郎咸平是一大学教授，文人风气十足，其中还带点不喂强权，很能代表民间心意因在FT中文网撰文发表《与其“仇富” 不如“仇腐”》，郎咸平教授关于“中国这一轮房价和粮价上涨缘由腐败”的观点，目前在中国引起广泛的争议，一边是主流经济学家的“一边倒”反对，而另一方面，网上的公众纷纷“挺郎”。“这只能是乱说一气，完全没有根据，”中国社科院经济研究所宏观经济研究室主任袁钢明认为，房价上涨不能很简单地归纳为腐败，腐败只是房价上涨的一点因素，目前中国的土地价格确实还有不透明现象，不合理的交易还存在，但这并不是主要原因。袁钢明认为，目前的房价上涨主要还是调控力度不够，而房地产调控现在无效，主要是政府在权衡，房价上涨，有好的一方面，也有不好的一方面，并不是调不下去，主要是政府在权衡利弊，并没有用心去调。 袁钢明认为，目前的房价还比较合适，不是调不动。从统计数据来看，价格还凑合，在政府的调控范围内。中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容也表示，将房价和粮价上涨归咎于腐败这个观点完全没有道理，实际原因不是这个，房价上涨，腐败仅是一点原因。易宪容认为，房价的上涨，一方面是由于经济增长，另外，还有外资的流入，消费者不理性，银行的过度放贷，以及政府的业绩工程，也是推动房价上涨的重要原因。“只能说他对中国的实际情况不了解，将房价上涨归咎于腐败不能说明问题。”他说。国家信息中心经济预测部副主任祝宝良则提出，房地产上涨有腐败因素，但不可能全是腐败的原因，腐败又不只是今年，年年都有啊，为什么前些年不涨，而这两年上涨？他同时认为，粮价基本和腐败没有关系，这轮粮价上涨主要原因很多，一是国际粮价上涨，带动了国内粮价上涨，另外前段时间粮价下跌较多，以及国家为了农民增收，也希望粮价有所上涨，这些因素都是推动粮价上涨的原因。中国国务院发展研究中心宏观经济研究部第一研究室主任研究员张力群也不赞同郎咸平的观点。粮价和房价上涨和腐败关系不大，房价上涨主要是需求旺盛推动，而土地又受限制，不可能很快增长。而粮价这次也涨得不多，只是短期的市场波动，不可能持续上涨。不过，与很多经济学家的意见不同，郎咸平的观点在公众得到了支持与激烈回应。郎教授所言一语中的，道出了中国现在社会百姓住房难的瓶颈所在，希望政府能够以更大的决心，大家团结起来，一同打击贪官污吏。而厉以宁则专门从事经济领域研究，在宏观经济领域破有建树，但是某些不足他批评的声音没有郎咸平那么尖锐，相对圆滑一点

论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析

当前我国大中城市中住房空置现象，说明投资性需求仍主导我国房地产市场。为促进房地产市场由投资主导向消费主导转变，我们必须坚持房地产调控不松懈，不要过于担忧房地产调控可能会对经济增长放缓有影响。

尽管当前房地产调控效果仍有待于观察，但有一则数据颇为引人注目，据不久前国家电网公司的一份不完全调查显示，目前我国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房约6540万套，这足够2亿人居住(占我国城市人口近三分之一)。如此巨量的住房空置现象，足以说明投资性需求仍然主导了当前我国的房地产市场。

透过这一现象可以看到，我国房地产市场的投资性需求仍然相当旺盛。尽管当前房地产调控的政策效应已经显现，如住房销售面积也出现全面下降，但住房价格却仍居高不下。住房价格之所以没有下跌，是因为投资或投机者、开发商情愿空置也不愿意降价，目的是为了熬过房地产调控周期，从而可以坐等房价上涨而赚取价差。

形成这种预期的根本原因在于，我国房地产市场早已演变成一个投资性需求而非消费性需求主导的市场。在投资性需求主导的房地产市场中，当以投资为目的的买房人不理会房价将下跌的市场预期时，他们就不会降价出售住房，相反还会积极寻求获利的交易机会，从而导致住房的投资性需求并未减少。这是当前我国大中型城市中住房空置会如此之高的根本原因之一。

