物业的好坏直接关乎小区的安全、环境、人员往来、设施维护以及水电费收缴的日常生活中的诸多事项，对生活舒适度的影响可想而知。或者，可以从更直观的角度来看看物业的重要性：房价。

对于买房的人来说，就算是刚需，也总会希望自己买的房能够保值、升值，那小区、房子都已经建设好了，靠什么来保值甚至是升值呢？没错，就是物业！也许有朋友不信，但事实上，这方面的例子还真不少。

比如两年多前换了万科物业的南京托乐嘉小区，不仅是社区环境大变样，而且房价也顺势就涨了起来，先让我们来看看换物业前后的环境对比：

可是说得上是旧貌换新颜了，而价格也是涨到了3.1万/㎡以上，比周围紧邻的几个小区都高出了1000-2000不等！

再比如，依旧是南京的小区升龙天汇在19年4月份更换了物业，而在9月份的时候已经涨价涨到了48146元/㎡！

2019年楼市的情况相信大家也都了解一些，说是清冷都毫不为过，这两个小区房价却上涨了这么多，物业的重要性，由此就可见一斑。

据统计，2019年共有10家物管公司完成了IPO，而上市内地物管公司在19年的表现也是可圈可点。说明物业管理的重要性已受到社会的肯定，并得到了资本市场的认可。随着人们生活水平的提高，我们买房子已经从单纯需要一个住所变成了追求更好的居住感受，故而物业也开始越来越受到人们的重视，在未来，物业必将成为影响房产价值的一个重要因素，并且会变得越来越重要。

物业如此重要，那应该怎么选？

首先，不贪小便宜，对物业费特别便宜的要保持谨慎。物业费是物管公司的主要利润来源，现在做事大多讲究成本，低的物业费意味着低利润，没钱赚了，物业还能给你提供优质服务？

其次，尽量选品牌物业。一方面是大开发商的自持物业，如建业物业、保利物业、万科物业等，另一方面就是专营物业的大公司比如：长城物业、诚信行物业等。选这两类物业并不能说一定没问题，但比选那些名不见经传的公司踩雷的几率要小很多。

另外，大体量的楼盘要慎选，大体量意味着人多，地方大，即使是顶尖的物业也难也做到面面俱到。

物业管理五大尴尬 你遇到过哪一种?

