深圳成交均价最低的区域是宝安区，但即便以宝安区29846元/ 平方米的价格计算，一套80平方米的住宅总价是2387680 元。按深圳目前的平均工资计算，也需要26年才能实现购房目标。

一路高歌的深圳房价在连续上涨5个月后，终于下跌了。根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，10月份，深圳一手住宅均价环比下滑7%，降至33599元/平方米。

不过相对于三年才涨5.7%的平均工资，深圳人想买房仍然不容易，以深圳南山区一手房最新成交均价和当地月平均工资测算，需要61.8年才能买得起一套80平方米的住宅。

工资和房价的赛跑

有很多购房者抱怨工资要上涨到什么程度才能在深圳买得起房。从南方人才市场发布的2013年至2015年广东地区薪酬调查报告显示，今年深圳平均月薪达7631元，同比增长了5.1%。但3年来，深圳平均月薪酬只涨了411元，涨幅为5.7%。

而深圳房价测评中心的数据显示，以南山区一手房最新成交均价70731元/平方米计算，一套80平方米的住宅总价是5658480元。按月平均工资7631元计算，年薪91572元，需要741.5个月、61.8年，才能实现南山购房目标。目前，深圳成交均价最低的区域是宝安区，但即便以宝安区29846元/平方米的价格计算，一套80平方米的住宅总价是2387680元。按深圳目前的平均工资计算，也需要312.8个月、26年才能实现在购房目标。

如今不少人放弃了在深圳购房，选择东莞、惠州的临深片区。一位在长安购房的陈先生对中国房地产报记者表示，自己工作地点在福田区，开车从东莞到福田一个小时，每平方单价不过一万出头，“比起南山动不动就过7万元每平方米少多了”。也有东莞当地人对中国房地产报记者抱怨，因为深圳客的涌进，导致了东莞房价也开始上涨，“我们就快买不起房了”。

有数据显示东莞临近深圳的镇区，如凤岗、塘厦、樟木头、长安等镇，超过八成的购房者来自深圳。今年上半年，东莞临深片区的房价均价达到10073元/平方米，部分镇区房价半年上涨近4000元/平方米。而背靠深圳的大亚湾片区更是成为本年度惠州楼市最大赢家。今年1至9月大亚湾区房地产市场商品房销售总套数为28843套，同比增长70.28%，连续4个月成交量超4000套，也是惠州上涨最快的片区之一。

七成人口有购房需求

2015年，深圳经历着有史以来最疯狂的地产泡沫。

某房地产研究院发布的百城房价显示，10月深圳房价近4万元/平方米处于历史高位，环比上涨33%，依然领跑全国。据世联行的统计，目前深圳超过1100万的常住人口中，70%的部分无房，他们要在深圳安家落户，这一潜在的需求随时都有入市的可能。

而土地资源稀缺造成了深圳房价高企。深圳人均土地面积185平方米，而全国人均土地面积则为7259平方米，深圳仅是全国人均土地面积的2.5%，深圳人均住宅面积只有28平方米。官方数据显示深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，如今已经用了940平方公里。

来源于《中国房地产报》

（以上回答发布于2015-11-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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为什么过去十几年房价一直不涨

我认为很关键的一点，应该就是楼市回暖压力依然很大所造成的。本轮楼市降温已经持续了一年半的时间了，虽然今年春节过后，部分城市楼市迎来了较为不错的回暖趋势，但依然还不能满足市场的理想趋势，而且从当前一些机构披露的数据来看，今年的楼市行情暂时也就是比去年好了那么一丢丢而已，距离彻底回暖还是有一些距离了，现在楼市就是需要更多的购房者来符合购房资格，把潜在的购房群体进一步的扩大，从更大的基数下挖掘购房者。

虽然很多人都对今年楼市信心很足，但市场的压力还是很大的，本轮楼市降温最大的影响不仅仅只是销量，而是信心以及对商品房保值增值能力的冲击，过去大家在这方面一直都是信心十足的，所以前两次楼市降温后，随着鼓励政策的来袭，市场很快就进入了回暖的趋势下，可这一次，购房者们明显变得慢热起来，看看今年目前三四线城市的楼市，依然还处在低迷的状态下，就是因为很多人对于三四线城市房价再涨信心不足了，害怕自己买到的房子出现缩水的情况，毕竟，本轮楼市降温，不少人的房子都出现了缩水的情况，而且想要卖掉难度很大，流通性方面受到了很大的质疑！

