武康路是上海西区的一条幽静马路。8月9日上午，史丹福房屋置换公司总经理赵建平带着4位经纪人在这条街上拍照登记，用他们的行话说是在“扫街”，即寻找房源。史丹福公司8月1日刚在这条街上开了第一家店，是上海目前惟一专门从事老洋房买卖、租赁的公司。

在这条不到3000米的小街上住着400多户人家，其中有100多幢老花园洋房。而这些老洋房的主人们都曾显赫一时。黄兴住在393号，1916年10月31日在这里逝世唐绍仪住在40弄1号，他曾出任袁世凯政府的第一任内阁总理陈果夫、陈立夫兄弟分别住在105弄2号和67号，两处相距百余米，现在还有几位原农业银行的老职工住着正广和汽水厂的大班住在99号加拿大人福开森住在390号，他曾是高等工业学堂（上海交大的前身）的监院和《新闻报》的老板，而武康路在解放前就叫做福开森路。

“销售一个楼盘的利润也许都不如卖一幢老洋房。”史丹福公司董事长陈早春对记者说。在陈早春看来，短短的武康路简直就是一个聚宝盆，“如果再算上附近的湖南路、新华路、淮海中路，这里聚集了300多套老花园洋房。”32岁的陈早春也是全国最大连锁房屋租赁公司“我爱我家”的创始人，1995年即开始介入上海老洋房买卖。坐在他的宝马X5吉普车中，一路上给记者指点经他手交易的房子，近几年他一共卖了100多套老洋房，这还不算经手租出去的。最近的一个大手笔，是以5000万元成交一套荣毅仁当年住过的老宅，在宛平路上。如果按行内通行的3.5%佣金计算，一笔买卖就可提175万元的佣金，“而且，这是个循环的市场，买下洋房的可能再卖出，我再买进进行包装，一样也可以赚大钱”。

事实上，大多数代理商不一定都有专做洋房的部门，但一定不会放过洋房生意。“做成一笔生意的佣金往往会达到100万元以上，这比一家店面一年利润的总和还多。”上海房屋置换有限公司愚园店经理郑伟说。

“截至1949年，上海一共有老花园洋房5000多幢，300多万平方米。它们大多隐匿于寻常巷陌。”上海现代建筑设计（集团）有限公司档案室主任娄承浩告诉记者。在价格上，花园洋房与商品房完全是两个概念，“上周还有人向我咨询过哪些房可以买。”娄承浩说，“我告诉他，你先准备1000万吧。”目前上海老洋房的价格为每平方米1万到3万元，总价往往会达到2000万～3000万元一套，“现在世贸中心顶层可以卖到3500万。”21世纪不动产上海德佑加盟店店长邵非说，“上海的房价不断上涨，为什么花园洋房不可以卖得更贵呢？”

如果简单计算，5000套洋房每套均价1000万元，总价值将是一个天文数字。然而老洋房的市场前景并不这么简单。“市场最大的瓶颈还是产权问题，”孙懿说。他是上海大华集团企划部经理。上海的花园洋房经历了私产、国有资产、“文革”没收、落实政策等若干历史阶段当初所有者健在的不多，有继承关系的则飘零四方，大多数产权仍属政府，但使用者既有政府机关、事业单位，又有普通居民产权关系异常复杂。邵非说，产权清晰可以流通的花园洋房一般只有四五十套。

产权与物权的问题也同样困惑着投资者，回报是否能得到保护？台湾建筑师陆传晖是上海老洋房较早的投资者，1999年他以每年128万元的租金取得了“远东第一豪宅”“绿房子”的10年租期，并承诺投入500～600万元对房子进行维修保护。“由于是文物单位，政府要开论证会。在此期间房租照交，我却根本没法工作。”他以每月20万元的租金把一、二层楼租出去，但所有者上海市规划院对此提出异议，目前陆传晖已经4个月没收上房租了。如果正常的话，陆传晖每年可以多赚100多万的房租，但他还是觉得自己亏了。

谁动了李鸿章的花园

晚清重臣李鸿章不仅开启了洋务运动、创办了北洋水师，还给后人留下了一座丁香花园。丁香花园是上海老花园洋房的极品，仅花园就占地2.66万平方米，总建筑面积2934平方米。一条华山路将丁香花园分隔为两大块，东边的目前为上海市老干部活动中心，香港商人租用了靠近门口的一栋楼开了申粤轩酒楼西面一片现在则更名为“丁香别墅”。

两年前“我爱我家”总裁陈早春和房管部门签订了8年租赁合同，租下了丁香花园的西面一片，其中有一间别墅和1000多平方米的草坪。“随后我投资了1000多万元在花园里修建了4座新别墅，连同原先的老房子一起租给了外国人。”陈早春告诉记者，“这里也就相应更名为丁香别墅。”

每年陈早春可以从每栋房子上获得600万元的租金。据陈早春说，今年5月，这块地被管辖机构以1.6亿元价格卖给了上海大统房地产公司，大统公司终止了和陈的租赁，“同时大统公司想让其中的房客搬出去，所以我和那些房客的损失都得到了大统公司的赔偿。”

关于这次“违约”是赔还是赚，陈早春说:“我是个生意人，除去我要赔付给那些租户的违约金，我当然是要赚钱了。”以目前市场来看，这笔生意赚的应该要远远多于陈早春当时投资的那1000多万，“我不太清楚大统公司买下这套洋房有何用处，听说会把前两年建的别墅都给推了，只留下那栋老洋房，也有可能把这块地储存起来或者用来做抵押贷款，都不确定。”

