二季度以来，楼市政策放宽的力度均逐步走强，范围更是从三四线城市逐步迈向一二线。

随着南京、成都、杭州、苏州等实力强劲的新一线城市已纷纷释放政策利好，楼市的重中之重、四大一线城市的调控动向，尤为引发关注。

资料图：正在建设中的房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

广州限购政策微调，有楼盘出现涨价

进入6月，广州楼市传来限购松动的消息。

外地人在广州买房，缴纳五年社保或个税允许中间累计断缴3个月。

这一消息得到了广州12345热线的证实，而在此前，非本市户籍在广州购房需要连续60个月社保或个税证明，不得中断或补缴。

缴纳社保是很多人安家广州的重要方式之一。虽只是一个小小的口子，但对于政策出台从来稳健克制的一线城市来说，还是引发了相当大的关注。

“当前广州楼市仍处于‘筑底’阶段，市场购房信心仍不足。通过降低外地户籍购房社保门槛来激活市场需求，

可看做是在限购政策方面进行优化，后续不排除还会有相关的优化政策，进一步支持市场的刚性和改善性购房需求。

”中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为。

“新政出来后，确实有人找我或者店里咨询，但大多是来确认政策的真假，没有直接开始选房这么着急的，毕竟细则的出台、资质认证等等都还需要时间。”广州房地产中介小杨对中新财经记者表示，但可以确认的是，这一变动确实会激活一部分人的购房资格。

“95后”陶斐(化名)刚刚4月份在广州买下了人生中的第一套房。80㎡左右的房子，单价在4.85万元左右。在她看来，三百多万元的总价，一百多万元的三成首付是自己当前比较能接受的价位，也算是当下最普遍的。

“在广州，300万-400万元的房子确实是刚需中的刚需，大概有三分之一的人咨询的都是这一范围的。”小杨也表示。

“各方面都挺满意的，有一点比较遗憾，就是我是在房贷利率高位的时候‘上车’的。我贷款的利率是5.4%，听说现在我贷款的银行能做到4.6%左右了。”陶斐说。

正如陶斐所言，在这一个月的时间里，广州持续改善信贷环境以刺激楼市回暖，房贷利率步步下降，近来更是传出了首套房贷利率低至4.25%的消息。

小杨对此表示，4.25%的利率有，但是极为罕见，对于买房者、楼盘等的资质要求都非常高。“不过贷款最近真的简单了很多，比如去年银行对首付来源等查得都非常紧，今年不仅利率明显下调了，从审批到放宽的速度也肉眼可见地加快，一周之内基本都能完成。”

但让陶斐感到安慰的，是自己小区里的不少楼盘已经在涨价了，从4.85万元的单价涨到了近6万元。“也有人和我说觉得房价还会跌，但我也属于刚需购房，总体还是感觉不亏。”

资料图：广州市海珠区(无人机照片)。中新社记者 陈骥旻 摄

专家：一线城市的楼市调控仍将谨慎

同为一线城市，北京、上海、深圳却处在和广州不同的境遇。

“目前来看，

广州的市场和北上深有所差异，广州土地供应量大，商品房市场供给量也大，同时市场的分化程度更明显，因此在调控层面动作会相对大一点。

”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

广州中原研究发展部数据显示，截至5月末，广州全市库存量1121.3万平米，去化周期13.7个月。虽整体处于合理区间，但市场分化现象严重。可见仍处于深度调整期的广州，恢复置业信心、去库存仍是重中之重。

而根据中指监测数据，上海、深圳短期库存出清周期均在6个月左右，库存明显不足，其中上海在本轮疫情前市场已现企稳迹象，疫情打乱了市场恢复节奏，深圳当前市场情绪略有好转。

从上海的政策调整来看，6月仅出台了世界排名前50院校留学生在沪工作后可直接申办落户的新规。而在刚刚结束的上海今年首轮集中供地中，土拍市场热度也有所回暖，36宗地块全部成交，揽金834.7亿元。