整体上来说，今年楼市回暖的压力肯定是很大的，并不是像最近一些网络报道说的那么容易，认为市场马上就要全面复苏了，笔者预计至少需要3-6个月的时间才能下结论，在这么大的压力之下，那么接下来肯定还会有更多放宽放松的鼓励政策实施，其中肯定会有一些你意想不到的利好出现，作为购房者来说，暂时还是先观望一阵子，特别是今年想在三四线城市买房的人，上半年还不需要那么的操之过急，下半年可能才是入市的最佳时机，到时候买房优惠的力度会更大一些，而对于想在一二线城市买房的人来说，上半年就可以根据当地市场情况实时买入了！

为何说未来两三年房价不会出现大起大落的波动？

过去十年我国经济迅速的发展居民的生活条件也提高了很多，对应的，物价也上涨了很多，有一些物价的涨价，甚至远超过大家收入的上涨速度，比如说房价还有食品的价格，但是过去十年到20年，有很多商品的价格，却始终维持在一个比较低的水平，甚至是降价的。

手机价格。

2009年那个时候智能手机还没有被普及，大家所使用的都是一些传统的桩头机那个时候装拖机的价格是很贵的，比如诺基亚普通的一部手机都有可能卖掉两三千块钱相当于买一部手机就花掉了，一个人一两个月的工资，20年过去，现在比较好的一个，智能手机价格，也只不过是。两三千块钱的那些装土机只有三四百块钱。

普通的火车票。

相对于其他的物价来说，普通火车票的价格算是比较良心的十几年的时间基本没有上涨过，比如2009年广州到南京的普通的火车票也就230块钱左右，现在仍然维持在230块钱左右。

汽车价格。

十多年前我国的汽车并没有太多的普及普通的汽车售价都是10万元以上，当时汽车的价格不仅高，而且相对于大家的收入来说更高，但是十年过去很多品牌的车子价格都出现了，不同程度的下降。还有很多的物品价格十年今天也出现了，不同程度的下降，在这里我就不一一列举了。

重庆的房价为啥就不涨？

如何看待“房价过高”的说法?

杨成长：中国的房地产市场从2001年开始市场化的进程，加上城市土地资源的稀缺，两者的接轨导致房价走高。

在2017年房价的上涨中，郑州、合肥等城市房价的飙升引人注目。随着这些城市交通的改善、人口和产业的集聚、城市规模的扩大，加上此前这些地区房价压抑着没上涨，房价出现一定程度的上涨并不是没有理由。但总体看，这些城市房价的上涨是良性的，标志着城市综合服务功能、城市地位的提高，不能认为房价的上涨就会形成泡沫。

房价太高不好，房价太低也不好，价格应该在市场中起着指挥棒的作用。目前我们国家人均占地、特别是人均占据住房的用地面积很少，靠什么来保持合适的居住面积?就是要靠市场机制下的价格因素。北上广深这些地方房价高了，人口自然流到其他城市，可以说房价是人口导出的阀门。

新京报：短期看，2018年房价走势如何?

杨成长：总体看，一线城市稳中有降、二三线城市保持稳定的格局。只要政策不发生太大的变化，短期看，未来两三年内房价不会出现大起大落式的大幅波动。不过，随着城镇化进程的推进，一些城市连成一片成为城市群，会有部分小城镇出现房价结构性上涨的局面。

重庆是一座建在山上的城市，房价却稳如平原；

重庆的经济和天气一样火热，房价却不温不火；

本文运用商品住宅市场量价模型，通过量价结构对市场中长期加以评估，同时在短期加入政府政策因子，从供需结构出发去探究影响房价的因素。同时本文采取了十大城市对比研究的方式，使结论更具参考意义。

为全国十大城市2014年已建设用地面积及占比情况，重庆市已建设用地面积占国土面积的比例仅为1.5%，为十大城市中最低，其中十大城市可建设用地占比的平均水平为11.6%，重庆的城市开发率明显不足。2002年开始重庆市开始进入快速扩张阶段，宽松的土地供给制度带来了巨大的土地需求。2003-2014年，重庆市各类用地共计成交70064万平方米（约700平方公里），而同期城市已建设用地面积增加了693平方公里，城市扩张速度与土地供应的趋势基本吻合。尤其是重庆主城区在这段时期内明显扩张速度加快，2005年，主城区城镇建设总用地为465平方公里，按重庆总体规划，至2020年，城镇建设总用地将达到865平方公里，15年时间内将新增400平方公里的城镇建设用地，几乎再扩了一个重庆，所以从规划来看，重庆政府对于加速扩张的思路相当明确。