房价为啥会涨 还会不会跌 此轮楼市复苏的关键原因是银根放松所致，因此，如若短期央行的货币政策不重新收紧，在通胀预期下，将会有越来越多的投资需求进入楼市，绝大部分一线城市的房价上涨将不可避免。此轮楼市重新抬头还意味着此前被中央政府打破的中国楼市的内生机制重新复活，在中国宏观经济转暖之后，有关部门应择机重启中国楼市市场秩序改革进程，确保社会财富更公平的分配。三个月，恍若隔世不是疯狂，而是非常疯狂。两周之前，深圳华侨城推出7套别墅，每平方米12万元，一天全卖光，成为深圳新的“楼价之王”。但华侨城的老板却觉得有损颜面——圈内人都知道，房子卖得快就意味着卖便宜了。看走眼的不仅是华侨城一家，几乎所有一线开发商都没料到需求如此强劲。3月初，中国地产大腕俱乐部——中城联盟的年会在杭州召开，王石在会上第一个发言：房价依然处于拐点，楼市短期不可能反转。据参会的经济学家钟伟回忆，当时，三分之二的与会开发商支持王石的观点，会场内气氛十分悲观。市场给所有人开了一个玩笑。3月21日，中国楼市最夸张的场景出现了。武汉的购房者为了抢购楼盘现代城的商品房，在开盘时间尚未公布的情况下，蜂拥到售楼处排队。排队的人在帐篷里住了7天后，开发商百步亭集团被迫开盘。3月底，各家银行纷纷发现开发商的账户里突然涌入大量资金，而且数字还不停地涨。此时，中国的开发商们已经卖掉了价值5059亿元的房屋，整个市场增长了8.2%。即便如此，绝大部分房地产商依然战战兢兢地认为：这只是回光返照——楼市在反弹之后将依然进入更长的调整周期。毕竟只有三分之一的楼盘卖得好，三分之一波澜不惊，另外三分之一正打算打折出货。这个判断也是此前中国媒体的主流观点。从4月到5月，全国楼市并没有如设想中的重归沉寂，而是以一种诡异的方式继续高歌猛进，并一改先前的“价跌量升”的局面，开始“价量齐升”。同比2008年，楼市销量翻了一倍的城市名单越来越长，厦门、杭州、天津、深圳、西安、武汉、北京、广州、成都、长沙。杭州甚至翻了2倍，厦门甚至翻了3倍。广州5月份一个月卖掉了13253套住房，为2008年以来之最。截至5月31日，广州地产龙头富力地产的2009年销售额已经达到101亿元，成为继万科、中海、保利之后，第四个跨入百亿俱乐部的开发商。这还是那家去年股价从48港元跌至2.3港元，被媒体断言命不久矣的企业吗？富力的内部员工们“谁也没料到”这种情况，他们正在为先前没有抄底公司股票而后悔。一线楼市又回复了数年前的火爆场面，危机的阴霾了无踪影，现在是晴空万里。杭州5月份卖掉了一万套房子，比4月份多卖了四千套。在南京、武汉、成都等其他省会城市，适合自住的普通住宅，基本上被一扫而空。南京江宁区的楼盘托乐嘉，今年前5个月就完成了全年销售目标的150%。“房价回到2007年，这已经不是反弹，而是市场的反转。”金地集团(13.66,0.06,0.44%)总裁张华纲在5月份说这番话的时候。深圳楼市均价已经接近2007年10月创下的最高均价17350元/平方米。6月8日，世联地产董事长陈劲松在其博客中感叹：“仅一个季度就恍如隔世”。2009年年中，中国楼市重新抬头 图/南方周末记者 麦圈政策掉头从2007年底，中国楼市下行到目前一线城市楼市全面反转，为时仅仅一年。2008年中的时候，中国经济学家们估计，中国楼市的调整周期为3到5年，最乐观的也认为，至少调整到2009年年底，否则就不能说有房地产周期了。在此之前，由于流动性过剩导致股市和楼市泡沫不断放大，通货膨胀加剧，中央政府开始下决心调整资产市场。采取了紧缩的货币政策，连续加息、控制购买量、加大交易环节税、提高贷款首付比例，最有效的政策还是迅速收缩信贷，这直接导致楼市进入调整期。但是，2008年10月以后，内部的调整遭遇了外部市场的危机，美国金融风暴彻底打断了中国自我调整的历史进程。要对抗外部危机对内部市场的冲击，中国政府不得不停止自身的调整，放松银根，拉动内需，以“国进民退”的方式挽救国家经济不至于卷入美国金融风暴带来的漩涡，但这实际上拯救了中国的房地产商。2008年11月，中国政府为了维护世界经济的稳定和中国经济的长远发展，出台四万亿刺激经济措施，央行的货币政策也从加息迅速转为降息。