●说到房地产业的游戏规则本质其实就是个“庞氏骗局”，那何谓“庞氏骗局”呢？

庞氏骗局是一种最古老和最常见的投资诈骗，是金字塔骗局的变体，很多非法的传销集团就是用这一招聚敛钱财的，这种骗术是一个名叫查尔斯·庞齐（Charles Ponzi）的投机商人“发明”的。庞氏骗局，在华人社会又称为非法集资、“非法吸金”，在台湾的俗称叫作老鼠会。是层压式推销方式的一种。参与者要先付一笔钱作为入会代价，而所赚的钱是来自其他新加入的参加者，而非公司本身透过业务所赚的钱。投资者通过吸引新的投资者加入付钱，以支付上线投资者，通常在短时间内获得回报。但随着更多人加入，资金流入不足，骗局泡沫爆破时，最下线的投资者便蒙受金钱损失。实例如：金融危机爆发后美国暴露的“麦道夫诈骗案”及在中国沈阳爆发的赵x山代言广告的“蚁力神诈骗案”等等。

●庞氏骗局的详细故事是这样的。

庞齐是生活在19至20世纪的意大利裔投机商，1903年移民到美国，1919年他欺骗投资者向一个事实上子虚乌有的计划投资，许诺投资者将在3个月内得到40％的利润回报，然后，庞齐把新投资者的钱作为快速盈利付给最初投资的人，以诱使更多的人上当，最初的一批“投资者”的确在规定时间内拿到了庞齐所承诺的回报。于是，后面的“投资者”大量跟进。在一年左右的时间里，差不多有4万名波士顿市民，傻子一样变成庞齐赚钱计划的投资者，人称这种诈骗方式为“庞氏骗局”。

有关查尔斯·庞齐（Charles Ponzi）的计划，你需要理解的是在一开始的时候，它并不是一个骗局（“庞氏骗局”指骗人向虚设的企业投资,以后加入的投资者的钱作为快速盈利付给最初投资者以诱使更多人上当），只是后来有点儿失去控制。不可否认，庞齐是个骗子。他丢掉了在美国时的第一份工作，因为他少给顾客找钱，在蒙特利尔因伪造支票被送进监狱。随后不久，他又在美国再次入狱，这次是由于非法的移民诈骗。但是，他在1918年来到波士顿，娶了个漂亮的意大利女孩儿，试着改过自新。而那也是所有麻烦的开始。庞齐无意中发现，在西班牙只需要付一美分就能买到的邮政票据由于汇率原因拿到美国竟然可以兑换回六美分。于是意识到贩卖通用邮券是个不错的买卖。于是庞齐让一个家乡的朋友寄了一大批邮券给他，然后他就把它们卖掉赚钱。他用真正赚到的钱还清了第一笔债务。他很快引起了人们的注意，也引来了投资者。但随后他计划中的毛病就越来越明显。邮券市场，更准确的说是流通中的邮券总数不够大。到1920年7月，他每天能赚17.5万英镑。为了能让所有的投资者盈利，必须要有1.6亿张邮券处于流通中。而事实是仅有3万张邮券在流通。

那庞齐怎么办呢？他一不做二不休成立了一家“证券交易公司”，正式推出了他的“庞氏计划”，书面承诺在90天内给投资人带来50%的回报，但口头上他走得更远，居然告诉很多人他可以在45天里完成50%的利息支付。这也就意味着投资人的钱在90天的时间里可以翻一倍。最初的投资人也的确获得了这样高额的回报，于是更多的投资人蜂拥而至。人们疯狂了，资金以迅雷不及掩耳盗铃之势源源不断涌来，最多的时候一周之内他竟然吸引了超过100万美元的投资（别忘了这可是在1920年）。

到了1920年的夏天，庞齐过上了富豪般的生活。他住上了一个拥有20个房间的别墅，买了无数套昂贵的西服，拥有数十个镶金的拐杖，还给夫人买了无数令人羡艳的贵重首饰。

可是好景不长，当年7月20日，《波士顿环球报》率先发难，对他的回报计划提出质疑，当局随即对他展开调查并要求他在结束调查之前停止接受投资人的新投资。与此同时，嗅觉灵敏的投资人开始排队要求赎回他们的投资，就像当初排队要求接受他们的投资一样。随着资金链脆断，闹剧嘎然而止，“庞氏计划”彻底破产。8月13日，他被波士顿当局正式逮捕。

经过调查，当局发现在短短一年时间里，竟然有4万人购买了超过1500万美元（相当于今天的1.4亿美元）的“庞氏计划”。这些资金可以用来购买1.8亿份传说中的邮政票据。当局用了8年的时间进行清算，最后没有来得及撤逃的投资人在8年之后拿回了当初投资的37%左右的资金。由Ponzi导演的投资闹剧正式落幕。

