消费层次的差异，加大商品性住宅和保障房的供给，缓解供需矛盾，以满足不同“房价收入比”层次的需求。
未来一段时期是中国深化改革的时期，也是推动经济增长再平衡的一个历史过程。房地产泡沫的化解，需要建立在统筹推进收入分配公平、民生改善与经济发展的基础上。从供给角度，需要借鉴日本的经验，建立住宅分类供应体系，扩大针对普通民众实际需求的房屋供给量。在房地产泡沫程度较高的非常时期，日本政府为解决穷人住房问题，建立住宅分类供应机制，建造低价公房，以调节住房市场价格。其中包括针对中低收入阶层的政府公营住宅，针对中高收入阶层的由私营发展商经营的商品住房。此外，在购房资金筹措上，日本成立了由财政拨款和邮政储蓄贷款组成的住宅金融公库，可为居民提供住房抵押贷款，并为政府及住宅公团提供房屋建设资金。这些经验可以作为中国的借鉴。具体做法是强化政府特别是地方政府在住房问题上的责任。在多元化的住房分级制基础上，通过构建完善的、明确分级的新建住宅供应体系，切实解决中低收入阶层的住房安置问题，减缓居民住房压力。从需求角度，则应从根本上促进分配公平，规范私营经济发展，提高劳动者的工资集体协商和议价能力，遏制劳动收入在国民收入中占比下滑的趋势，从而为劳动者解决和改善住房问题创造必要的条件。这样，才能逐步化解房地产泡沫过度带来的矛盾，使房地产回归合理的发展轨道。
(二)积极调整信贷结构，加快房地产业去杠杆化进程
从各国的经验看，房地产业的杠杆率过高是宽松货币政策的产物，也是导致房地产泡沫过大的诱因之一。由于中国现行房地产开发制度与销售，中国房地产业杠杆率主要表现在土地储备贷款、土地出让环节首次缴款比例、土地增值税清缴、房地产开发与销售等环节。以土地储备为例，土地储备贷款条件比照项目融资，自有资金比例低限仅为30%，助长了囤地行为。再如，土地增值税清缴环节，房地产开发企业往往较长时间保留尾盘，拖延项目竣工清算进程，而将预提的土地增值税转用于新项目建设。房地产开发企业的融资和个人住房按揭贷款等也是加大杠杆率的一个因素。房地产业总体杠杆率过快上升，会增大宏观经济金融运行风险。为了去泡沫化的需要，有必要提高房地产开发企业的信贷准入门槛，并严格审查和控制个人房贷。
加快房地产去泡沫化，需要综合运用多种货币政策工具组合，积极推动信贷结构调整，使银行体系新增信贷向小微企业、科技企业倾斜，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。而对商品房、商业地产、基建投资等产能过剩领域则要严格控制。完善信贷政策，控制政府融资平台、房地产开发贷款等高风险行业贷款，有效应对房地产泡沫领域的潜在违约风险。
(三)防范高增长转为稳增长背景下汇率变动的影响
综观各国房地产泡沫破灭的历史可以发现，房地产泡沫程度较高一般形成于经济起飞后，而破灭往往紧随高速增长期，处于经济转型的关口，且一般均受国际游资冲击而爆发(拥有国际货币霸权的美国例外)。以日本为例，上世纪80年代的经济高速增长加剧了其房地产市场泡沫程度。自第一次石油危机始，日本的实质GDP增长率由10%下降到4%左右。随着日本经济发展中的重工业化和城市化的基本结束，以产能过剩为特征的经济增长方式难以为继，“广场协议”的签订及自由金融政策的实施，推动了日元大幅升值，缩小了外需规模，日本经济增长方式被迫由“投资导向型”向“出口导向型”转变。以日元升值为标志的汇率放开政策，引入了大量国际资本，国际热钱随之涌入日本房地产业，推高了日本房价的快速增长，房地产泡沫程度加剧。而泡沫破灭后，日本经济受到沉重的打击。据瑞穗证券的数据统计，1992-2004年，日本企业和银行处理泡沫经济的成本高达208万亿日元，年均处理泡沫成本占GDP的比重高达3.5%；失业率超过了其他发达国家。其实质GDP增长率由1990年的4%左右，下降到不足1%，房价和股市量价齐跌至历史新低，银行净损失达十万亿日元。