从这个角度分析，投资性需求旺盛是导致当前我国大中城市中住房空置率高企的最主要因素，反过来讲，高悬的空置率又说明，当前我国房地产市场的投资性特征依然相当突出。

那么，是什么因素支撑了房地产市场中的投资性需求?笔者一直坚持认为，这主要是近年来高杠杆率的住房信贷优惠政策。例如，2009年个人住房信贷规模约为24600亿，是2008年的4倍多2010年第一季度个人住房信贷规模达到了9202亿元。这些住房信贷支持了住房投资或投机者可以低成本进入房地产市场，投资性需求也导致房价的快速飙升。这些住房投资或投机者可以通过“低买高卖”方式赚取差价，结果则导致住房消费者无力购买住房。确实，借助银行高杠杆率的住房信贷，我国房地产市场也变成了投资或投机者主导的天下。

到目前为止，我们还找不到哪个国家的居民会如此偏好于投资房地产，会拥有如此之多的住房套数。这可能是部分房地产优惠政策及投资性需求旺盛共同引致的结果之一。由此，房价过高、投资性需求过旺，不仅放大了国家金融风险，而且还导致经济结构无法得到及时调整。这可能是国家再次出手实施房地产调控的根本原因之一。

但是，我们也应该看到，尽管“国十条”出台导致房地产市场已经出现了“量跌价不跌”，但近期市场依然担忧继续进行房地产调控可能会影响经济增长放缓，并将加大“国十条”的实施与执行难度，导致暂时难以落实和推出相关的配套政策措施，房地产调控也将进入调控效果的观察期。

其实，这种担忧也不无道理。目前我国房地产市场中存在巨量的住房空置率，早已向我们敲响了警钟，旺盛的房地产投资性需求非但没有减弱，反而还在不断试探房地产调控政策的底线与效果。迄今，房价并没有因房地产调控而出现大幅下调迹象，就是一个证明。这也是市场为何忧虑房地产调控是否会“半途而废”的重要原因之一。

因此，在当前经济大背景下，如何做到避免房地产调控可能会影响未来经济增长放缓，又要进一步落实房地产调控，这是目前中国房地产调控面临的一个两难选择。

不过，依笔者之见，尽管房地产调控短期内可能会导致经济增长出现一定幅度放缓，但从长期看将有利于转变经济发展方式和提高经济增长质量。这是因为，只有继续坚持房地产调控大方向，坚决“挤压”历年来形成的房地产泡沫，中国才能避免未来可能出现的金融和经济危机，才能保证未来中国经济的平稳增长。

由此可见，我们不必过于担忧加强房地产调控会影响经济增长放缓，相反，这次房地产调控的主要目标是推动我国房地产市场逐步由投资主导转化为由消费主导的一个市场，是有利于中国经济长期稳定发展的。

从近期各部委的频频表态中可见，国家对当前房地产调控的决心仍然很大。所以，针对当前房地产调控所面临的复杂形势，我们必须坚持房地产调控不松懈。

你对当前某项宏观经济政策的理解？500字左右，急，多谢

【论文关键词】高房价 风险投资 现状对策 集团利益 房价走势 宏观策略

【论文摘要】房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域，房价过高已是不争的事实，集团利益决定着房价走势，高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉，有利于房地产市场政策的制订和实施。房地产风险识别是房地产风险控制的基础，也是其最重要的一个环节，房地产风险识别就是政府及相关机构提前洞察和发现房地产发展过程中所面临的各种风险，对这些风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险的本质。本文主要探讨了房地产风险的识别过程、识别方法，并就此提出相应的防范房地产风险的措施。房地产市场的健康发展与社会的稳定以及百姓的安居有着极其密切的联系。这是因为对于投机行为，人们已了解其危害，但是对于投资行为的认识并不够。在论证房地产投资是此轮房价上涨的重要诱因之一，同时也是房地产市场持续健康发展的隐患之后，本文结合国家近期推出的各项抑制房价过快增长的政策措施，提出针对控制房地产投资和促进楼市理性回归的对策性建议。本文侧重于研究房地产市场上的投资行为，通过分析我国风险投资发展现状，提出我国风险投资业发展中存在的问题，并对此提出相应的对策。

一、房地产风险的识别与评估

（一）、房地产风险的识别过程

房地产风险的识别过程主要是确定哪些风险事件可能影响房地产业甚至于整个宏观经济发展，并将这些风险的特性文档化。参与风险识别的人员包括风险管理项目组成员、风险管理专家、相关研究学者以及会对风险识别过程有帮助的任何其他人。具体识别过程如下：