1920年8月，他因86项诈骗罪被起诉。当然，他进了监狱。但奇怪的是，他仍然拥有大量拥戴者，他们为其入狱而义愤填膺。后来他被驱逐到巴西。在意大利的移民社区中，在某种程度上，他仍然是一个英雄。由于庞齐的诈骗行为的范围之广、胆量之大，他的名字成了全世界闻名的诈骗的代名词。

●何谓“中国模式”

在全世界金融和经济一片愁云惨雾中，只有中国经济似乎一枝独秀。一些中国左派甚至在互联网上发表文章，声称全球金融危机证明，西方自由市场经济和民主体制行不同，只有“中国模式”才是世界未来发展的模式。

前经济学周刊杂志副总编，著名新闻人高瑜认为，所谓中国模式，不能持久。她说：“ 中国模式是任何国家都无法仿效的，因为它用了毛泽东留下来的一个人口红利。低人权，低工资，低福利，这样的人口攒下的红利，才使得中国经济腾飞。而且这样的红利今后也没有了。”

《福布斯》杂志也给弥漫在中国的一枝独秀的过度乐观情绪吹冷风。福布斯杂志的文章说，仔细分析，你可能得出的结论，今天的中国经济和20年前股票市场和房地产市场崩盘的日本非常相似。中国出现投机性借贷和投标热潮，如果价格暴跌，将出现无法支付的地狱。

●“泡沫”是个美称其实质就是个“庞氏骗局”

福布斯杂志援引美国西北大学的中国问题专家维克托．施的话说，中国经济实际上是“一个庞氏骗局，主导的是中国的央行，而且它还可以印钞票。”　

就像在经济高速增长的晚期出现的典型案例那样，今天中国的许多投资者似乎已经不再把租金收益作为投资房地产考虑的因素。他们追求更大的不可理喻的价值。在北京的市中心，办公楼的价格为每平方英尺400美元，尽管有大量写字楼根本没有租出去，但是，更多的写字楼正在紧锣密鼓地建设之中。其领先者是中国的国有企业，包括银行和保险公司。

华尔街日报指出，2003年以来，关于中国房地产泡沫即将崩溃的言论就层出不穷，但房价一直扶摇直上，只是在2008年放慢了脚步，进入2009年再次直冲云霄，部分城市房价已超过最火爆的2007年水平，许多拥有多套住房的人从穷人一跃成为富人，就像中国股市建立初期深圳流行的一个口号一样，“不买股票，你就是深圳的最后一个穷人”目前是谁再不买房子，谁就可能沦为中国最后一个穷人。

还记得2007年沪指逼近6000点时，媒体包括央视鼓吹最甚的口号吗？“你不理财，财不理你”，这是个离我们国民多近的一个故事呀！当然最终的解释不过就是个“资产泡沫”而已，实际上现在的主流媒体已经把“骗局”换了个称谓，美化成“泡沫”而已。“骗局”需要有设计者，而“泡沫”可以是老百姓自己吹起来的，罪过的承载体可是完全不一样的呀！

●房地产业“庞氏骗局”火爆运行中……

形形色色的“庞氏计划”的翻版陆续出现在世界各地。在中国，类似的骗局也屡见不鲜，很多媒体都有报道。但很少人会想到，其实每个人或多或少都参与过这种“庞氏骗局”的游戏。而这个游戏，在中国房地产市场还在火爆进行。

中国房地产投资色彩浓厚，一方面中国人沉迷于“获得财产性收入”，另一方面没有人认为自己会成为“击鼓传花”游戏的最后接棒者。“财产性收入”包括两种，一种是财产带来的现金流收入，如租金；还有一种就是资产增值带来的溢价收入。对于现时绝大多数投资者而言，追逐资产溢价才是主要目的。因为以租金和房价比来看，投资住房显然不如买股票或债券合算。

房产增值过程，其实质就是前边投资者的收益，要由后边购买者支付，如果这个过程持续进行，那么最后一个接棒者，就会为前边的所有参与人买单。当然，如果这个游戏持续进行，无穷无尽，那么每个参加者都会受益。遗憾的是，房价不可能只涨不跌，最后一个买房者，将成为一轮游戏的最后买单人。

这个过程，其实就是一个房地产的“庞氏骗局”。

南开大学经济学教授钟茂初教授认为，现代经济活动带有“庞氏骗局”特点，可称之为“庞氏经济活动”。其特点是设计一个宣称能够获得高收益的投资活动，吸引大批投资者参与其中，用后期投资者的资金支付前期投资者的高收益，循环往复，直至后续资金难以为继，或是投资者信心不再之时，整个系统迅速崩溃。对于房地产市场而言，可以让所谓的“投资者”通过炒作来抬高或压低价格，从而让所有人都感受到财富的变化。

