深圳房价要大跌？官方发布二手房参考价，3595个小区全部标价，普遍“打7折”！影响有多大？

千呼万唤，深圳二手房价格参考机制终于落地。

2月8日，深圳住建局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布深圳住宅小区二手住房成交参考价格。根据价格表，深圳目前最贵的住宅小区单价为13.2万元，涉及翡翠海岸花园、恒裕滨城花园二期、半山海景别墅等22个小区。“深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。”深圳住建局表示，此举是为了促进二手住房市场信息透明，理性交易。

定期公布二手房参考价

2月8日，深圳住建局下发《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。该通知称，为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）有关规定，促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制。该通知自发布之日起施行。同时，深圳住建局还发布了首份《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》。

那么，参考价格是怎么来的呢？据介绍，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

需要注意的是，深圳住建局还对此次政策发布进行了要点解读，具体如下：

一、建立二手住房成交参考价格发布机制的主要目的？

建立二手住房成交参考价格发布机制，是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进二手住房市场信息透明，理性交易的重要举措。

二、如何发布二手住房成交参考价格？

二手住房成交参考价格，由深圳市房地产和城市建设发展研究中心定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

三、二手住房成交参考价格是如何形成的？

深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

四、二手住房成交参考价格有什么作用？

发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

3595个小区价格透明化

深圳欲建立二手房价格参考机制的传闻早就在市场风传。尤其是近两年，深圳二手房市场业主挂牌虚高、抱团涨价、反悔毁约等问题层出不穷。尤其是2020年年初疫情期间，深圳二手房市场不降反涨，更是让一些刚需族惊呼“无力上车”。

然而，从住建局发布的首份发布成交价格参考表来看，深圳二手房价格似乎尚未高到让人难以承受的地步。在有数据统计的3595个小区中，单价最低的是位于龙岗坪地的顺景新村，单价仅为1.61万，单价低于3万的二手住宅小区共有105个。

不过，贵与便宜是相对的。深圳最贵的22个小区集中于南山蛇口地区，单价可达到13.2万元。与此同时，共有256个小区单价超过10万；447个小区单价在8万至10万之间，更多小区单价则集中在3万至6万之间，约有1900个。

针对此次深圳住建局发布的二手住房成交参考价格，市场普遍认为参考价低于市场挂牌价和成交价，高价豪宅和优质学区房“价差”尤其明显。

以价格最贵的几个小区为例来看，南山蛇口太古城花园目前的交易参考价是13.2万，但在链家网上，这一小区均价被列为20.54万元，目前挂出来的8套房子中，有6套单价不低于19万。这意味着，深圳住建局给出的参考价几乎相当于市场价的7折。再来看深圳的另一网红小区——南山粤海华润城润府。目前深圳住建局的交易参考价也是13.2万，而链家网上的小区均价却高达19.32万。目前挂出来二手房源中，有十几套单价都在18万以上，最高的甚至直逼20万。换言之，华润城润府与太古城花园一样，均呈现出折价7成的情况。参考价会倒逼房价下降吗？

每有房价调控政策出台，人们最关心的问题莫过于——房价会降吗？有业内人士明确指出，市场大降价是不会发生的。

“本次政策没有释放需求，总不能指望业主会在供需不平衡的市场下7折卖房吧！”上述业内人士表示，此次政策的重点在于，引导商业银行合理发放二手住房贷款。也即是说，通过明确市场成交参考价来限贷，提高二手房首付比例，3成名额二手房首付或许提高到5成。

在此情况下，刚需置业成本更高，短期内会出现观望期降低市场需求的情况。同时，传统投资逻辑失效，经营贷、一次性付款再抵押的套路行不通，楼市热钱流入减少，有助于政府控制楼市的盲目追涨。

但目前来看，深圳楼市只是中场休息。在深圳供应严重不平衡的长期背景下，业主还是占有优势，提高资金门槛只会伤害弱势一方。真正解决深圳房价问题还得从供给侧解决，而不是限价、限贷，因为这没从根本上释放需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也向媒体表示，深圳此次发布政策，具有非常好的导向。

第一、从深圳房地产市场发展情况看，二手房此前确实有过炒作，形成了房价哄抬等乱象。深圳此次政策，有助于房东和中介等理性定价，是促进二手房市场稳定的重要保障。这也有助于确保深圳2021年二手房价格的稳定和市场预期的稳定。

第二、二手房市场过去一直存在一个问题，即交易情况不清晰、不透明。深圳此次发布，说明后续将从信息公开等角度，不断引导市场预期稳定，具有积极的作用，也是后续房地产长效机制的重要保障。

第三、十四五期间，一手房价格、二手房价格、租赁价格和土地价格将会建立更完备的价格披露制度，四个价格披露制度形成，将真正确保各地房地产长效发展。预计随着深圳此次二手房价格数据披露后，全国其他城市也会积极跟进，值得期待。

