图为广州天河区保利心语花园　中新社记者 陈骥旻 　摄

中新网广州9月1日电 (孙秋霞 许青青)8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(以下简称《通知》)，并公布首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价。《通知》明确，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受中新网采访时指出，广州的二手房市场比较火热，特别是学区房和地段较好的房，挂牌价格出现虚高，部分二手房业主与中介联合起来恶意哄抬房价。广州出台二手房交易参考价，可以打击房价虚高、投资过热等现象。

此前，深圳、成都、上海等地相继发布二手房成交参考价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，广州属于一线城市中房价上涨动力略强的城市，一手房管控后，二手房出现明显炒作，积极出台二手房交易参考价，是近期各大城市房地产稳定的重要政策，广州出台二手房交易参考价符合预期。

7月，广州新房成交量降温明显，而二手房整体成交量却有回升。

网易房产数据中心的监控数据显示，7月广州新房网签成交7560套，同比下降16.55%，环比也下降了11.6%。二手房方面，广州市房地产中介协会统计数据显示，7月广州二手房网签8912宗，虽然同比去年仍然下降了34.28%，但环比却回升了14.34%。

根据国家统计局发布的2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，广州二手住宅销售价格涨幅比6月上涨0.6%，在70个大中城市中排名前五；新建商品住宅销售价格方面，广州环比上涨0.2%，涨幅比6月回落0.8个百分点。

广州住建局表示，建立二手住房成交参考价格发布机制，有利于进一步提升广州市二手住房市场信息透明度，为二手住房交易提供市场参考，规范交易秩序、稳定市场预期。

记者梳理发现，广州市住建局公布的首批热点区域二手住房交易参考价格，包括天河区、越秀区、海珠区、番禺区和黄埔区共五个区域。其中，天河区保利心语花园交易参考价格最高，单价为96957元。

然而，记者9月1日在贝壳找房APP上查询，若按照参考价，许多楼盘的放盘价格或遭“腰斩”。就拿天河区来说，目前热门楼盘保利心语花园、中海花城湾、凯旋新世界的挂牌价大部分在15万以上，而参考价均低于10万。

谢逸枫认为，此次出台的政策要形成一定的杀伤力，需要满足两个条件，一是二手房交易参考价落实到具体的楼盘，并与成交价挂钩；二是政府对二手房交易形成强有力的监管，同时银行积极配合。

今年年初，广州部分小区业主“抱团炒楼，抬高房价”。严跃进指出，希望通过二手房的交易来赚差价的做法并不可行。后续政策将继续收紧。尤其是随着此类二手房参考价的发布，银行信贷也会进行参照。据此，广州二手房的量价都会有下跌的可能，一些私下乱涨价的操作后续也会继续被管控。

值得注意的是，8月30日，广州市住建局通报，今年以来已查处3家房企和20家中介机构。在谢逸枫看来，近日广州住建局的多个举措，意味着广州楼市进入新一轮的调控，由一手房调控转入二手房调控为主，未来调控可能会进一步加强，二手房贷款也会有所收紧。

考虑到广州楼市调控政策收紧，尤其是一手房市场成交量跌幅较大，谢逸枫认为，广州二手房交易参考价一旦落实，预计今年第四季度广州楼市可能会陷入量价齐跌，处于比较明显的波动期和调整期。(完)

最近房产中介都在发谢逸枫的预判：房价再涨三十年不变，怎么看？

取消商品房预售再次引发关注。2021年全国两会期间，全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹提交提案，建议取消商品房预售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房，原因是违反市场交易规律，对购房人显失公平。

事实上，关于商品房预售制度的讨论已经持续了十余年，而且并非首次出现在两会的提案里。不过，对于此时取消商品房预售制度，专家仍认为，目前我国取消商品房预售制的时机还不成熟，可以试点部分城市实行商品房现售制，但不能“一刀切”取消。

全国政协委员周世虹：建议商品房预售改为现售

“商品房预售制度已弊大于利，改商品房预售为现售已经水到渠成。”全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹表示，在商品房预售制度下，开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者。先预付房款后交房不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本，还会导致开发商挪用、占用资金，项目烂尾，购房人无房可住等风险。

商品房预售制度，也被叫做卖期房、卖楼花。这一制度最早出现于香港。1994年，中国内地出台了《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度。最初是为解决房地产开发企业资金不足、商品房供不应求的问题。