与此同时，在保增长的压力之下，西安、南京、上海、杭州等先后出台一系列扶持房地产业的政策。这些地方政策，一方面降低购房成本；另一方面缓解开发商的资金压力，福建省则直接将先前默许的开发商延缓缴纳土地款的做法制度化。其实在浙江、南京、重庆、上海等地，放宽缴款期限都不约而同出现，开发商的违约责任也被地方政府免于追究。“杭州在执行过程中，土地款付款期限也放松了，厦门则将付款期限从原先60天，现在放宽到一年、一年半的都有。”杭州金都集团董事长沈永民介绍。在开发商资金链高度紧张的2008年，在银行没有放松信贷之时，某些城市延缓缴纳土地款的政策是在紧急关头扶了开发商一把。一些地方政府还通过调整土地政策来维护房地产市场的稳定。“我们研究了2008年的土地市场，发现虽然房价和土地成交价格不断下降，但重庆政府土地拍卖的起拍价，基本没有松动。”重庆钢运房产营销总监沈殿连说。2008年，长期供地严重短缺的温州市，本计划推出15宗土地，但在上半年两幅地块流拍之后，土地中心没有降价再卖，而是停止供地，从而导致土地市场的短缺状况加剧，土地市场非但没有下滑，地价反而逆风而上。2009年3月，在广东省推出“粤十五条”之后，各地方政府不再出台地产扶持政策，此时政策威力已经产生，全国的房地产市场出现回暖的苗头。货币推手通常一个国家的楼市与该国整体经济发展基本同步，但此次中国楼市走向却和宏观经济走向背道而驰。目前，国内用电量连续五个月下滑，生产者价格指数(PPI)也连续六个月下滑。今年一季度，拉动我国经济增长的重要驱动力——净出口，对经济增长的贡献已转为负。奇特的是，这种“南辕北辙”的经济现象也发生在一些西方发达国家。此轮房地产市场的回暖并非中国特有，而是全球普遍现象，中国的情况其实只是全球不动产复苏进程中的一部分。而造就中国楼市反转的关键是——宽松的货币政策释放了巨量资金进入楼市推动资产价格上升。全球央行都在用各种方式无限地向实体经济注入现金流。中国央行2009年第一季度人民币贷款增加4.6万亿元，全年或将达到8万亿元，并且继续保持充裕的流动性。而为了完成任务，一些银行放贷已经从“决战四月”到“决战五月”，现在是“决战六月”。一家大型国有银行广东省分行，仅2009年一月份的发放贷款总额就超过去年全年，“一个月干了一年的活”。为了完成总行的任务，连一些县级城市的房地产企业也获得了数亿贷款。“这在去年简直无法想象”，这家银行的房贷部总经理说。在这个资金取之不竭的年代，往日针对房地产企业的贷款配额管理已经荡然无存。“去年银行是客人，今年我们是客人。”富力地产执行董事吕劲半开玩笑地说。江苏南通的一家地产公司去年曾用旗下的贸易公司和固定资产作抵押申请贷款，银行没有批准，没想到今年5月份就顺利地获得贷款。而创造了武汉楼市排队神话的武汉百步亭集团，今年它的合作银行特意把授信从50亿元提高到了100亿元，希望它增加贷款。“市场上资金充裕，银行头寸充足，资金价格由8%下降至5%，这么便宜的现金，为什么不利用这个时机发展呢？”深圳一家大型开发商表示。央行一季度货币政策执行报告显示，尽管全国房地产企业获得的开发贷款总额并没有大幅增加。但大部分开发商通过“借新还旧”的办法，得到了银行的支持。这实际增加了开发商与购房者博弈的能力。货币推手的另一面是放松个人房贷的政策密集出台。从2008年10月起，央行先后出台降低首付比例、降低二套房贷款利率等优惠政策。而在2008年10月之前，许多股份制商业银行索性遇到二套房贷款申请统统“枪毙”。在各家银行眼中，众多信贷优惠政策中的核心是央行在2008年10月之后100天内连续5次降息。“这是最大的利好，央行的政策转变扭转了购房者的预期，而任何市场的预期是市场走向发生变化的重要因素。”一家国有大型银行房贷部总经理说。从今年1月开始，购房者果然不再观望，被迫出手了。楼市涨潮出手的购房者，又为了什么目的购房呢？这个问题关系到此轮楼市增长是否能够持续。南方周末记者接触到的购房者是这样一副面孔：三四十岁，或者即将结婚，或者生了孩子要换房，观望了半年甚至一两年，发现降价无望，在回暖压力之下仓皇买入。他们是过去5个月以来推动楼市的主要力量。但其中不乏先知先觉的消费者，他们购房更多是担心宏观经济可能出现通货膨胀，出于资产保值的考虑而购房。