刚需客抱怨房价涨得太猛，开发商吐槽政府供地太少。长期以来，楼市调控从来只调需求侧，真正的供给侧调控却是千呼万唤不出来。

近日，住建部和国土资源部联合放出大招，对商品住房的消化周期进行了清晰界定：消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要减少供地；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

这可能是迄今为止对调节土地供应最具操作性的规定，核心是两点：供给侧改革和预期管理，各地要明确属于哪一类，给自己找好定位。但是问题也来了：过去闹“地荒”最凶的一二线城市，这回要怎么增加供地？或者说，这些一二线城市是不是真的“缺地”？

“地荒”何来？

现行的经济金融环境下，土地供应“放量”，或许是平抑房价的唯一手段。细数近年来房价稳定的城市，无不是供地量大的城市，比如重庆和成都。

而供地量少的一二线城市，土地供应紧张的原因不外乎这么几个：

客观上来将，可供的土地确实还是有限的。控制城市边界的国策限制了城市建设摊大饼的老路，不能为了解决供地的问题，其他方面就不管了，比如永久性基本农田的保护、建设用地指标限制，城市空间规划的制约等等。所以在核心区整理出一块地确实不容易，一二线城市的住宅用地供应几乎是逐年下降的。

其次，一二线城市大规模供地的制约因素也确实更多一些，想供地，不一定能供得出来。国有经营性建设用地使用权实行“净地”出让，一些地块达不到供地条件，征地拆迁成本又太高。政府拆不动，委托开发商，又没有利润。所以，如果每年的供地计划都没有完成，说明可能土地征收工作有难度。

主观上，地方政府也并不愿意放弃饥饿营销带来的土地单产更大价值。在现有的土地财政背景下，地方政府有动力少卖地卖高价，而不会有动力多卖地卖低价，结果是土地供应始终偏紧，价格偏高。

比如北京，2011年-2016年，北京计划供地总量从6500公顷逐年递减至4100公顷，完成率分别为88.2%、72.1%、81.5%、61.3%、50%、50.5%，下滑趋势明显。上海的情况是，历年的土地供应计划基本上完成率应该在90%以上，但是本身的供应计划就比较少。

真假缺地

但是，对一二线城市来说，增加住宅供应量是不是真的没有空间了？恐怕没有这么简单。有业内人士就曾直接说过，“除了深圳，大概没有哪个城市真正缺地。”

深圳的特殊性体现在两个方面：首先，深圳是全国唯一全部土地归国家所有、不存在集体土地的市。其次，其城市开发程度基本饱和，基本上没有存量的、可供新开发的建设用地。

而对于更多的一二线城市来说，更普遍的问题在于，如何将土地供应与住宅供应之间的关系理顺。各地每年拿出的土地供应计划中，这些土地都用到了什么地方？有多少是用来满足普通百姓的住房需求的？这是一个被忽视了多年的大问题。

实际上，国土资源部每年公布的新增土地供应量数字都不小，表面看起来，各地土地供应计划都在增加。但是从全国看，住宅用地的比例仅为20%～30%。也就是说，每年新增的土地中，工业用地、商业服务用地等非住宅用地占据了大头。但对比美、日、德、英等国，住宅用地在新增用地中的比例约为50%～70%。跟东京、大阪、纽约、香港等城市比，北京、上海的住宅密度和高度差得很远。

人人都说一线城市住宅供不应求，土地稀缺。但实际造成这种印象的原因在于，住宅的分配出现了严重的错位，这些城市可能并不缺地，缺的是土地的合理切分。

理论上，需求巨大的城市，住宅用地的比例就应该调高，但现实中看不到这样根据实际需求进行的调整。当然，这也可以理解，地方政府要有GDP和税收，增加住宅用地比例，必然影响工业、商业服务用地，拖累GDP增长并在地区间竞争中落伍。因此，大部分土地用于工业和商业开发，从而形成了住宅相对庞大的人口供应短缺的现象。这样一来，市场预期怎么会不看涨？

上哪找地？

那么，热点城市应该去哪儿找地？增加住宅供应量，至少有3种途径：提高容积率、集体用地入市、存量盘活。

在土地供应弹性比较小、需求弹性比较大的情况下，要控制房价，最简单的办法是扩大容积率。比如将住宅的容积率调高一倍，至少就能增加一倍的供应量。

从容积率这个指标来看，在世界范围内，我国城市普遍偏低。按照中国国际金融公司2010年的报告，我国新建商品住房平均容积率为1.36，其中一线城市为1.76，二线城市为1.53。而同期香港为4.5，新加坡为3.82，首尔为2.5，东京为2.2。

而在集体用地上，北京已经先行一步。在北京今年公布的5年供地计划中，集体建设用地数量达1000公顷，占总计划供地量的六分之一。

此前，集体经营性建设用地最多也是用于工业、仓储、商服等。虽然从2012年起北京试点集体建设用地建公租房，但多年来并未大规模铺开。现如今提出开展集体建设用地纳入供地计划，算是政策上开了个口子，也体现了国有土地与集体土地“同地同权同价”的原则。

相对比较困难的，是盘活现有存量建设用地。一般来说，产业周期在20年左右，但用地周期至少40年。目前大城市现代服务业开始占主体，传统和低效的工商业用地按理可以通过改功能，转向住宅用地。很明显，各城市的存量盘活计划都无法顺利落地。

首先是政府拆不动，土地权利复杂，变更土地用途要调整控制性详细规划，涉及听证、论证和审批，更别提政府和市场关系的定位不清。第二是赔不起，用途变更后，工商业用地空间难保障、短期税收受冲击，忌惮于审批平衡和政绩考量，结果就是盘活停滞。三是用途变更后，政府要大规模配建公共设施，教育医疗要独立供地，造成政府支出压力。

一句话，办法是有，但困难也不少。如果能在上述三方面进行改变，住宅的供应量能增长数倍，但现在还缺了政府腾挪用地空间的机制和决心。

以上就是关于北上广的职场环境真的那么恶劣吗？全部的内容，如果了解更多相关内容，可以关注我们，你们的支持是我们更新的动力！