受疫情影响，2月北京二手房交易量大幅下滑，市场几近“冰冻”。不过，随着疫情逐渐好转，3月市场逐渐复苏，北京二手房网签量、机构签单量、房客源新增量等各项数据较2月翻倍增长，较1月亦恢复了6-8成。业内人士称，预计4月市场能超过1月，恢复节前水平。

北京二手房网签7848套，环比上涨116%  

来自北京中原的统计数据显示，3月，北京二手住宅网签7848套，成交套数环比上涨116%，同比下降51%。由此可见，北京二手房成交量大幅上涨，但较疫情前尚有较大差距。

另据贝壳研究院的统计数据显示，3月，北京二手房成交量环比2月增加近7倍，相较于1月增加6.3%，当前已经恢复到去年3月“小阳春”成交水平的44%。

机构成交数据方面，我爱我家研究院统计显示，截至3月29日，3月北京经纪机构二手住宅交易量较2月增长928%，较2019年3月下降68.96%。可以说，与2月冰封的市场相比，3月北京二手房市场各项数据大幅增长。与1月相比，3月网签量恢复了8成以上，机构的签单量亦恢复了7成以上。

从区域成交量来看，北京中原统计数据显示，朝阳区领跑区域二手房市场，占全市总成交量的23%，其次为海淀区和丰台区。从区域成交量环比变化来看，3月北京市16个区域成交量均上涨，其中密云区涨幅最大，环比上涨2.8倍。此外，从成交结构来看，90平方米以下面积段产品仍为主力成交，占比达62%，环比下降2个百分点。主力户型以三室为主，占比30%，其次为两室，占比27%。

积压需求释放，带看量大幅增长

对于3月北京市场复苏的原因，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析认为，随着复工稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，尤其是刚性需求成交比例更高。此外，流动性宽松背景下，房贷利率进一步下调趋势，市场预期有所改善，导致客户入市积极性得以提升。

市场先行指标上，我爱我家的统计显示，截至3月29日，3月北京二手房市场新增房源量较2月增长433.04%，同比下降55.17%；新增客源量较2月增长309.88%，同比下降50.41%。新增房源量、客源量已超1月的两成。此外，在带看量方面，3月带看量较2月增长1464.54%，同比下降72.34%。3月带看量已恢复至1月的6成。

北京中原分析认为，3月份以来，“房住不炒”定位不变，尤其房地产金融政策保持连续性和稳定性。北京中介机构陆续复工，疫情对二手房交易市场的负面影响逐步减弱，但小区仍严格限制中介带看人数及次数，从而影响了置业需求的集中释放。

我爱我家研究院分析指出，从整体来看，3月北京二手房市场规模不及去年同期一半，疫情带来的冲击十分明显，但目前的恢复势头极好，网签量、机构签单量、房客源新增量等各项数据较2月翻倍增长，较1月恢复了6-8成。

4月市场或能恢复节前水平  

在价格方面，贝壳研究院的统计数据显示，3月北京二手房成交均价为56137元/平方米，相比1月下跌5.2%，同比下跌8.6%。分区域来看，西城区同比上涨3.3%，海淀区和东城区同比跌幅不超过1%，其他城区中，除亦庄同比跌幅1.2%以外，跌幅普遍在8%以上，其中，门头沟和房山区同比跌幅最大，分别为13%和11%。

从今年一季度数据来看，北京二手房成交均价为57435元/平方米，环比下跌2.2%，同比下跌5.7%，呈现连续3个季度的持续下跌态势。拉长周期看，当前二手房成交均价已跌至调控以来的低点，相较2017年一季度的高点水平已下跌11.4%。

我爱我家研究院指出，预计4月市场能够超过1月，恢复节前水平。虽然疫情对市场冲击大，但只是造成了市场的短暂停滞，并没有改变市场的基本供需结构，未来市场有望出现迟来的行情。

北京中原亦认为，今年二季度，疫情影响将逐渐消散，贷款利率大概率下行，部分观望客户进入市场，加速二手房交易复苏。

北京楼市有什么变化？

随着房地产市场的调控更加细化因城施策，越来越多的卖房者和购房者都趋于理性。家在北京朝阳区的王女士告诉《证券日报》记者，自己去年7月份购买了一套房子，今年3月份小区房价依然稳定，没有上涨苗头。感谢国家大力重拳调控房地产市场，使炒房客退场，让真正的刚需买得起房。