上海IT金领赵洪 (化名)，在今年1月一口气买下了浦东的三套房子，从100平米到150平米不等，均价13000元/平方米。当时他发现实体经济并没有好转，但房价已有了上涨的迹象，黄金价格也开始上涨，他隐约感觉自己受到了通货膨胀的威胁，考虑两个星期后，就把手中的现金全部砸向楼市。还有更精明的，一些香港的基金经理纷纷开始到北京、上海购买高档物业。地处上海华山路的高档楼盘嘉里华庭房价每平方在5万－6万之间，5月28日开盘卖出一百多套，现在只剩4套。售楼部陈经理告诉南方周末记者，大部分的购买者来自香港，主要用作投资。在北京、杭州等城市，一口气买下两三套房子甚至更多的客户开始出现。据房地产研究公司亚豪机构观察，杭州五月份新推出的楼盘九洲方圆，一些浙江人一口气买下几套到十几套房子。北京新推出的酒店式公寓楼盘金成时代，大约有三成客户属于投资需求。更有甚者，一些内地投资者开始抄底香港楼市。据香港媒体报道，仅今年5月赴港买楼的内地客户便是2008年11月时的5倍，且内地买家购房均价比香港楼市均价还要高出七成。仅仅依靠这些普通购房者，并不会掀起楼市巨浪。目前国内保险业已经被主管部门允许直接投资于房地产市场，并开始关注写字楼市场，从而使楼市成为保险业的稳定收益投资渠道。另一支超级舰队则是备受关注的房地产投资信托基金——它们已经整装待发，进军楼市。在这些投资大军集合完毕，与原有的刚性需求会师后，将会迸发惊人的能量，现在它们刚刚改写了中国楼市的下滑趋势。不仅如此，它们还令中介市场起死回生，并间接推动土地市场的活跃，打造出新的地王。北京崇文门区域，是南城一个比较集中的二手房销售区域，去年的楼市惨淡之下，崇文门西花市一条街上中介公司纷纷改头换面，有的换成了烟酒专卖，有的换成了音像店，有的换成菜店。今年开始，这些中介店又重新开张了。在过去的5个月里，北京二手房成交数量也比去年全年多了10%。5月底，在经过网上报价30次，现场竞价89次后，北京富力以楼面地价高达15141元/平方米的价格，获得广渠门外10号地。这一成交价格比政府出让底价高出242%。接着，大连金赛置地以37.48亿元的总价拿下大连高新区7宗地块，成为全国楼市调整后首个总价“地王”。该总价虽然未能超过2007年的长沙地王92亿元，以及成都地王的72.4亿元，以及上海苏宁环球(12.31,-0.08,-0.65%)地王的44亿元，但也高于广州、北京、福州等在2007年产生的地王。房价反攻中国楼市这个巨人如今已经苏醒过来了，它接下来会怎样呢？根据中信证券(27.63,-0.03,-0.11%)研究报告显示，万科、保利、招商、金地等10家大型房地产上市公司今年一季度的净现金流已经全部转正，其中万科最多，为36.8亿元。这意味着开发商的实力越来越强，自然它们的降价意愿也越来越弱。而中国工商银行(4.88,0.03,0.62%)日前发布的2009年1季度的“工行投资理财指数”显示，随着投资理财意识回暖，未来六个月内有购买房地产意愿的居民比例翻一番，从2008年第四季度的6%提升至12%。6月初，金地地产集团内部讨论认为，目前，楼市已经从“市场回暖”阶段进入“房价反攻”阶段。广州、深圳、上海的大开发商纷纷提价试探市场，试图制造买方恐慌，而由于担心通货膨胀，投资需求不断涌入楼市。令人担忧的是，楼市销售火爆，但新开工面积并没有相应增加。今年1－4月，全国商品房销售面积同比增加17.5%，但新开工量同比下降15.56%。这也是2003年以来的首次。通常，开工不足会导致房价上涨的预期。2007年年中，中国一线城市出现大幅上涨，当时主要原因在于此前新开工面积不足。目前，各地建筑市场一片萧条。北京市特级资质的建筑企业北京城建(16.90,-0.22,-1.29%)建设有限公司2007年营业额达到三十多个亿，但今年只有几个项目在施工，全公司2700多人每个月统一只领取800元底薪。据金地集团测算，目前深圳、广州两个城市房屋存量只够销售两年左右，而武汉、天津、上海、北京、南京、杭州、西安等城市则达到三到四年时间，沈阳则需要五年才能完全消化。从5月开始，万科等一线开发商纷纷调整下半年的开工计划，但形成实际供应量要到明年。