如此看来，如果政策制定者、银行、房地产开发商和买房人，一起构造出一个只涨不跌、预期回报高的市场景象，那么就会形成后边投资者不断为前边卖房人买单的“庞氏骗局”。

由于土地稀缺，住房可融资，很容易让房地产成为高预期投资活动，再加上政府可以从中抽头（税收和土地拍卖），这会促使政府积极推动房价上涨。中国房地产市场显然更适合这种“庞氏经济活动”，而参与者更容易成为“庞氏骗局”的受害者。

中国的人口构成结构，由于历史的原因决定了，50、60后由于得到了国家提供的非商品性质住宅，70后基本上都已经拥有了自己的商品住宅。80、90后由于都是独生子女且处于婚配年龄，父母辈居住过的老式住宅普遍不能满足其要求，因此决定了将是“庞氏骗局”的主要参与者（即所谓的住房硬性需求）。并且基于子女购房的需求，其父母辈也被拉入到这个“购房游戏”中来。结果就产生了房地产住房需求“金字塔”的基础。

因此，未来房价走向更多取决于货币供给，间接影响房地产住宅需求。从经验看，政府往往不会主动捅破资产泡沫，但市场不可能永远支持价格持续上涨。这意味着房价的“庞氏骗局”早晚要结束，而时间由货币供应量来决定。当货币紧缩时，游戏往往就要结束了。

●“庞氏骗局”在中国的衍生品

实际上中国现有的养老保险体制模式本身就是个“庞氏骗局”模式，由后来者支付前者。养老保险资金黑洞早在2003年中国股权分置改革时代，即国有股股权减持收益补充养老保险金的政策时就已经体现的淋漓尽致了。

经济学中就直接有Ponzi-game-condition，实际上一般政府发债就是一种庞氏骗局，只要把债务放在无限远期，债务就变成了净利润了。数学上可以写成limit_{s rightarrow infinite} exp{-R(s)} K(s) <= 0，其中s是时期，K(s)是s时刻的资本存量。所以说经济学都是鬼扯的事情。

《华尔街日报》援引耶鲁大学著名金融学教授罗伯特．席勒的话说， 中国的房地产市场似乎缺乏一个像美国大萧条一样的坏“故事”。无论是普通购房人、投机者、房地产商和各级政府都沉迷于好故事的情节里，美国、日本和中国香港等地区房地产泡沫的破裂都不足以构成警示。中国房地产市场需要坏故事的警醒，否则非理性繁荣持续得越久其破坏力就会越大。专家认为，是泡沫终究会破灭，但它往往比你预想得坚持更久。所以破不破从来不是问题，真正的问题是什么时候破。

● 要深刻理解“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的”这句现时追流行的话的深刻内涵。

当你真正明白了温州炒房团的目的，并不是简单地为了追求房子的差价后。理解了中国各大银行那么迫切的融资欲望的时候，你就知道了上面的话绝不是耸人听闻的虚言。

●上市公司的融资与再融资有"庞氏骗局"的影子在晃动。

随着中行、工行、建行三大行相继披露了2009年年报，合计实现净利约3215亿元，派发红利合计约1395亿元。 胡萝卜之后紧跟着大棒。各银行再融资计划相继浮出水面，三大行资本补充路径分别为：中行A股不超过400亿可转债 H股不超过总面值20％的配售，若按目前市值下的H股配售上限（下同），融资规模最高可达850亿元；交行A H股配售不超过420亿，其中A股采用代销方式，H股采用包销方式；工行A股发行不超过250亿元可转债+H配发不超过H股股本20％的股份，最大规模近1100亿元。四大行此轮再融资上限将在3000亿元人民币左右，加上被列入今年政府工作报告、规模近2000亿元的农行IPO，五大行最高融资规模将达5000亿元。3月29日，建行表示，由于市场反应大决定放弃融资计划，希望今冬明春再融资。

再加上上市公司注资在证券市场获得十倍以上的溢价，共有约18000亿元人民币，全部相加，共吸金27000亿元左右。如此庞大的资金规模，如果没有融资、再融资加以稀释，中国证券市场的结果与房地产市场不会有任何区别，价格会涨到天上去，股指升到4000点以上。

当公司吸纳的资金无法应付前次的融资成本时，上市公司的冰山就会倒塌，我们会称之为“庞氏骗局”。

刚刚离任央行货币政策委员会委员的樊纲，倒是对资产价格泡沫给予了格外的重视。他日前表示：“此次金融危机是由资产泡沫导致的，我们回想一下过去30年世界上主要的危机不是因为通货膨胀，而是因为资产膨胀。”所以，对于中国来讲，当前着重要考虑的是如何拯救中国股市与房市的“庞氏骗局”