反观深圳，虽依然未等到专属的楼市利好政策，但市场却也悄然有了变化：深圳二手房成交量已连续第3个月上涨，二手房价也在“11连跌”后，首次迎来上涨。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，深圳楼市的“回暖”态势是由于央行下调5年期LPR，推动深圳银行系统普遍下调房贷利率，同时，全国超100城出台楼市宽松政策，制造了宽松氛围传导至深圳，也对购房者入市起到一定的引导作用。

对于首都北京来说，新冠疫情的反复让北京楼市失去了传统的“红五月”。6月2日，《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》出台，以减租、推动保障房建设等方式促进住房消费。较为新颖的是，北京提出了今年将完成四批次集中供地。

广东省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉认为，北京此次政策支持的重点还是刚性需求，把其重要性列在改善型需求之前，这说明北京本身是不缺需求的，所以在住房消费方面明确的是支持住房租赁，特别是保障性租赁住房方面的消费。

对于四大一线城市未来政策的出台方向，业内普遍认为，北上深在限购限贷等政策层面宽松的可能性非常小。

“一线城市整体市场基本面较好、人才导入能力较强，其政策调整预期相对较小，预计仍以微调为主，更多以疫情纾困或引进人才等为突破口，修复市场信心。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为。

实探北上广深楼市：一线城市房价再度领涨 调控悄然来临

“今天接到的文件，首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷利率LPR+75bp。”中国证券报记者1月27日致电工商银行广州市海珠区某支行时，该行信贷业务员如是说。记者向多家广州国有大行和股份行求证了解到，工农中建四大行的首套、二套房贷利率均作出上述调整，其他银行暂未接到调整通知。

分析人士表示，“房贷提价”背后是放贷额度吃紧和贷款需求旺盛，未来调控举措和房贷利率变动将更趋“一城一策”化。

四大行率先行动

继广州住建局严厉发声打击哄抬房价等违法行为后，广州四大行房贷1月27日全线涨价。根据1月20日央行公布的5年期以上LPR（4.65%），广州首套和二套房贷利率分别上调至5.2%和5.4%。

一位国有银行广州某分行信贷业务负责人介绍，他所在的分行目前房贷额度比较紧张，放款时间较之前出现明显延长。近期监管部门对部分银行进行约谈，加大了个人住房贷款管控力度。

房贷利率上浮，有人欢喜有人愁。“突然庆幸自己在年前把房买了。”一位已经“上车”的购房者说。“对于我这个7月入职的‘广漂’，压力更大了。”另一位“刚需族”表达了自己的无奈。

此次房贷利率上调只涉及四大行。中国证券报记者咨询了广州部分股份制商业银行，截至发稿，均回复暂未接到类似通知。但有银行表示，房贷额度紧张。

中国证券报记者致电北京、上海多家国有行和股份行网点，工作人员均表示，没有收到上调贷款利率通知。但有部分网点表示，目前办理房贷业务需要排队。

房贷供需出现变化

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国证券报记者，四大行房贷规模较大，调整利率有风向标意义。首套、二套房贷利率均进行调整，体现了信贷政策收紧导向。

分析人士称，之所以出现上述情况，在于房贷供给和需求出现了变化。

从供给端看，2020年12月31日，央行联合中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行分为不同档，对应设立区别性的“两条红线”指标；对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。从需求端看，2020年广州楼市交投氛围活跃度明显提升，年底更是出现“翘尾行情”。

国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，广州的现象是由政策调控和当地的供需状况引发，不同银行差异很大。在上述监管框架下，一些银行在上限边缘可能超标，其房贷增速不能超过平均贷款增速，虽然仍有新增贷款额度，但增速放缓。不同地区需求量不一样，有的地方需求比较旺盛，新增贷款不能满足需求，价格出现上升；有的地方额度相对充裕，价格不会上涨。

大城市调控政策收紧

分析人士表示，2021年银行房贷投放总规模有收紧预期，未来房贷调控和利率的变动将更加“一城一策”化。

“广州的政策进一步说明当前大城市房地产政策收紧的风向。”严跃进称，从此前深圳楼市调控政策收紧开始，到近期上海楼市调控政策升级，以及杭州楼市调控政策“打补丁”，都说明大城市在不断加码楼市调控。