现在南京房价最高是多少的 还会降价吗

2013年5月1日，《江苏省物业管理条例》正式实施。3年来，物业公司的管理更规范了，业主们维权意识更强了。当前，江苏省物业管理还有哪些不足？贯彻实施《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）还面临哪些问题？11月28日，省人大常委会执法检查组针对《条例》实施情况，向省人大常委会第二十七次会议提交检查报告，揭示现实管理中《条例》遇到的5大尴尬难题。

尴尬1

业委会成立难、监管难、运行难

宿迁市区超过一半小区无业委会

案例：郭先生反映，自己家住南京江宁竹山路附近一个小区，多年来，小区居民对物业意见很大，但由于没有业委会从中协调，物业对居民的反映一直置之不理。前几年，曾有业主动员居民成立业委会，但开了几次召集会，不少居民代表以“嫌麻烦”为理由退出了，成立业委会的事情也就不了了之。

小区业主委员会是业主行使权利、表达诉求的重要通道。然而执法检查组在对南京、淮安、扬州等地的实地检查中发现，不少小区没有业委会，导致业主无法行使公共权益。报告显示，宿迁市市区共有住宅小区282个，成立业委会的小区仅119个，不足43%。

省人大常委会环资城建委办公室主任祁相春向记者介绍，“业主参与物业管理的积极性不高，导致业主大会召开难，决策难，业委会成立难、运行难”，是一些小区业委会缺失的主要原因。

报告还指出，在已经成立业委会的小区，业委会成员大多兼职，有能力的不愿干，想干的人存有私利想法，业委会不作为、乱作为情况屡见不鲜。

因为业委会法律地位不明确、责权不清晰、政府介入的强制手段和约束监督机制缺乏等原因，不少小区业委会监管难、换届难问题普遍存在。在一些小区，“要权利不要责任，要服务不要收费”思想普遍存在，找各种理由不缴物业费，一些小区物业费收缴率只有30%-40%，严重影响物业服务水平提高。以上情况都显示出部分业主法制观念和自治意识亟待提高。

尴尬2

物业公司鱼龙混杂让人忧

全省一级资质物业仅占2.4%

案例：家住徐州铜山区水景嘉苑的吴女士告诉记者，自家小区物业管理人员大都是五六十岁的大妈，对小区管理混乱，账目不清，对业主也很不礼貌。业委会多次向物业公司提出更换管理、保洁人员，然而得到的答复却是：“物业费太少，哪家物业都一样，你们换了也是白换。” 而吴女士咨询了几家物业后，发现情况的确如此。

长久以来，物业公司的服务水平遭受诟病。报告显示，我省物业服务企业数量多，但资质等级高的品牌企业比例并不高。在全省7190家物业服务企业中，一级资质176家，仅占2.4%，二级资质650家，仅占9%。物业公司普遍缺乏专业管理人才，接受过专业培训的比例较低。一些物业公司“重利益、轻服务”倾向严重，存在管理水平不高、服务标准不规范、诚信经营不足等问题，尤其是财务收支透明度不高、侵害业主权益的现象时有发生。

尴尬3

新老交接难，换物业如同打仗

物业纠纷已成民事案件主要类型

案例：日前，南京江宁最大小区——托乐嘉花园因新老物业交接引发的暴力冲突引起了不少市民关注。对于这次更换，由于老物业放言不会撤出，而业主则决心将更换物业，组建近百人的业主护卫队，导致交接当天上演了物业与业主的激烈对峙。

旧物业不愿走，新物业进不来。近年来，因为业主要求更换物业而引发的一些暴力事件屡见不鲜，物业纠纷案件呈迅速上升趋势。如南京市法院全面受理的各类物业纠纷案件约占全部民事案件总数的17%以上，常州市法院2015年物业纠纷案件受理数量比2013年上升了93%。物业纠纷案件已经成为主要的民事案件类型。由于业委会解聘更换物业服务企业，新旧物业交接矛盾频频发生，出现旧物业不愿走、新物业进不来的情况，甚至引发严重暴力事件。此外，小区停车难、经营网点扰民、业主违建等依然是物业管理矛盾纠纷焦点。有些纠纷涉及到业主、业委会、物业服务企业经济利益，对矛盾调处带来很大难度，结果往往是矛盾双方都不满意。

尴尬4

维修资金使用难，物业费调整难

去年全省住宅维修资金只用了个“零头”

《条例》对涉及物业管理的绝大多数方面都做了细致的规定，但还有一些法规政策支撑有待完善。如《条例》虽然针对住宅专项维修资金应急使用问题作出原则规定，但从全省面上来看，专项维修资金使用难题并没有得到根本解决。据统计，全省住宅专项维修资金代管机构账面余额728.9亿元，2015年度仅使用20.8亿元，因为缺乏具体操作措施和机制，在实际操作中很难落实。

报告还指出，物业收费标准调整困难。《条例》虽然规定价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。但从实施情况看，大部分城市依然长期沿用老标准，有的城市适用同一标准已达10多年。此外，人防工程停车位收费标准不明确，配套文件迟迟不出台，导致这方面矛盾较为集中。

