“今年可能就卖保险的和干我们这一行的赚的还可以。”谈及疫情对行业的冲击，已在深圳沙井、福永片区代理小产权房6年有余的中介人士李俊（化名）对《中国经营报》记者表露出了欣慰之情。

李俊告诉记者，一个业务员一年成交10套房子就达到行业内较好的业绩水平，但今年的行情已经让他在两个月的时间内达成了15套房子的交易。“我们一开始以为受疫情影响今年行情应该不太好，结果没想到比以往表现得更好。”

在李俊所负责的沙井、福永片区，小产权房集中且数量众多。据另一小产权房交易中介赵莹（化名）称，“目光所及之处都是小产权房。”而在记者近日的走访中发现，深圳小产权房近段时间以来交易需求旺盛，不少楼盘趁势涨价，刚需客和投资客表现积极。

早在2007年，住建部就曾发出风险提示称，小产权房不受法律保护，也不具备上市交易资格。实际上，据记者近日走访，小产权房交易已形成了较为完整的链条和操作程序。其中，为使购房客“放心”，更有开发商出具各种不同名目、且有相关主体盖章认证的合同协议，以及写着“房屋使用权证”等各类证书。包装之下，每场交易似乎显得尤为“正规”。而小产权房为何如此受欢迎？这当中也隐藏着诸多“诱人”的利益链条。

小产权房“暗箱”交易

6月29日，赵莹带记者来到一处名为“懿园”的村委统建楼小区看房，该小区位于沙井会展中心旁，拥有6栋房屋，配有空中花园、地面停车位，均价为2.25万元/平方米。从外观和规模上看，该小区与普通商品房几乎无异。事实上，在当地，这类房屋与农民房、企业拿地投资所建建筑统称为“小产权房”。

售楼处工作人员徐华（化名）为记者推荐了一套107平方米的三房户型，总价约为254万元，首付5成，分期10年。值得注意的是，徐华对记者表示，若选择分期，前5年是购房者个人直接向银行贷款最高50万元，后5年则是将剩余房款视为“货款”，以开发商的名义先跟银行贷款，再由购房者向开发商贷款。

除了房款，购房者与上述统建楼开发商签订购房合同时还需缴纳一笔3万元的“综合服务费”，即村委盖章费，每个村委的收费标准不一。徐华向记者解释称，客户购买该统建楼，是以“入股”方式进行交易，即购房者是作为投资群体的身份购买开发商的股份，名义上与村委、开发商共同合作投资建房，股份的表现形式便是房产，若出售房屋就相当于出售自身持有的股份。

说罢，徐华给了记者一份封面写着某律所的“合同”，称之为“购房协议”，以及一本写着“房屋使用权证”的绿皮包装证书。徐华提及，为完成合同签订，购房者还需缴纳一笔2000元的“律师见证费”，即律师个人盖私章，“这是一定得有的，也是你自身的购房保障，有了律师见证的购房合同相当于商品房的‘红本’。”

而在李俊带记者参观的位于福永街道的另一村委统建楼，购房者则是与开发商深圳市凤来栖物业管理有限公司签订一份名为“共同投资分配协议”的合同，不过公司并没有向购房者收取上述村委盖章费和“律师见证费”。售楼处相关工作人员对记者表示，“没有必要进行律师见证。有了村委盖章，就已经说明（购房者）合法拥有这套房子了。”与上述徐华所在开发商出具的“房屋使用权证”相似，该楼开发商也会给购房者一本裹着棕色书皮的“使用权确认书”，也叫“绿本”。

只不过，北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，按照现行的法律规定，小产权房的买卖合同效力往往是无效的。不管是以什么名义出具的“购房合同”，其实都是为了掩盖小产权房的本质。“‘绿本’不具有法律效力，开发商也没有权力出具该证书。”

此外，王玉臣表示，有律师见证的小产权房购房合同和没有律师见证的购房合同，在法律效力上没有任何区别。“如果是违法的交易，不会因为有了律师见证就变成合法交易。若对一个违法行为做见证，见证行为本身也违法，收费同样不合理不合法。”

除了一手小产权房交易存在各种不同名目的收费，购房者购买二手小产权房也需缴纳金额不一的“过户费”“喝茶费”。相关中介人士告诉记者，二手小产权房的“过户费”一般是500元/平方米，近年来各村委相互攀比，“过户费”有所上涨，目前有的二手小产权房“过户费”达到1000元/平方米。李俊称，近期一套面积为113平方米，总价为279万元的二手小产权房一次性收取“过户费”9.6万元。