●“庞氏骗局”带给我们的警示

中国的黑社会不是很发达，却有比较发达的江湖社会。江湖社会中有各种各样的骗钱招数，几百年来，这些骗术万变不离其宗地出现，改头换面，换汤不换药，以适应现代社会的现实条件，屡屡使人上当。而纳斯达克的前主席伯纳德-莫道夫也采取了同样的办法，将古老的骗术用现代金融手段再包装后，使其重新焕发生机。这类骗术每次出现，即使最后被拆穿，也会造成小额“投资人”的损失，比方说“万里大造林”，“投资者”想挽回全部损失几乎是不可能的。在此问题上，现代银行与“庞氏骗局”的差别在于，国家政府会保证储蓄者的利益。

由于“庞氏骗局”并不高明，受骗的大都是社会底层民众，涉及的范围会比较大。虽然莫道夫已被FBI逮捕，但是，这种事情并不会绝迹。在中国如此，在美国，在世界其他地方都如此。所谓防范，只有靠人们自己的警惕，而关键在于，不要贪心，不要以为天上会掉馅饼。不要相信那些轻易就能赚大钱的鬼话。但是，现代社会在金钱欲望的引导下，越是违背常理的赚钱大话，越是容易使人相信。在“庞氏骗局”的原始正宗版里，也只有少数“投资者”挽回了一部分损失。这也常常使人无奈。对于某些人来说，吃亏上当也不会吃一堑长一智，前车之鉴也没有任何作用。我们还能怎么办呢？

