根据《中华人民共和国价格管理条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院国发（1993）60号文件规定：各级物价部门是房地产价格的主管部门，商品房价格实行统一领导，分级管理。国家对商品房价格实行国家定价、国家指导价和市场调节价相结合的管理形式。
针对不同类型的商品房采取相应的价格管理形式：经济适用住房、普通住宅商品房实行政府指导价，经济适用房利润率最高不得超过３％，普通住宅商品房利润率最高不得超过８％。房地产开发经营单位在物价局核定的基准价与浮动幅度内确定销售价格，经济适用房浮动幅度按基准价上浮最高不超过３％，普通住商品房浮动幅度按基准价上浮最高不超过５％，二者下浮幅度不限；高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价，由房地产开发经营单位自主定价，综合平均价格报物价局备案。其管理方式为：一是商品房开发经营单位必须执行明码标价，并实行商品房价格“一价清”制度；二是商品房开发经营单位在预售经济适用房和普通住宅商品房前５个工作日，应将预售价格申请备案表向县物价局备案，预售价格未经备案，县房产主管部门不予核发《商品房预销售许可证》；三是商品房开发经营单位建设的经济适用房和普通住宅商品房，在竣工并经验收合格后一个月内可将工程造价决算报县商品房造价审核办公室审核，须向物价局申报销售价格，经认证审批后方可销售。
调控升级 住建部对房价地价波动较大城市预警！
最近，住建部、国土资源部、财政部等多个部委，在近半个月的时间里，紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策：从“营业税征收2改5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”，从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”，调控之声不绝于耳。 但是，相关调控措施可能适得其反，因为，这些措施不仅未能解决根本问题，还滋生出了新的问题——这也是被以往房地产调控后的效果证明了的，几乎每次房地产调控过后， 房价 都会出现新一轮报复性上涨。 12月23日，在接受央视《今日观察》采访时，我提出了两点建议（播出时只播了第一条）： 一是对现行分税制进行调整。分税制改革以后，地方政府的财权减少了，事权反而在增加。地方政府不仅要 发展 经济，还要提供足够的公共服务、公共产品，但它面临着资金短缺的困扰。目前，地方政府基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补这个资金缺口的。所以说从利益驱动方面来看，地方政府是没有任何动力去抑制 房价 的。道理非常简单， 房价 上涨，才能拉动地价上涨，地价上涨，地方政府才能获得更多的土地出让收入。无论房地产调控措施多 么 严厉，最终都要靠地方政府来落实，由于受制于利益因素，地方政府在执行房地产调控 房价 只会阳奉阴违。因此，要从根源上来解决这一问题，必须对分税制进行调整，增加地方政府的财政收入，只有在它的财权得到保障的情况下，才可能真正地落实抑制 房价 上涨的措施。 二是改变现行的官员政绩考核标准。现在主要以GDP来考核干部政绩，地方官员为了获得更高的GDP增速，更有动力推高地价、 房价 ，以提升其进行基本建设投资的能力，推高GDP，获得更多、更好的升迁机会。只要这种畸形的干部政绩考核标准不改变，地方官员推动 房价 上涨的动力就永远不会减弱。GDP只是量化经济活动的一个指标，世界上绝大多数国家在追求民众幸福指数的提高而非GDP，我国的许多官员本末倒置，在畸形的考核制度下，把GDP当成了唯一的追求目标。试想，在这种考核标准下，哪一位官员能够真正关心民生呢？因此，现在必须尽快调整对官员的考核标准。 由于这两条建议，在目前并不受到重视，那 么 ，就必然导致越调控 房价 越涨的畸形结局。 以土地“重拳”为例。12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举被媒体称为“房市调控第一拳”。 开发商囤地、炒地的目的，在于获取增值收益。即使让开发商一次性付清全部土地出让金，他仍然可以囤积土地，坐等土地升值。也就是说，开发商囤积土地的源动力不在于他是分几次拿的地，而在于他可以分享升值带来的暴利——这种暴利甚至超过他搞房地产开发获取的收益。中国的许多开发商并不建房而只炒地，也源于此。 其实，打击囤地并不需要另出“重拳”，只需严格执法即可。我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20 %以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 此后，国家又陆续出台类似的法律法规，但是，相关法律法规、政策文件越来越多，而囤积土地的现象却有增无减，囤积土地者有恃无恐，原因在于法律与土地一 样 “闲置”。如果严格执法，没有一个开发商敢囤积土地，道理非常简单，囤积两年后不仅不能享受增值收益，连地也重新被政府收回了。这个账开发商都会算。 开发商为何敢囤积土地呢？因为地方政府纵容。 那 么 ，地方政府为何纵容开发商囤积土地呢？ 利益使然。 地方政府如果严格执法，对囤积的开发商进行处罚，开发商争相拿地的积极性就会降低，地价就会跟着下来，地方政府的收益就会减少。为了谋取自身利益最大化，地方政府慢慢拿出土地进行拍卖，开发商高价拿地后坐享升值之利，双方都有好处，互惠互利，就形成了一种利益共同体。在这种情况下，让地方政府去处罚与自己处在同一战壕中的囤地者，是非常不现实的。