美国的住房大致可以分为三大类，一是独立住宅，二是集合住宅（独门独院但与其他人家住宅连在一起），三是公寓。在这三类住宅中，独立住宅所占比例最大，也是美国人住房的最常见形态。所以美国人买房子一般不按平方英尺来计算，而是按整个居住面积来考量，有时也会考虑院子的大小，因为买独立房子是连地一起买下来。

根据美国房地产协会的统计，目前美国建造的独立住宅新屋平均居住面积为235平方米。人口普查局的数字则表明，美国家庭平均拥有住房约为3间（这是指卧房的数量，会客室、餐厅、娱乐室等附属房间不包括在内）。一般而言，低收入家庭拥有住房的面积为100平方米以下，中低收入家庭拥有住房面积为100-150平方米。中等收入家庭拥有住房面积为150-250平方米，中上收入家庭拥有住房面积为300-400平方米，高收入家庭拥有住房面积在500平方米以上。

美国人现在每个家庭的居住面积比上世纪70年代增加了近一倍，房子越盖越大。1970年，美国家庭平均人口为3.14人，家庭平均居住面积为140平方米。1980年，美国家庭平均人口为2.76人，家庭平均居住面积为174平方米。1990年，美国家庭平均人口为2.63人，家庭平均居住面积为208平方米。2004年，美国家庭平均人口为2.6人，家庭平均居住面积为233平方米。2000年至2008年，美国新建独立住宅标准的居住面积为263平方米。2009年，由于房地产市场人处于低迷，新建的独立住宅标准面积退回到234平方米。

由于美国是以住宅的中位价格来观测房地产市场的走向，因此美国的房价就很难象中国那样以每平方米多少钱看得那样清楚。房子面积不同，地区不同都会产生不同的价格，而美国人却偏偏喜欢用各地的房屋中位价格来说话，在美国居住的人，一听中位房价大概就知道该地区的房子贵不贵，但要让国内人明白中位房价的含义，说了半天也会把人搞得迷迷糊糊。不过因美国的独立住宅标准的居住面积大多在150至200平方米之间，所以中位价格房屋的居住面积也大多不差上下。

美国的房地产市场多年来一直是依据市场的需求和经济情况好坏上下波动，2000年美国房市走出低谷开始回升，当时全美国独立住宅的中位房价为13万9000美元，2003年上升到16万9500美元，2004年为18万5200美元。2007年美国房价冲到新高点，独立住宅的中位房价为21万2600美元。2008年房地产市场泡沫化，房价大幅回落，独立住宅的中位房价为19万6300美元，到了2009年下半年，房地产市场有所反弹，但房价仍处于低谷，独立住宅的中位房价跌落到2003-2004年房价的水平。

美国房地产协会的统计显示，2009年第三季度全美国的中位房价是17万7900美元，东北部地区的中位房价为24万4500美元，中部地区的中位房价为15万零200美元，南部地区的中位房价是16万美元，西部地区的中位房价是22万4000美元。美国中位房价最低的地区是密歇根州的莎吉诺，独立住宅的中位价格为6万1400美元，价格最高的地区是加州的圣荷西地区，独立住宅的中位价格是56万6000美元。

大都会地区房价都比较高，美国房价最高的地区当属旧金山、纽约和洛杉矶地区。当然即使在同一个地区房价也会有很大差别，在洛杉矶，同样是300平方米的独立住宅，在不同社区，价格可以是40万美元，也可能是100万美元，甚至是1000万美元。

按照美国的中位房价，17万7900美元美元可以买什么样的房子呢？美国媒体列举了全美国10个不同地区可买到房子的情形，其中在加州弗雷斯诺市，17万5000可以买到的房子是居住面积183平方米，有4个卧房、2个带浴室的卫生间另加会客厅、家庭室、厨房和餐厅。每平方米的价格为950美元，相当于6500元人民币。密歇根的弗林特市，17万1900可以买到的房子是居住面积206平方米，有3个卧房、3个带浴室的卫生间另加会客厅、家庭室、厨房和餐厅。每平方米的价格为830美元，相当于5700元人民币。麻萨诸萨州的伍斯特市，17万4900可以买到的房子是居住面积104平方米，有3个卧房、2个带浴室的卫生间另加会客厅、家庭室、厨房和餐厅。每平方米的价格为1680美元，相当于1万1424元人民币。