严跃进表示，信贷收紧会限制市场交易，有助于市场稳定，但要防范恐慌性购房以及既有购房合同违约等风险，真正促进房地产市场平稳健康发展。

分析人士认为，广州的做法目的是“抑泡沫，控风险”。在做好风险防范的同时，抑制投机投资炒房。

广州出台二手房交易参考价，打击房价虚高

北京西城区校场五条平房房源 上海浦东栖霞路，房源稀少，中介挂出了“空白板” 上海浦东东昌路，在售房源多为豪宅 深圳福田，带双实验学位的国城花园，一直备受市民关注　

证券时报记者 吴家明 曹晨 段久惠

一线城市一向是全国楼市的风向标。国家统计局日前发布的2020年12月70个大中城市房价变动情况显示，一线城市房价出现年末“翘尾”行情。证券时报记者实地调查发现，在这波“翘尾”行情中，优质学区房成为领涨的主力。

一线城市房价再度领涨，楼市调控也悄然而至。上海昨日发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，力促房地产市场平稳健康发展。

北京：“一夜暴涨40万”

只是个案

北京楼市价稳量增，被业内称之为迎来了“翘尾”行情。另一方面，近日一则北京海淀学区房“一夜暴涨40万”的消息备受各方关注。证券时报记者从多位学区房销售中介人士处获悉，岁末年初北京学区房成交量较大，此前的优质房源消化殆尽。价格方面，北京学区房的确有小幅涨价趋势，相比一年前涨幅在5%左右。“近期，由于带看量和成交量大增，导致业主议价空间较小。但‘一夜暴涨40万’的海淀区知春里房源只是个案。”中介人士说。

近日，证券时报记者走访了北京市西城区的多个学区房源，一位中介人士告诉记者，“金融街学区教育资源首屈一指，小户型十分抢手。”谈及房价近期是否上涨，“房价较为平稳，但近期的带看量和成交量很大，业主议价空间较小。”上述中介人士还告诉记者，虽然西城区实行多校划片政策，但整体教育资源属于一流。“近期成交量明显放大，原因与今年4月进行入学信息采集有关，许多有需求的客户选择在春节前把房屋定下来。”记者随后又来到了与该房源一街之隔的宣武门外大街，该区域属于西城区广内学区，相比金融街教育资源属于“二流”，但地区房屋均价也在每平方米11万元以上。一套总价仅为285万元的房源吸引了记者注意。不过，该房屋为平房，面积仅有16平方米，折合单价17万元以上。

“我就是北京海淀业主，学区房价格的确明显上涨，当然之前也跌过了，相比其他一线城市，北京也就是复苏。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。对于北京楼市目前的特征，他进一步分析称，北京楼市最近基本平稳，少数区域上涨，成交开始活跃。“北京房价上涨的原因很简单，疫情导致的资金与需求回流，特别是学区房的需求大涨，出国教育不可能了，只能选择国内。此外，北京的限竞房供应出现转变，不限价成为主流，购房者也逐渐意识到价格会有变化。另外，最大的原因是之前北京房价出现下跌，北京房子的性价比高了。”

景晖智库首席经济学家胡景晖对证券时报记者表示，从全国来看量价回升的区域集中在长三角以及大湾区，北方地区的楼市回暖尚不明显。不过，北京有着得天独厚的优势，各项资源丰富。而疫情之后，北京房地产市场交易量集中释放，市场改善型需求明显增加。他认为，目前北京楼市政策调控力度仅次于深圳，只要房价在相对合理区间，调控政策不会加码，但会细微调整如在限售以及购房条件上。“如果不出现像深圳楼市那样的异动，政策不会有太大变化。

从全国房地产调控看，调控政策越来越细化和局部化。不过，北京急需解决的是教育资源不均衡问题。”

上海：“暖冬”