人民币贬值，对楼市会造成怎样的影响？房价和汇率如何绑在一起？

●说到房地产业的游戏规则本质其实就是个“庞氏骗局”，那何谓“庞氏骗局”呢？x0dx0a庞氏骗局是一种最古老和最常见的投资诈骗，是金字塔骗局的变体，很多非法的传销集团就是用这一招聚敛钱财的，这种骗术是一个名叫查尔斯·庞齐（Charles Ponzi）的投机商人“发明”的。庞氏骗局，在华人社会又称为非法集资、“非法吸金”，在台湾的俗称叫作老鼠会。是层压式推销方式的一种。参与者要先付一笔钱作为入会代价，而所赚的钱是来自其他新加入的参加者，而非公司本身透过业务所赚的钱。投资者通过吸引新的投资者加入付钱，以支付上线投资者，通常在短时间内获得回报。但随着更多人加入，资金流入不足，骗局泡沫爆破时，最下线的投资者便蒙受金钱损失。实例如：金融危机爆发后美国暴露的“麦道夫诈骗案”及在中国沈阳爆发的赵x山代言广告的“蚁力神诈骗案”等等。x0dx0a●庞氏骗局的详细故事是这样的。x0dx0ax0dx0a庞齐是生活在19至20世纪的意大利裔投机商，1903年移民到美国，1919年他欺骗投资者向一个事实上子虚乌有的计划投资，许诺投资者将在3个月内得到40％的利润回报，然后，庞齐把新投资者的钱作为快速盈利付给最初投资的人，以诱使更多的人上当，最初的一批“投资者”的确在规定时间内拿到了庞齐所承诺的回报。于是，后面的“投资者”大量跟进。在一年左右的时间里，差不多有4万名波士顿市民，傻子一样变成庞齐赚钱计划的投资者，人称这种诈骗方式为“庞氏骗局”。x0dx0a有关查尔斯·庞齐（Charles Ponzi）的计划，你需要理解的是在一开始的时候，它并不是一个骗局（“庞氏骗局”指骗人向虚设的企业投资,以后加入的投资者的钱作为快速盈利付给最初投资者以诱使更多人上当），只是后来有点儿失去控制。不可否认，庞齐是个骗子。他丢掉了在美国时的第一份工作，因为他少给顾客找钱，在蒙特利尔因伪造支票被送进监狱。随后不久，他又在美国再次入狱，这次是由于非法的移民诈骗。但是，他在1918年来到波士顿，娶了个漂亮的意大利女孩儿，试着改过自新。而那也是所有麻烦的开始。庞齐无意中发现，在西班牙只需要付一美分就能买到的邮政票据由于汇率原因拿到美国竟然可以兑换回六美分。于是意识到贩卖通用邮券是个不错的买卖。于是庞齐让一个家乡的朋友寄了一大批邮券给他，然后他就把它们卖掉赚钱。他用真正赚到的钱还清了第一笔债务。他很快引起了人们的注意，也引来了投资者。但随后他计划中的毛病就越来越明显。邮券市场，更准确的说是流通中的邮券总数不够大。到1920年7月，他每天能赚17.5万英镑。为了能让所有的投资者盈利，必须要有1.6亿张邮券处于流通中。而事实是仅有3万张邮券在流通。x0dx0a那庞齐怎么办呢？他一不做二不休成立了一家“证券交易公司”，正式推出了他的“庞氏计划”，书面承诺在90天内给投资人带来50%的回报，但口头上他走得更远，居然告诉很多人他可以在45天里完成50%的利息支付。这也就意味着投资人的钱在90天的时间里可以翻一倍。最初的投资人也的确获得了这样高额的回报，于是更多的投资人蜂拥而至。人们疯狂了，资金以迅雷不及掩耳盗铃之势源源不断涌来，最多的时候一周之内他竟然吸引了超过100万美元的投资（别忘了这可是在1920年）。x0dx0a到了1920年的夏天，庞齐过上了富豪般的生活。他住上了一个拥有20个房间的别墅，买了无数套昂贵的西服，拥有数十个镶金的拐杖，还给夫人买了无数令人羡艳的贵重首饰。x0dx0a可是好景不长，当年7月20日，《波士顿环球报》率先发难，对他的回报计划提出质疑，当局随即对他展开调查并要求他在结束调查之前停止接受投资人的新投资。与此同时，嗅觉灵敏的投资人开始排队要求赎回他们的投资，就像当初排队要求接受他们的投资一样。随着资金链脆断，闹剧嘎然而止，“庞氏计划”彻底破产。8月13日，他被波士顿当局正式逮捕。x0dx0a经过调查，当局发现在短短一年时间里，竟然有4万人购买了超过1500万美元（相当于今天的1.4亿美元）的“庞氏计划”。这些资金可以用来购买1.8亿份传说中的邮政票据。当局用了8年的时间进行清算，最后没有来得及撤逃的投资人在8年之后拿回了当初投资的37%左右的资金。由Ponzi导演的投资闹剧正式落幕。x0dx0a1920年8月，他因86项诈骗罪被起诉。当然，他进了监狱。但奇怪的是，他仍然拥有大量拥戴者，他们为其入狱而义愤填膺。后来他被驱逐到巴西。在意大利的移民社区中，在某种程度上，他仍然是一个英雄。由于庞齐的诈骗行为的范围之广、胆量之大，他的名字成了全世界闻名的诈骗的代名词。x0dx0a x0dx0a●何谓“中国模式”x0dx0ax0dx0a在全世界金融和经济一片愁云惨雾中，只有中国经济似乎一枝独秀。一些中国左派甚至在互联网上发表文章，声称全球金融危机证明，西方自由市场经济和民主体制行不同，只有“中国模式”才是世界未来发展的模式。x0dx0ax0dx0a前经济学周刊杂志副总编，著名新闻人高瑜认为，所谓中国模式，不能持久。她说：“ 中国模式是任何国家都无法仿效的，因为它用了毛泽东留下来的一个人口红利。低人权，低工资，低福利，这样的人口攒下的红利，才使得中国经济腾飞。而且这样的红利今后也没有了。”x0dx0a《福布斯》杂志也给弥漫在中国的一枝独秀的过度乐观情绪吹冷风。