所以，但见法规纷飞，就是不见囤地者减少。 房地产调控的重拳，应该打在供应上。通过严格执法，迫使开发商按照规定开发，建造成房屋供应到市场。如果从这个意义上来看，开发商原本有限的资金大部分用到拿地方面，提前确保了政府出让土地的收益安全，却可能使开发商因资金紧张，开发进度进一步降低。 而且，在“地王”不断涌现的大背景下，动辄上亿元的土地，没有实力的开发商根本没有竞争力，在首次缴款比例提高后，这些开发商被淘汰出局，进一步减少了房屋供应能力——小的开发商是这个市场的必要补充。同时，行业的垄断性加强， 房价 会进一步上涨——中国油价高于美国等西方发达国家，就是垄断导致的必然结果。如今，这种垄断正在快速向房地产领域蔓延。 另一方面，许多供应到市场中的商品房被炒房者囤积起来，人为减少了市场供应，是催生 房价 上涨的一个重要原因。二手房转让，营业税征免时限由2年恢复到5年，增加了流动成本，而这些成本在房屋供应不能增加的情况下，很容易转嫁到民众身上。而且，流动性的降低，也会导致房屋实际供应量的下降。 显然，这些重拳并不能真正抑制 房价 的上涨，原因在于，这些重拳都首先在悄悄确保政府的收益不减少，高 房价 是地方政府、开发商、银行、炒房者利益共同推动的结果，作为获取主要收益的一个主体，地方政府必须带头压低地价，才能够理直气壮地挤压房产商的暴利，否则，在各方利益都不减少的情况下，出台的任何希望 房价 下跌的措施，都将成为空谈。 房市调控重拳必须打到点子上，那就是，打到利益上，打到供应环节上，否则，花拳绣腿耍得再好看也难有效果，更有可能， 房价 还被“重拳”打得越来越高。 后记： 我对避开根源的调控措施抑制 房价 已经不抱任何幻想。 《通货膨胀早已在我们身边（兼谈 房价 ）》一文是我对未来 房价 趋势 走势最明确的分析： 在综合这些年的大量数据及政策信息后，我得出结论：政府能够容忍的中国 房价 的最大跌幅应在 20 %以内，时间应在 10 个月以内。超出这个极限，政府就必然出台救房地产的政策。 20 08年， 房价 刚刚步入下跌轨道不久，系列房地产救市政策的出台就是最好的证明。 因此，除非有能够替代房地产解决地方政府财政缺口的产业， 房价 虽然会有调整，但在政府这只看得见的手的推动下，大 趋势 仍是上涨，会一直上涨到即使在任何推动力量下也不能再上涨为止，即崩盘为止。 当下中国最大的问题是，开发商等强势既得利益集团的势力越来越强大，他们已经能够直接影响一些政策的出台。公众经常可以看到一些权力部门的高官（对政策出台有决定作用）与开发商勾肩搭背在一起，宛如同志。在这种情况下，官商勾结之网如何能够打开呢？谁来打开呢？ 我认为： 房价 是长是跌已经是人们现在关注以及争论的一个焦点，我觉得每次在出台一些政策后，虽然市场是有些暂时的低迷，但是过后会有个报复性的上涨，从08年就是，当人们还觉得08年底09年初 房价 会降到个能接受的价位的时候，不曾想 房价 在不经意间就起来了，而且是报复性的上涨，让人还没有回过神来就已经跟不上脚步了，很多人都后悔没有在年底年初的时候把握住机会，所以我想不管是一时的调整能下来多少，长远看 房价 还是要涨的，只能自己去把握机会了
楼市监管正稳步出牌！
近日，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。
中共中央政治局在4月19日召开的会议上，也再次强调了房地产调控政策的总体基调。会议认为，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
中原地产首席分析师张大伟认为，加强市场监测和评价考核，意味着分类指导之下，也带来了更多的监管。未来住建部的约谈、预警，依然影响各个城市的房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查，在2019年将依然常态化。
监管再亮剑多城市调控升级
4月19日，新华社消息，近期住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。
从调研情况看，房地产市场总体保持平稳，住宅销售平稳回落，房价基本稳定，市场预期趋于理性。但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。
近期，已有多个城市出现了调控升级：
湖南省4月19日下发《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》，要求4月22日起在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。
上周，北京收紧了国管公积金政策，贷款按照认房又认贷执行。
4月10日，合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知。
4月8日，深圳市住建局印发《深圳市住房和建设局开展房地产市场领域“楼霸”专项整治工作的方案》的通知。
另外，包括济南、郑州等地，辟谣松绑限购限价。整体看，楼市最近出现小阳春，市场各种谣言明显出现。
从土地出让情况看，2019年1-3月，全国房屋新开工面积为3.9亿平方米，同比增长11.9%，增幅较1-2月扩大5.9个百分点。其中，住宅新开工面积为28467万平方米，同比增长11.5%，增幅较1-2月扩大7.2个百分点。
具体城市看，中原地产研究中心数据显示，3月下旬来部分城市的土地市场相比今年前两个月的低迷有所恢复，其中包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加。4月份，包括无锡、苏州、广州等城市的土地市场相比之前也有明显升温。