尴尬5

部分老旧小区依旧是管理盲区

由于大部分旧住宅区受收费标准低、收费率不高、无法封闭管理等诸多因素制约，受资金限制、管理和服务水准整体较低，长效管理难度较大。

（以上回答发布于2016-12-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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南京十大区域房价涨幅排行榜 涨幅排名：第一 秦淮区：非典型“冠军”，受个盘影响 1月报价：9800元/平方米 10月报价：16233元/平方米 对比1月房价变化：上涨65.65％ 记者点评：同样是位于主城区，秦淮区在十个区的房价统计中居然超越了热门的鼓楼和建邺，排名第一，这与秦淮区今年上市的项目少，销售周期短有很大关系，从1月到10月，一直有房源销售的项目只有位于秦淮区政府对面的大盘雅居乐花园，其他项目譬如皇册家园三期近期才开盘，中北·蔚蓝星座、金陵王榭年中便已售空。 雅居乐花园在去年年底到今年年初的一番特价销售，价格一度跌至万元以下，1月的均价不过1.2万/平方米。今年五次高调涨价，也树立了雅居乐在该区域的豪宅地位。在其他楼盘上半年都没怎么涨的背景下，上半年雅居乐涨了2000元/平方米。9月，二期蜂汇及上品2开盘后，报价涨至1.6万元。据最新消息，二期的下一批景观大户型价格也将达到1.6—1.7万元/平方米。（范薇静） 涨幅排名：第二 浦口区：地王、隧道、地铁推动房价飞涨 1月报价：4100元/平方米 10月报价：6367元/平方米 对比1月房价变化：上涨55.29% 记者点评：浦口10月房价较年初上涨55.29%，仅次于秦淮，但由于秦淮在售项目少，不具代表性，因此浦口才是南京今年真正的涨幅最快的区域。浦口房价的上涨一方面是因为2008年底房价跌至谷底，另一方面则是江北是南京房价盆地，价格优势明显，使得越来越多的人开始关注浦口。而长江隧道明年6月通车、地铁3号线明年将动工、新地王的楼面地价就达4231元/平方米等利好，也让人们普遍看好浦口未来的发展前景。但突然从三四千涨到六千多，浦口房价是否还具有投资潜力，也变得众说纷纭。（李子墨） 涨幅排名：第三 江宁区：一楼盘半年最高涨幅110％ 1月报价：5781元/平方米 10月报价：8186元/平方米 对比1月房价变化：上涨41.59％ 记者点评： 在网站统计的江宁八家典型楼盘中，10月报价较年初上涨了四成，从9月开始房价涨幅明显变大。即使并没有出现太多的地王，且已经进入了供应量增大的阶段，仍然未能拉住开发商要继续上调房价的脚步。 搭上景观，单价直冲2万 今年以来，江宁的领涨楼盘都集中在百家湖片区，21世纪国际公寓、江宁一号、百家湖国际花园、怡湖华庭先后将这里的价格一升再升。百家湖国际花园上半年先拿出普通房源试水市场，再推出保留的湖景房，导致价格走势惊人，半年内上涨幅度竟然达到110%。 湖景，地铁，商业中心等利好带来的暴涨，直接使该片区目前的房价达到了每平方米7500元至13000元左右，甚至超过了不少主城区的楼盘。 岔路口半年以来无房可售，主推小户型的铂金水岸成为河定桥区域首次亮相的高价新盘，继上半年爱秦湾以6800元/平方米的均价开盘之后，它再次将河定桥板块的价格拉高。销售人员表示开盘后约普通平层户型约8000元/平方米左右，4.9米挑高的户型将达到10000元/平方米。 涨势较快的还有将军路板块，托乐嘉街区11月推出的新房源，预计售价将达到8000元/平方米，且面积均在136平方米以上，但据5月底的上次开盘，上涨幅度近30%。另一因规划审批原因推迟上市的紫气云谷项目，传言其多层花园洋房的单价将冲顶两万。 地王邻居盘集体变“牛”了 9月16日，央企中冶刷新当年万科记录，夺下江宁新地王。当时现场9家企业报名竞买，经过66轮竞拍该地块被中冶置业（安徽）有限责任公司以34200万元拿下，楼面地价3910元/平米。不知是不是因为江宁新地王的诞生，让附近在售楼盘恒大·绿洲成了直接收益者。