“多中心组团化”的扩张模式为土地的规模供应供应了可能

与其他城市由中心向四周辐射的城市扩张模式不同，重庆主城区走的是“多中心、组团化格局”扩张模式。这种扩张模式由自然桎梏和历史发展双重决定，其不同之处在于：以增量承载新功能，一旦面临新机遇，便培育出新的组团；同时，组团虽各有分工，但内部基本涵盖了居住、工作和生活等功能，确保了组团的相对完整性，从而各大组团也可以形成一个新的中心，继续辐射周围。从土地市场的成交区域来看，2003-2007年重庆主城区以组团之间的”填充式“扩展为主，而2007年后，城市扩张进入了”跳跃式“阶段，建立了较多相对独立的新区和城镇集群。所以，这种”遍地开花“的扩张模式为土地的大规模供应供应了可操作性。

城市的快速扩张导致了土地供应数量的大幅上涨

根据国土局数据，2011-2015年，五年时间里重庆主城区共成交了住宅用地5673万平方米，可建体量达到1.32万平方米。按人均供地面积来算，重庆主城区人均宅地成交面积为16.12㎡，在十大城市中也仅有重庆和武汉（13.04㎡）两座城市超过了10㎡，成都、南京、杭州和天津四城市人均供地面积在5-10㎡之间，而四个一线城市更是小于3㎡；从土地市场和房地产市场的契合度来看，重庆主城区近五年宅地供应面积与住宅成交量的比值为1.59，略低于武汉（1.68），高于其余城市。

从成本角度来看，土地供应价格的升高必然导致房地产商品成本的增加，开发商需要投入更多的资金，从而来提高房地产商品的价格；反作用下，房价的上涨会增加房地产商品的利润，在利益的驱动下将加剧市场的竞争，而在土地供给缺乏弹性的环境下，又将导致土地价格的上升。这个呈螺旋形上涨的规律在重庆并不太试用，从地价房价比来看，重庆地价基本为住宅成交均价的1/3，与大部分参照城市一致，而溢价率却仅为5.98%，为十大城市中最低，低于其平均水平近15个点。究其原因，在于重庆土地市场的价格受市场机制的影响相对较小，而受政府的调节作用较大，控制地价是重庆房地产调控政策的重要部分，不仅通过增大供应量来降低地价，同时也设置了土地价格的硬性指标，比如黄奇帆市长就曾经提出：重庆土地价格不得超过房价的35%。

需求：刚需主导下市场难以寻求新突破点

重庆房地产市场成交体量在全国名列前茅，受益于较大的常住人口数量，而人口结构、购买力以及外来人口等人口因素，却制约了需求量的进一步释放。

重庆老龄化率、抚养比最高，制约了购房需求的释放

人口结构的变化，对于房地产市场有着重要的指导意义。劳动年龄人口（15-64岁），其所占比重增加时，社会抚养比下降，也即“人口红利”将增加，有利于楼市。尤其是城市刚需年龄（25-40岁）人口占总人口的比重对城市未来房地产的发展前景尤为重要，它揭示了未来5-15年内，城市潜在的真实住房需求总量。相反的，老年人口所占比重越大，则总体住房需求越低迷，一方面老年人口中部分在年轻时已有房屋，不需再购，另一方面老年人口退休后收入往往下降，改善住房能力不足。

重庆在1994年底就已经进入人口老龄化，比全国提早5年，并且老龄人口呈现持续增长的态势，重庆主城区60岁以上人口从2010年的110万增至2014年的141万，年均涨幅达到7%；与此同时，18岁以下年龄段人口也呈逐年递增趋势。在一老一少占比的压缩之下，中间年龄段占比降低。据全国第六次人口普查数据，重庆15-59岁段人口率为67.71%，在十大城市中排名最后一位，同时远低于全国3.41个百分点。在全国十大城市中，北京、上海和天津的劳动年龄人口占比最高，接近八成，而重庆是唯一一个占比低于七成的城市。