深圳龙岗坪地是不是凉了

小区老旧，车位紧张。

西湖苑位于龙岗-坪地，小区建于2001年，老小区，楼龄较老，车位比较紧张，物业管理不是很好，因而房价便宜。

西湖苑二期地处龙岗区坪地中学边，地理位置属于龙岗坪地。

本月重要新闻

不是。

龙岗区下属街道布吉、横岗、大运、龙中等一直都是深圳新房供应的主要集中地区域，坪地、新生等区域的规划利好也吸引了不少人对该区域的关注。所以深圳龙岗坪地没有凉。

龙岗区位于深圳市东北部，处于深圳都市圈几何中心，是深圳的行政大区、人口大区、产业大区。

富华苑小区为什么便宜

本周，政策面上的消息主要是：今年年底前国土资源部将对房地产开发用地逐宗检查，重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况；外资再次被限制进入房地产二级市场。

北京、上海、广州、深圳四城市本周的重要消息分别是：

北京：经适房申请标准出台；北京公布11个新城规划。

上海：细化物业管理条例 一张房产证只算一个业主。

广州：再次收回七十四宗近百万平方公里闲置地。

深圳：深圳市将征收土地闲置费；拆迁补偿商品房参考均价出炉最高1.8万/m2。

国土部：年底前将对开发商土地逐宗检查

为规范房地产企业的土地开发行为、打击囤地行为，今年年底前，国土资源部将对房地产开发用地逐宗检查，重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况。

外资再次被限制进入房地产二级市场

新的《外商投资产业指导目录》规定，从2007年12月1日起，外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设，同时外资被限制进入房地产二级市场交易(存量房交易)及房地产中介或经纪公司。

北京：经适房申请标准出台

北京经适房申请标准将根据家庭人口而定，3口之家年收入不超45300元 廉租房申请标准为3口之家年收入不超20880元，同时人均住房面积在10平方米以下、家庭总资产净值在36万元以下。

北京：公布11个新城规划

北京市规划委公布了亦庄、通州、顺义、昌平、大兴、房山、怀柔、门头沟、密云、平谷和延庆11个新城的2005年至2020年规划，到2020年，亦庄、通州、顺义三个重点新城的规划人口共将达到250万人。亦庄公共交通出行增三成，通州人均GDP突破10000美元，顺义第三产业比重超过60%。

广州：再次收回七十四宗近百万平方公里闲置地

广州市国土房管局再次发出七十四宗、共九十九点六万多平方米闲置地收回令。据披露，广州还有二百零七宗，用地面积八平方公里的涉嫌闲置土地正在进行处置，这些闲置土地计划在今、明两年完成处置。

深圳：深圳市将征收土地闲置费

《深圳市土地闲置费征收管理办法》规定，被依法认定为闲置土地的，除了被依法无偿收回土地使用权的、闲置时间未满一年的、土地使用者已按合同约定付清地价款后由于政府部门行为造成土地闲置的、因不可抗力由市政府批准延长动工开发日期或暂停建设的、通过法院裁定或招拍挂方式转让取得土地使用权未满一年的等几种情形外，其他一律要征收土地闲置费；已动工建设但已开发建设面积占应建设面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%，且未经市政府同意中止开发建设连续满一年的，也要征收土地闲置费，已建成部分不征收。详细

深圳：拆迁补偿商品房参考均价出炉最高1.8万/m2

《深圳市同区域普通住宅商品房交易平均价格(2007年第二季度)》,分别列出了全市56个片区的商品房交易均价,用以作为未来进行征地拆迁时的参考。其中,均价最高的为红树湾片区,为每平米18070元,而实际上,该片区的商品房均价早已在3万元以上。最低的为龙岗的坪地、坑梓、坪山 3个片区,都是3681元。

上海：细化物业管理条例 一张房产证只算一个业主

上海市房屋土地资源管理局昨日发布通知，对新修订的《物业管理条例》中有关业主大会的相关规定作出解释。通知规定，今后上海的小区业主大会表决重大事项时，按房地产权证的数量来确认业主人数。一个产权证计为一个业主人数；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

本周市场热点述评：

本周，市场宏观面上的消息主要是：三季报显示，房地产业仍然是业绩爆发力最强的行业之一 三季度营收同比增36.08%。

北京方面，其重要消息有三，分别是：10月以来，北京二手房挂牌均价突破11000元/平方米大关，比9月再度上涨4.5%；11月北京80个项目开盘销售 供应量激增楼市回暖；10月期房住宅登记量降7% 商品房预售登记9861套。

上海的重要消息有四个，分别是“内中环价跌22% 郊环外量升32%”、“中小户型供应比例超50% 商品房均价下跌7.66%”、“10月上海别墅成交均价17693元 环比上升20.3%”、“ 上海上周商品住宅成交价7672元/平米下跌2.72%”。广州的重要消息是“广州楼市首次出现各方观望状态 11月成交或更淡”。深圳的重要消息是“深圳二手房均价环比跌11.5% 宝安区跌43%”。

