房价的涨与跌，主要影响因素是当地的库存和供求关系，当供大于求，则房价上涨无力！

在“3·25”新政的持续影响下，上海、深圳楼市持续看跌；一线城市楼市供求关系逆转，呈现供大于求态势，出现明显降温。业内人士预测，部分一、二线城市房地产价格上涨过快带来了房地产新的泡沫风险，未来楼市可能出现大逆转.

需求部分：一线城市人口基数大，对商品房需求量十分巨大远远超过供给量，在这种情况下房子成为了高价奢侈品。供给部分：首先是新房方面，一线城市可供应土地日益减少，拿地成本的持续走高推高了新房房价；其次是二手房方面，存量房流通不充分，市场上行期供需矛盾更为加深。在这种供需长期失衡的状态下遇上宽松货币政策，价格上涨成为了必然。

2012房价走势？

其实全国各地的房价都是多米诺骨牌中的一环，环环相扣，其中任意一个倒下了，都会在住房市场掀起轩然大波。作为贵州省的省会城市，贵阳也不例外。

房价的走势往往和经济、教育、基础设施、公共服务、人口数量等有着密切的关系，我们不妨一个个来进行分析。

（1）经济发展前景

经济基础决定上层建筑，未来必定是大数据、人工智能、高度自动化的时代，新的科技和产品很可能在不久的将来颠覆整个时代。

假如一个城市没有雄厚的经济发展基础，没有足够优秀的高新科技企业、创新能力不足、不能吸引足够多的高科技人才，那么房价很可能是难以为继的。

贵阳最出名、最有影响力的企业是什么？——老干妈。显然和未来经济发展的风口还是存在一定差距的。

（2）教育资源

人才是一切发展的基础。

全世界有名的城市纽约、东京、巴黎、上海等等城市都有着数量庞大的世界级名校，这些高智商人才的聚集能给予城市持续发展的原动力。

贵阳最有名的大学是什么？——贵州大学。显然和大部分省会城市的名牌大学相比，在学校的知名度和学校的综合实力上还有些差距。

（3）人口数量

北京、上海、深圳、广州这类一线城市的常住人口人口平均数量都在1500万以上。南京、苏州、武汉、杭州、无锡这类城市的常住人口数量也都在700万以上。

大家都非常明白，人口数量增长后社会经济的消费水平也会获得立竿见影的增长，人们的日常生活需求会带动各行各业的蓬勃发展。为什么各国的首都普遍经济都很繁荣？就是因为人口数量多呢！

那么贵阳的常住人口数量是多少？——480万。（2017年）与部分二线城市还是存在一定的距离。

（4）基础设施

完善的公共交通、医疗卫生建设是大城市的标配。

往往越大的城市公交、地铁、高铁、航空都非常便利而快捷；各大医院也为数众多，居民就医、看病都十分方便。贵阳目前轨道交通开通的运营数量是1条，而一个苏州市目前就有3条，可见在交通领域还是有很大的提升空间。

根据网上查询的数据，江苏省三甲医院的数量是28个，而整个贵州省才只有6个三甲医院。可见在医疗设施领域贵阳还是有待提高。

那么问题来了，贵阳现如今的房产均价在1万元左右，试问还有多大的上升空间？

很多沿海的城市，经济基础良好、教育资源丰富、人口总量庞大，医疗交通设施也健全，房产均价也不过在1万多。

“学区房”、“地铁房”、“商业区房产”为什么价格会格外昂贵？正是源于依傍的各种资源优势给房产提供了额外的价值，如果没有特别的支撑，房产价格却势如破竹，那么价格肯定是虚高的。

中国的房产总价值已经超越了美国、日本、欧盟的总和，这是个可怕的数据，我们的房产价格其实存在着“虚胖”问题，一旦经济遭遇下行的压力，外部贸易局势不稳定，房产很可能遭遇“滑铁卢”的危机。

记住，房价连续上涨了20年并不意味着它会连续上涨30年！

目前大方的房价哪里的楼盘好买

贵阳房价走势2011

省内的一些房开以及专家分别从不同角度，对贵阳楼市走势作出分析。部分贵阳房地产从业人士认为，随着贵州省发展刚刚开始进入快速通道，作为省会城市，也是省内唯一中心城市的贵阳，其楼市仍处于上升通道且整体运行正常与从业人士认为，根据国内某知名金融机构的报告，贵阳市民的现金支付能力很弱(据说排在全国省会城市倒数第三)，因此，二套房首付由原来的3成提高至6成，或许对贵阳楼市更有杀伤力。