一位近期有购房需求的张先生告诉记者，近期房地产税被多次提及，最近想要出售二手房的用户有所增加，房价也比年前要低很多。一部分原来一直在网上挂的高价房也受此影响，纷纷降价出售。对于刚需购房者来说，可选择的余地更大。

张先生表示，自己年前便有购房打算，一直期待全国两会上能听到有关房地产的“好声音”，两会结束后，最近有关房地产市场的“好声音”也不断，住建部副部长倪虹再次表示，楼市调控不动摇，保持政策连续性。高层定调对稳定房地产市场有着重要的作用。与年前相比，年后看房的的人有所增加，前几天看中的一套房，价格相比同户型的低很多，正在跟房主砍价便被其他购房者抢购了。出现这种情况，也难免会遇到房主借机涨价的情况。综合多种因素，预计下季度房价依然会稳定，上涨和下跌的可能性都不大。

近日，中国人民银行发布的2019年第一季度城镇储户问卷调查报告显示，对下季度房价，25.8%的居民预期“上涨”，52.7%的居民预期“基本不变”，10.5%的居民预期“下降”，11.0%的居民“看不准”。

从房天下发布的数据来看，北京市场截至目前，3月份二手房参考均价为60864元/平方米，比上月小幅下跌0.23%，2月份二手房成交量为6597套，比上月下跌43.8%。2月份新房成交均价49594元/平方米，2月份新房成交285套，比上月下跌94.07%。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，从全国房地产市场成交量看，一二线城市已经基本是二手房占据市场主导，特别是一线城市，北京、上海等城市90%市场成交是二手房。二手房数据更代表市场真实情况。从各地政策内容看， 2019年房地产调控政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整，不排除政策微调的可能性。

（文章来源：证券日报）

这是去年3月17日前，北京楼市狂热氛围的一个典型写照。但也正是在3月17日，北京出台了“认房又认贷”、提高二套房首付的“3·17新政”。

这项被称为北京楼市最严厉调控措施的“3·17新政”，昨天正好满一年。这一年，北京楼市真的降温了吗？

二手房房价与2016年12月接近

“和去年限购前比，目前朝阳区的房价均价跌了15%左右吧！”

3月13日下午，在北京市朝阳区一家链家门店内，一位中介对经济观察报记者表示，经过一年多的回调，目前该区域房价已经回落至2016年第四季度的水平，“普遍跌了一万元左右。”

查询第三方购房平台看到，3月北京朝阳区的二手房均价为71717元/平方米。

2017年3月17日，北京市住建委、人民银行营管部、银监局、北京市公积金管理中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，在实施认房认贷的同时，大幅度提高二套首付比例和按揭利率，政策规定：

居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。

随后，多数一、二线城市及周边城市也跟进加码调控，全国主要热点城市普遍进入调控序列。

据人民网报道，北京房地产市场史上最严调控政策实施一周年之后，链家研究院3月16日发布的一份报告显示：

2018年3月北京二手房均价为58527元/平方米，与2016年12月的水平接近。

统计显示，2017年的“3·17调控”结束了北京房价连续17个月上涨的势头，随后价格连续9个月下跌，累计跌幅15%左右。目前，北京二手房房价似乎出现了企稳迹象，1月房价环比上涨0.3%、2月环比下跌0.5%。

分城区来看，调控后通州、西城的跌幅显著，这两个区域均价涨幅在2016年也较快，调控使得前期上涨过快的片区面临相对更大幅度的回调，价格向价值靠拢。

查询第三方购房平台发现，北京通州3月二手房参考均价仅为46024元／平方米；西城区3月二手房参考均价则为109844元／平方米。

除此之外发现，目前北京多个小区的部分二手房价已经较去年“3·17”新政前下跌了超过20%：

东城区某热门小区一个不到60平方米的两居室，去年4月挂牌时报价760万元，现在挂牌价已经降到595万元，降幅达到22%。一位房产中介称，该房子挂牌时有客户出价700万元业主没卖，随后挂牌价一路下调。