福布斯杂志的文章说，仔细分析，你可能得出的结论，今天的中国经济和20年前股票市场和房地产市场崩盘的日本非常相似。中国出现投机性借贷和投标热潮，如果价格暴跌，将出现无法支付的地狱。x0dx0a x0dx0a●“泡沫”是个美称其实质就是个“庞氏骗局”x0dx0ax0dx0a福布斯杂志援引美国西北大学的中国问题专家维克托．施的话说，中国经济实际上是“一个庞氏骗局，主导的是中国的央行，而且它还可以印钞票。”　x0dx0a x0dx0a就像在经济高速增长的晚期出现的典型案例那样，今天中国的许多投资者似乎已经不再把租金收益作为投资房地产考虑的因素。他们追求更大的不可理喻的价值。在北京的市中心，办公楼的价格为每平方英尺400美元，尽管有大量写字楼根本没有租出去，但是，更多的写字楼正在紧锣密鼓地建设之中。其领先者是中国的国有企业，包括银行和保险公司。x0dx0a x0dx0a华尔街日报指出，2003年以来，关于中国房地产泡沫即将崩溃的言论就层出不穷，但房价一直扶摇直上，只是在2008年放慢了脚步，进入2009年再次直冲云霄，部分城市房价已超过最火爆的2007年水平，许多拥有多套住房的人从穷人一跃成为富人，就像中国股市建立初期深圳流行的一个口号一样，“不买股票，你就是深圳的最后一个穷人”目前是谁再不买房子，谁就可能沦为中国最后一个穷人。x0dx0a x0dx0a还记得2007年沪指逼近6000点时，媒体包括央视鼓吹最甚的口号吗？“你不理财，财不理你”，这是个离我们国民多近的一个故事呀！当然最终的解释不过就是个“资产泡沫”而已，实际上现在的主流媒体已经把“骗局”换了个称谓，美化成“泡沫”而已。“骗局”需要有设计者，而“泡沫”可以是老百姓自己吹起来的，罪过的承载体可是完全不一样的呀！x0dx0a x0dx0a●房地产业“庞氏骗局”火爆运行中……x0dx0ax0dx0a形形色色的“庞氏计划”的翻版陆续出现在世界各地。在中国，类似的骗局也屡见不鲜，很多媒体都有报道。但很少人会想到，其实每个人或多或少都参与过这种“庞氏骗局”的游戏。而这个游戏，在中国房地产市场还在火爆进行。x0dx0a中国房地产投资色彩浓厚，一方面中国人沉迷于“获得财产性收入”，另一方面没有人认为自己会成为“击鼓传花”游戏的最后接棒者。“财产性收入”包括两种，一种是财产带来的现金流收入，如租金；还有一种就是资产增值带来的溢价收入。对于现时绝大多数投资者而言，追逐资产溢价才是主要目的。因为以租金和房价比来看，投资住房显然不如买股票或债券合算。x0dx0a房产增值过程，其实质就是前边投资者的收益，要由后边购买者支付，如果这个过程持续进行，那么最后一个接棒者，就会为前边的所有参与人买单。当然，如果这个游戏持续进行，无穷无尽，那么每个参加者都会受益。遗憾的是，房价不可能只涨不跌，最后一个买房者，将成为一轮游戏的最后买单人。x0dx0a这个过程，其实就是一个房地产的“庞氏骗局”。x0dx0a南开大学经济学教授钟茂初教授认为，现代经济活动带有“庞氏骗局”特点，可称之为“庞氏经济活动”。其特点是设计一个宣称能够获得高收益的投资活动，吸引大批投资者参与其中，用后期投资者的资金支付前期投资者的高收益，循环往复，直至后续资金难以为继，或是投资者信心不再之时，整个系统迅速崩溃。对于房地产市场而言，可以让所谓的“投资者”通过炒作来抬高或压低价格，从而让所有人都感受到财富的变化。x0dx0a如此看来，如果政策制定者、银行、房地产开发商和买房人，一起构造出一个只涨不跌、预期回报高的市场景象，那么就会形成后边投资者不断为前边卖房人买单的“庞氏骗局”。x0dx0a由于土地稀缺，住房可融资，很容易让房地产成为高预期投资活动，再加上政府可以从中抽头（税收和土地拍卖），这会促使政府积极推动房价上涨。中国房地产市场显然更适合这种“庞氏经济活动”，而参与者更容易成为“庞氏骗局”的受害者。x0dx0a中国的人口构成结构，由于历史的原因决定了，50、60后由于得到了国家提供的非商品性质住宅，70后基本上都已经拥有了自己的商品住宅。80、90后由于都是独生子女且处于婚配年龄，父母辈居住过的老式住宅普遍不能满足其要求，因此决定了将是“庞氏骗局”的主要参与者（即所谓的住房硬性需求）。并且基于子女购房的需求，其父母辈也被拉入到这个“购房游戏”中来。结果就产生了房地产住房需求“金字塔”的基础。x0dx0a因此，未来房价走向更多取决于货币供给，间接影响房地产住宅需求。从经验看，政府往往不会主动捅破资产泡沫，但市场不可能永远支持价格持续上涨。这意味着房价的“庞氏骗局”早晚要结束，而时间由货币供应量来决定。当货币紧缩时，游戏往往就要结束了。x0dx0a●“庞氏骗局”在中国的衍生品x0dx0ax0dx0a实际上中国现有的养老保险体制模式本身就是个“庞氏骗局”模式，由后来者支付前者。养老保险资金黑洞早在2003年中国股权分置改革时代，即国有股股权减持收益补充养老保险金的政策时就已经体现的淋漓尽致了。x0dx0a经济学中就直接有Ponzi-game-condition，实际上一般政府发债就是一种庞氏骗局，只要把债务放在无限远期，债务就变成了净利润了。数学上可以写成limit_{s rightarrow infinite} exp{-R(s)} K(s) 回答于 2022-11-17