十余年来，取消商品房预售制的声音不断。早在2005年，中国人民银行就曾在其出具的《中国房地产金融报告》中建议取消房屋预售制度。2006年，在全国两会上，33位全国人大代表联名建议取消商品房预售制度。

2009年，两会提案中首次出现相关内容，建议加快修订《城市房地产管理法》，全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。此后，周世虹曾在2018年的全国两会上提出过取消商品房预售制的提案。

如今，争议十余年的商品房预售制再次出现在今年两会提案中。对此，周世虹认为，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在，因为目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式。

周世虹举例表示，自2016年起，深圳、杭州、南京、苏州等已开始试点或探索现房销售；2018年7月江门市正式发布商品房现售管理办法征求意见稿；2020年3月7日海南省正式取消商品房预售，在全域实行现房销售。上述有关省市实行现房销售的试点经验已经为住建部门改革预售制度提供了借鉴，打下了坚实的基础。

而对于实行以套内建筑面积计价销售商品房制度，周世虹认为，“由于公摊面积存在缺少限制性标准，由开发商委托测量机构测绘面积，容易产生暗箱操作等导致公摊面积无序增加和不断上涨。”而“以套内建筑面积计算售房价格，让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正。”

现状：期房销售超90%以上，仍占市场主导地位

为什么热议十余年，至今商品房预售制仍在执行？

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，中国商品房预售制自1994年出台，到2020年已有20多年的时间。目前中国商品房销售的主要是期房销售，占比超90%以上，占市场的主导地位，而现房销售占有率不到10%。

谢逸枫表示，预售制最大的优点是缩短了房企现金流回笼周期，一定程度上满足了房企的融资需求。目前，商品房预售款占到房企到位资金的34.5%。商品房预售制非常符合房企投资、开发、运营、盈利模式，也就是房地产项目投资滚动的开发模式。

中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任况伟大也表示，商品房预售制为房地产开发商提供了一条以极低成本向购房者融资的渠道，解决了房地产开发商及时筹措资金投入商品房开发的资金周转问题。

“相较于大型房企有能力进行多元化融资，中小型房企的融资能力不足，如果取消预售制后有可能导致中小型房企破产。”况伟大如是说。

争议：取消预售将致供求关系不稳定，房价出现上涨预期？

从目前看，商品房预售仍对市场起着举足轻重的作用。况伟大分析说，“对于开发商而言，预售商品房提供的资金可缓解资金周转问题，有利于增加商品房供给，缓解楼市供不应求的局面。而对于购房者而言，预售商品房相对于现售商品房有价格优势。”

在很多业内人士看来，如果取消商品房预售将导致市场住房供求关系不稳定，助攻房价上涨的预期。谢逸枫表示，期房具备优惠的价格优势，刺激市场需求，同时加快了商品房供应，缓解了市场供需关系，稳住了房价上涨的心理预期。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，房地产是资本密集型产业，如果地价高、融资成本高、房价高，开发商没有预售，销售周期会拉长，最终导致商品房供应减少，房价上涨。

况伟大也认为，虽然在楼市供过于求的地区，房价本身处于下行区间，取消商品房预售制度，有利于防止开发商将风险转移给购房者，也有利于防止库存过剩。但在楼市供不应求的地区，取消商品房预售制的条件还不成熟。而从目前来看，一线城市楼市还处于供不应求的局面，二线城市供不应求的局面也还未完全改变。在这些地区，商品房预售制还有存在的必要性。

“虽然从长期看，取消商品房预售制，实施商品房现售制，是保障购房者的合法切身利益，从根子上去除商品房预售制导致的货不对板、烂尾楼等一系列问题。不过，目前中国取消商品房预售制的条件和时机还不成熟，可以试点部分城市商品房现售制，不能一刀切取消。否则将带来市场混乱，引起金融、债务、房企的危机。”谢逸枫说。

业内：应加强预售资金监管及信息披露力度

目前，商品房预售制度出现的弊端也是显而易见。但是李宇嘉认为，这并不完全是期房制度的问题，而是监管的问题。目前对于商品房的施工证批准预售，竣工交付，预售资金监管，都有严格的制度，按道理来讲，预售资金监管到位的话，商品房烂尾的问题就不会存在。而烂尾的项目大多是预售资金被挪用，房屋交付后产生的质量问题。这与预售资金监管也有很大关系。

此外，李宇嘉强调，在建房屋预先卖给购房人，开发商提前收回资金和利润，这是行业普遍奉行“高周转”模式。只是在执行过程中，开发商过于追求“高周转”导致了部分质量以及安全事故的发生。

