随着调控不断深入，全国楼市进入理性发展阶段。根据研究机构公布的最新跟踪监测结果显示，包括房价收入比、房价收入比偏离度以及房价透支程度等反映市场运行情况的数据，都不约而同地向合理水平靠拢。

房价收入比下降

持续调控对稳定房价起到了明显作用，房价收入比的下滑，已经充分反映出这种变化。

日前，上海易居房地产研究院发布《2018年全国50城房价收入比偏离度研究报告》，公布了2018年包括北京、上海等在内的50个城市房价收入比变化情况。房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。一般认为，通过对历年房价收入比数据对比，如果比值上升，表明房价上涨过快，房价泡沫成分增多；而如果比值下滑，则表明房价向合理区间靠拢，泡沫成分则相对降低。

数据显示，2018年，50城房价收入比均值为13.9，相比2017年的14.1下降了1.4%。历史走势来看，在2010至2015年间，房价收入比持续回落。也就是在这段时间，全国楼市库存不断变大，最高达到7亿平方米左右。此外，中西部及东北部城市，以及广大三四线城市受高库存影响，房价阴跌不止，全国房价走势显得较为疲软。但到了2016年之后，楼市去库存，各地纷纷出台鼓励购房政策，导致该数值开始快速回升至12.6，同比增幅达17%，2017年预期不改导致房价收入比继续攀升到近年来的峰值14.1，不过同比增速有所收窄。但进入2017年，国内热点城市普遍出台调控措施，政策效力持续释放，于是在2018年，房价收入比小幅回落，在情理之中。

分城市类别来看，由于一线城市的房价水平处于国内最高水平，所以房价收入比水平明显领先于其他城市，尽管2018年出现小幅回落，但绝对值依旧处于高位。二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近，其中二线城市2018年房价收入比小幅下降，位于核心都市圈内的三四线城市2018年房价收入比与2017年持平。而非核心都市圈三四线城市，虽然2018年房价收入比增速继续扩大，但绝对值依旧处于四类城市的最低水平。

偏离度小幅降低

此外，另外一个反映房价变化的指标房价收入比偏离度，也同步出现了下滑现象，说明在政策调控的作用下，楼市已经进入了“挤泡沫”阶段。

易居研究院研究员沈昕解释说，由于我国统计制度还不十分健全，据此计算出的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。对我国不同地区而言，其房价收入比的合理区间也不能用单一指标进行划分。因此，在房价收入比的基础上，计算出房价收入比的偏离度，以此作为合理与否的判断标准。

数据显示，2018年，50城房价收入比偏离度为14.1%，由2017年的15.7%下滑1.6个百分点。整体来看，随着全国市场的陆续降温，偏离度数值出现了下滑趋势。随着全国房地产市场的陆续降温，预计2019年50城房价涨幅将收窄，房价收入比偏离度也将继续回落。

分城市类别来看，一线城市和二线城市走势领先于其他城市，偏离度曲线已经出现较明显回落。核心都市圈内三四线城市2018年偏离度小幅回落；而非都市圈三四线城市走势滞后于其他城市，2018年曲线仍是上升态势。具体来看，2018年，一线城市偏离度为19.6%，较2017年回落了5.9个百分点；二线城市和都市圈三四线城市的偏离度分别为14.1%和16.3%，较2017年分别回落2.9和0.3个百分点；非都市圈三四线城市偏离度为5.9%，较2017年上升5.2个百分点，增速小幅收窄。

分城市来看，各城市房价收入比偏离度差距较大，有41个城市偏离度为正，9个城市偏离度为负，其中偏离度最高的城市是东莞，达到36%。此外，芜湖、金华、深圳和西安的偏离度分别为28.7%、28.6%、28.3%和28%，这也意味着此四城的房价偏离度水平都明显偏高。究其原因，是因为深圳和东莞在这一轮行情中房价涨幅较大，而西安、芜湖、金华的行情启动时间相对较晚，但都在近期扮演了“领头羊”角色。偏离度最低的城市主要来自西部和调控最为严厉的城市，如兰州为﹣12.1%，乌鲁木齐为﹣11.4%，三亚为﹣8.8%，房价收入比偏离度水平都明显偏低。