常见的买房骗局有哪些？看了防范上当！

人民币对美元贬值有点厉害，网上一堆人开始分析汇率对楼市的影响，长篇累牍地讨论保汇率还是保楼市。

每个分析看似逻辑严密，其实漏洞百出，经不起推敲。如今我不打算进行各种花里胡哨的理论分析，而是直接看历史数据。理论可能是错的，但数据不会骗人。下图是2012年到如今美元对人民币的汇率(811汇改之前不做讨论)，在本轮贬值之前，人民币历史上经历过2次大幅度贬值，分别是15年8月到16年12月，以及18年4月到19年10月。大家自己可以回想一下，那两个时间段楼市是什么情况，答案不言自明。

保房价就是保汇率。如果房价跌幅较大，比如30%，就会有大量二套房三套房的抛售，无房的需要买房的刚需接手。

资金就从基本不可能出国移民的人转移到有几百几千万可能会移民的人手里。这些人手里钱多了后，又没有投资渠道，换汇甚至可能性就很高，人民币汇率贬值压力也就更大。所以保房价汇率可能会小跌，不保房价汇率一定会大跌。

最后，说说什么影响房价。

①人均GDP。

②新房与二手房的比例。即市场供需。

③三大增长，人口增长，积极人口增长（大老板，带头人甚至网红等等），经济增长。

④税收，财产税，遗产税，增值税等等

⑤人民币汇率，贬值的话，可能能够拉动内需，不至于到国外去投资，相反，人民币增值的话，国外投资或许更多。

⑥盲猜，政策应该也会有影响，尤其指贷款，产权，流程等。

⑦经济形势预期。对住房本身持有更期待更乐观态度的，可能会更愿意买房。

以上就是我的见解。

深度解读：房价与汇率有何关系

对于很多人来说，买房是人生中的一件大事。因此从选房到购买，每一步都要小心谨慎。然而想要防止买房过程中被受骗，就必须事先了解以下的这些买房骗局，我希望各位购房者在进行买房时切记要注意这几个骗局。

对于很多人来说， 买房 是人生中的一件大事。因此从 选房 到购买，每一步都要小心谨慎。然而想要防止买房过程中被受骗，就必须事先了解以下的这些买房骗局，我希望各位购房者在进行买房时切记要注意这几个骗局。

骗局一、只说 楼盘 房价低，闭口不谈 房屋产权 和 开发商 信息

其实，很多时候有不少购房者在买房时只关注房价。特别是经过售楼人的吹嘘，更是觉得房价越低越好，殊不知这里面有猫腻。

其实，买房时楼盘的选择是非常重要的。且无论是在本地购房或是异地购买，购房者应该到楼盘进行现场考察，全面观察楼盘项目的产权、价格、 地段 、 房源 （楼层、面积、 户型 ）、周边 配套 以及开发商的信息和品牌信誉等综合因素，对此楼盘进行购房风险评估。

切忌因为楼盘售价便宜而动心，最后却买到了例如 小产权房 这类无产权的房。而这类无产权房法律是不认可、不保护的，更不能进行买卖、 赠与 、 置换 、继承、出租等活动，就算签定相关合同也均为无效合同，只能吃哑巴亏。

那么就没有防范技巧了吗？是有的，购房者你可通过网络搜索查看开发商是否正规、是否手续齐全、信誉怎么样并且能否办理产权。

骗局二、过于相信售楼人，没有确认合同条款就签定了合同

我国城乡发展迅速，交通快捷便利，越来越多的购房者选择了到其他城市 购房置业 。但由于是异地购房，人 生地 不熟，购房者很容易相信 售楼处 提供的“殷勤”或者“代办”帮助，从而导致上当受骗。

在此处或许你又问了，有防范技巧吗？还是有的。

因为 购房合同 是日后 业主 进行房产维权的主要凭证，非常重要。所以你在与售楼方签订购房合同时，一定要仔细阅读合同条款内容，核对条款内容表述是否真实准确、双方责权是否平等、违约责任是否公平、合同附件是否齐全等。

特别是异地购房者，需要了解的内容更多，除了确认自己在这个城市是否具有购房名额外，还需了解此城市的购房政策、 贷款政策 、具体楼盘的品牌质量、周边配套等。这样做，可避免出现交了 首付 却贷不了款的情况，也避免被售楼人忽悠。

骗局三、用购房补贴的幌子，骗取购房者钱财

有购房者反馈，在购房不久后接到陌生电话，来电人称自己是市房管局人员，说市政府推出 购房补贴政策 ，近期的购房者都有近万元的补助。最后要了购房者的银行卡信息，说是打款需要。