毕业于复旦大学经济系的陈早春，1995年开始涉足花园洋房代理业务。“刚开始政策限制很严格，严禁买卖，惟一的渠道只可以是租赁。此前我在一个针对高端客户的地产中介公司做经纪，手上有优质客户。另一方面我对上海熟悉，于是开始针对这个市场去找一些老洋房，把它租下来改造后再以高价转租给外国人。随着后来经济发展势头越来越好，进入上海的跨国机构越来越多，这样的房子几乎是供不应求。”陈早春告诉记者。

1998年下半年，陈到北京做二手房市场和房屋租赁市场，继续发展史丹福公司，着重在房屋租赁市场发展。2000年4月，成立“我爱我家”房屋置换有限公司，两年时间发展成为最大的房屋租赁公司，目前在全国拥有连锁店400多家。

北京的业务上了轨道后，陈早春又回到了上海继续他的洋房生意。据他的统计，所有买老洋房的客户中，企业仅占20%，个人占了80%。而在租赁老洋房方面，企业占了70%，个人则占30%。有八九成客户把购买或租来的老洋房用作住宅，特别是台湾和香港地区的买家居多，外籍华人和东南亚客商也是主力。

对于洋房的生意，史丹福公司并不仅限于租赁和买卖。巨鹿路889号所在的花园洋房共有9幢，原是由亚细亚火油公司在20世纪20年代建造。据史丹福公司经理赵建平说，他们正在与静安区政府合作，将这12幢英式连体洋房改造为综合性消费、娱乐中心，暂命名为‘巨鹿路欧洲风情休闲街’。“一期产权置换加上二期整体环境改造的总投资约为1.46亿元。”赵建平说。

上海老洋房地图

“上海最早的西式建筑出现于1872年，清同治十年，由英国领事馆建造。1895年开始形成一定规模的花园洋房。花园洋房更准确的名字应该是‘独院住宅’，解放前建造的目前有5000余幢，300多万平方米，其中仅高级花园洋房面积就达160万平方米。”上海现代建筑设计（集团）有限公司档案室主任娄承浩接受采访时说，“最早的所有者是军政要人、大商人、社会名流，这些人更容易在上海吸收外来文化，喜欢标新立异。可以说这些老花园洋房都是当时的国际流行式样，还有一些大师的作品，包括邬达克、艾塞西•罗杰斯。”

花园洋房的布局，一般正屋朝南，地基力求方正，宅前植以雪松、龙柏，中间往往是一片草坪，设置大理石塑像或喷泉作为花园的中心，远处设置池沼，以求树木倒映。主屋的前侧有露台、高台阶，晚期的则为低地坪，甚至与室内联成一片，仅用大玻璃窗分割。主屋的西北角往往连接“下房”或车库，还有花房或暖气花棚。晚期豪华的花园洋房里，还增加了游泳池、网球场。“上海老洋房的建筑式样丰富，有欧洲式、美国式、俄罗斯式、西班牙式、日本式既有豪华、庄重气派的欧洲文艺复兴式、又有清晰明快、自由的乡村别墅式、现代式等。”娄乘浩说。

据初步统计，花园洋房主要分布在四个市中心区:徐汇区约占39%，长宁区约占29%，卢湾区约占9%，静安区约占8%。“上海是由东向西发展的，跑马厅一共搬了三次:从河南中路到河北路，再到人民广场，都是向西移动的。”娄乘浩指着地图说，“最早的西方建筑是在黄浦江边，后来以西藏中路为界，花园洋房主要集中在这条路的西面，沿南京路、延安东路和淮海中路等干道，自东向西分布。此外在越界筑路地区，如溧阳路、多伦路、华山路、愚园路、虹桥路的两侧也建造了不少花园洋房。”汾阳路、太原路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路是老洋房最集中的区域，政界要人多住在徐汇一带，商人住在愚园路、华山路一带，而知识分子、技术精英则主要集中在卢湾区。“旧时王谢堂前燕”，解放后大部分花园洋房作为官僚资本被收归国有。

“目前有二十几幢洋房进入了上海重点文物保护名单，花园洋房的现状并不乐观。”娄乘浩说，他曾经考察的淮海西路1478弄有十几幢洋房被白蚁啃噬得非常厉害。“政府缺乏足够的经费维修好所有的建筑，在这种状况下租出或卖掉一批房产，可以吸引民间资金保护更多的建筑。”

事实上，能够得到及时维护的老房子只是极少的一部分。上海房屋置换有限公司愚园店经理郑伟与记者谈起他们做的一单2000万元的生意:“房主是一位60多岁的老太太。她住这个洋房的时间太长了，想住临江的高层建筑。上海的秋雨总是突如其来，让她来不及关上会溅雨的窗户，来不及堵上漏水的天花板，天花板出现一团团黄色的水渍，还向下滴水，其余的水顺着墙壁流到墙根，汇成小小的一个水潭——因为那早年的木质地板已经朽成了一个个大小不一的洞。她家的脸盆和水桶甚至是杯子似乎永远都不够用，在多雨的秋季，都派上用场。这位老太太只相信现金，付款交易的那天中午饭后，她将买主和经纪人全约在她家，在她家地板上将2000万元现金一张张仔细地数清，严明没有假币，然后交了钥匙，出门叫了部出租车走了。”

产权的困惑

愚园路1136弄31号目前是长宁区少年宫，外形是哥特式建筑，局部有西班牙风格，高3层，气势不凡。这里原是国民政府交通部长王伯群的私人住宅，建于1934年。1940年这座别墅被汪精卫占用，后陈公博、周佛海都曾经住过。抗战胜利后，原屋主王伯群已经去世，其妻保志宁返沪时，房产已被国民党军统局接收，保志宁央请姻亲何应钦说情才收回。1947年保将房子租与英国驻华领事馆新闻处。1949年5月上海解放后，这座别墅由部队机关使用，后作为长宁区委办公室。1960年成为长宁区少年宫。