三季度营收同比增36.08% 房地产业增长有望持续

三季报显示，房地产业仍然是业绩爆发力最强的行业之一。据本报信息数据中心统计，今年三季度，房地产业上市公司实现营业总收入 738.03亿元，同比增长36.08%；实现营业利润151.88亿元，同比增长70.32%；实现净利润（归属于母公司部分）103.16亿元，同比增长78%；行业加权平均每股收益为0.21元，同比增长40%。

11月北京80个项目开盘销售 供应量激增楼市回暖

11月1日至6日，北京商品住宅共交易3510套，日均交易量585套。其中期房达到3097套，现房413套。总交易量和日均交易量与去年同期相比，涨幅达到了22%。而今年“金九”同期总交易量为2690套，“银十”前六天更只有1630套。11月和9月、10月相比，涨幅分别为 30%和115%。

10月期房住宅登记量降7% 商品房预售登记9861套

北京市房地产交易管理网公布了10月新房预售登记统计数字。其中，10月全市商品房预售登记了12272套，登记面积为1657293 平方米；商品住宅预售登记了9861套，登记面积为1290642平方米，户均面积约131平方米。跟9月相比，住宅户均面积比上月的132平方米略微小了一点。但是，10月商品住宅预售登记套数和面积的下降幅度较大，都比9月下降了7%左右。

10月北京二手房挂牌均价突破11000元上涨4.5%。进入10月，房源挂牌量再度放量，相比9月同期上涨了15.6%，房源挂牌均价也突破11000元/平方米大关，环比9月再度上涨 4.5%。同时，客户的登记量也没有出现回落，继续保持在5%左右的增长，但成交量并没有出现明显增长。 10月上海别墅成交均价17693元环比上升20.3%。10月份上海别墅市场销售总面积为209206平方米，环比下降27.4%。总套数829套，比上月减少250套，成交总金额为 370138元，环比降12.6%，均价17693元/平方米，环比升20.3%。本月别墅新增开盘数15个，共14.58万平方米。从区域看，成交面积前三的区域分别是松江47316平方米，均价15511元/平方米。浦东32952平方米，均价30816元/平方米。青浦29712平方米，均价 12905元/平方米。据悉，目前别墅新增供应量主要集中在松江、闵行、青浦等区域。

上海上周商品住宅成交价7672元/平米 下跌2.72%

上周(10.29-11.4)上海共成交商品住宅5457套，环比下降0.62%，成交价格为7672元/平方米，环比下降 2.72%。业内人士表示，成交结构的变化导致总体价格下降，上周商品房成交主要集中在外环。商品住宅成交量小幅下跌主要因为，一方面购房者受二套房首付提高等政策影响更趋理性，另一方面，大批近期开盘项目在售价上盲目攀比让部分购房者选择继续持币观望，潜在的需求和购买力仍需要一段调整期释放。

上海楼市行情：内中环价跌22% 郊环外量升32%

本周上海商品房成交量较上周略有上升，共成交70.52万平方米，环比上升0.8万平方米，升幅为1%，成交套数为7008套，环比增加572套。各类物业本周成交量占总量的比重有所调整，商品住宅所占比重明显上升，升至66%；而动迁配套房比重有所下降，下降12.8%；商办类物业较上周均有所上升，上浮至18.6%。

上海中小户型供应比例超50% 商品房均价下跌7.66%

上周(10月26日-11月1日)上海楼市有19个商品住宅项目推出34.37万平方米房源，其中套均面积在100平方米之下的供应量就达17.39万平方米，占商品房供应面积的54.26%。新房价格也有所下降，上周上海楼市商品住宅(指新房中的住宅部分)成交均价环比下降了 7.24%，为10614元/平方米；商品房均价也下滑7.66%，为10360元/平方米。

广州楼市首次出现各方观望状态

目前，整个市场首次出现各方都观望的状态，11月份广州楼市可能会比仅成交4491套的10月份更淡。业内人士表示，近期楼确实不好卖。10月份广州一手住宅签约均价11970元／平方米，攀上历史新高，比去年10月高出4941元／平方米，涨幅达到70%左右。但与房价攀升相对应的是成交量的减少：今年10月份共签约4491套，同比减少1658套，降幅近3成；今年10月份成交面积仅为55万平方米，同比减少15万平方米，降幅近 2成。

深圳二手房均价环比跌11.5% 宝安区跌43%

10月份全市三级市场共成交约2800套，环比减少24.5%；成交面积21.9万平方米，环比减少25%；成交价格出现下降，全市均价13362元／平方米，环比下跌11.5%，伴随着成交量的整体下跌，各区成交价格互有升跌。其中宝安区由于豪宅成交的急剧减少，10月价格环比下跌 42.9%，全市跌幅最高，实现成交均价9228元／平方米。(编辑：LEO)

地理位置不好。

富华苑小区房价便宜的原因：1、富华苑小区临近高架，会很吵。2、停车位少，需要提前预约车位。3、富华苑小区周边大型医院少，看重症病不方便。

富华苑，别称叫富华苑花园，小区共有5栋分为9个单元，坐落于深圳市龙岗区坪地街道办湖田路富华苑花园，建筑结构：塔楼，车位个数：110个，

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