毫无防备的购房者轻信后，就把银行卡号信息发过去了，还帮着发短信验证码验证，谁知道购房补贴没有拿到反而还被骗了几千元。

因此，这些防范技巧要学起来：根据有些地区的规定，在购买商品房的时候确实有可以享受购房补贴的政策，但是有两个必要条件：

1、必须缴清 契税 且符合政策规定的相关条件。

2、有正规的发放购房补贴的流程。也就是说购房者必须到 房产局 办理相关申请手续。

故而主动给你打电话的陌生号码，向你宣传政策或者是索要你的银行卡号或者是银行卡密码的人，请大家不要轻易相信。这样做可防止上当受骗，以避免财产的损失。

下午接到一个朋友的电话，说有观点认为，人民币贬值会导致房价大跌？听了这个论断，我不禁哑然失笑。我说，要搞清楚这个问题，需要厘清汇率和房价的关系。主要是搞清楚三个问题，第一，人民币对美元贬值是强势美元造成的，相对来说，人民币对于非美货币还是相对升值的。人民币贬值可能是一个中期趋势，长期趋势人民还会升值。第二，本来房价与汇率的关系不大，有可能是正相关，也有可能是负相关。但对目前中国来说，存在一个预期，可能会无论汇率怎样变动，都会促使房价微弱上涨。第三，就人民币在升值过程中的贬值来说，不仅不会导致持有美元的外资撤出，更有可能会流入。我对朋友说，我分别来阐述这个问题，你会更清晰，不然你可能被忽悠住。第一人民币最近几天对美元开始了贬值，这里原因其实在于美元的问题，美元本身走强的速度很猛，已经达到了2002年的水平。如果美元继续走强的话，人民币可能还要贬值，最近听说美国财长又要来中国让人民币继续升值了，真的很搞笑，是你们美元为了打击欧元、日元等挑战你们美元霸权地位而采取的升值，现在又来赖人民币贬值了。美国为了避免美元霸权受到威胁，刺激自己国家的实体产业，避免美元沦为白条而丧失信用，今年采取强势美元措施，估计最近一段时间美元还会强势。但相对于其他非美货币对美元狂跌来说，还是在升值。第二，一般来说，人民币升值，会促使外资进入中国楼市，因为外资可以获得资产升值和汇率双重利益，2005年以来，外资进入中国楼市就是在人民币不断升值的预期下进入的。但是，反过来说，为何说人民币贬值一些，并不能促使外资大撤退反而还积极进入呢?其一，人民币对非美元货币基本上还是升值的，这一部分外资不会撤出，非美元货币国家的大宗商品被抛售，非美货币也大跳水，而人民币相对坚挺，对他们来说，人民币是相对升值的。其二，美国是危机的中心，而中国依然是资本最看好的避风港，这次中国的救市力度比美国还大，这些外资没有理由去赌人民币会持续贬值下去，这次贬值仅仅是对美元强势而言的，再说，全球非美元货币对美元都在大幅度跳水，没有理由要求我们只升值，不回调。也就是说，这次贬值是大趋势升值过程中的一次中级回调。因此，那些外资很可能就会趁机杀入，而非做出相反的动作。其三，只有房地产市场对汇率的敏感度不高，因为其他大宗商品都是美元商品，房地产则不是，特别是中国的房地产市场不是如此。原因很简单，其他大宗商品可以世界自由流动，房地产市场只能在国内。全球性的房价不可能是一样的，关键看土地所内核价值。如果一个城市生活质量高，这个房子所扩张的价值就水涨船高，反之亦然。因此，我们可以看到，受制于国际大宗商品大幅度上扬，国内的很多商品价格很快就上扬，国际大宗商品大幅度下挫，国内商品价格就会大幅下滑，这跟全球市场相关。而房地产不一样，房屋的建筑部分是折旧的，毫无保值可言，如果硬说房价与汇率有联系的话，就是建筑材料市场和劳动力市场有关系，从这里传到至房价中来，但房地产市场的周期很长，短期内也难以波及，等到波及后，其他因素可能就变化而抵消了。从这个意义上而言，相对于其他商品下跌，而房价基本保持稳定，可以是升值了，随着国内消费和投资找不到应有的渠道，即这些脱离生产的资本不可能老是蹲在银行里或者处处游荡，更重要的是，房价短期内的稳定不再飙升，为刚性需求者提供了入市的良机。因此，很可能会随着政策的宽松，还会重新再来，会成为拉动投资和消费的一个发动机。第三，人民币升值导致各类人民币计算的成本和费用都会上升，国内的实际工资、房屋租金、地价、厂房及各类公费用等换成美元后，成本比升值前都将增加，按着一般理论来说，高档写字楼因为成本提高，价格变高会阻碍外资需求，事实上2007年的实践证明是相反的。但贬值后，也是外资还是进来的多，汇率改革之前，人民币是贬值的，但外资进入楼市也很多，房价也在涨，而且2001到2003年增速很大。关键不在汇率是怎样变动，而是在经济提高，房屋所包涵的价值在提高，主要是土地价值，因为周边环境的变好，比如交通设施更方便、周边商业价值在增加，医疗教育环境的改善，使处于该地块的价值在升值，因此，房屋价格也在上涨，这是最核心的东西。中国经济地位在提高，一些大城市的经济价值、文化价值都在提高，处于这些城市里面的土地价值势必在升值，因为他所蕴含的内核。所以，外资不会傻到不管什么情况下，都当范跑跑。虽然最近经济出了问题，但相对其他国家是好的，增速也是最快的，而且保经济的决心最大。就说四万亿资金吧，就是对国人信心的大提振，有些人总想把这一点信心都给破坏掉。危急时刻，信心是关键，中国人自信了，全球资本对中国也会有信心。而且，这次贬值是在美国和全世界也发生危机的背景下出现的，外资显然不会像一些人那样傻，比较不出来好坏，最近非美货币大跌，而人民币最近才出现贬值的苗头，就可以看出外资对中国的经济是有信心的。

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