有中介两个月完成全年业绩指标

尽管小产权房买卖缺乏一定监管，但还是有许多刚需客和投资客趋之若鹜。

在龙岗区布吉南岭村购买了一套小产权房（属村委统建楼）的钟女士对记者表示，其在2007年购房时的小产权房房价为4000元/平方米，而当时周边的商品房均价为1.8万元/平方米。对比之下，低价是其选择小产权房的主要因素。

7月7日，李俊带记者来到一处位于沙井南环路、2015年交楼的村委统建楼，其单价约为2万元/平方米。不过，与该统建楼距离不足1公里的一处未开盘商品房，李俊预估其销售单价至少为6.5万元/平方米，而距离上述统建楼约1公里的一个在售公寓新房，其均价也已达到6万元/平方米。“目前，沙井商品房的均价为7万元/平方米。”

除了低价，无需购买名额、买卖不受限制也使小产权房成了一片“投资热土”。

去年年底刚出售白石洲一套拆迁房，手里揣着600万元现金的石先生（化名）今年年初来到沙井，用了不到一个星期的时间便买下了3套统建楼二手房，2套用来投资，1套用来自住。

相关中介人士告诉记者，投资小产权房除了租金回报，近年来沙井的小产权房房价也处于上涨趋势。以一套100平方米小产权房为例，一年总房价上涨20万～30万元基本上不成问题。“势头好的时候每平方米上涨5000元至8000元也有可能。”李俊给了记者另一组数据，2016年，小产权房的均价为2000元至3000元，而今年小产权房的单价普遍达到2万元/平方米。

记者近日走访发现，“短期靠收租，长期博拆迁”是小产权房销售人士抛出的一大卖点。记者以手里有闲置资金为由向一位中介咨询小产权房投资建议，该中介对记者表示，现阶段沙井有多个旧村片区被纳入城市更新规划，其建议记者入手一套200万元的统建楼房屋，短期内获得租金收益，之后或许可以拿到一笔拆迁补偿款。“现在这边的平均租金为3500元，相对稳定。若到时候你的房子涉及拆迁，补偿款至少也是1000万元。”

在诸多因素推动下，一场关于小产权房的博弈火热程度不减，而李俊同样是这场“狂欢”的受益者之一。

“特别是2017年和今年，小产权房市场行情紧俏，主要是由于2016年周边地铁正式开通，而今年受到疫情影响，许多客户选择投资房产。今年三四月份我就已经成交15套房子，完成一年的业绩了。”李俊对记者说道。

利益背后暗藏法律风险

深圳的小产权房具有特殊意义，在官方解释中，深圳并不存在小产权房。

王玉臣告诉记者，小产权房不是一个严格的法律概念，是在现实生活中对一类房子的统称，和合法的大产权房相对应。一般的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用。

而经过1992年、2004年两次农村城市化改造，深圳的农村集体土地已全部转为国有土地。因此，从占地性质上看，深圳已没有通常概念中的小产权房，但囿于历史遗留、旧改进程缓慢，深圳仍有大量土地掌握在村民、村集体手中，小产权房的说法也常被广泛使用。

提及小产权房在深圳扮演的角色，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，深圳住房处于供不应求的局势，小产权房对于居住缺口具有补充作用，这类房屋有使用价值，同时又有市场。“其实，小产权房交易市场一直存在。不过今年上半年特别是二季度以来，深圳楼市呈现出热络的现象，受商品房市场带动，小产权房的交易需求随之旺盛。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦表示，小产权房是深圳住房实际供应的组成部分。受近年来相关政策推动和城市更新进程加快的影响，小产权房再次受到热烈关注。

值得注意的是，热捧之下，小产权房交易本身已存在诸多风险。

今年5月20日，自然资源部出台《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》自然资发〔2020〕84号文明确规定：“城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。”但在司法实践中，本村村民购买，或非本村村民购买后将户口迁移至该房产，或已取得相关合法产权登记证的，这三类属于特殊情形。

不过，王玉臣表示，从法律风险角度讲，仍不建议购房者购买小产权房。“现在的小产权房大多属于违法用地、违规建设的房屋。除了行政管理风险，若小产权房遇到拆迁，或将面临地方政府不认可小产权房的合法来源、原业主毁约等风险，况且小产权房往往没有产权证，也没有相关规划手续，购买后不能落户，住宅的许多附加价值无法实现。”

此外，从现实情况而言，实现众多投资客“一夜暴富”的梦想也绝非易事。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，深圳小产权房一直是个历史遗留问题，短期内也很难有解决的出路。“实际上，深圳已经做了相关尝试，但其中涉及多方复杂利益，处理起来较为棘手，我估计暂时维持现状的可能性很大。”