“上海几乎所有最著名老洋房都经历过一番产权更替。”大华集团策划部经理孙懿说，“这种动荡变化导致了目前花园洋房市场的一系列先天问题。”最重要的问题是哪些房子可以交易？

据孙懿介绍，老洋房的产权目前有三种状态。解放后原国民政府、官僚资本、反动会道门头子的资产被收归国有，成为国有资产，由各级房管局管理，大多为政府各级机关、事业单位使用。此外市政府下属的东湖宾馆经营着原杜月笙公馆、马勒公馆等几处顶级物业，外事用房服务公司代理了包括张学良公馆在内的十余处老洋房，租给外国政府驻沪使领馆。民族资本家的财产受到了保护，一部分洋房在公私合营中政府收归国有，另一部分仍为私产，但在“文革”中被没收，后经落实政策返还原主或给予补偿，“这就有两种情况，一种是政策落实彻底，房产由继承人得到。另一种不够彻底，由于历史原因洋房里住进了其他居民难以迁出，居民有房子的使用权，但房主又不可能接收居民廉价的房租，就形成了国家、房主、租户的三方矛盾，都是历史遗留问题。”

“属国有资产的老洋房基本上是不卖的，或者只租不卖，卖的话要经过房管局严格审批。属于教会资产的原则上可以卖，但手续非常复杂，需要宗教协会审批。政策落实不彻底的也无法上市，产权不够干净能交易的只有彻底的私产房。”孙懿说。

即使是产权干净的私产房也存在操作上的困难。21世纪不动产上海德佑加盟店店长邵非说:“房产的产权曾经被人为中断，最初房主很多已经不在人世，他会有很多继承人。只有所有继承人都同意，房子才能卖。卖一套花园洋房，成交时往往要准备好几个签字室。有一些继承人在国外不愿回来签字，要办委托手续，还需要资料公证。经常会发生这样的情况:继承人之间经济条件不平衡，大哥富裕小弟穷，有人认为卖房子是败家子,但有人又需要钱。”即使如此，还要查清房子是否被法院查封，是否在银行抵押贷款，有这些情况都无法交易。

对陈早春而言，最大的风险就是产权关系“拎不清”。他曾运作过一套房子，房子是解放后无人居住收归国有的，然而卖出后继承人突然从海外找上门来，他不得不再赔一大笔钱。“几乎每一栋洋房的产权复杂程度都不一样，这就看我们的调查能力了。”赵剑平说，“竞争一座洋房的公司很多，谁把洋房的产权弄清楚谁就可以提前下手将洋房拿下。我们有专门跟房管局、政府部门打交道的配套部门，一般都能以最快速度取得洋房背景。如果是只有使用权的洋房，比如被行政单位占用的洋房，首先必须要将此洋房变为有产权房，我们可以帮助他完成这一过程，但之前会约定具体成交的事宜。”

得到一座产权“干净”的房子绝非易事，很多时候要亲自动手想办法。邵非告诉记者，曾有一位台湾商人看中永嘉路一套花园别墅，但其中有8户居民，他先找每一家做工作,买回他们的使用权，将8个使用权集中为一个使用权，再补交土地出让金，取得统一产权，然后将房子以1200万元卖出，实际他的动迁成本只有600万元。其中一个环节谈不妥，都会前功尽弃。

一般来说，花园洋房运作周期也很长，需要6～12个月。

价格的“嚼头”

能够在市场上流通的洋房有多少呢？按照邵非的经验，在一个阶段一般只有40～50套，“由于历史原因，产权干净的房子凤毛麟角”。往往一套房子放出来，代理商们会一拥而上，“老花园洋房的价值就在于少，买一套少一套”。物以稀为贵，目前上海老洋房的价格为每平方米1万到3万元，一套房间面积700平方米，花园500平方米的房子，总价就要2500万～3000万元。

“花园洋房价格的弹性很大，没有参照体系。”孙懿说，“地段不一样，历史不一样，价格会相差很远。往往面积越大，售价越高，因为开发为商业用途的可能性就越大。太原路上的洋房肯定比淮海路上的贵,因为更加幽静。”

目前花园洋房的价格一般按照相似路段、相似面积的洋房成交价确定范围。大华资产评估公司是上海目前专门做老洋房评估的估价公司，董事长李则兆接受采访时说:“同样是几百万上千万的房子，买老洋房和买‘望江豪宅’之类的新楼盘，审视角度是不一样的。看房的角度主要是:人文历史、情感、格调等。评估一套洋房值多少钱，首先是看地段，紧挨市中心那是必须的。无论作为投资还是自己居住，地段对于老洋房来说都极为重要。再看占地面积大小，没有花园的不算洋房。顶级的洋房至少会有一个街区，一块很大的草坪。草坪越大，土地占据面积越大，价格系数就越高。历史、文化的沉淀更是重要。多数老洋房在历史上曾有要员居住，显赫一时，首先是由名人建造，其间几十年数次转手都是在名人之间进行。比如说兴业路的一套洋房，以前是黄金荣住的，他是蒋介石的老师，有了这样的故事，价格就没边了。老洋房非常讲究安静的环境、独立的小院风格，最好四周还有高大的法国梧桐环绕，这些都会给老洋房增色不少。若周围建有很高的大楼，价值就会大打折扣。房型结构也决定了洋房价值。外部内部都应该保存完整。事隔几十年后，外部会有些破旧不堪，就是这样的感觉才值钱。”