目前，中国进入了由高增长向稳增长的转型阶段，应吸取日本当年为了刺激内需、不顾房地产泡沫的膨胀、单纯固执地实施低利率政策的经验教训。尽管房地产泡沫由内因而起，但在经济全球化的条件下却往往因外部的冲击而破灭。因此，我们对人民币汇率升值预期所导致的游资泛滥及其对中国房地产过热的助推器作用，要保持清晰的认识。一方面，要运用行政干预手段缓解过剩流动性、抑制经济过热；另一方面，还要保持人民币汇率的相对稳定，防范国际投机资金对中国经济的冲击。
(四)提高房屋交易费用，遏制和打击投机
从国外成熟的房屋交易税费征收机制来看，多种税负的征收提高了房屋持有成本，平衡了市场供求。这种税收调控法以市场化手段，迫使囤房者释放出多余房子，增加了市场供给，消减了房价上涨预期，挤出了房地产市场过度出现的泡沫成分。对此，发达国家的做法值得我们参照：例如，德国为了抑制房地产投机，对房屋投机活动设置了“防火墙”，成为欧盟国家中房屋拥有率最低的国家之一。德国政府规定购房不满十年就卖出者，政府将对收益部分征收15%的“投机税”，此外，除了交纳给中介的费用之外，还要负担3.5%的交易税和公证费。这些额外的费用占交易额的10%左右。较高的交易费用降低了投机者利用短线炒房而获取暴利的机会。相比较于德国，日本的交易费用更高，交易费用品种包括印花税、登记证税、不动产取得税、每年一次的固定资产税。不动产税税率相当于土地和住宅建筑的3%。在美国，各种房屋税高达30%，占家庭收入的21%。如果美国的房价上涨低于10%—15%，则无法覆盖购房和卖房的交易成本，炒房者就会亏本。
可见，较高的交易费用是确保住房作为消费品的前提，也是发达国家和地区房价稳定的一个重要原因。中国需要借鉴这一做法，对超过规定标准面积的房地产拥有者，应通过征收累进税的方式进行调节，打出炒房和囤房囤地行为，遏制房地产投机。另一方面，政府要加强监管，规范房地产市场秩序。如：加强住房销售价格管理，加大对闲置土地和违法违规用地的处理力度，打击偷漏税和规避限购等行为，进一步加强商品房预售资金监管，维护购房人合法权益。这样，才能使房地产的发展真正服务于长期经济增长和持久的民生改善。
希望能帮到您，望采纳！
居民如何应对房地产市场的泡沫
对于泡沫理论而言有两种观点，第一认为泡沫都会破裂；第二认为泡沫可以被市场吸收。我认为如果第二种观点成立的话，那么防止房价破裂的根本问题是如何遏制房价上涨过快。措施有利用货币政策和财政政策进行调节。比如税收调节，加大基础设施建设投入。但是遗憾的是至今为止我们还没有看到一次有效的防止泡沫破裂的成功案例。
国家应制定相应政策，控制高房价，让居民买得起房。中国的政策是推进城镇化建设，但是中国又是一个13亿元人口的大国，必须修建60-90平方的房子才符合中国的国情。为了节哟土地，必须向高层发展。为了鼓励居民买房，要实行平方越小的房子价格越价廉，反之，90平方以上的房子应随平方的争多，价格也随之上涨。跟水价、电价一样，用的越多价格越贵，只有这样才能符合中国的国情。并且不允许个人炒房，作为一条政策，解决打击之！中国推进城镇化建设才能成功。人民才不为住房而忧、而愁。这是中国的国情因素所决定的。你说我说的对吗？
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