相当一部分改善型人群或短期无力筹措提高的首付而被迫放弃购房计划。房开商的主要精力应该是寻有支付能力的客户。而省内地州市客户是贵阳楼市的重要消

费群体，且有在贵阳购房置业愿望的地州市客户，大多支付或者家族融资能力较强。因此，今年大幅度拓展地州客户群或是不少房开商需要做的功课。

“贵阳限购令明确限定一环以内区域，这对贵阳楼市整体影响有限。”业内人士认为，首先是一环以内供应量不大，其次是大部分购房者无力消费一环以内的高

价住宅。而供应量充足的金阳等其他区域均不在限购范围之内，无论本地或者外地购房者均可选择这些区域。

尽管外来购房者占据贵阳楼市成交量的“半壁江山”，但中心城区并不是外来购房者集中购房的区域，因此限购令对外来购房者的购房行为，影响不会很大。

也有业内人士认为，尽管限购令会让一环项目感到一定压力，销售进或会放缓，但限购令只是暂时性政策，限购令解除后，一环内项目价格仍可能有上升空间。

同全国平均 房价比

贵阻房价趋于稳定

国家统计局贵阳调查队资深房价分析师朱济社认为，2010年，在国家宏观调控政策因素影响下，贵阳房价虽涨幅逐渐回落曳涨势趋缓，但价格仍表现得较为坚挺，仍呈现持续上涨态势。但同全国房价相比，贵阳房价上涨趋势趋于稳定，没出现大起大落现象。

尽管在十系列调控措施影响下，房屋销售价格上涨趋势受到一定遏制，购房者对房价的预期心理进一步发生变化，但贵阳仍凭借自身优势条件和优越的气候环境及稳定的可持续发展措施，使贵阳市房地产行业的到健康发展。

朱济社分析，国家今年宏观调控政策主要目标是“调结构、保增长、控通胀”，其中又以“控通胀”为重中之重。央行在上年两次上调基准利率，货币政策也从积极转向稳健，体现政策对防通胀的决心。这必将对房地产行业及市场产生较大影响，但宏观调控的目的并飞是抑制房地产行业的发展，而是遏制过快的房价涨幅。 2011年，贵阳房价仍会继续呈现稳中有升态势。

商品房剧性需求猛

未来成交量将增妖

有专家认为，首先，从贵阳市房屋需求角度上来讲，改善性需求依然旺盛，远没达到饱和程度。随着宏观调控力度的加大，一些开发商或多或少的会产生开发观望，对市场供应造成影响，求大于供的现象会继续存在。

其次，贵阳土地资源的稀缺，“招拍挂”的土地供应形式不会改变。在土地供应市场中，政府采取的“招拍挂”形式导致“价高者得” 。2010年，在“招拍挂”供地形式中，知名房地产开发企业纷纷涌入贵阳，进一步提升房价上涨预期，这种预期在土地供应紧缺的现实中难以改变。

此外，贵阳市快速的城市化进程，有利房地产市场的中长期发展。随着贵阳市区域经济迅速扩大、城市品牌和知名度的不断提高、经济实力的不断增强，城市人

口的急速增长，形成大量的居住型需求，从而给房地产市场的发展带来巨大的商机，导致住房需求的压力，形成刚性需求。未来房屋销售成交额仍将保持增长。

朱济社分析，总体上看，贵阳房价并未如一些城市那样的高泡沫，今后，贵阳市工业化、城镇化进程仍需经历很长时间。

同时，贵阳市承担着振兴贵州经济“火车头”的重任，加上宜人的气候条件，对房屋刚性需求只会加强，这将导致贵阳未来的房价仍具有上涨空间。

2015到2020年房价是涨是跌

按照目前规定，如果是首次置业，商业贷款首付三成，公积金贷款首付二成；如果是二套房，商业贷款四成（首套房贷款未结清的情况下，最新政策执行区域，有些地方没有落实，比如广州），首套房已结清，公积金三成

2015~2020年中国房价走势：

核心城市由于人口持续流入，还会上涨；非核心城市及广大农村，人去楼空，房价下跌。

1、北上广深地区房价高的根本原因在哪？

取一般理解，中国房价高的地区集中在北上广深和一些副省级城市。那么，地区与地区之间房价相差如此悬殊，根本原因在哪？

资源集中程度。资源集中程度。资源集中程度。

一个城市所占的资源，主要分为以下几种:

① 政治资源

② 商业资源

③ 教育医疗资源

④ 人力智力资源

北上广深的房价之所以高，因为它们集中了中国最优质的政治资源，中国最优质的商业资源，中国最优质的教育医疗资源，中国最优质的人力智力资源。

下图：中国211和985大学分布图，·前数字为211大学数量，·后数字为985大学数量。北京211大学22所，985大学8所，其他省市望尘莫及。

贵州某乡镇的房价之所以低，因为它没有优质的政治资源，没有优质的商业资源，没有优质的教育医疗资源，没有优质的人力智力资源。

或者说，房价按照资源集中度逐次分布，在没有政治资源，没有商业资源，没有教育医疗资源，没有人力智力资源的地区，比如广大西部农村，房价只会越来越低；而在资源集中度高的地区，人口净流入，房价会竞价升高。

相比美国、日本80%以上的城市化率，中国的城市化还远未完成。人口向资源集中的城市迁移，在接下来二三十年都是如此。

2、北上广深房价会继续上涨，农村和很多小城镇会逐渐凋敝，直至消亡。

人会自然往资源集中度高的地方聚集，资源集中度高的城市房价还会竞价上涨。例如我们亲爱的敬爱的不一定可爱的首都（上海广州深圳分析思路类似）。

为说明这个问题，引用三个数据：

1）2000-2014年，上海每年新增59万人，北京每年新增54万人，广州每年新增42万人，深圳每年新增67万人。排序：深圳＞上海＞北京＞广州。

北京每年新增54万人，5年是270万，10年就是540万。深圳每年新增67万人，5年就是335万，10年就是670万。你要知道1990年深圳常住人口才只有69万，69万，现在是那时的近20倍。

2）北京外来人口最大份额是河北人。而河北总人口7287万。只要有1/10的河北人想进北京，就是728万。想象一下，北京再增728万人口。想象一下，3000万人口的北京。

3）第一太平戴维斯统计表明，过去五年来一线城市房价累计上涨45.53%.去年我对北上广深四个城市过去十年房价有一个统计：

北京：2004年全市商品房平均售价5052元/平，2013年住宅成交均价22643元/平，年均增长18.1%.

上海：2004年上海每平方米销售均价已达6385元，2013年住宅成交均价24143元/平，年均增长15.9%.

广州：2004年广州住宅平均单价4618元/平，2014年住宅成交均价15143元/平，年均增长12.6%.

深圳：2004年广州深圳住宅平均单价6385元/平，2014年住宅成交均价26400元/平，年均增长15.2%.

年均10%以上涨幅，北京年均增长高达近20%，这是非常高的。过去十年投资北上广深房地产的人，那不是瞎子，那是有眼光，那都是中国巴菲特。

很多人认为，北京上海深圳的房子一般人买不起。我告诉你，人挑城市，城市也挑人。虽然明面上不敢说，实质上，北京上海深圳就是不欢迎低学历低收入人群。这些城市本身就是超级城市，这些地方的房子本身就是奢侈品。奢侈品不是每个人都买得起的。但奢侈品有它的购买人群，中国千万资产人口都有超过100万。

很多人认为，北京当前近3万/平均价已经超过心理底线，那么，请想象一下5万/平、10万/平、20万/平。现在5万/平的房子，如果在2023年可以涨到10万/平，那现在的价格不算高。考虑到北京是全中国人的北京，党和国家主要领导人的居住地，中国最好的大学最好的医院最优秀人才集中地，10万/平，可能真的不算高。

有人说，2030年后，北京到处是空置房。这真是不经推理的判断。请问东京、纽约、伦敦在1995年后20年的今天，有没有到处是空置房？

另一方面，中国当前的城市化率才刚过50%，真实的城市化率很可能只有30%多。还存在大量的农村人口在未来10~20年转移到城市。尤其对于四川、云南、贵州这些西部城市来说，现在正是城市化的加速时期。

按照每年一个点的城市化速度，达到北京上海70%以上的城市化率，还需些时日，有的地方是10年，有的地方是20年，有的地方是30年，有的地方可能永远达不到。

下图是麦肯锡将中国划分为22个城市群。未来中国13亿人口的大多数都将聚集在这22个主要城市群。集中，集中，13亿人口高度集中。

除了北上广深，每个城市群的核心城市都是人口持续净流入之地。人口流入，房价竞价高升。相对的，广大的农村和小城镇在未来由于人去楼空，就慢慢衰落了。

北京房价高的原因在于，你不是一个人在战斗，你每天都与2100万人竞争。如果要压力小，可到成都、重庆、西安、武汉；还有拉萨、六盘水、康定、西部农村，那里人少，房价怡人。你想过普通的生活，就会遇到普通的挫折；你想过最好的生活，就要准备承受最强的伤害

转自百度的答案。

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