燥热行情迎来调控

沉寂了3年的上海楼市，在2020年迎来量价稳步提升，成交量一路攀升。尤其是去年11月和12月上海楼市“暖冬”行情燥热，市场升温明显。

“学区房行情太火了！”上海市浦东新区市民王女士向证券时报记者说，“看房的时候，房东要涨5万元，我也没犹豫，还好定了，要不距离现在不到半个月，那套房的总价又涨了40多万元。”她介绍，2020年12月底她果断出手购置了上海浦东内环一套面积33平方米的双学区旧房，成交价格约450万元，半个月过去，同小区同户型的数套房源挂牌总价已经涨到了490多万元。

“充足的供应给年底交易创新高奠定基础。”上海中原地产市场分析师卢文曦介绍，2020年12月上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米，环比增加59.1%，创下2020年内交易新高。与此同时，尽管上海新房的供应与成交在增加，记者了解到，一些热门板块的稀缺户型、学区房源供不应求，一房难求。

此外，同策房产咨询统计，2020年12月上海新开楼盘超30个，20余个项目认筹率超100%，13个项目认筹数量超1000组。数月之前，上海新房市场人气最高的一个项目出现13人抢一套房，而该项目首套房参与摇号，验资就得700万元，买二套房验资甚至要1300万元。不过，卢文曦也认为，当前上海楼市是结构性不平衡，热点板块、热点楼盘认筹高，相反，远郊刚需盘认筹就低一些。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，当前市场成交中，刚需、刚改是绝对主力，上海楼市是经历3年低迷后的需求释放。“周期性力量、疫情下避险与改善需求、抗通胀需求、旧改放量、公民同招教育改革、人才落户放松，这六大力量综合作用下，才形成当前楼市的热度。”

燥热的上海楼市行情也迎来了新的调控，上海昨日晚间发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，《意见》明确严格执行住房限购政策，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。调整增值税征免年限，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税。《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。调控政策的出台，有望促进房地产市场平稳健康发展。

广深楼市的翘尾行情

深圳楼市刚刚走过“魔幻”的2020年。进入2021年，深圳新房市场再次被前海的“网红新盘”搅动。不过，记者发现此次龙光前海天境和天健悦桂府的打新规则发生了一些变化，都要先在i深圳APP上进行购房意向登记，才能在相应公众号线上提交资料。前海这两个“网红新盘”是今年首批采用全市统一购房登记系统的豪宅新盘，该系统大概率将在今年全面铺开，购房者的资格审查将更为严格。

一二手房的价格差导致打新热的出现。另外一边，深圳二手房价格依旧坚挺，去年12月最后一周深圳二手房网签量更达到4866套，环比上涨104.8%。虽然近两周的网签量已经回落至2000套以下，但“翘尾”行情显示出了购房者和业主的心态。

“我和中介跟业主谈了3天，业主一分钱也不愿意降。”叶小姐是一位刚需置业者，她在南山南油片区看了好几个楼盘，看中这个片区房源所带的学位，“现在带一个稍微过得去的学位的二手房，价格都非常坚挺，挂牌价高得离谱，诚心卖的房源也少。”

不仅是深圳，粤港澳大湾区的龙头城市广州，楼市也走出了“翘尾”行情。据上海易居研究院的统计，去年四季度一线城市的房价重新领涨，广州成为去年四季度表现最为活跃的一线城市。去年12月，广州新房和二手房价格涨幅均为0.7%，位居70大中城市次席。

深圳和广州所处的环境不尽相同，记者采访多位广州、深圳的市场观察人士、中介人士与购房者，从他们所反映的情况来看，广州楼市更多是在平稳两年多之后城市价值再被发掘，市场步入上升通道。而且，深圳和广州市场冷热不均的情况都十分明显，广州天河、黄埔和南沙区域的楼市表现更“热”。

“2018年我在海珠区昌岗买的二手房，现在的价格跟当时买的价格几乎没什么变化。”麦先生在广州生活多年，他对于自己当时的决定显得有些后悔，“朋友在当时选择了天河公园旁的二手房，均价已经从当时的每平方米8万元涨至现在的12万元。”