1、确定房地产风险识别的对象。风险识别的第一步就是要确定风险识别的对象，要对整个房地产开发的各个阶段进行具体的步骤分解，尽量避免出现漏项，确定出识别的对象。

2、收集并处理与风险有关的信息。

一般我们认为风险是数据和信息不完备造成的，在进行房地产风险识别时，很多识别方法都需建立在大量数据的基础上。

但是，一般来说，收集并处理房地产业发展过程中和风险有关的各种信息是很困难的，然而风险事件并不会孤立的出现，总会存在一些和它相关或有间接联系的信息，甚至于一些历史资料都可以作为有用信息。比如可以收集房地产开发的平均融资率、居民的平均收入及可支配收入、银行不良贷款率等。

3、不确定性的分析与判断。结合相关风险分析人员的经验，运用所收集和处理生成的信息，分析与判断现阶段房地产业发展所面临的不确定性。

4、选择风险识别技术与工具。针对不同的风险对象，采取不同的风险识别方法，由于不同的风险对象有不同的特性，因此为了实现有效识别，不同的风险对象可能需要采取不同技术与工具结合。

5、确定风险事件并分类。根据选定的风险识别方法，确定房地产业的风险事件，结合现有的风险信息和风险识别人员的经验，并根据相关的风险分类方法，对确定出的房地产风险进行分门别类的分析，以便全面识别风险的各种特性。

6、预测风险事件的发展过程及结果。在对风险事件进行分类后，就需要结合相关的实践经验对其进行推断和预测，判断引发风险发生的原因何时出现以及风险何时发生，风险以何种形式出现，出现后的发展过程及会造成的后果等。

7、风险识别报告。每完成一次房地产风险的识别，都需要在最后提交一份风险识别报告，报告的内容不仅包括房地产业现存的风险清单，还需要提供风险的具体分类、风险发生的原因说明和分析、风险后果及其价值量的表述，甚至于所有风险的控制的优先序列等。根据不同的风险报告需求，具体房地产风险报告的形式也可以多种多样。

（二）、房地产风险的识别方法

目前流行的风险识别的方法很多，大多是在传统的风险识别方法的基础之上有所发展，主要包括:幕景分析法、头脑风暴法、德尔斐法、筛选——监测——诊断技术、故障树分析法以及市场调查法。

1、幕景分析法。幕景分析法是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析，是一种用于辨识引发风险的关键因素及其影响程度的方法。幕景分析法会像电影镜头一样一幕幕展现当某种因素发生不同的变化时，对整个房地产市场会产生什么影响，影响程度及其严重后果，以供分析人员比较研究。

2、头脑风暴法。头脑风暴法是以小组会议为组织形式，通过相互讨论产生思维共振，不断激发与会人员的思维和灵感，进行相互的智慧补充和修正，激发创见性，以取得有新意的创意、观点和思想。

3、筛选——监测——诊断技术。筛选、监测和诊断是一个连续性的识别过程，筛选就是把具有潜在威胁的影响因素进行分类和选择，监测就是对每种危险因素进行监测、记录和分析，诊断就是根据症状来评价和判断可能的起因，并对可疑因素进行仔细检查。由于房地产市场的复杂性和可变性，引起房地产市场风险的因素也是多种多样的，因此一次筛选——监测——诊断过程不能彻底解决问题，房地产市场还可能产生新的风险因素，因此这个过程往往需要重复进行。

、4德尔菲法。德尔菲法又叫专家意见法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致意见的风险识别方法。针对一些原因较为复杂的房地产风险，德尔菲法具有比较良好的效果。

5、故障树分析法。故障树法是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将房地产市场面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确的找到对房地产市场真正产生影响的风险因子。

（三）、国际环境分析

1、大范围的金融危机。2008年全球性金融危机的大背景下欧洲央行、加拿大、瑞典和瑞士央行已经纷纷宣布降息。受到国际大形势的影响，截止到2008年底，我国央行降息两次。全球金融危机带来的经济下滑，使中国房地产行业面临前所未有的“寒冬”。未来房产业的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流的困扰，银行业中的房地产不良贷款风险将大大提高。