劳动年龄人口占比缩小带来的另一影响是：抚养比的攀高。从六普数据可以看出，2010年重庆总抚养比为47.7%，相当于平均每一个人都需要抚养一个少儿或老年人，远高于全国7.08个百分点，在十大城市中位居首位。在抚养成本的负担之下，购房者对房屋的支付能力明显降低，购房动机也将有所影响。

人均可支配收入最低且增速较缓， 刚需市场仍然占主导

下图显示，2014年重庆城镇居民人均可支配收入为25147元，是十大城市中唯一一个未突破3万元的城市，同时低于同期全国平均水平（28844元）；从增速来看，2010-2014年重庆城镇居民可支配收入的总体增长率为43%，即平均每年的增速保持在8%左右，其增速仅高于深圳、广州和天津三城市，与GDP连续两位数增速相比，收入水平的增长速度也不尽如意。2016年重庆政府在十三五规划方案中指出:到2020年，重庆市城乡居民人均收入增长要达到全国平均水平。经过测算，要实现该目标，重庆人均可支配收入的增幅需要高于全国2个百分点左右，难度依然不小。

高净值家庭增速快但规模较小，难以刺激高端需求的增长

从兴业银行与波士顿咨询公司联合发布的报告来看，中国高净值家庭的区域分布仍以环渤海、长江三角洲和珠江三角洲等经济发达地区为主。根据BCG中国财富市场模型预测，2015年广东、北京、江苏、浙江、山东和上海等六个东部沿海省市的高净值家庭数量均将超过10万户，约占全国高净值家庭总数的一半。重庆高净值家庭大约在2-5万户，在全国各个省份中也处于相对靠后的位置。

从下图可以看出，重庆高净值家庭的密度仍然比较稀疏，其相对数量约为35户/万户，小于全国平均水平（43户/万户）。但在政策红利和资本投入的驱动下，带来了重庆经济稳定快速增长和私人财富的不断积累，其高净值家庭数量的增长率约20%，高于全国平均水平（17%）。

全市人口净流出，主城区流入人口大部分来自于周边区县

外人人口对房地产市场的影响同样巨大，外来人口数量较多、购房意愿强将进一步刺激需求的释放。下表为近十年重庆市流动人口情况，可以明显得出四个特点：第一，重庆市仍以人口流出为主，省外流出人口与流入人口的差值依然有三四百万；第二，近三年省外流动人口均呈现负增长，近两年省内流动人口规模反超了省外流出人口，表明外出务工减少了，主城区的吸引力有所加强；第三，流入人口中主要流向了主城区，而从其流入结构来看，省外仅占两次，八成仍来自于周边区县；第四，近十年省外流入人口、省外流出人口和省内流动人口分别增加了2.5倍、1.2倍和2.7倍。

省外人口多为周边省市务工者，对刚需市场的刺激较大

从流动原因来看，“务工经商”和“学习培训”是重庆人口流动的主要原因，“学习培训”多来自于重庆市各大高校，这部分人群不具备稳定性同时购买力相对不足，对房地产市场的刺激作用较小；“务工经商”人群是外来人口购房需求的主力人群，省内则来自于周边区县，省外则主要来源与重庆相邻的周边省份四川、湖南、贵州和湖北，无论省外人口还是省内人口对房地产市场的刺激作用主要体现在刚需市场，对改善或高端需求的刺激影响相对较小，继而对房价的拉动能力不足。

政策：系统政策调控下供需基本维持均衡

锁定三大指标，系统调控之下基本实现供需平衡

与十大城市相比，重庆是唯一一个未实行限购政策的城市，但是重庆房地产调控有其自身特点，共有五招：土地调控、金融调控、投资控制、总量控制和税收调节，具体来讲：土地调节着力于控制地价，金融调控需要控制杠杆，投资控制需要把握房地产投资比例；总量控制则是基本确保供求平衡；税收政策则立足于税收分量，采取“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”策略。

其中有三个指标是黄奇帆市长最为看重的：第一从投资比例上，每年商品房的建设总量不能超过城市固定资产总投资的25%，为保持这个刚性的指标，宁肯在审批过程中出现“官僚主义”，若房产投资较大，项目开工便缓批；第二从需求空间上，城市人均住房面积超过了30平方米，大规模建房的需求就应下降；第三从价格上，一个地方每平方米房子的价格应该大体等于有正当职业的群体的人均月工资；如果一个城市单位面积房价远远高于居民的人均月工资，就需要政府运行调控，如增加一些集资房、廉租房等。