6月份，其毛坯景观房4652元/㎡起售，还送入户花园，而10月9日后其价格一路上调，目前在售的127-132平方米的大户型精装修房源，均价已经达到8600元/平方米。 另一块备受关注的九龙湖NO.2009G47地块，中粮地产经过42轮举牌，以2.35亿元轻取，楼面价3151元/平方米，当时楼市专家曾称，“九龙湖地块整体房价涨势缓慢，达不到开发商的心理预期，所以他们不敢轻举妄动；这次地价还上不去，九龙湖的整体房价想上去有点难了。”但11月底将推出小高层房源的同仁·康桥水岸，并未如预期的维持低价，开发商相关负责人透露，离开盘还有一个月，套数也仅仅88套，排号已达近200人；虽然以120-140平方米之间的大户型为主，每平方米单价也将从今年6月份的4700元/平方米，跃升至6至7千元。 就算不差房 价格盆地也涨了 麒麟板块一向是江宁房源的价格低谷片区，近期将开盘的东郊小镇，普通住宅房源已经“断货”数月了，销售人员昨天透露，最近将开盘的新房源，价格预计为5400元/平方米，看上去与3月份时一样，但仔细一打听，原来是取消了精装修，相当于单价上涨了一至两千元。 此外，房价一向保持缓涨的方山板块，也出现了变化。天泽苑预计在11月份，推出8栋多层洋房，面积在80-140平方米之间，价格从3月份的6500元，上涨至7500元至8000元左右。 供量相对充足的东山板块，生活配套成熟，年初曾经以不到5000元/平米的实际销售价格，被购房者称为江宁性价比最高的居住区域。两家楼盘将在11月份推出500多套房源，虽说该片区“不差房”，但价格同样扶摇直上。武夷水岸花园年中推出时均价5400元/㎡，目前已是6700元；天鹅湖花园的价格则从上一期开盘时的5600/平方米，猛跳至7500元/平方米，涨幅近34%，令很多购房者直喊“吃不消”，购房者陈先生无奈地算了笔帐：“一期才5300元，贵了1300啊，以90平方为例，一套房贵了12万多元，半年不到的时间，要多花这么多，按高薪阶层，一年4万工资，不吃不喝，要3年才能省下来。”（陆容容） 涨幅排名：第四 白下区：楼盘少，一家豪宅带动全区涨 1月报价：13300元/平方米 10月报价：18725元/平方米 对比1月房价变化：上涨41% 记者点评： 和鼓楼、玄武一样，白下作为南京老城区之一，区域内项目多位于主城，因为近两年主城地块上市量十分稀少，因此上市量一直不大，房价也一直处于较高水平。据记者了解，今年白下区在售的项目包括金鼎湾国际、金陵尚府、观城、鸿意星城等，搜房的该报告也是以上述5楼盘作为案例分析的。而近期常府风华苑、京隆国际公寓也将上市。从销售价格上看，除了位置稍偏的鸿意星城外，其余几个项目在1月的销售价格基金都在1万元/平方米以上，其中金鼎湾国际在1月单价就迈过了2万元大关。近期上市的常府风华苑、京隆国际公寓单价也在1.6万元以上。 从1月五项目的平均价格13300元/平方米到10月份的18725元/平方米，涨了5425元/平方米，涨幅高达41%。七月后出现较大幅度涨幅，而金鼎湾国际从1月的21500元/平方米到10月的27000元/平方米，涨了5500元/平方米，而记者发现，金鼎湾国际目前的最高报价已经超过3万元/平方米，白下区项目少，金鼎湾对于整个板块的拉动效应很大。（范薇静） 涨幅排名：第五 玄武区：城中、城东尽豪宅 1月报价：14220元/平方米 10月报价：18591元/平方米 对比1月房价变化：上涨30.74％ 记者点评：十月均价达到18591元/平方米，玄武区均价是目前南京城区房价最高的，这主要是因为区域内项目多位于主城及环紫金山区域，譬如是城中房价标杆的长江路9号和凯润金城，前者更是南京首个房价破3万的楼盘。除了城中的高档豪宅外，玄武区更有一批紫金山周边的低密度项目，房价自然也不可低估，包括无庶、聚宝山庄、紫金上林苑、钟鼎山庄、德基紫金南苑、紫庐等，在这份报告中，选取的项目有无庶、聚宝山庄、紫金上林苑、钟鼎山庄，除了聚宝山庄外的单价在万元以下外，其余楼盘都在万元以上，无庶4个月的报价都高达1.9万元/平方米。 