2、对中国房地产的消极预期，加上普遍存在的流动性危机使许多海外金融机构开始从中国房市撤回资金回自家救火。这些海外投资机构自2003年开始进人中国的房地产市场，四处出手搜罗优质项目，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍。他们在中国房地产市场赚得钵满盆满后，现在开始通过中介寻找买家，准备出售物业资产了。如曾踊跃投资上海房地产的摩根士丹利要抛售新天地等最顶尖的豪宅，花旗银行拟出售闪行漕河景苑两幢高层小户型公寓，美林名下的南京西路开发项目正在寻找买家，全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团正打算出售部分此前收购的项目，澳大利亚麦格理集团也有意出售其在上海的一些公寓项目……这预示着外资机构已经着手准备撤出中国房地产市场，这将使严冬中的中国房地产市场“雪上加霜”。

二、高房价下的房地产开发商利益分析

（一）、 房地产开发商是房地产市场的利益主体，是高房价最为直接的受益者。高房价为 开发商带来的好处主要在于:

1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下，人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣，此种“稀缺”业态，有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。

2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房产价格连续高涨，消费者心理受到强烈打压，受投资寻租与投机获利的动机驱使，消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下，消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向，潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象，这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲，而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。

3.转嫁风险，空头套利。2003年后，房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性，让房地产商实现了无风险炒作，这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。

4.高房价下，更加有利于开发商结成利益联盟。2004年来，我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定，即少数开发商凭借其所处的垄断地位，默契配合，结成价格联盟，哄抬房地产价格(许经勇、马原，2005)。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价，而是包含了强烈的人为因素，这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的，这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式，带有明确的方向性、持久性和扩散性

（二）、高房价下非金融相关产业利益分析

伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势，与房地产市场紧密相关的产业部门、单位，获得了各自利益，实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛，同时，这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点，具有明显的正向相关性(郭贵祥，2005)受到收人分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响，形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景，在这种背景下，房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨，甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的，甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性，房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控，二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。

（ 三）、高房价下相关金融产业部门利益分析

银行不是房地产，房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象，是双方责权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结果，纵容的是房地产炒作投机。我国的房地产金融主要是以银行为主导的房地产借贷资本。

房地产商品保值、增值的稳定性使得房地产商能够得到金融融资的信赖，致使金融利益与房地产业结合得高度紧密。但这种紧密必须有个“度”的问题，这个“度”在市场经济条件下即是银行金融商品的保值增值。既有助于产业发展又实现自身的保值、增值是金融资产运作的基本法则，但在有计划的市场经济条件下，国家宏观经济调控任务则显得更为重要。1997年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持汇率不变的承诺损失，充分验证了中国金融国家金融宏观调控的突出地位。站在保值获利的角度上，房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增值理所当然地成为银行信贷支持房价上涨的合理依据。房地产炒作行为带来的价格虚涨套利风险是银行借贷所不愿意看到的，特别是当房地产市场的价格泡沫致使房地产的“炒作套利”发展为房地产的“炒作套贷”更是银行资产所不允许的。但站在国家宏观调控的“度”上，上述现象中的“炒作套利”是默认的，后一种现象中的“炒作套贷”则要看对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的指向J胜要求。

（ 四）、高房价下相关政府部门的利益分析

政府机构作为公益部门，除非具有引导产业、扶持产业的必要，不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益，通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求，使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产是结合在一起的，土地使用权的转让是由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地)，房地产税也是归政府支配的，因而地方政府对发展房地产的积极性很高，地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(许经勇、马原，2005)。央行在2005年5月发布的《2004年中国区域金融运行报告》中指出，最近几年来，上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市政府带来的地方财政收人约占该地方财政收人的35%。但是政府的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性，它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时，提倡、、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨，由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降，甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动，特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响，当部门利益受到影响而必须割舍时，利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用，整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是政府部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。