老洋房的内部细节对价格影响也很大。“上镜率最高的居然是角落，特别是墙体间的夹角。只有这些地方才能表现出房子的深度。露台也是必去的地方，居高临下，花园和周围环境一览无余。”李则兆说，洋房内的老旧细节也很具有价值，如南阳路贝润生老宅锈迹斑斑的门把手，房顶上的盘龙，楼梯上的双龙戏珠镂刻，以及墙上的万寿图、梯形的柱角，都令看房人兴致盎然，“一个在美国的朋友说，如果把这洋房的老旧铁窗拆下来，拿到纽约去卖，告诉他来历，至少可以卖10000美元。”

中长线的投资

在很多房产代理商看来，房源拿到手，买家根本不成问题。购房者基本分两类，自己住的和投资者。邵非曾经陪一位瑞士老华侨在汾阳路看房，“他指给我看上小学的地方，玩耍的地方，对他来说钱不是问题，他有几千万的预算，现在宁肯每月花一万多的房租，也不愿买别的房子”。

在个人消费市场中，华侨和海外人士是主力。戴德梁行•泛城（中国）综合住宅服务公司曾做过一次客户调查，执行董事吴少聪介绍说，外籍人士占到70%，其他为港澳台同胞、外省市与上海籍客户占剩下的30%只有13.3%的客户有1年以上的别墅物业居住经验，他们可以被称为“经验客户”。

此外，大公司也是老洋房的追逐者，这种消费又带有很强的投资性。“买洋房也是投资不动产，到银行抵押贷款时，价格只会高估不会低估，这会给公司带来很好的现金流。”孙懿说。在吴少聪看来，投资老洋房不同于投资一般房产，不是靠频频交易去实现它的投资价值，而是像投资艺术品那样，需要有足够耐心，并有足够的信心去把握它的增值，更应该有足够的时间去保护它的价值。

洋房的投资价值，不仅在于收购的机会和眼光，事后的装修改造也左右了租金和再次出售价格。一般原则是，整旧如旧，再加上现代化的设施。赵建平介绍说，水、电、煤气的管线和表具，最好能全部换上新的，外墙的陈旧，作为必要的维护，最好能请专业人士清洗一下，必要的话刷上与原来颜色接近的涂料。钢窗一般不用换新，铜制的手柄、插销也是老洋房味道的一部分，应尽量保留木窗旧了，朝外的一面应保留它的原色。旧地板打磨一下，上一遍底漆再打蜡就行。厨房应该是整体厨房的样式，旧的样式才更有味道。底层地坪最好能抬高，可以防潮。老洋房的花园通常会有年代久远、生长茂盛的名贵树种，也需要专业公司进行日常维护，“要是稍不小心，破坏了‘品味’，这房子就卖不了好价钱了”。

孙懿告诉记者，按照目前行情，一套太原路的400平方米的花园洋房可以租到11000美元一个月，最低也能租到9000美元。“众多因素决定了老洋房在市场当中的‘霸主’地位，这在短期内还是毫无争议的事实。”李则兆说，老洋房是房产“古董”，抗跌性非常强，随着老洋房的多次交易、换手，其各方面的条件将不断得到完善，这将提升整栋房子的价值，所以投资者不妨“中长线”持有老洋房。

顾传晖与“远东第一豪宅”

顾传晖是上海较早投资花园洋房的台湾商人。他的父母都是上海人，1997年他进入大陆做建材生意，曾经是建筑设计师。1999年的一天，顾传晖坐车经过北京西路、铜仁路口时，看到了“一条美丽的绿色弧线”。他停下车子跑过去看，那是一幢4层的绿色弧形建筑，仿佛一艘邮轮，“我和这幢建筑有心电感应，我认定这是一座不凡的作品。当时我也在江苏租了一套花园洋房，我看了很多的上海洋房，基本都是剪力墙式的殖民建筑，而这座洋房是梁柱结构的，是新建筑。”4年后，顾传晖就坐在当年震住他的弧形区域，回忆起第一印象，仍旧激动不已。

后来顾传晖查资料，发现这里曾经是上海颜料大王吴同文的旧宅，吴同文是富商贝润生的女婿，是建筑大师贝聿铭的姑父。吴同文请匈牙利建筑大师邬达克给他设计了这栋房子。这是邬达克在上海的最后一件作品，1938年竣工时邬达克向吴同文保证，即使100年也不会落伍，当时这座绿房子被称作“远东第一豪宅”，有电梯、冷空调、地板供热和锅炉房。“邬达克设计了上海的国际饭店，在40多年间一直是亚洲第一高楼，而贝聿铭也说，他受邬达克的影响颇深。”顾传晖说，“邬达克喜欢用弧线，这座房子的廊梯、吊顶用了大量的弧线设计，即使电梯都是荷叶型的贝聿铭也喜欢几何图形，喜欢锐角、锥体。这该是他们的师承关系吧。”

在“文革”期间这座豪宅由上海三轮车工会使用，又划归上海市规划院,后来规划院在边上建了新大楼，这套花园洋房就成了晒图室。当顾传晖敲门进去的时候，房间里只有两个晒图工人，空气中弥漫着阿莫尼亚药水的臭气，“只能用两个字来形容——残破，大部分的玻璃都碎了，空调外机乱七八糟的挂在外面，花园里还有一个人防工事的出口，贴着白瓷砖。”顾传晖想买下这座房子，但没有被允许，最后他以每年128万元的租金取得10年租期，并承诺花500～600万元对房屋进行修缮保养。“我当时的想法是非常单纯的，认为自己是上海人，应该把这件优秀的建筑保存下来。”