况伟大也建议，防止开发商欺诈购房者，还要加强对房地产开发商信息披露力度。

虽然对于取消商品房的预售，出现了很多的反对声音。但是对于取消公摊面积，并以套内建筑面积计价销售商品房，却赢得了更多赞同。对此，况伟大认为，这虽然无法明显降低购房者的购房压力，但会使得开发商少了暗箱操作的空间，房价也变得更为透明，有利于保障购房者的权利，同时会削弱开发商的利润率。

房地产税改革基本确定 或设起征点不会一刀切

再涨一百年涨到一百万一平米，我就发财了，把二套房卖了，去乡下住，吃几百年都吃不完。跟传销一个模式，需要不断有钱进场，真有那么多钱永远不间断进场吗？大城市的刚需也越来越少了，家在城里的大多都有几套房，根本不需要买房。

都一样，和地区没关系，一个国家一个民族一个地区，如果靠的不是创新和科技，而是靠着几十和几百几十万都没有任何使用差异的房地产，这意味着任何人的其他努力都是没用的，任何企业的其他经营都干不过房地产，结果就是亡国之日不远了！

乡下亲戚普通家庭都有两套房，一套县城一套乡下楼房，再涨也只限定一二线城市了。未来3-5年，中国将进入人口拐点，拐点之后就是断崖式下跌，人口变少了，直接作用在供需上，老一代的人去世，二手房越来越多，人口出生变少了，需求就会越来越少，所以房价的涨跌单单只看城市化进程是不合理的。

从城市化率推算房地产还要火爆20年是不对的。过去的20年，地产行业爆发性增长投资过度已经沉积了太多的房子；少子化老龄化；挣够钱财务自由的人离开城市。除了一线城市和部分二线城市，其它地方房子会严重过剩。

单看城市化率是有20年，或者会更久。但是你也得看现房储量，人口老龄化，出生率。房子的供需主要是看人，像70.80.90的人口城市化率已经很高了，他们的父辈在农村的非常多。等过20年，你看什么情况。你不会看到20年后农村空心化会有多严重。随着交通的便利，现在已经在出现城市郊区回流现象了，再吹房子已经没有实在意义了。下一个金融实物产品会转到哪里？一线城市和准二线城市房子是不够，因为在那里有机会，有条件创业，人都去那里生活。三四线城市既没有资源，又没有机会，人都跑一二线城市去了，房子那就是多。但房地产商还在可劲的盖房子，高房价一直都有。

其实是涨是跌，没有任何比较的意义，30年前的户口没人要了，但30年前的文物越值钱了，历史就是这样，谁也不好预料，但有一点是肯定的，房价如果大跌，将会影响整个经济链的，所以控制好房价就是控制好整个国家的经济命脉，宏观调控也就是要避免出现很大的房价波动而影响整个经济链。

一线大城市以及一些核心城市的房价肯定不会跌的，起码短期内不会。一方面是因为城市化进城资源有限这部分的刚需。二是国家段时间内需要一个稳定的环境。大起大落都不利于政府管理。最重要的再中国买的不只是房子，而是跟随房子的各种福利。比如我在上海，你本地人考虑置换更多的是因为学区，高楼换低楼层，或者电梯房。那么退下来的那部分房子那？就是我们这种外地人（新上海人）来吸收。如果你想在上海长久下去就必须买房，因为租房每个月也要大几千。不然以后你的孩子连个念书的地方都没有。不要说在哪里都一样读书。

广州多家银行严查购房首付来源 打击违规资金流入楼市

在中国财政部部长楼继伟近日提及房地产税的进度问题之后，房地产税再度成为热门话题。

楼继伟6月28日向全国人大常委会报告2014年财政决算情况时表示，今年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。据《证券日报》，近日有消息称，房地产税改革主体框架已基本确定，并开始小范围征求意见。房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。

不过，《华夏时报》的报道却有所不同，称房地产税改革今年一直在进行，只是至今改革的路径还不明晰。“市场所传‘房地产税立法初稿’，既非官方文件所发，又无官方代表所讲，基本可以判断不靠谱。”住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫23日如此表示。

《华夏时报》当日两次致电国税总局财产行为税司综合处、业务处两个处室，均未获得房地产税初稿成型的确切消息，而财政部则未予回应。

　房地产税有望设置“豁免征收面积”

按照《中国经营报》的报道，未来房地产税征收有望通过划定“豁免征收面积”来确定房地产税起征点，即个人或家庭在豁免征收面积以内的住房，免予征收房地产税。而“豁免征收面积”将根据地方住房情况针对性划定，不会一刀切。而“豁免征收面积”只是房地产税“起征点”的思路之一，一切尚无定论。

《经济参考报》也曾报道称，房地产税未来的税率有可能根据地方的不同情况，由地方政府在中央政府给出的税率范围之间进行选择，由地方政府根据当地住房的情况，进行最终确定。

房地产税可能影响房价 继而影响部分购房需求?