（五）、高房价下消费者的利益分析

房地产商品消费者是房地产商品的最终使用者，也是房地产市场各项费用的最终承担者，房价上涨为他们带来的利益可以分为两类:一是随着房价上涨成为自身居住房产的百万富翁却依然过着与过去生活没有什么两样的原有住房户的“正利益”。另一类则是为了购房承受着巨大还贷压力的“房奴”们的负利益。原有住房者在房价上涨的过程中获得的“正利益”，可能是实际利益也可能是名义利益，其主要取决于其自有房产的出售与否。对于房屋自住的消费者来说，得到的只是资产的名义计价价值的增加与住房折旧、居住成本的上升。房地产价格上涨只有售出的房产才能在出售的过程中通过房产涨价获得膨胀利润。房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作，因而不具备组织行为的群体。消费者所发生的分散的、非专业的购买行为，有着较强的可诱导性。房价上涨的过程中他们较多得到的是负利益，房产炒作、囤积房源是目前中国市场上公开的、最大的“宰客”行为。正是这些非正当的市场行为致使房地产消费者背负了巨额的房贷债务，房地产价格飞涨直接剥夺的是消费者应有的住房权利，间接剥夺的是对社会成果的正常享受。相对于人力、物力、财力、信息、部门组织利益的联合，消费者行为的物资实力与精神基础明显单薄，作为房地产市场中的弱势群体，在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成比例，力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走势的影响很小，甚至可以忽略不计。对房地产市场具有最终决定性影响力的是自然需求，自然竞争市场条件下自然需求对价格的决定是十分明显的，但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下，消费需求表现较多的是购买力的最终决定，特别是当今现实状况，在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下，即使是房地产的自然需求也一样显得微乎其微。房地产消费者作为社会税赋的来源，相关政府部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。政府部门为了政绩考核的需要，放弃百姓利益而与开发商的相互应和，共同抬高房价、虚涨房市价格的做法，是政府公共管理“错位”“倒位”、错误的政绩观造成的，是一种对百姓利益不负责任的行为。

三、房价走势与对策

（一）从上述看，除去房屋潜在的购买者，再难找到其他的降价因素。由于降价与国家的宏观经济繁荣目标的运行相违背，很难将其作为宏观调整的目标。自2005年3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》以来，多次发布的调控文件提出的都是“平抑限涨思路”已经充分说明了这一点。但就目前的市场条件，房价的理性回落不太现实，其原因在于市场上缺乏这种理性回落的因素和动力。特别是在当前的“消费资金不足，银行买单”的情形下，房地产市场价格的未来走势应该是稳中有升甚至会继续“飘升”。只要购房者的首付、还贷能力、银行的房地产信贷能够得到继续维持，房地产开发商能够在这种持续中将经营风险转化为消费风险与金融风险，并能得到较为高额的投资回报，利益集团的涨价行为便不会停止，消费者的利益就难以保障。但房价不可能无限地上涨，集团利益、涨价欲望最终考验的是消费者现实房地产消费支出、房地产信贷的潜力与承受力。消费需求、住房信贷的耐力与疏通能力即是房地产价格上涨的极限，超过这个极限的接受程度将是市场规律强制惩罚下的自然回归。在房地产的宏观调控的过程中，既能惠及百姓的住房需求又能有效地促进房地产及相关产业发展应当是国家政策对房地产市场调整的初衷目的和基本要求。房地产市场价格的调整抑涨对产业需求拉动的影响，应通过策略的调整给予减少或补足。房地产市场调控的基本导向应当是，限制“百姓买不起”的房地产供给所引起的市场需求减少，通过“百姓买得起”的住房供给的增加引起居民现实住房需求的增长来补足。

（二）“国八条”中两次提到的限制高价位、大面积房产、别墅，提高小面积、低价位经济适用房、廉租房供给比率的目的就在于此。市场运行的不同阶段出现的不同情形要求不同的调控方法，利息的调整不可能适用于一切情况。贷款利息率的上调适用于借款还贷的人群，抑制的是房地产市场中的“炒作套利”行为与住房需求的正常消费，对于借贷不还的“炒作套贷”没有作用。炒作房产的目的是借助住房信贷转嫁风险套取贷款，对其具有抑制作用的是购房首付比例的增加与房贷成数的减少。银行套利反而被套，是操作失误还是刺激需求的调控需要尚需探讨。当务之急应当是快速关上银行大门提高首付比例，特别是限制高价房、奢侈房产的贷款比例。这在宏观调控政策中的力度明显不够。

（三）、房地产投资和投机具有共同的目的，即持有房地产并等待房价上涨后获取更多的收益。两者的区别主要在于：房地产投资是指购房者为了获取长期投资回报而购买住房的行为；而房地产投机是指购房者为了获取短期投机利润而从事短期投资或是炒卖住房的行为。国外一般按照持有房地产的期限区分“投资”和“投机”，房地产持有五年以上再交易属于投资行为，而五年以内买卖房地产属于投机行为。