但接下来的发展却令顾传晖始料未及。“由于是上海市优秀建筑，修缮必须通过文管会、房地局、规划局的同意，每个部门、每个专家都有一套理论讨论会一直开了两年，我每年100多万房租照交，却没法动工。”顾传晖说，“我是一个商人，还要做生意。”到2001年房子的修缮终于完成。他上交了4万元拆除了人防工事入口，将四楼做自己的卧室，三楼做公司，一、二楼开了一个网吧，“那曾是上海最豪华的网吧，我都用康柏的主机，液晶显示器，20块钱一小时。我不懂这一行，一年后网吧关门，我亏了500万元。”

“绿房子”已有70多年的历史，房屋渗水比较严重，顾传晖将楼顶重新做了防水层，但是房管部门不同意清理外立面，墙壁的漏水始终无法解决。“墙面有很多小缝，不拆除瓷砖怎么解决呢？钢筋都已经锈住了。”顾传晖说，他躺在楼上，一有大车过，就会感到房间的晃动，“还能晃多久呢？我不晓得。也许它可能只有20年的生命了。”

1999年是上海楼市的谷底，2001年开始一路飘升。2002年顾传晖将一、二楼租给了一新加坡商人开了叫“艳阳天”的餐馆。一个月租金20万元，租期5年。房东规划院却对顾的转租行为提出异议，目前，“艳阳天”已经向顾传晖停交了4个月的房租。

最令顾传晖不解的是，他想花12万元修好电梯，但各保护单位都有太多顾虑，“连劳工部门都要来管，说的责任吓死人。我现在只好多一事不如少一事”。

上海如何增加对板块的熟悉度

截止到16年11月份，距复兴东路/河南南路(路口)最近的地铁站为老西门站。

步行线路：全程约580米

起点：复兴东路/河南南路(路口)

从起点向正西方向出发，沿复兴东路走570米，左转进入中华路

沿中华路走20米，到达终点

终点：老西门地铁站-7口

上海地铁10号线，最早一班到虹桥火车站几点钟能到？

上海如何增加对板块的熟悉度，首先对于板块的认知，不能只局限当下，更多是贯穿过去，现在，未来。一个板块一定会经历四个阶段的生命周期：1、炒概念；2、炒地皮；3、炒配套；4、炒供需。上海楼市有很多区域，区域内也有很多板块，板块价格各有不同，你关注的板块如果处于炒概念阶段，板块房价在城市的板块平均价以下，买入后升值潜力大；如果板块处于炒地皮和配套阶段，房价在城市板块中位数以下，此时买入赚几率很大；如果你买入板块在炒供需阶段，此时这个板块价格远超过城市板块最高平均价格，那么风险较高了。上海各大板块所处阶段详见知识星球。至于你关注这两个板块来说，目前属于发展很成熟的板块，位置也核心，长桥这边之前是工人新村，整体两个板块的配套偏老旧，这边的客群相对固话，由于学区的加持，这边价格并不低，很多人为了学校过来的，所以性价比一般。首先学区在确定的那一刻已经涨了，后面带来的是保值，并且教育改革，未来可能有风险，如果暂时不用的话，买学区房是不太划算的，溢价过高。

我想在上海玩两天,有哪些必去的地方,请帮助我设计一个合适的游玩路线,还有比较合适的宾馆.

上海地铁10号线到虹桥火车站首班到达时间是

北京时间早晨6:22.

上海轨道交通10号线（一期）主干线路全长36公里，共设31座车站，一个停车场（吴中路停车场）。起点为上海东北角的新江湾城，终点为上海西南角的虹桥机场。途经虹桥综合交通枢纽、虹桥经济开发区、老西门地区、核心城区中央商务区、老城厢豫园地区、江湾五角场城市副中心、新江湾城第三代国际社区，经过了虹桥路、复兴路、河南路、四平路、淞沪路等客运交通走廊和大型客流集散点。1期主线于世博前竣工。

上海轨道交通10号线（M1线）是上海市轨道交通网络中的重要骨干线路，一期工程主线由虹桥火车站站至新江湾城站，长31.254km，支线由航中路站至龙溪路站，长4.967km，均为地下线，全线设地下车站31座，停车场1座，即吴中路停车场。供电系统采用集中110/35kV两级供电方式，一期工程全线设两座主变电所，主变电所从城市电网引入110kV电源，共设14座牵引变电所，其中正线13座，吴中路停车场1座

扩展资料：

上海轨道交通10号线，编号M1，是国内首条无人驾驶轨道交通线，一期由新江湾城站至虹桥火车站，支线在龙溪路站连接支线，抵达航中路站。线路全长36千米，其中龙溪路以东及支线部分于2010年4月10日先期开通试运营，而主线龙溪路站以西于2010年11月28日开通。