如果按照美国全国的中位房价近18万美元计算，一个家庭要购买这样价格的住宅，头款支付20%，借款14.4万美元，30年固定贷款利率6%，那么每年的本金加利息的还款额是1万零360美元，月供864美元。如果按购房支出不超过家庭纯收入三分之一的标准，没有过重经济压力而能承担起房屋贷款的家庭年纯收入要在3万5000美元，税前的年收入要在4万2000美元左右。

2008年，美国家庭的税前中位收入为5万零303美元，美国家庭税前年中位收入4万2000美元以上的家庭占美国家庭总数的62.7%。2009年美国家庭住房拥有率为67.6%，这表明如果家庭中位收入足以在合理的范围内支付中位的房价，那就有能力拥有自己的独立住宅。当然这也要看你想买什么样房子，因为人的欲望不会休止，有价值20万美元的窝不一定会满足，心里可能惦记着40万、80万、100万甚至是上千万的房子。

下面我们看一下美国主要大都会地区2009年第三季度的中位房价。南加州的圣地亚哥地区，独立住宅的中位房价是37万8100美元，北加州圣荷西地区，独立住宅的中位房价是56万6000美元，旧金山地区，独立住宅的中位房价是53万8100美元，南加州洛杉矶县，独立住宅的中位房价是34万5600美元，橙县安那罕地区，独立住宅的中位房价是49万8800美元，河边地区，独立住宅的中位房价是16万8100美元。加州州府沙加缅度地区，独立住宅的中位房价是18万6600美元，

纽约长岛地区，独立住宅的中位房价是38万4900美元，纽约水牛城地区，独立住宅的中位房价是11万9700美元。德州奥斯汀地区，独立住宅的中位房价是18万9100美元，德州休斯敦地区，独立住宅的中位房价是16万零600美元，德州圣安东尼奥地区，独立住宅的中位房价是15万2800美元，德州达拉斯地区，独立住宅的中位房价是15万零500美元。

内华达州拉斯维加斯地区，独立住宅的中位房价是13万8500美元。佛罗里达州迈阿密地区，独立住宅的中位房价是21万7000美元。犹他州盐湖城地区，独立住宅的中位房价是21万8900美元。大华府地区，独立住宅的中位房价是32万4700美元。宾夕法尼亚州匹兹堡地区，独立住宅的中位房价是12万4600美元。

新泽西州大西洋城地区，独立住宅的中位房价是22万3000美元。麻萨诸萨州波士顿地区，独立住宅的中位房价是34万8000美元。伊利诺斯州芝加哥地区，独立住宅的中位房价是21万零100美元。克罗拉多州丹佛地区，独立住宅的中位房价是22万9100美元。亚利桑那州凤凰城地区，独立住宅的中位房价是14万2700美元。华盛顿州西雅图地区，独立住宅的中位房价是32万1500美元。

美国的房价也是每年呈上涨趋势，一般来说10年为一个周期，房屋价格会依据经济状况和市场需求而出现上下波动。下面我们看一下美国新建独立住宅从1970年到2008年中位价格的变化。1980年，美国新建的独立住宅价格比1970年上涨了176%，平均每年上涨17.6%。1990年，美国新建的独立住宅价格比1981年上涨了78%，平均每年上涨7.8%。2000年，美国新建的独立住宅价格比1991年上涨了48%，平均每年上涨4.8%。2008年，美国新建的独立住宅价格比2001年上涨了32%，平均每年上涨3.2%。总体来看，美国新建住宅的价格上升趋势不减，但上涨的幅度逐渐递减。以下为美国1970年至2008年新建独立住宅的中位价格列表。

年代 新建独立住宅中位价格

1970 $23,400

1971 $25,200

1972 $27,600

1973 $32,500

1974 $35,900

1975 $39,300

1976 $44,200

1977 $48,800

1978 $55,700

1979 $62,900

1980 $64,600

1981 $68,900

1982 $69,300

1983 $75,300

1984 $79,900

1985 $84,300

1986 $92,000

1987 $104,500

1988 $112,500

1989 $120,000

1990 $122,900

1991 $120,000

1992 $121,500

1993 $126,500

1994 $130,000

1995 $133,900

1996 $140,000

1997 $146,000

1998 $152,500

1999 $161,000

2000 $169,000

2001 $175,200

2002 $187,600

2003 $195,000

2004 $221,000

2005 $240,900

2006 $246,500

2007 $247,900

2008 $232,100

关于城市群未来发展，你比较看好哪里，为什么？

单论房价，而且是同样档次的大城市，比如美国洛杉矶和中国上海相比，同样档次和面积的房子，美国肯定比中国贵。在美国买房子，要看在哪个城市的，也是和中国一样分一线、二线、三线城市。在旧金山这种的一线城市市中心房价(40000人民币)比郊区房价(5000人民币)贵很多，美国三线城市的一套普通小别墅价格13万美元左右，面积在188平方米，可以终身产权的。在美国购买房子都是有装修的，但是没有家具。