从1.9万到2.7万，从2.3万到3万，拉动玄武区房价最主要的“功臣”还是城中的两大豪宅：长江路9号和凯润金城。和河西、江北地王拉动周边房价不同，今年城中几大豪宅的升值潜力被投资客看好，价格疯涨，从年初的1万起步到现在的2万起步，几乎翻了一倍，而最高价也已轻松过3万。（范薇静） 涨幅排名：第六 建邺区：世界级城市副中心，前景普遍看好 1月报价：11483元/平方米 10月报价：15467元/平方米 对比1月房价变化：上涨34.69％ 记者点评：去年楼市寒冬对河西打击非常大，融侨中央花园一度喊出7600元/平方米的地板价，金马郦城甚至以6900元/平方米起售价甩卖精装修房，让很多买房人成功“抄底”，赚了个大便宜。但今年3月楼市回暖后，河西房价也有了起色。尤其在7、8月份仁恒江湾城的带动下，河西房价一路飙升，现在很多楼盘都卖到了1.5万元/平方米，江湾城、金地名京等楼盘甚至卖到2万元/平方米以上。 随着奥体新城配套设施日趋完善，行政机关的陆续迁入，人们已相信奥体及整个河西将成为南京又一城市中心。建邺区的房子也因此变得抢手起来，甚至供不应求，这也造成了建邺房价从6月开始飞速增长。（李子墨） 涨幅排名：第七 雨花台区：万科、先锋两楼盘抬高区域房价 1月报价：8769元/平方米 10月报价：11420元/平方米 对比1月房价变化：上涨30.33％ 记者点评：1-10月雨花房价整体上升，9月开始出现较大幅度增长，主要是区域内在售项目较少，房价受个盘影响较大造成。雨花区9月房价的明显上扬主要是先锋青年公寓和万科金色里程的陆续开盘造成的。先锋青年公寓以及万科金色里程都是主打中小户型房源，虽然房价较高，但凭借低总价的优势还是吸引了不少购房者，从而取得不俗的销售业绩，雨花的房价也因此随着抬高。（李子墨） 涨幅排名：第八 栖霞区：搭便车，跟着全市房价一起涨 1月报价：7900元/平方米 10月报价：10225元/平方米 对比1月房价变化：上涨29.43％ 记者点评：栖霞房价的上升，主要是受到南京房价整体上升的影响，涨幅也与全市平均水平同步。比较受人关注的楼盘是中电颐和家园、大地伊丽亚特湾，但因各楼盘之间差异不大，因此价格波动也比较平稳。区域环境配套的不断改进，尤其是最近栖霞区马群大庄6号拍出“地王”并被保利拿走，也使得更多的人开始关注该区。（李子墨） 涨幅排名：第九 鼓楼区：新盘很少，房源断档 1月报价：12600元/平方米 10月报价：15666元/平方米 对比1月房价变化：上涨24.30％ 记者点评：从走势图上看，鼓楼区今年1-10月的房价整体呈上升态势，3-6月出现小幅度波动。作为南京第一行政区，鼓楼区的一手房价在主城中却是最低的。这主要是因为目前鼓楼区在售项目主要集中在河西北部，而今年河西北部龙江区域已经趋于成熟，新盘不多，价格较高的银城聚锦园等也是在9月才开盘，价格报到了1.7－2万元/平方米，而另一些项目也在近期面市，无法统计到报告中去，譬如时代天地广场、乾和福邸等。 鼓楼区在老城区的项目较少，仅有天正湖滨花园、中商万豪、中海·凯旋门等项目在售，而天正湖滨的住宅5月售罄，这也直接影响了整个区域的价格走势。由于是小户型项目，鼓楼的凯旋门和中商万豪在10个月内的涨幅都不算很高，凯旋门涨了4000元/平方米，中商万豪涨了2000元/平方米，成为带动鼓楼房价上涨的主要因素。（范薇静） 涨幅排名：第十 下关区：滨江改造，未来潜力巨大 1月报价：13925元/平方米 10月报价：15542元/平方米 对比1月房价变化：上涨11.62％ 记者点评：随着城北滨江板块的改造，下关区的城市形象得到大幅改善和提升，聚集了锋尚国际公寓、世茂滨江新城、凯鸿隽府、万科红郡等众多豪宅，已成为新兴豪宅板块，房价也处于较高水平。未来，还将有更多的豪宅在下关涌现，如定位高端的天正小桃园项目以及中冶的项目等 肯定会下降，我个人觉得现在中国的泡沫经济已经很严重了，政府很早就意识到这个问题了，你应该知道泡沫经济的严重性吧

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