参考资料：

百度百科——上海轨道交通10号线

如果有朋友来上海，我会陪他去外滩，但绝对不傻乎乎地以东方明珠为背景拍照留念，而是带他到和平饭店喝咖啡，指给他看泛黄的大理石台阶。如果是晴朗的下午，我会陪他到襄阳路走走，让阳光透过法国梧桐洒在身上，还可以看到很老的东正教堂。如果是阴寒的雨天，我们就拐到桃江路上，和阴郁的普希金铜像打个招呼，去吃爱尔兰酒馆热乎乎的炖羊肉。吃过晚饭，当然要去衡山路泡吧，不过我要告诉朋友，衡山路名气虽大，茂名路却也不差。当然，最好的酒吧和夜总会其实是在虹桥和古北，不过这块新兴的高档地段却不可能有像瑞金宾馆这样古老而美丽的建筑。我的朋友未必住得起瑞金宾馆，但我们至少可以在里面的“Face吧” 喝杯啤酒，或者我们可以到巨鹿路吃饭，那些小洋房的漂亮程度绝不在瑞金之下。灯红酒绿之余，我们也不放过城隍庙的小笼包子和“鲜得来”的排骨年糕，我们还可以到“德兴馆”（一定要到十六铺码头那家）吃本帮菜，到玉佛寺吃素斋兼烧香，去虹口体育场看球，去福州路买书……我不知道这些算不算上海好玩儿的地方，反正作为一个上海人，这些年来我就是这么玩儿的。

豫园城隍庙

位于上海老城厢。这里是上海城市发展的根，今天俗称“南市”的这块地方。豫园作为一座总揽江南园林精华的宅第，是上海市区惟一有着古老中国余韵的地方：高达11米的大假山是明代堆砌假山高手张南阳遗传下来的惟一真品；仰山堂右侧长廊前一对元代铁狮；矗立在玉华堂外的水池前的“玉玲珑”是全国仅存三块极品太湖石之一……园外即是著名的上海城隍庙，有许多小吃与古玩店。几步之遥的上海老街，只要熟悉基本门路，“懂经”，说不定真能“淘”着宝贝。

地址：黄浦区安仁街132号（近方浜中路、福佑路）

开放时间：8∶00———12∶00，13∶00———17∶00

票价：15元

交通：公交车11、126、926、66、42、64路

电话：63283251

老城隍庙

地址：黄浦区邑城路1号（近方浜中路、豫园商城）

开放时间：8∶30———16∶00票价：5元

交通：公交车11、24、42、64、126、926路

电话：63868649

上海老街

地址：黄浦区方浜中路（从人民路至河南南路）

开放时间：全天票价：免费

交通：公交车11、42、64、66、926、932路

浦东陆家嘴

从城隍庙出来，就近从金陵东路轮渡过江到浦东。你可以先上浦东的滨江大道漫步。在这里望浦西外滩气度不凡的“万国建筑群”。468米的东方明珠电视塔为亚洲第一、世界第三高度，是俯瞰上海市区的绝佳地点。从上球体换乘小电梯，更能登上350米的太空舱。与东方明珠遥相呼应的金茂大厦，88层观光厅坐落在大厦顶层（340米高），1520平方米的面积，是目前国内最大的观光厅。

滨江大道

地址：浦东新区陆家嘴路700号黄浦江畔

开放时间：8∶30—22∶00票价：5元

交通：地铁二号线陆家嘴站；公交车81、82、574、581、870、871、872路、隧道三至六线

东方明珠广播电视塔

地址：浦东新区世纪大道1号（近陆家嘴）

开放时间：8∶00—21∶30

票价：上球体50元太空舱100元

交通：地铁二号线陆家嘴站；公交车81、82、870、871、872、574、581路、隧道三至六线

电话：58791888

金茂大厦

地址：浦东新区世纪大道88号（近陆家嘴）

开放时间：8∶30—21∶00

票价：成人票：50元；学生票：25元

交通：地铁二号线陆家嘴站；公交车81、82、574、581、870、871、872路、隧道三至六线

电话：50475101

外滩南京路

从浦东返回浦西，应是天将傍晚。陆家嘴地铁站就在中国银行大厦的广场上。来上海不来外滩，就像到北京不到故宫长城一样，算是白来。沿江滨江大道，连绵着24幢风格迥异的近世建筑。这其中，又以从苏州河上老白渡桥南下至福州路一段最为精彩：每一幢建筑的由来都可以带出若干饶有意味的故事。

南京路步行街

地址：黄浦区南京路步行街

观光车营运时间：8∶00—22∶30票价：1元

交通：地铁一号线人民广场站；公交车921、930、980、929、330、306、802、537、318、217、66、37、20、18、02路

外滩

地址：黄浦区中山东一路黄浦江畔

周末华灯开放时间：冬季：19∶00—21∶00，夏季：19∶00—22∶00票价：免费

交通：公交车20、22、37、55、65、42、126、123、135、145、401路

浦江游览

地址：黄浦区中山东二路153号

开放时间：19∶00—21∶00票价：25—118元

交通：公交车20、22、37、55、65、42、126、123、135、145、401路电话：63744882

福州路文化街

地址：黄浦区福州路

开放时间：全天票价：免费

交通：地铁一号线人民广场站；公交车17、19、49、123路、隧道三线，旅游十号线

漫游上海的威尼斯

上海有一处体味江南水乡风情的绝好地方———朱家角。

走一走那青苔小路，深巷窄弄，看一看那明清古宅，小桥流水。朱家角水多桥美，流水蛛网密布，到北大街上一走，街上明清民宅鳞次栉比，粉墙灰瓦错落有致，茶楼酒肆、南北杂货、米行肉铺百业俱全，还有不少百年老店。走累了，到邻街的饭馆里尝一尝河鲜，品一品扎肉。朱家角紧邻淀山湖，不少渔船上有刚从淀山湖捕来的河虾、鲜鱼卖，买一些让饭馆帮你烧一道油爆虾、鲫鱼汤、烤龙虾，吃个新鲜。还有当地特有的扎肉，肉紧汁浓，十分美味———要不了多少钱，扎肉一大块才5元，扎肉蛋1元一个，花不到30元就能美餐一顿！