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一. 美国的房价每个区域都不同，从50万，200万以上。而且现在美国房产经济正值复苏时期，各个区域的房价上涨程度也不尽相同。美国西部和南部城市房地产市场复苏势头迅猛，房价比去年同期上涨10%以上。

二. 以纽约的曼哈顿为例，平均每个月房租是4，000美元（大约人民币2.5-2.6万元）。至於2013年房屋的平均售价，大约是150万美元（约为人民币970万元）。经过近百年变化与管理，曼哈顿的房价是相对稳定的。 若要住在曼哈顿，适应生活成本，薪金水平大约在美金8万到23.5万之间。若用美金8万元计算，买一栋美金150万美元的房子，大约不吃不喝19年。完全就是天价。

三. 美国普通住宅价格不高的。美国最贵的是美国佛罗里达州“水花”——最奢华的绿色大厦 房地产大亨兼畅销书作家富兰克·麦克金尼斥巨资建造了美国第一幢“绿色环保”大厦。这座大厦名为‘Acqua Liana’，名字源于塔希提语和斐济语‘水花’，大厦四周是占地1.6英亩(约合0.647公顷)的花园。大厦高出海平面23英尺，面朝大西洋。绿色大厦有三层，占地15000平方英尺(约合1394平方米)，共有7个卧室、11间浴室。此外还有浮置的太阳露台、瀑布温泉和弓形的鱼缸吧台。大厦的主人麦金尼将它形象地比喻为“现实乐观主义的灯塔”。

化工产业在城市内产业转移和集聚的关系

从“精准扶贫”到“发展城市群”，国家因势利导，做出了新时代正确的选择。

城市群的发展，既是现代城市和产业发展的结果，也是当下中国经济发展的必然趋势。京津冀一体化、长三角、珠三角城市群战略的成功，不仅成功带动了片区经济，对于进一步带动中西部城市群发展、产业转移、经济转型换档提供了良好的素材，同时，也更好的规避了过往发展中的许多问题。

从趋势上看，三大城市群经济带发展经过30年的高速发展后，在人口红利、经济规模、产业层级上都遇到了不同的天花板，尤其在新冠疫情暴发的2020年，以外向型经济为主的长三角、珠三角经济带的发展弊端开始凸显，将对经济发展产生 显著 影响。

因此，大力发展城市群，不仅在于构建活跃的外向型经济，也是大国在均衡发展的前提下，再一次构建 健康 的、稳定的发展骨架。

这是必然趋势。

从2019年的城市群排名看，长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游发展潜力居前，之后是海峡西岸、山东半岛、中原、辽中南、关中平原、北部湾等。长三角、京津冀、珠三角经济规模居前、产业创新实力领先，GDP、A+H股上市公司数和发明专利授权量合计分别占全国的38.1%、64.1%、63.9%。从人口看，珠三角、长三角、长江中游、成渝、京津冀近3年人口增量领跑全国，分别年均增长142.2万、100.9万、87.3万、63.8万、42.7万人； 中原、海峡西岸、北部湾、关中平原、山东半岛、黔中 等亦明显增长，辽中南、哈长城市群人口减少。当前长三角和珠三角城市群进入趋于成熟期，京津冀、成渝、长江中游、海峡西岸等11个城市群处于快速发展期，黔中、呼包鄂榆、滇中等6个城市群处于雏形发育期。

从投资角度看，成熟期的城市群有着较高的投资价值，快速发展期的城市群具备承载新时代经济转型的重任，未来可期；而处于雏形发育期的城市群，需要头部产业、领导企业和极具个人品牌、能得到政策优待的企业和个人，才能在未来获得发展红利。

相比之下，我更看好快速发展期的城市群，比如长江中游城市群。

如果说未来发展潜力最大的城市群，那应该就是长三角了。当然，如果说发展最快，那就另当别论。

长三角是我国综合实力最强的经济中心，也是中国第一大城市群，拥有全国众多实力强市，以上海为龙头，南京、杭州、合肥为副中心，还包括苏州、宁波、无锡等区域中心城市。各行各业的发展都走在全国前列，它范围涵盖到三省一市，涉及省份之多，全国也仅次一个。而且长三角的范围不是固定不变的，一开始它就只包括江浙沪16城核心城市，如今已经扩展到上海、江苏、浙江、安徽全境，带动范围越来越广，带动能力也越来越强。