沈昕指出，整体来看，板块轮动现象使得2018年各线城市间的区域分化现象相对有所缓和。在2017年初，一线及部分热点二线城市纷纷出台多轮调控，政策力度较大，而非核心都市圈三四线城市的政策则较为宽松，加上优惠的棚改补贴政策，激发了居民的购房需求，使得此类城市2017年以来出现明显房价现象，所以偏离度也不断变大。但后续来看，随着整体房地产市场的降温以及棚改力度的减弱，预计非都市圈三四线城市偏离度上升趋势也将出现放缓。

房价透支程度降低

此外，从房价透支程度变化情况来看，整体水平也出现下滑，表明调控对楼市运行起到了明显作用，促使房价向合理水平回归。

数据显示，全国50个典型城市中，共有24个城市得分为正，呈现不同程度的房价透支状况；另外有26个城市得分为负，暂时没有出现房价透支现象。通过进一步观察房价透支程度数据发现，包括乌鲁木齐、兰州等在内的西部城市，当前透支程度数据最低，也表明这两个城市的购房压力为全国最小。

房价透支程度较高的城市是东莞、日照、芜湖、西安和金华，其中东莞和日照的房价透支程度最高。而北京、上海等调控最为严厉的城市，市场出现明显降温，房价透支程度对比2017年有所缓解。此外，重庆、成都、长沙等城市，也因为调控使得房价透支程度重归合理区间。

（文章来源：理财周刊）

房价与工资的对比多少才算合理

房价收入比指住房价格与城市居民家庭年收入之比，合理的房价收入比的取值范围为4-6，国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。为大家整理了房价收入比的概念方式与计算方式，希望为您提供帮助。

所谓房价收入比(HousingPrice-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，比美国的10倍大了30倍，严重偏离合理的房价收入比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。

家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多........

按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。

房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。

房价收入比计算

一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：

房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：

每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入.

房价收入比又是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了（北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势）。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的因素就太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。

合适收入

国内目前流行的3至6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（AndrewHamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。

根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.1～20，平均值和中位数分别为9和8.1。如果这样比较起来，北京的房价收入比基本与这些国家的平均水平相当。

如上所写，98年到02年的现状是政府控制廉租房与经济适用房，其比率占到总体供房的90%,03年开始政策改变，经济适用房商品化，导致土地供给卖给开发商，也就是地价一年疯涨一年胜一年，地方政府从中保八八年，如09年厦门调查房价收入比就高达14倍，北京等就不说，同比美国的3.9倍，你就知道我们是处于一个什么社会。

房价收入比的合理性与房屋实用寿命、房屋功能效用、收入的变化状态、国家的特殊国情相关。（如房价收入比超过房屋寿命是警示房价收入比不合理，反映市场的畸形和失衡或因为特殊原因制约）。

消费形式

目前人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能买得起房。实际上，房价收入比在2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德国、瑞典）.而房价收入比很高、达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上（如匈牙利、保加利亚）。日本的房价收入比连续多年下降、美国的房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化（东京低于50%、美国为68%左右）。

房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。

（以上回答发布于2013-06-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。合理的房价收入比（标准为4到6之间）。

但正确的比例是永远都不会达到的。

以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按单价25000元/平方米计算，平均200万左右；

若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为6000元，则家庭月收入达到12000元，年收入为14.4万元。这样房价收入比则为13.9，

上海易居房地产研究院发布2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，

房价收入比排名前十位是：深圳27.7、上海20.8、北京18.1、厦门16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、广州11.1。

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一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：

房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：

每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数x单位面积住宅平均销售价格每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入.

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