上海周边：不去周庄，不去同里，去西塘

西塘的特色是桥和弄。安境桥、环秀桥、送子来凤桥、五福桥、望仙桥、卧龙桥……各有特色。西塘的弄长短不一，122条，弄里还留着许多古时大户人家的深宅大院。最出名的是一条“石皮弄”，用168块石板铺就，长68米，最窄处0．8米。

来凤桥边上的“钱塘酒家”，电视剧《孔乙己》中的咸亨酒家就取景于此。菜平均十几元一个，量足。荷叶粉蒸肉是西塘的特色菜。

在位于上海体育场五号门的上海旅游集散中心（电话：64265555）买到西塘的套票，旅游车早上9点发车，下午4点从西塘返回，开至西塘约在 11点左右。包括来回旅游车接送、西塘景点门票、导游服务费，票价79元，让人省心省力。但回来的车票只能当天使用，想要宿夜或接着到其它地方去游玩，就只能自行前往了。要是想从西塘继续往其他地方游玩，就要先到西塘的汽车站乘车去嘉兴或是嘉善，车半小时一班，最晚一班是下午的。

Accomodation：上海的旅店选择之多，足以满足各阶层的消费要求。背包者经济之选：锦江之星的旅店，房内设有电视和卫生间，房价约60至80人民币。

如果你想从住宿方面，体验上海风情，Oliver推荐B&B和百年老饭店。B&B是上海新兴的旅游项目。这些提供B&B服务的饭店，多由殖民地时期兴建的花园洋房翻新改装而成，非常富有情调。

想一尝百年老饭店的风情，Oliver推荐曾接待过爱因斯坦、卓别林等名人的浦江饭店（黄浦江路15号）。8人一房人民币70元一晚的。

若预算较宽，住进由花园洋房加建翻新的精品旅店，是任何要到上海怀旧的旅客不可错过的经验。当中较出名的包括衡山马勒别墅饭店（富欧洲古堡幽静气息）、瑞金宾馆（被称作上海最具代表性的夜店Face就在这里），及兴国宾馆（毛泽东等大陆中央领导喜欢下榻的英式花园洋房）。

如果你志在见识现代上海魅力，“世界最高酒店”金茂君悦大酒店应该能满足你。金茂大楼高88层，酒店设在53楼至87楼。

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值得注意的是，由于旅游业发达，上海的旅店素质非常高。新加坡五星级酒店服务，上海四星级酒店已经具备。本地旅行社在安排上海旅游时，酒店住宿便是宣传重点之一。华宫旅游便以五星级酒店住宿，作为学校假期及来临农历新年的增值优惠配套。

打算在上海长住一两个月或携带家眷出游，新加坡人投资的雅士阁酒店公寓是更理想的选择。

Bargain：到户外市场买东西，新加坡人已经养成讨价还价的习惯。到上海旧货市场（东台路）、城隍庙周边的丽水街、淮海中路襄阳市场捡便宜货，够心狠“口”辣的，可以从半价开始杀起。

Cafes：上海早在20世纪三四十年代，便拥有可以和欧洲媲美的欧式咖啡座。个别旅游指南都点名的包括有咖啡吧文化街之称的茂名南路一带的咖啡座，以及雁荡路的老上海咖啡。记者特别介绍：绍兴路的汉源书屋。

Delicacy：上海不仅是购物天堂，更是美食天堂，美味不在话下，经济实惠才叫人吃得心花怒放。Oliver推荐：吃上海小吃，城隍庙绿波澜；本帮菜（上海菜），梅龙镇（南京西路1081弄22号）、上海老饭店（福佑路242号）；吃大闸蟹，王宝和大酒店（九江路555号）。

Oliver说：“上海是一个移民城市，目前有1700万人口，其中外地人占了300万。外地人把自己文化也带了过来，最明显的就表现在饮食文化方面。中国八大系的菜肴，在上海都有百年老字号的专店供应。此外，欧洲菜也是上海饮食焦点。早在20世纪初，上海已经有地道法国餐厅、德国餐馆了。

Entertainment：新兴较能代表上海玩乐精神的，是新流行的现代化经营的温泉浴场。正如日本人有他们的一套沐浴文化，上海人的澡堂文化也自成一派。大观园便是拥有百年历史的上海澡堂。新派的澡堂经营走的是健康休闲路线，设备和现在流行的spa大同小异，但是在康乐设备方面选择更多，拥有阅读室、可垂钓的小鱼池、电影院、餐馆、咖啡座。Oliver 说：“这些浴场都24小时经营，消费介于人民币300元至500元，比住酒店便宜。客人把行李寄放在专设的橱柜，就可以尽情享受浴场的设备。目前，上海人的周末娱乐，就是一家大小上温泉浴场。”

Fake goods：在户外市场，你会碰到有人迎面走来问你要不要买便宜名牌货（即A货，冒牌货），可别上当。至于一心一意要在上海搜刮good buys的瞎拼族，专家贴士是：各式各样各种档次的货品都有，问题是采购者要识货，就不怕“遇人不淑”。

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Guide books／Garden Mansions：现有的上海吃喝玩乐指南，以台湾出版的选择最多。如果一窝蜂人挤人的观光方式不是你的那杯茶，不妨参考现代上海作家撰写的有关上海生活的书籍。例如：王安忆《寻找上海》、陈丹燕《上海的风花雪月》。从影像认识上海，张耀摄影撰文的《上海77层楼》，引发另一种想象空间。想追溯上海摩登的起源，备受学术界及文化界推崇的《上海摩登》，作者李欧梵教授做了非常深刻的解析。