而且长三角也是世界六大城市群之一，是中国参与世界竞争的重要平台，因此该城市群所受到的政策支持是一般城市群无可比拟的。

因此要说发展潜力，长三角无疑是最大的。但长三角城市群已经发展相对成熟，不可能像以前那样保持9%以上的高速增长。国内还有很多城市群刚起步，发展速度自然要快些，因此以速速而论，可能可能会有很多城市群发展都要比长三角快。但就实力、影响力和发展潜力来看，目前还以长三角最优。

城市群是可以更好地发展区域经济的合作模式，可是城市群也是由于范围太广而无法集中力量，特别在处理产业分工、资源共享、人才互动方面也是各自为政，甚至是相互竞争、资源重叠、重复建设的竞争格局。只有在交通互联方面比较热衷，可真正的城市群不仅局限在交通互联范畴里，而是需要更加广阔的合作空间。至于说哪个区域最好，这个瞎子也知道，上升到了国家战略高度的长三角城市群一体化就是国内最具竞争力的城市群，而且还参与全球范围内的城市群竞争。

全球的六大城市群包括美国东北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、英伦城市群、欧洲西北部城市群、长江三角洲城市群等全球六大城市群。其中就有长三角城市群。

从地理位置看，我国的经济高度集中在京津冀、长三角和珠三角地区，由于区域特色和城市发展的特点不一样，京津冀主要是以都市区的方式集中体现，也就是未来北京都市区将与东京都市区、纽约都市区等都市区方式进行，而不是以城市群方式参与全球竞争；在珠三角地区也不是以城市群方式，而是以大湾区特色参与竞争。只有长三角参与城市群竞争的格局。

另外，在全国范围内能够进入实力竞争梯队的主要还是在长江中游城市群和成渝城市群二大城市群，这两大城市群虽弱于长三角，但却要高出其他城市群一个级别以上。在长江中游城市群中合肥已不能纳入其中，而应归到了长三角城市群中。留下的就是武汉、长沙和南昌在内的三大省份的城市群格局。与成都为主的四川和重庆的成渝城市群在伯仲之间，一时半会很难决出高下。

其他的如西北地区的关中平原城市群、郑州为核心的中原城市群、海峡西岸城市群、北部湾城市群、山东半岛城市群等城市群还是处于后面，主要还是一些区域性的城市群格局，跟长江中游城市群和成渝城市群的全国性战略格局有着很大的差别。

余下的一些主要是指省会或跨区域的城市群，也就是一个城市群的称呼而已，不太具有实质性的跨区域战略意义。

城市群被视为城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式。从世界范围看，人口迁徙的特点，是最终向一些特大城市群聚集，形成大都市圈。

城市群意味着形成互通、互联、互惠的大产业链、大都市圈，意味着规模和效率。当今世界范围内的城市竞争，已经不在是单一的城市竞争，而是城市群的竞争。

2018年11月18日，中共中央、国务院发布的《中共中央 国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确指出，以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群等城市群推动国家重大区域的战略融合发展。

过往的发展，重点是城镇化。未来的发展，重点是城市群。

京津冀城市群，长三角城市群，粤港澳城市群和成渝城市群，四大城市群如佛教中四大天王，东西南北各自镇守一方，他们既是各个方位的经济中心，也是政策高地，是资金重点砸进去的地方。所以，这四大城市群就是投资最有保障的地方，是当今中国投资的首选城市。

看好成渝城市群，因为潜力最大。

1.京津冀：说真的北方经济早就偏疲软了，京津冀城市群也就北京在苦苦支撑，天津的数据真的不够看，各种民生数据都表明了关键商业活力很低，天津gdp都掉出前10了，曾经的渤海明珠一去不复返。

2.长三角和珠三角是同样的问题，已经到了一个瓶颈，增长非常缓慢了，这也是广州被重庆超的原因，再加上国际局势不稳定，国家开始主打经济内循环，依靠外贸的港口会比较惨，经济中心会逐渐向内陆转移。

3.成渝城市群，大有可为，从战略上看，是国家持续输出政策的地方，从经济上看，重庆gdp超过了广州排第4，成都未来很快就会超苏州排第6，所以这是强强联手，而且四川重庆人口腹地大，文化和产业都很丰富，所以潜力大小也不言而喻了，西部再开发是国家的重点，成渝4座4F机场就可以看出，成渝城市群是国家经济前行的新星发动机。