1、我国目前对于房地产投资和投机并没有提出明确的界定标准。2009年以来，在房价不断上涨和通货膨胀预期抬头的情形下，人们普遍认为大量购买住房并等待升值是合理的投资方式。部分居民持有富余资金购买多套住房，其本人并未分清购房行为属于投资还是投机。当前我国房地产市场要持续健康发展，不仅要严格控制投机行为，也要严格控制投资行为，合理引导住房消费需求。

2、 传统观点认为，房地产投资主要有以下几方面优势：一是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势。

（1），在房地产市场供过于求，房价下跌的情况下，房地产投资确实有利于增加市场需求，促使房价止跌回升

（3），近年来我国货币流动性过剩，投资渠道较为单调，房地产价格持续上涨的现状使得很多人认为房地产是回报较高、风险较小的优质投资渠道，这种观点助长了房地产投资的行为，却忽视了房地产投资的风险和危害。投资的风险与收益是正相关的，要获取较大的收益，必然要承担较大的风险。虽然过去几年我国房地产价格增长迅速，但是从长期来看，大多数国家的房地产溢价程度与通货膨胀速度保持一致，且房地产市场的发展呈现周期性波动。根据Economist House-price Indicators统计资料，1990年到2010年第二季度，美国、英国、日本和新加坡的房价在短期内，会呈现单向上涨或是单向下跌的走势，但是长期来看，四国房价均出现上下波动的情况。由于房地产是“不动产”，一旦房价下跌或是房地产市场步入萧条期，那么投资者难以获得预期收益，甚至遭受损失。

（4），住房和股票等投资品具有本质的不同，它们根本不在一个需求层次上，房地产投资直接影响居民基本生活保障。与股票、基金、黄金等投资品所根本不同的是，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，是维护社会公平的重要媒介。当前的情况是，一方面，富人将剩余资金投入房地产市场，拉动房价上升，一大批人通过房地产的投机与投资，成为富裕阶层，甚至跻身富豪榜排名；而另一方面，穷人因为房价过高只能望“房”兴叹，难以满足基本生活需求。当前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段，而这种谋利，是通过对民生设施的炒作，通过社会财富的转移和再分配形成的，这显然不是社会公平的体现。由此可见，在我国基尼系数居于高位，贫富差距不断拉大的现状下，放任房地产投资只会压制民生需求，造成富者愈富、贫者愈贫，不利于社会的可持续发

四、我国可以借鉴德国住房储蓄机构的多元化结构。德国个人住房融资渠道包括储蓄银行、信贷合作社、建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会等。从所有制性质来看，有公营、私营、民间合作三种情况。储蓄银行是由政府建立的国营机构，建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会都有私营和公营两类，而建房信贷合作社是民间合作互助机构。

（一） 防范房地产开发企业的金融风险

1、银行信贷风险防范。加强对房地产开发信贷资金的管理，这对房地产开发企业金融风险防范尤为重要。央行121号文件规定开发商只有自有资金达到30%，且取得四证的情况下才能向银行取得贷款，这在一定程度上提高了开发商贷款门槛，降低了银行金融风险。但是，由于信息不对称，银行业在贷给房地产开发企业资金后，很难得知资金流向和使用情况等信息，更难控制资金使用。而且，房地产开发企业贷款资金往往数额巨大，一旦银行等金融机构将贷款发放给缺乏资质和信用的开发商则会承担巨大的违约风险。因此，有必要提高银行等金融机构的信贷监管力度，防止操作上的疏忽或玩忽职守等情况带来的银行信贷风险。我国银行信贷监管部门不仅要对房地产开发企业资质、信用、自有资金比例、完工比例等按照规范严格监督，更要时时监控资金流向以避免不良资产的形成。

2、鼓励多元化融资模式。房地产行业银行信贷集中会给银行业带来很高的风险，同时，也会助长房地产泡沫膨胀，激发潜在的金融危机。因此，有必要改变房地产开发企业向银行贷款这种单一的融资模式，发展多元化融资模式，这样做可以有效地分散银行业金融风险。房地产开发企业是资金的需求者，应当更加积极地开拓融资渠道。房地产开发企业要打破原有的信贷融资模式，根据自身情况努力寻找适合企业发展的融资模式。同时，通过加强企业自身对资金的管理来提高资金使用效率。