广州的楼市“热”也引起相关部门的注意，广州市住房与城乡建设局在本月初表示正在深入开展房地产市场秩序专项整治行动。广州市天河区人民政府在19日公开了一封由天河区住房建设和园林局发布的《关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的提醒信》。文中指出，中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价，散布虚假房源、虚假广告、虚假销售消息的，将依法查处，追究其法律责任。

深圳和广州所面对的微观环境和调控压力全然不同，这也将左右两座城市后续的政策走向。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，广州房价的升温是人才引进政策、深莞溢出效应，以及“价格洼地”补涨等因素综合作用的结果。过去几年来三四线城市房价主要受益于棚改红利，二线城市主要受益于人才新政。但随着棚改热潮消退以及货币政策回归中性，一线城市的价值重新凸显。当然，一些东部二线城市的房价仍有多项利好支撑，但尚不及一线城市的聚集效应。

图为广州天河区保利心语花园　中新社记者 陈骥旻 　摄

中新网广州9月1日电 (孙秋霞 许青青)8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(以下简称《通知》)，并公布首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价。《通知》明确，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受中新网采访时指出，广州的二手房市场比较火热，特别是学区房和地段较好的房，挂牌价格出现虚高，部分二手房业主与中介联合起来恶意哄抬房价。广州出台二手房交易参考价，可以打击房价虚高、投资过热等现象。

此前，深圳、成都、上海等地相继发布二手房成交参考价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，广州属于一线城市中房价上涨动力略强的城市，一手房管控后，二手房出现明显炒作，积极出台二手房交易参考价，是近期各大城市房地产稳定的重要政策，广州出台二手房交易参考价符合预期。

7月，广州新房成交量降温明显，而二手房整体成交量却有回升。

网易房产数据中心的监控数据显示，7月广州新房网签成交7560套，同比下降16.55%，环比也下降了11.6%。二手房方面，广州市房地产中介协会统计数据显示，7月广州二手房网签8912宗，虽然同比去年仍然下降了34.28%，但环比却回升了14.34%。

根据国家统计局发布的2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，广州二手住宅销售价格涨幅比6月上涨0.6%，在70个大中城市中排名前五；新建商品住宅销售价格方面，广州环比上涨0.2%，涨幅比6月回落0.8个百分点。

广州住建局表示，建立二手住房成交参考价格发布机制，有利于进一步提升广州市二手住房市场信息透明度，为二手住房交易提供市场参考，规范交易秩序、稳定市场预期。

记者梳理发现，广州市住建局公布的首批热点区域二手住房交易参考价格，包括天河区、越秀区、海珠区、番禺区和黄埔区共五个区域。其中，天河区保利心语花园交易参考价格最高，单价为96957元。

然而，记者9月1日在贝壳找房APP上查询，若按照参考价，许多楼盘的放盘价格或遭“腰斩”。就拿天河区来说，目前热门楼盘保利心语花园、中海花城湾、凯旋新世界的挂牌价大部分在15万以上，而参考价均低于10万。

谢逸枫认为，此次出台的政策要形成一定的杀伤力，需要满足两个条件，一是二手房交易参考价落实到具体的楼盘，并与成交价挂钩；二是政府对二手房交易形成强有力的监管，同时银行积极配合。

今年年初，广州部分小区业主“抱团炒楼，抬高房价”。严跃进指出，希望通过二手房的交易来赚差价的做法并不可行。后续政策将继续收紧。尤其是随着此类二手房参考价的发布，银行信贷也会进行参照。据此，广州二手房的量价都会有下跌的可能，一些私下乱涨价的操作后续也会继续被管控。

值得注意的是，8月30日，广州市住建局通报，今年以来已查处3家房企和20家中介机构。在谢逸枫看来，近日广州住建局的多个举措，意味着广州楼市进入新一轮的调控，由一手房调控转入二手房调控为主，未来调控可能会进一步加强，二手房贷款也会有所收紧。

考虑到广州楼市调控政策收紧，尤其是一手房市场成交量跌幅较大，谢逸枫认为，广州二手房交易参考价一旦落实，预计今年第四季度广州楼市可能会陷入量价齐跌，处于比较明显的波动期和调整期。(完)

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