这里是城市分析师，给你带来最客观的分析。

中国以后的那里有土地多种粮食的，那里就是最好的，目前讲工业的，再过几年每个省市，地都有自己的工业了，加上每个国家都有自己的工业了，那些工业制造只能内消了，上海深圳广州东莞，那些城市没有土地种粮食了吃什么的，制的东西没有人要的，你会制的，人家也会制的，但是人家制造东西也有土地种粮食养殖的，但是你没有土地了只能吃西北风了，这样的转型不会多久的，从农业转工业的 社会 ，又从工业转向农业的就不会久的，有土地的才是真实的财产，房产不久就会成为过去了。

重庆原本属于四川，因为三峡库区等综合因素，重庆成为直辖市独立了出来。

就重庆而言，地理位置的优势十分明显。重庆与陕西、贵州、湖南、湖北、四川五省接壤，公路铁路网络优势明显。另有长江嘉陵江汇聚，水路交通可直达武汉、上海。

另外，成都近几年的发展速度之快，每个四川人肯定深有感触。依托盆地优势，成都在打造宜居生活、人文 科技 等方面投入大量人力财力，甚至有人戏称成都为：成都省，它的发展是举全省之力。

腾讯、阿里巴巴、华为、联想等大型 科技 公司齐聚成都，富士康、京东方等顶尖制造企业也在此开办分公司。

现目前，成都重庆处于二线城市领头羊的位置，也被纳入新一线城市名单。因为地理原因，成渝都市群的发展，基本上可以说是完全依托自身的力量，周边一线城市少的缺点反而成为了成渝的发展优势，西南地区大量的人才汇聚于此，西南双雄受到一线城市的“干扰”非常小。

成渝都市群相对于长江三角地区交通优势相对较差，但是人口优势明显，据统计，仅仅一个南充市人口，就超过了香港人口，或许凭借这一点，在未来十年，成渝都市圈通过对西南地区的人才吸纳，在制造业方面能出现飞跃式发展。

虽然说中国制造业的主要市场是在海外，但是完全可以利用重庆坐落长江边的水路优势以及渝新欧铁路优势，来提高进出口贸易。

现目前，重庆也提出了主城21区的城市发展规划，向西发展说明了重庆在打造成渝都市圈的积极行动。

在未来，成都都市圈或许会成为西南地区的一大巨头，是我国西南地区经济文化的主要集聚地。

世界上最大的世界级城市群，纽约都市圈包括哪些城市？

中国产业大迁移并没有发生在传统产业，而是发生在新兴产业。传统制造在出清过程中向低成本、高效率地区集聚。新兴制造向地理纵深发展的过程中，中部核心二线城市群逐渐崛起。中国产业大迁移不仅是产业布局的变化，也对房价、人口流动、区域消费等产生了深刻影响。

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过去一百年，中国历史上发生过两次规模宏大的产业迁移。第一次是抗日战争时期，为了避免民族工业毁于战火，沿海和沿江下游的工厂企业集体内迁。第二次是1964年到70年代末的三线建设，当时出于战备需要将国防科工企业迁往西北西南地区。之后的改革开放解放了生产要素的自由流动，也打破了商品市场的地理分割，在区域地理特征的支配下，中国区域经济发展整体表现出“东强西弱，南升北降”的特点。最近几年随着产业转型升级的加快，中国经济结构的调整不仅体现在产业资本开支的新旧分化上，也体现在产业链的重新布局和大迁移上。

中国正在进入产业迁移和产业转型的协调阶段。过去三年，一线城市高房价对制造业持续挤出，促使产业结构向更高附加值的中高端服务业聚集。目前北上广深的第三产业占比均已突破60%，中国一线城市的最终产业发展形态可能类似于纽约和东京，成为一个服务型和消费型社会。过去三年，传统产业并没有发生迁移，而是在出清过程中向低成本、高效率的地区集聚。过去三年，中高端制造业（半导体、通信设备、电子元件）向地理纵深发展，不同程度地出现了从沿海向中部区域的核心城市迁移的特征。产业迁移促使中部核心二线城市崛起，形成以新兴制造为核心的产业链基础，比如合肥的中科系，郑州的富士康系，武汉的光谷系，西安、成都、贵阳的半导体、电子、光电产业等。

产业迁移必然带来劳动力、资本、税收、基建等方方面面的提升，进而对人口流动、房价、区域消费等产生深远影响。中国正在发生的产业大迁移类似于美国上世纪70年代的制造业南迁和南部“阳光地带”崛起。中国中西部核心地区依托特定的工业基础和日益通达的高速交通网络，承接东部的产业迁移，使得就业本地化和人口流动率下降成为长期趋势，并带动本地房价和消费基数的成长，从而吸引更多人口和相关产业链迁移至本地，形成“产业迁移—人口流动—经济发展”的良性闭环。