在重庆政府房地产调控系统中，公租房制度是非常重要的一环，其兴建的目的意在重点解决“夹心层”住房问题，即新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“夹心层”群众。重庆的公租房体量巨大，这是其他城市无法比拟的，按期规划，需要在2020年前建4000万平方米公租房，其中主城区完成3000万方，区县完成1000万方，现在已基本完成该目标。从2011年3月的第一次摇号配租开始，现在已累计完成十五次，总共推出28万余套房源，对城市房价起到了一个重要的调节作用。

土储制度建立了巨大的土地供应蓄水池

与其他城市土地储备制度不同，重庆市土储制度力度更大，其性质属于政府主导型，但采用国有企业负责模式，实质性内容是将该市此前的土地一级市场的经营权限，全部收缴至当地官方掌控的几家市级土地储备机构。与其他城市的土地储备制度相比，重庆土储制度更为强有力，使得重庆政府将土地市场牢牢管控，继而有节奏地供应土地。重庆土地储备制度坚持了“超前储备，细水长流”的策略，在2002年～2003年便储备了40多万亩地，而同时也明确规定，在20年内每年只能开发5%，即一年最多用2万亩。庞大的土地存量也将继续维持今后五年的开发。

地票制度缓解了城市建设用地的紧张

与十大城市相比，地票制度也是重庆的一大特色，其实际为城乡建设土地供给机制创新，脱胎于“城乡建设用地增减挂钩”，实现的经济功能也类似，即把农村闲置、废弃、低效占用的建设用地，经由在农村复垦、在城区落地，“移动”到地价较高的位置来使用，从而释放土地升值的潜力。2008年，重庆成立农村土地交易所，启动了地票交易试点，其意义在于促进农村土地使用权流转，保护耕地；同时推动城乡一体化，缓解城市建设用地紧张，带动城乡之间土地要素流转，这就为重庆土地的大量供应供应了可能。根据土地交易所数据，截止到2015年底重庆农村土地交易所累计交易地票17.29万亩，即在农村新增加了17.29万亩耕地，同期城镇规模扩展实际占用耕地仅7.32万亩。既满足了城镇的建设用地需求，又增加了农村的耕地。从范围来看，渝东北和渝东南地区地票交易占比超过七成，这两个区域在全市发展中承担着生态涵养和生态保护的功能，发展导向是引导超载人口转移；而地票的使用，95%以上落在了承担人口、产业集聚功能的都市功能区及城市发展新区。

结语

重庆低房价是供需结构合力推动下的，一方面，城市急于快速扩张，推高了土地供应量；另一方面，在抚养比较高，购房年龄段占比较低，购买能力不足，外来人口拉动不足等因素的影响下，房地产市场以刚需为主导，投资投机热度不高，需求量仍难以完全释放。同时，政府对于供需结构也起到了推波助澜的调节作用，土地储备制度和地票制度有利于土地供应量的大幅提高，而投资控制、总量控制和税收调节等房地产调控手段将着力于调整市场的结构，推动供需基本达到均衡水平，继而保持房价稳定。

未来，重庆房价何去何从，我们可以从以下几点细节去揣摩一番：

第一个细节：2016年3月中央发布文件，要求清理压缩现有的土地储备机构，进一步规范土地储备，随后重庆市出台了相应政策，将土储机构数量从72个缩减为41个，八大投的土地储备职能逐渐被剥离，仅地产集团可代为执行市土地储备中心职能。

第二个细节：2016年重庆政府出台供给侧改革方案，明确规定两年内重庆市土地供应量逐年减少10%，大规模供地的思路或有所转变。

第三个细节：2016年上半年重庆主城区土地成交总量同比下降近一半，而溢价率却提升至23%，为历史最高点。以量为主导的土地供给思路或将改为以质为主导。

第四个细节：“一带一路”、成渝城市群等国家级规划的指导下，政策红利将逐渐释放，重庆尤其是主城区具备了向周边乃至全国集聚人口的能力。

第五个细节：重庆GDP继续保持两位数增长，增速领先全国，在电子信息和汽车产业的双龙头带动下，中新合作也进入了实质性的推动阶段，去年在网上已开始热传“辞职去重庆”的话题，重庆的城市吸引力越来越强。

透过以上细节，我们相信重庆房价仍有上涨的空间。

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