据梳理多个小区在售及成交记录发现：

东城区某热门小区，去年3月中旬成交的某两居室单价高达14.96万元/平方米，而今年1月底成交的某两居室单价则为10.6万元/平方米，降幅达29%；

西城区某热门小区，去年3月中旬成交的某两居室单价14.7万元/平方米，而今年1月底成交的同户型单价11.4万元/平方米，降幅近23%。

从非热门小区的价格来看：

东城区某小区，去年3月初成交的某一居室总价498万元、单价10.2万元/平方米，而目前在售同户型房源挂牌总价449万元、单价9.4万元/平方米，降幅近10%；

西城区某小区，去年3月中旬成交的某两居室总价788万元、单价9.9元万/平方米，而目前在售同户型挂牌总价592万元、单价7.5万元/平方米，降幅近25%；

通州区某小区，去年3月中旬成交的某两居室总价368万元、单价4.2万元/平方米，而目前在售同户型挂牌总价290万、单价2.3万，降幅为21%；

海淀区某小区，去年3月初成交的某居室总价608万元、单价8.6万元/平方米，而今年1月底成交的同户型总价520万元、单价7.3万元/平方米，降幅超过14%。

多个区域的房产中介表示，根据业主的售房急迫程度、客户的付款方式和周期等因素，目前在售房源的挂牌价还有不同程度的议价空间。这意味着上述在售房源实际成交价的降幅，会比记者根据目前挂牌价算出的降幅还要大一些。

二手房销量下跌50%

近一年，上述政策效果逐渐显现，不管是新房还是二手房，成交量都出现大幅下滑。

消息称，中原地产研究中心数据显示，2017年3月17日至2018年3月12日，北京新建商品房住宅合计签约23388套，同比2016年3月18日至2017年3月17日，成交量下降了48.7%，刷新历史最低纪录。

二手房方面，“3·17新政”以后，北京二手房仅签约120821套，与2016年同期的254916套相比，下跌了52.6%。

从2017年3·17限购政策发布至今，北京市的一、二手房的成交数据表现不一，据经济观察报报道，其中一手房去年3月份成交量为2259套，成交均价为44503元/平方米，从成交量来看，限购后逐步小幅下跌，但2017年12月至2018年1月份，月成交量均超过2017年3月份，月成交均价则均高于2017年3月。

但二手房的变化较为剧烈，2017年3月份北京市二手房成交量为30737套，评估均价为63082元/平方米，至今，成交一直未能突破2万套大关。2018年2月份北京市二手房成交量为7914套，评估均价为58319元/平方米。

刚需占比增加

中原地产研究中心数据统计，过去一年，北京楼市政策发布密度创造了全国及北京的历史纪录，一年内发布了超过30次各种调控措施。二手房市场全面降温，成交价、成交量均明显下降，成交结构也呈现出刚需占比增加的特点。

“认房认贷”是3·17调控的主要手段，这一政策对于换房需求的影响较大。有贷款记录购房者均被认定为“二套”，房贷利率从之前的95折（首套）到调控后的上浮20%。

以2017年500万总计的“低总价改善”房源的首付、利率同比变化为例，数据显示虽然调控后均价下跌，但是换房的难度尤其是首付门槛同比依旧大幅增加。

统计数据表明，与换房首付比例大幅增加不同的是，纯刚需的首付在调控前后没有变化，因此调控后刚需占比有明显增加，从总价段来看，400万总价的房源成交占比明显提升。

对于今年北京二手房市场量、价走势，链家研究院首席市场分析师许小乐接受证券时报记者采访时预计，在现有政策延续不变的情况下，2018年二手房成交量将和2017年接近，原因在于，2017年调控后的2-3季度需求被大幅抑制后，四季度开始小幅修复，加上价格的下跌使得部分需求开始补位。但是受制于行政调控和信贷政策，市场修复的力度有限。另外，预计今年会有不少限价房和共有产权房入市，在一定程度上会分流二手房市场的需求。综合来看，预计2018年价格总体将保持平稳。

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