传统制造：不是转移而是出清，区域集中度提升，强者恒强

首先观察汽车制造、化肥与农用化工、多元化工、钢铁、煤炭、化纤、纺织等传统制造业，整体来看，这些行业经历的不是迁移，而是出清。一方面，传统制造的区域集中度提升，向着具有成本和效率优势的地区集聚，强者恒强。另一方面，那种“低端制造从沿海向内陆转移”的说法是一种想当然的错误推断，沿海地区也有土地和劳动力成本不高的地区，这些并不是产业迁移的必要因素，产业迁移的发生是多方面的结果。向内陆迁移的产业不是低端产业，而是中高端产业。

汽车制造仍然是一个传统产业，中国汽车制造的中心仍然在上海，上海的汽车制造上市企业收入占全国将近一半，其他区域的汽车制造集中度也进一步提升。北部区域从东三省（主要是长春、沈阳）向河北、北京集聚，中部区域向湖北、重庆集聚，南部区域向广东集聚。目前汽车制造已经跃升至湖北第一大产业（东风），也是河北（长城）、广东（广汽）的支柱产业之一。新能源车属于新兴制造，中国新能源车产业即将改变全球汽车零部件行业的成本结构和供应格局，但是整车制造这个传统产业仍然是强者恒强，向优势区域集聚。

图1：2014-16，汽车制造的迁移路径（右图为行业分布）

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资料来源：WIND，天风证券研究所

化工（化肥与农用化工、多元化工）整体上是由南向北聚集。东部沿海的山东、河北、江苏，以及西部的青海是化肥与农用化工的主要生产地，集中度进一步提升。多元化工集中分布在山东、湖南、长三角地区，也展现出区域集中度提升，强者恒强的特点。

图2：2014-16，化肥与农用化工的迁移路径（右图为行业分布）

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图3：2014-16，多元化工行业迁移路径（右图为行业分布）

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钢铁的产能分布很明显受到了去产能和环保限产的影响，环京一带的河北、山西、山东和成本较高的西南、华南地区经历了产能出清，钢铁行业整体向生产效率较高的江苏（沙钢）和中部腹地（马钢、华菱、新余钢铁）聚集。煤炭经历了和钢铁类似的去产能，从环京一带向以煤炭为支柱的内蒙古、山西集聚。

图4：2014-16，钢铁行业迁移路径（右图为行业分布）

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图5：2014-16，煤炭行业迁移路径（右图为行业分布）

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化纤也出现了明显的区域集中度提升。东三省的化纤向辽宁集聚，辽宁是东三省重要的化纤生产基地，化纤也是其十大产业之一。中东部地区，山东、江苏、河南、安徽等地区的化纤产出占比下降，产出向占比最高的浙江集聚。化纤是浙江前五大产业，强者恒强的特征明显。纺织也是向优势地区如浙江、江苏、河北等集聚。长三角地区在化工化纤、纺织等领域的产业链完备，具有全面优势。

图6：2014-16，化纤行业迁移路径（右图为行业分布）

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图7：2014-16，纺织行业迁移路径（右图为行业分布）

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产业迁移对房价、人口流动和区域消费影响深远

产业迁移影响的不仅仅是中国制造的地理分布，也对中国的人口流动、区域消费力和房地产市场产生了深远影响。

产业迁移的第一个影响体现在了房价上。过去三年，那些承接了高附加值产业迁入的中西部核心二线城市，房价增速更高。我们列举了七个中西部核心二线城市和七个东部沿海二线城市在2014-17年的房价涨幅，中西部核心二线城市的整体涨幅更高。沿着这个趋势，未来有高附加值产业迁入优势的中西部核心二线城市的房价涨幅可能与一线和东部二线城市的房价涨幅持续分化。

图8 ：2014-17房价增速：中部二线（蓝）VS 沿海二线（橙）

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产业迁移的第二个影响体现在了流动人口下降和就业本地化这两个变化上。中国劳动力流向的基本格局都是从中西部地区向东部和沿海地区流动。从2014年开始，中国的流动人口数量开始下滑，这表明越来越多的人选择留在本地就业。东部和沿海地区的产业升级部分弥补了劳动人口下降的不足，中西部地区承接了来自东部和沿海地区的中高端产业迁移和劳动人口回流，中西部核心二线城市的经济增长进一步吸引劳动力本地化就业。