针对上述相关问题，7月8日，记者致函深圳市规划和自然资源局方面，相关工作人员表示小产权房相关事宜目前已归各区管理。同日，记者致电深圳市宝安区土地规划监察局方面，向其发出采访需求，综合科相关负责人表示该局接受媒体采访须先通过区委宣传部，并给了记者一个联系方式。截至发稿，记者拨打该电话始终无人接听，同时尝试拨打宝安区委宣传部一位副部长办公电话，亦未果。

深圳市福田区房价多钱？请尽快在线等

会，深圳的房子以前也跌过，不过只能算是回调。1、深圳房子跌得最狠的时候如果要说深圳的房子跌到最狠的时候，大概就是2008年的时候，2007年深圳的房价最高攀升至18000元/平米，登上全国最高房价的城市，但是在2008年遭遇了百年不遇的次贷危机，深圳的房价一度跌到10000元/平米，房价几乎腰斩。当时肯定是吓懵了很多人，不过这也是深圳最佳的买房时刻。当年的次贷危机的影响不仅仅让深圳的房价腰斩，也让现在的大地产企业—恒大，也差点就倒下了，缓过来后，现在成了中国最大的房企之一。2、深圳的房价还在什么时间跌过？2.1、2011年6月份开始深圳的二手房达到19000元/平米之后开始下跌，一直跌到到2013年2月份的17000元/平米，8个月时间跌去了2000元/平米，跌幅10.5%，此后深圳的房价一路上扬。

2.2、这次深圳的楼市没有停下来休息的意思，一直持续到了2016年3月份，深圳的房价达到了49000元/平米，这次的深圳楼市的牛市持续了3年时间，涨幅达到了190%。

在2016年3月达到了高点之后，深圳的房价开始回调，一直从当年3月跌到年底的12月，深圳的房价跌到了46000元/平米，跌去了3000元/平米，跌幅达到6%。到了2017年1月，深圳的房价又再次恢复了上涨态势，这次一直持续到2018年8月份，深圳的房价达到了54000元/平米，然后从2018年8月份开始，深圳的楼市进入到了震荡徘徊的阶段，房价一直在54000元/平米上下波动。

4、未来深圳的房价会跌吗？如果是上面的那种回调10%的下跌，我相信未来的深圳肯定还是会出现的，但是从长期来看，深圳的房价是不具备下跌的基础的。从经济角度来看，深圳是中国最发达的三个城市之一，深圳吸引的是全国最有钱的人，深圳的经济继续在发展，科技水平较高，金融业也发达，有经济实力作为支撑。同时深圳还是一线城市中净吸引人口最多的城市，人口也是房价的支撑点，一个人口持续流入的城市，房价就有支撑和上涨的基础，相反，一个城市如果人口持续的流出，那么房价自然是没有支撑的基础的。深圳很明显有他的吸引力在。所以，深圳的房价是中国最不会跌的城市之一。

宝安房价情况？

从2006年9000元，到2007年7月深圳中心区的房屋均价已突破每平方米20000元，两年的时间，深圳房价增长率与GDP增长率之比已经达到2.68，超过了2.0的泡沫预警线。深圳半年内房价暴涨超七成，高档的楼盘已超过九成，房价直逼香港，已引起各界争议。

疯涨创新的深圳速度

国家发改委、国家统计局公布的最新统计数字显示，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元／平方米，比5月份上涨1264元，涨幅为14.6%，再次成为全国之冠。与2006年全年平均房价每平方米9384元相比，上涨竟然超过七成。

其中，南山区新房成交均价如今已达每平方米近22000元。其飙升原因主要是受深圳湾大桥于7月1日通车、新口岸通关刺激，这条深港西部通道连接起深圳南山区和香港元朗区，而南山区楼价则因“深港融合”概念全面发酵。据香港地产业界人士介绍，香港新界西区的一些普通住宅，楼价折人民币也不过每平方米两万多元。当前，楼盘环境则逊于深圳。

而另一方面，深圳地税局最新统计显示，今年头5个月，深圳房地产市场交易活跃，多数交易楼盘为5年期以内的新楼，税收合计高达49.84亿元(未含契税)，占全市总税收的19.6%，预计全年此项税收将超过100亿元。

深圳楼价直逼香港

专业机构资料，把香港房价折合成平方米计算，位置偏僻、最便宜的低价房约每平方米1.5万港元；普通香港市民居住的50至80平方米的小户型，每平方米约2万至3万港元。位置较好的高档住宅或公寓每平方米约5万至7万港元不等；较豪华的太平山半山豪宅与山顶别墅，每平方米约10万至20万港元以上。