3、房地产投资信托风险防范。规避投资信托风险可以采取以下办法：一、完善房地产信托相关法律规定。对房地产信托和其他信托各种操作都要做出明确的法律规范。另外，与房地产投资信托配套的税收、财会制度等也要做出相应的特殊调整，尽快出台工商登记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。二、加强信托公司实力和专业能力。信托产品的风险主要与信托公司抗风险能力和资金实力等有关，因此，专业的房地产投资信托公司能更有效地规避风险。同时，要鼓励信托公司建立科学的投资决策和风险控制制度。

4、健全我国房地产信用评级制度住房抵押贷款证券化、房地产开发企业融资、个人住房抵押贷款等都需要与信用评级制度配合实施。美国次贷危机爆发从一定程度上体现出美国现行信用评级制度的执行情况存在缺陷。我国房地产金融体系缺乏信用评级这一环节，我国金融机构对房地产信贷业务担负着比较大的金融风险。我国有必要完善现行的信用评级制度。

[1]易宪容.住房空置率之高说明啥？[N].人民日报海外版,2010-07-09.

[2]成思危.中国风险投资形成发展的战略思考[M].北京：民主与建设出版社，2002.

[3]郭占力.我国风险投资业发展评价研究[J].尔滨工程大学学报，2005.5.

[4]成思危等主编.2007年中国风险投资年鉴[C].中国风险投资院，2007.

[5]兰泽琛，王冷莎等.中国创新型小企业风险投资的现状、问题及改革建议[J].现代商业.

[6]成思危.中国风险投资十年：回顾与展望.2008年第十届“中国风险投资论坛”讲演稿.

[7]Harris M、Raviv A.The Theory of CaPital Stucture[J].The Journal of Finance，1991.

[8]易宪容.住房空置率之高说明啥？[N].人民日报海外版,2010-07-09.

[9]许国萍.去年房地产市场交易量上升五成多[N].解放日报,2010-01-14.

[10]鲁政委.重拳出击能否抑制房地产过热[J].领导之友,2005,(4).

[11]陈伯庚.科学地对待投资性住宅市场[J].上海建设科技,2006,(1).

中国宏观经济政策三大难点

第一个难点是，经济增长的速度既高不得、又低不得。中国经济增长的模式，始终停留在一种外延式的增长陷阱之中。按照联合国和世界银行的绿色国民生产总值统计口径，如果将增长的环境和社会成本也考虑在内，中国实际上是近似负增长。换一句话说，中国当前的增长，是以破坏未来生存的自然和社会环境来实现的。这样的增长，说好听一点是借来的增长，一是没有福利效果，二是不可能持续。解决这个问题的唯一办法，就是把经济增长速度降下了，把经济中的结构问题调整好。但是，中国目前有五、六千万的城镇失业人口，还有两亿多的剩余农村人口等待流向城镇。经济速度一降下来，本已巨大的失业压力就更大。

第二个难点则涉及对外经济政策，那就是人民币升值既快不得、又慢不得。去年，中国的外贸出口继续以超高速度增长。外贸顺差和国家的外汇储备均达到历史最高水平。作为世界第一位汇储备大国，中国面对越来越强的国际压力。人民币不得不缓慢却逐步地走向升值。

第三个宏观政策的难点是，社会收入政策的变化，既左不得、又右不得。29年来，中国贫富之间的收入差距已经达到了令人无法回避的程度。有消息称，用来衡量收入分配差距的基尼指数，在中国已超过0.45，有的统计竟指出中国的基尼指数超过0.6。这个速度，不仅高于所有的发达国家，也高于大多数发展中国家。任其发展下去，社会走向崩溃只是迟早的事情。

西方经济学的研究对象是大炮与黄油的矛盾中引入资源配置与资源利用的问题。而目前就我国的形势来看，我更愿意去关注或者说，换一种比喻的研究对象，汽车与住房的问题。

2006宏观经济四大关键词

“项目清理”：遏制投资过快成为重中之重 “投资过快，主要原因在地方政府。”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群说。各地普遍把“十一五”年均经济发展目标定在10%以上，甚至达13%，为此，一些地方政府盲目扩大投资。同时，新开工项目在土地、环评等环节违规严重。

“加息”：市场手段为经济降温 “宏观调控，最关键的就是要让价格机制发挥作用。”中国社会科学院研究员易宪容指出，如果不提高资金使用的价格(即利率)，“风头”一过，投资还会快速反弹。