产业迁移的第三个影响体现在了二线城市群的整体消费提升上。人口回流和就业本地化的直接结果是中部二线城市群的消费主体扩大了，并且随着高附加产业在这些地区的占比提升，居民收入和消费能力也在慢慢提高，消费主体的扩大和消费能力的提升是我们观察到二线及以下城市的服务业和零售业发展迅速的原因之一。2013年至今，虽然中国社会消费品零售增速逐年下降，但中部核心二线城市的社零增速从2016年以来是回升的。

今天中国正在进入区域发展再平衡、产业布局优化、产业链集聚的新阶段，这也是产业迁移和产业转型的彼此协调的过程。这一过程不是简单的把旧产业从东转到西，实际上旧产业并没有转移，只是在出清过程中向高效率低成本地区集聚。真正发生了产业迁移的是新兴产业里的中高端制造，这也是各地再创业的过程。

产业迁移的发生是多方面的结果，土地和劳动力成本的比较优势并不是产业迁移的必要因素。基础设施、工业基础、科研教育政策等特定资源禀赋更加重要，一旦时机配合，产业布局的再平衡就会出现。中国产业大迁移，始于制造业，必然带来劳动力、资本、税收、基建等方方面面的变化，进而对人口流动、房价、区域消费等产生深远影响。70年代美国开始从北到南的产业大迁移后，美国的新兴制造业、消费零售和服务业在80年代前后出现了爆发式增长。随着中国新兴产业持续向地理纵深发展，未来十年的中国在消费、服务、中高端制造上的潜力不可估量。

产业收入占比

东三省：振兴之路

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▲东三省行业收入占比（前十）

黑龙江的产业结构相对平衡，在动态发展上仍能保持原有优势，吉林和辽宁的支柱产业的优势在迅速消失（辽宁的钢铁和石化、吉林的汽车和建材），高端制造和高端服务也没有发展出来。

环渤海：环京一体化

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▲环渤海地区行业收入占比（前十）

河北承接了疏解北京“非首都功能”的任务，过去三年在基建和地产等大处着墨。山东微微转向了技术密集度相对较高的电子制造。从高科技领域上市公司收入来看，相比北京广东，上海对互联网、生物科技企业的吸引力明显不足。

最强城市群PK：长三角vs珠三角

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▲长三角、珠三角行业收入占比（前十）

长三角的优势是产业链的完备，各种产业在长三角都能找到。珠三角的优势是产业链集中在电子信息化产业。长三角类似以纽约为中心的美国东北部大西洋沿岸城市群，珠三角类似美国西海岸旧金山大湾区。

中部五省：正在崛起

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▲中部地区行业收入占比（前十）

中部地区表现出了产业结构同进同退的协同效应：中部地区的汽车制造、电气部件与设备制造、电子元件、食品加工、航空物流与铁路运输整体上升，而钢铁、煤炭、化工、建材等传统资源型行业的占比整体下降。

中西部经济带：老三线重生

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▲中西部地区行业收入占比提升排名（前十）

陕西布局航空航天、半导体，四川布局消费电子、物流中心，重庆布局汽车制造、电子制造，云南布局医药、旅游，贵州布局大数据、云计算等电子信息产业。四川、陕西、重庆加速向第三产业转型，云南、贵州除了利用自身资源优势发展中药、白酒等产业，也加大了第三产业布局。

能源三省：重装上阵

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▲三大能源省行业收入占比（前十）

山西内蒙古新疆三个能源大省的煤炭、钢铁、建材等传统高耗能高排放行业的占比都有所下降，但工业发展半径主要还是以能源为核心的周边行业。

总结：改革开放四十年，从容忍不平衡到均衡发展多点开花

回顾改革开放以来的四十年，不平衡是经济发展的主要矛盾之一，但能够容忍区域发展的不平衡也是中国改革开放的成功原因之一。当初提出“让一部分人先富起来”是权宜之计——全国的发展资源不足时，优先发展基础更好的沿海地区，给予更优惠的税收补贴政策、招商引资政策、更开放的经营环境，其本质也是其他地区对沿海地区和外资的税收补贴、劳动力补贴。每年上亿农民工放弃农耕，迁移到沿海地区的工厂里，带来了低廉的劳动力，创造了巨大的外汇储备。人口红利创造了中国的高储蓄率、高投资率、低消费率，也间接带来了超高的存款准备金率、超高的M2增速。

2009年之后，中国的人口红利逐渐消失，劳动力成本开始上升，补贴沿海、补贴外资的出口导向型经济不可持续，不平衡发展的代价越来越大时，中国也开始从需要容忍区域不平衡才能跳跃式发展的阶段，走向各地区的均衡发展。从旧模式向新模式转型的过程中，各个地区实际是站在了不同的肩膀上，结果难说孰优孰劣，但现象确实分化明显。