花园洋房是上海的另一项重要的文化遗产，代表了老上海精致古典的贵族化建筑。每栋花园洋房都记录了一个上海发迹的传奇。近代中国的政经界名人如李鸿章、蒋介石、张学良、宋庆龄等都拥有洋房。

History：要了解中国1000年前的历史，去北京；想知道中国近100年历史，在上海。30年代的上海有东方巴黎之称，现代上海则被看好成为东方纽约。能够带着这个认识游览上海，必使旅游经历在吃喝玩乐之余，另添一种见证大时代传奇的深度。

Intellectual interest：到中国买书是热爱阅读者，特别是中文阅读的一大快事。不可错过到福州路书店街扫书。光是一座楼高7层的上海书城已经可以消磨一整天，甚至更多。

Jazz performance：到和平饭店（南京东路20号）听爵士乐是上海怀旧之旅的重点项目。上海四季酒店Jazz37（威海路500号）则被台湾媒体捧作“和平饭店摩登接班人”。

KTV：上海KTV分两种：纯唱歌和俗称“K房”，气派辉煌，有小姐坐台的。初访者可得清楚说明自己所选的服务。Oliver说，现在上海KTV还流行让客人自制唱片，把自己卡拉OK的歌声用CD珍藏起来，收费介于人民币100至150元。

Listen：上海的交通总是在一片混乱之中，交通灯只对汽车起作用，行人是没车就冲。司机的驾驶技术超群，插队换线只需刹那时间，按喇叭绝不手软，所以带睁开的耳朵在路上行走很重要。

Museums：想在最短的时间里简单扼要地认识上海的过去、现在、将来，一个小时走一遍上海城市规划展览馆，必有收获。（人民大道100号；上午9时至下午4时开放；入场券人民币30元）

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Noodles：无“面”不欢的，必觉上海是乐土。套上海旅游指南的介绍，“从传统到现代，从北方到南方，从街头到老字号面馆”，上海面食选择之精彩，消费之廉宜（一般都在人民币15元以下），只怕肚皮不能一一消化。

Outbound travel：许多游客把上海当根据地，并从上海火车站出发到周边地区如苏州、杭州、南京。每一小时都有班次，一日游绝对可行。想去得远一点的，还可以乘3个小时的巴士，到水乡朱家角。时间再多一点，记者特别推荐，乘飞机赴黄山呆个四天三夜，才不枉此行。

Pubs：上海的夜店主要集中在几个地区：茂名南路、静安公园、复兴公园、衡山路及周边和新天地。论经营成熟，首推衡山路；喜新厌旧，首选新天地。

Qipao：电影《花样年华》效应，传统改良旗袍再次进入女生时髦衣柜。到上海量身订做旗袍，上海人推荐前身是永安公司的花莲商厦，4楼的裁缝店。

Restrooms：特别贴士给尊贵的太太小姐们，在上海观光区无处不在的S字头咖啡座，附设的洗手间都叫人满意。至于大型百货中心厕所的清洁水准，则勉强可以接受。

Safety：只要遵守一般城市安全守则，如避开静辟角落，人多的地方小心随身携带物品，上海是很安全＋便利的。

Transport：今年中开始，所有国际航机都在浦东国际机场登陆。机场内附有Airbus，一小时数班开往城市主要街道。几乎所有的旅游景点，都可以乘搭地铁抵达。地铁收费从人民币2元起。上海话搭的士叫“打的”，起跳是人民币2元，抵达目的地时会自动打印车费收据，注明车号、日期、上下车时间、里程及收费金额。司机服务亲切友善，走错路自动扣钱。

Uxorious：上海男人被誉为新新好男人，对老婆疼爱有加，洗衣烧饭一脚踢，老婆只要专注美丽就是了。于是上海宝贝便成了上海的另一幅迷人风景。美丽、精明、现实固然是上海宝贝予人的刻板印象，其刚柔并济，能共富贵也能共患难的真性情，作家王安忆在《寻找上海》一书中有深刻的剖析。

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Vegetarians／Visa：素食者到上海不愁吃不饱。豆浆油条烧饼素饺素面条四季蔬果，上海人的家常菜，对游客来说都是新鲜口味。

新加坡人到中国旅行要办签证，跟旅行团有旅行社代办，自助旅行者可前往东陵路的中国驻新大使馆签办。一般签证办理需5个工作天。

Walking：你只需要好脚力和一张清楚准确的地图，步行是发掘城市风景的最佳方式。上海的主要观光街道都是互相衔接。记者试过从淮海中路走到南京东路，再走到城隍庙，一路看到都市繁华，也看到市民生活。想感受法国租界情调，不妨在两旁种了法国梧桐的街道散步。气氛幽静的思南路、绍兴路两边的老房子，有时光凝固的味道。

Xin Tian Di：新天地，上海目前最happening的休闲区。这个地区的概念和本地的Boat Quay很像，翻新旧建筑，开设酒吧、餐馆、咖啡座，时髦男女汇集的地方。新天地的最大卖点是把传统上海建筑石库门，翻新改装成休闲区。

Yearning：想感受上海的物质渴望，请到淮海中路、南京东路走一趟。

ZZZzzz：上海是个不夜城，酒馆、爵士cafe是越夜越美丽。美容院、理发院、温泉浴场都是24小时经营。上海夜店一般只能开到凌晨2时，但是也有落网之“店”让客人买醉到早上8时。

以上就是关于上海现在有多少幢老的花园洋房?在那里可以查到这些老洋房的资料?全部的内容，如果了解更多相关内容，可以关注我们，你们的支持是我们更新的动力！