土地和房地产：强力闸门巩固调控成效 房地产调控，对百姓而言是稳定房价、提高生活质量，在宏观经济层面，是有效防止关联行业投资过热、保证经济平稳运行。

1、能源方面

石油偏低与国际油价接轨

2、房地产

国家的调控只能在一定时期内缓解房价上涨，但不会挡住房价上涨。

3、粮油、医疗、教育等方面

4、人民币方面

人民币会受到来自全世界的压力，中国会真正感受到发展中的动荡。

5、人们的理财观念

银行利率的调整直接影响到普通百姓的理财观念——钱是要用来投资的，而不只是放银行生息的。

虽然通货膨胀相当严重，但是，所有浮动都不会因为你觉得不应该就真的不动，毕竟，宏观调控是一个整体的经济概念，涉及诸多，不是以小老百姓的意志为转移的。

就像是火焰的问题，我想很多人在学习到火焰的内外三层焰之前，一定觉得是离火焰却近，温度越高，但实际上，只有外焰的温度最高。这就像中国的经济增长模式，外延式增长与内涵式经济增长，当然，我们的国家肯定了解这两个概念本质的区别，却为什么始终无法快速拉升技术国力，让中国的经济实现高速的内涵式增长。

关于物价暴涨的问题，有人就工资问题提到工会的作用，并且，极多人不满意本应为人民服务的工会却不知为何很多都站在老板一边了。

（CPI）是一个滞后性的数据，但它往往是市场经济活动与政府货币政策的一个重要参考指标。CPI稳定、就业充分及GDP增长往往是最重要的社会经济目标。不过，从中国的现实情况来看，CPI的稳定及其重要性并不像发达国家所认为的那样“有一定的权威性，市场的经济活动会根据CPI的变化来调整”。近几年来欧美国家GDP增长一直在2%左右波动，CPI也同样在0%～3%的范围内变化，而中国的情况则完全不同。首先是国内经济快速增长，近两年来GDP增长都在9%以上，CPI却没有多少波动，表面看来这可以说得上是“政府对经济运行调控自如，市场行为反映十分理性”。二是一年之内CPI大起大落，前后相差几个百分点；一般情况下，除非经济生活中有重大的突发事件（如1997年的亚洲金融危机），CPI是不可能大起大落的，所以2004年中国的CPI大幅波动有些异常。三是随着CPI大幅波动，国内经济一时间通货膨胀率过高，民众储蓄负利率严重，一时间居民储蓄又告别负收益，通货紧缩阴影重现。这样一种经济环境令人担忧，因此，如何理解CPI指数便成为一个十分重要的问题。

经济矛盾仍存 2007年宏观经济政策面临4大任务

防止新的产能过剩 虽然进入2006年以后，产能过剩问题已经逐渐淡出了人们的视野，但是，由产能过剩激起的投资高增长以及上游产业部门的加速自我循环，已经形成了以未来更为严重的不平衡为代价的恶性循环。所有的平衡与增长都是不可持续的。

打破不良循环链 2005年下半年开始、因盲目投资造成的某些部门产能过剩，与较长期存在的深层次矛盾相互交织，发展到今日，出现了一个不良循环链。

督促地方政府响应政策 由于中央与地方的财权与事权的极不对称，造成地方政府对中央调控政策的响应程度不高。由于中国总体发展水平还比较低，城市化建设、各项基础设施建设、环境与生态的保护与恢复，以及减轻农民负担、保障当地就业、健全社会保障体系、发展基础教育和医疗卫生事业等，都需要大量资金。这些具体工作在相当程度上是各级地方政府的任务。

经济结构调整的两大问题 第一，连续多年，我国投资增长速度高于消费和国内生产总值的增长速度，投资率不断上升，增大了投资与消费的比例关系的调整难度。 第二，产业结构升级是提高经济增长质量、转变经济增长方式的重要标志。

2006年国内的宏观调控主要特点是边看边调，以及微调、频调。采取这样的宏观调控措施，所以使整个中国经济呈现了平稳、较快增长这样一种基本的状态。

中国的经济发展成为亚太地区发展的中心，7.7% ，中国9.9%

从粮油产品以几个百分点到几十个百分点不等的涨幅猛升，以及猪肉涨价（猪病肆虐，猪源短缺；养猪成本增加）

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