全国自南向北，由东向西，高耗能高排放行业全面收缩，煤炭、钢铁、建材、化工等行业在各地的收入占比都出现了下降。在这场全面转型中，东三省（黑吉辽）和能源大省（山西内蒙新疆）都表现出力不从心。中部五省（湖南、湖北、安徽、江西、河南）整体崛起，产业结构同进同退，从传统资源密集型产业集体转向汽车、电子、电气、物流、食品等技术密集型和服务配套型产业，绝对是中国经济的亮点。长珠三角和四个直辖市区域都转向以高科技和服务业为支柱，但特点各不相同。中西部地区的转型虽然不如中部地区来的震撼，但贵州陕西四川也各有亮点，而云南在产业结构转型中落后。房地产对广东、上海、河北、云贵川的支柱作用尤其明显。

纽约都市圈(又名为美国大西洋沿岸城市群）是世界十大都市圈之一，北起缅因州，南至弗吉尼亚州，跨越了美国东北部的10个州，面积约占美国本土面积的五分之一。纽约都市圈拥有纽约、波士顿、费城、巴尔的摩和华盛顿5座大城市，以及40个10万人以上的中小城市。

在这个区域中，人口达到6500万，占美国总人口的20%，城市化水平达到75%以上。纽约都市圈的制造业产值占全美的30%以上，被视为美国经济的中心。作为世界经济和国际金融的神经中枢之一，纽约占据了区域内的核心地位，而位于波士顿郊区的128号公路两侧则聚集了数以千计的研究机构和高科技企业，被称为"美国东海岸的硅谷"。

1、波士顿

波士顿是该城市群中历史最悠久的大城市。波士顿的产业转变，深深影响了当地金融机构的发展轨迹，为中小企业提供资金的风险投资成为当地金融业的主流，其规模仅次于硅谷。这些地方性金融机构和银行，也为金融中心纽约提供了有益的补充。如今，金融业只占到波士顿经济结构的8%，而高科技研发、教育、商业、贸易等产业则占据了半壁江山。

2、纽约

与波士顿相类似，纽约都市圈内的其他核心城市也都根据自身的特点，寻找着与纽约的错位发展之路。费城的国防、航空、电子产业，巴尔的摩的矿产业和航运业，使得区域内的产业分布呈现出多元和互补的格局。而这些城市各自的发展始终离不开纽约金融中心的辐射作用。

纽约在整个城市圈中处于地理和地位的双重核心位置。而它对整个城市圈的影响力，很大程度上来自于这条全长仅有500多米的华尔街。这里云集了包括纽约证交所、美联储、高盛、美林证券、摩根斯坦利等响当当的金融机构，正是这些知名机构，使华尔街成为了国际金融界的"神经中枢"，而它们的存在也让纽约城市圈受益匪浅。

高质量的服务，离不开高素质的人才。在纽约的上班族当中，35%的人集中在金融行业。其中不少人不住在纽约，有些甚至住在费城，每天早晚，这群上班族，要花费一、两个小时，乘坐火车、地铁、汽车往返于家和公司。

借助纽约的资本优势，都市圈内的每一座城市都形成了各自的产业亮点。孤立的看，费城的重工业，波士顿的高科技产业，巴尔的摩的冶炼工业，每座城市的主导产业都是单一的。但放眼整个都市圈，多样化、综合性的整体功能，远远大于单个城市功能的简单叠加。以纽约为核心，制造业带、交通带、城市带融为一体，形成了多核心的城市群体系。区域内产业布局调整合理，增大了城市间的互补性，从而增强了整个都市圈的经济稳定性。

3、华盛顿

在纽约都市圈中，美国首都华盛顿的存在为整个城市圈带抹上了浓重的政治色彩。华盛顿作为政治中心的辐射力，在华盛顿特区体现的尤为明显。白宫、国会山、五角大楼、美联储，这些标志性建筑不仅为华盛顿带来了源源不断地游客，也为这一地区经济提供了强有力的支撑，使其成为世界各国少有的仅以政府行政职能为主的现代化大城市。

2000年，联邦政府一年在华盛顿地区的公务花销就达到了750亿美元，几乎占到了华盛顿财政收入的三分之二。旅游业是当地的第二大经济来源，制造业只占经济结构的一小部分，以印刷出版业、食品工业、高级化妆和服装业为主。在世界500强企业中，只有三家公司的总部设在华盛顿特区。

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