而一桥之隔的深圳，总面积只有2020平方公里，人口过千万。2007年，建设商品住房13.4万套，建筑面积1197万平方米；建设政策性住房4.76万套，建筑面积248万平方米。政策性住房仅高于商品住房的1／3。预计2008年，建设商品住房11.8万套，建筑面积1054万平方米；建设政策性住房3.88万套，建筑面积204万平方米。政策性住房不到商品住房的1／3。据深圳市政府“效益深圳”统计指标统计结果，2006年深圳人均可支配收入22567元，月均1881元。香港人均收入是深圳的5倍多。

数字显示，目前，深圳特区内新盘均价已突破2万元／平方米，高档一点的楼盘近4万元／平方米。在罗湖区，最高5万元／平方米的房价直逼香港的郊区元朗。而借着楼市大利好的基本面，布吉区正在一举改变价格低的传统观念，开盘均价从4月的7000多元／平方米，一路攀高至7月的1.4万元／平方米，在这短短的90天里，价格上涨近九成，这一数字正在创造出新的深圳速度。

香港人买不起深圳的房子了

6月底，深圳福田区欢乐谷附近一个叫“纯水岸”的楼盘到达了它的巅峰，这里卖出了一套单价7300多万的别墅，每平方米价格高达14万元。“那栋别墅光佣金就挣了100万。”中介公司小姐指着“纯水岸”人工湖边掩映在绿树丛中的别墅群说，那片别墅基本上都卖完了。

据置业国际统计数据显示，今年1-5月份，港人在深圳购置物业大约5000套，成交金额估算有34亿元。不少业内人士在接受记者采访时表示，港人在深圳置业出于投资目的的越来越多，目前大约占到四成，用于自住的比例有所减少，而随着深圳房价的上涨，价格对港人买房的动力已经越来越小。

根据最新的统计数据，今年1-5月份，港人在深圳购房的成交单位大约是5000套，成交金额约有34亿元。从今年首季度深圳多家楼盘去香港推售就可以看出，港人在深圳购房已有所减少。有港人称，已买不起深圳的房子了，今后会将投资转向到珠江三角洲的其它城市置业。

个税新政能否吓倒炒家

深圳调控楼市的个税新政即将出台，届时能否吓倒炒家还有待时日。记者从深圳国土局了解到，以评估价格为基准征收20%所得税的政策大约9月份正式出台，评估机构将由国土局和地税局共同组成，评估价格按片区、朝向、新旧程度等多个指标确定。

据中介人员称，他们最担忧的就是8月1日后出台的以评估价格为基准的征收税的政策，如果政策执行到位，那么打击力度会非常明显。据透露，面对“以评估价格收取20%所得税”这一新政，最后一个接棒者将面对历史遗留问题，不仅仅是差价的20%，而是多年的“宿债”的“突然死亡”。有市场分析家称，“对投资者来说，如今加入炒楼将会面对非常大的风险。

好象又下降了好像

深圳中熙香莎公馆房价贵不贵？

宝安区均价价格越靠近深圳越高。就目前的新房项目来说，宝安区的沙井松岗地区，价格在4-5万。代表项目万科星城，华强城，在福永机场附近价格在5万左右。代表项目满京华云晓公馆，在西乡附近价格在6-7万左右。如联建珺钰府，在宝安中心和新安板块价格在7-8万。如勤诚达前海世界。个别项目价格到了11-13万。如壹方中心。

深圳中熙香莎公馆小区所在地址为宝安区沙井商圈，小区参考房价是52200每平米。

深圳中熙香莎公馆小区二手房在售房源价格参考：

中熙香莎公馆，中楼层(共32层)3室2厅、127.75平米、南北、参考价:667万，52,200元/平。

中熙香莎公馆，中楼层(共32层)、2016年建、3室2厅、94平米、南北、参考价:491万，52,200元/平。

中熙香莎公馆，高楼层(共32层)4室2厅、112.3平米、南、参考价:587万，52,200元/平。

中熙香莎公馆，低楼层(共32层)3室1厅、89.18平米、南北、参考价:466万，52,200元/平。

中熙香莎公馆，中楼层(共32层)3室2厅、82.15平米、北、参考价:429万，52,200元/平。

以上就是关于起底深圳小产权房“灰色”交易链 有中介两个月完成全年业绩指标全部的内容，如果了解更多相关内容，可以关注我们，你们的支持是我们更新的动力！