这一定程度上，印证了前述住建部调研所强调的“土地市场热度回升”的论断。
哪些城市有可能被约谈
一些城市在今年前三个月的土地出让也出现激增的情况。中指数据统计显示，今年前三个月，在土地出让金排名前二十的城市里，有南宁、太原、合肥、福州、天津等5个城市涨幅超过了70%，其中南宁一季度土地出让金达153.3亿元，涨幅高达640%。此外，北海、大连的一季度土地出让也同比创下惊人涨幅，分别达1664%和1241%。
溢价率方面，一线城市土地出让溢价率总体稳定，但二线城市总体楼面均价呈现上涨态势。中指数据显示，今年一季度，二线城市土地出让溢价率环比上升13个百分点。
高华证券近日研报判断，随着土地市场逐步升温，相关土地出让政策最宽松的时期可能已经结束。
而在房价波动方面，国家统计局数据显示，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨8.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨8.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
具体涨幅上，丹东、大理、锦州、西宁、常德、厦门等二三线城市新房或二手房价格指数涨幅居前。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，住建部此次出台相关措施，很大程度上说明了其对局部市场过热现象的关注，也预示今后可能会在土地和房屋价格方面有相关的管控措施。
再次强调“房住不炒”
中共中央政治局在4月19日召开的会议上，也再次强调了房地产调控政策的总体基调。会议认为，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
张大伟表示，再次明确要求“房住不炒”，表明了全国房地产的调控力度将维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，基本原则依然不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会改变。
严跃进则表示，房住不炒的概念继续得到强调。尤其是今年一季度楼市表现还不错，二季度预计会继续上升，这个时候强调这一点，也是为了防范房地产市场价格大涨的风险。
此外，政策明确了长效调控机制的概念，主要包括一城一策、因城施策、城市政府主体责任等。预计今年二季度，相关城市会有相关监管政策出台，而对地方政府的主体责任考核也会加大。
房企融资升温
作为市场的重要主体之一，各大房企在一季度卯足劲加大融资力度，为的是在土地出让、行业并购以及产城开发等方面备足子弹。
国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金3.89万亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月份提高3.8个百分点。其中，国内贷款7134亿元，增长2.5%；利用外资33亿元，增长1.1倍；自筹资金1.18万亿元，增长3.0%；定金及预收款1.23万亿元，增长10.5%；个人按揭贷款5645亿元，增长9.4%。
华北某房企人士4月20日对中证君表示，他所在的企业今年一季度新增融资规模数十亿元，渠道包括银行授信、发债、中票等工具，较去年来说，融资情况较好，也为该企业全年做好布局打下良好基础。
房企融资环境缓解，加之销售回款略有提升，房企到位资金增幅扩大，也带动了今年一季度开工率和部分城市土地溢价率等指标上扬。
上述房企人士也表示，对于政策上保持调控的定力，大部分房地产企业应该是有预期的，尽管融资情况在好转，“怎么花钱，对于各个房企来说，可能会更加谨慎，好的城市好的地块可能会引来疯抢。相反，不够优质的地块则会出现溢价率低甚至流拍的情况。”
销售方面，随着调控继续保持“房住不炒”的总体定位，房企的销售业绩也逐渐趋于平稳，部分企业甚至“掉头向下”。
克而瑞研究中心最新报告显示，排名前三的龙头房企一季度全口径销售金额同比下降近13%。
大涨后券商继续看好
受益于今年3月的销售有所翘头以及大盘整体形势向好影响，A股房地产板块自2月中旬以来涨幅明显。各大券商纷纷表示，继续看好房地产板块的后续表现。
国泰君安认为，展望未来，户籍制度改革力度加大，有望带动高能级城市的住宅需求。“人地钱挂钩”等配套政策以及允许农村集体经营性建设用地入市与跨区域调配将有效增加土地供给。此外，在京津冀、长三角、大湾区、成渝等重点区域布局的房企也将迎来更大的发展机遇。目前来看，全年商品房销售表现有望超预期。虽然全年行业整体销售面积预计同比仍有小幅的下降，但在行业集中度不断提升的背景下，优质房企盈利水平仍能保证。
国泰君安房地产团队在最新的研报中认为，在当前的社融渠道下，Q1是土地市场底部，会形成资本冗余并带动价格上涨，Q2是楼市的底部。结合4月户籍制度改革的纵深推进，国泰君安宏观团队预计2019年16个限购二类大城市销售增速将提升10个百分点，全国销售将提升1个百分点。
川财证券表示，从目前来看，因城施策、一城一策的政策主基调未变，各城市将有更多的政策自主权来针对性地调整信贷政策。未来行业政策环境有望出现改善，地产股估值也有望提升。
长江证券则认为，从当前市场环境看，调控政策进一步收紧的概率或已不大，龙头房企尤其是二线蓝筹的成长性、业绩确定性、估值水平、股息率均已具明显吸引力。
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