“房地产税的改革对购房者会造成一定影响，一方面，可能带来房价降低，相对减少购房者购房成本另一方面，改革后的房地产税会增加保有环节税费，这意味着购房者日后养房费用增加，投资性购房或会因此减少。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《证券日报》采访时这样表示。

优品金融研究所研究员李玉麟曾表示，房地产税改革将会提高投机炒房成本，抑制投机需求。

而谢逸枫则认为，房地产税与房价实质上没啥关系，仅仅是财税制度的一项改革而已。房地产税与房价的关系不是一个层面上的问题，一个是市场供求关系的结果，一个是未来税收体系的单税，“房地产税根本无法改变供求关系，从而决定房价的变化房地产税开征目的不是降房价，仅仅是调节地方财税收入”。

或不会在短期内开征房地产税

一些分析人士认为，房地产税征收将主要取决于立法进程，但“不会一蹴而就”。中原地产分析师张大伟表示，房地产税是一个复杂的立法过程。房地产市场不景气，刚开始局部复苏，不可能短期就出制度变化。“我觉得，起码两年内房地产税不可能落地。”

此前，多地曾开展房产税试点。上海、重庆两地分别以不同方式试点征收房产税。此后，杭州市、北京市也曾上报了杭州、北京版的房产税试点方案，其中，杭州方案获得财政部、住建部的认可，并已走完会签程序。然而，在十八届三中全会政治决议提出“立法征收房地产税”的要求后，此前由住建部主导的房产税试点工作即被叫停。

（以上回答发布于2015-07-27，当前相关购房政策请以实际为准）

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日前，针对以“经营贷”为代表的资金违规流入楼市的现象，广州监管力度再加码。

据媒体报道，目前广州的按揭贷款中介已接到多家银行通知，自3月17日开始进一步严查首付款来源，购房“首付”必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。

广州一名银行客户经理告诉中新社记者，目前在该行贷款的购房者，必须提供首付款来源证明，不能使用“经营贷”“信用贷”等资金。据了解，目前，广州已有购房者因为名下有“经营贷”，被银行告知房贷审批未通过。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受中新社记者采访时表示，广州多家银行对购房者首付资金来源进行审查，就是为了防止购房者通过加杠杆买房。该政策出台后，使用违规资金购房者一旦被查，不仅可能买不了房，还会面临缴纳的定金无法退回的风险。

在谢逸枫看来，政府打击投资买房的决心比较坚定，一定程度上可以缓解房价上涨的心理预期。

值得注意的是，3月16日，中国银行保险监督管理委员会广东监管局公布了信贷资金违规流入楼市情况。其中，广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元人民币、305户。银行机构对违规贷款将进行终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等处理。

不仅仅是广州，3月18日，中国银行保险监督管理委员会深圳监管局与中国人民银行深圳市中心支行联合发布《关于辖内银行经营性贷款有关问题的通报》，通报了三起典型案例，曝光了经营贷资金违规流入房地产市场的操作手法，并要求辖内银行对经营贷违规进入楼市等现象进一步强化管理。

中原地产首席分析师张大伟认为，经营贷是此轮楼市明显上涨的主要原因。在2019年之前，购房是不太可能用经营贷的，因为无利可图。经营贷一般1至3年归本，利率远远高于按揭贷款。这种情况下，大部分人不会用经营贷买房。

张大伟指出，2020年，因为特殊政策，经营贷周期越来越长，利率远远低于按揭贷款，所以不论是购房者还是银行，都有了动经营贷入楼的心思。

据中国国家统计局3月15日发布的2月70个大中城市商品住宅销售价格数据，四大一线城市二手房房价集体上涨，上海、北京、广州、深圳依次环比上涨1.3%、1.2%、1.0%、0.9%，涨幅排名全国前四。

张大伟指出，针对一些短期内用新房本以及新企业注册就套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归到它的本质，有助于企业经营，能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。

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