本文是专栏第332篇文章。

古希腊哲学家赫拉克利特曾经说过"人不能两次踏进同一条河流"，但中国的房地产市场自2008年以来曾经三轮在不同时间踏上统一的循环——每轮经济压力，伴随着放水刺激，然后是房价的一轮大涨。但其实之所以哲学家能说出这样的名言，意味着真的不同，每一次的推进都意味着取舍后的变化，这种变化在房地产市场首先是取舍的空间越来越小，不是说以通胀和流动性刺激就一定能带来增长动力，因为代价是越来越大。

新4万亿，怎么说？

2008年最著名的4万亿之后，中国房价曾经在十几年中以坚硬的现实“教人做事”，一度看空、看多两派的争执，早已烟消云散，但经济规律的周期并非人们主管所能掌控。要说我的观点： 房地产不能看空、亦不能看多，只能看稳 。

2022年“新4万亿”再次降临，既不是原来的配方，也不是原来的味道。

政策面很简单，4万亿主要瞄准新基建，这不是个新词，过去几年我们的各种政策措施用词层出不穷，现在词汇已经不足以给人什么刺激，但内容方面的确是有不同。

这里长话短说，新基建这次提到的是什么？

可以概括为高 科技 的基础设置，互联网的基础设施，我们擅长的，我们巨大人口基数和广袤土地是需要的，我们可以抢的先手的赛道上的，基本上都在这儿了。

所以新4万亿主基调里没有房地产，当然我们知道房地产和传统基建也不可能彻底缺席，可以说是哪里都有他们，但不是主角。其实2022~2023年度真正需要关注的是地方债务问题，这个话题是老调重弹多年了，尤其是2018年以来严格控制地方隐性债务，处置地方融资平台的方针之后，再加上过去一年肉眼可见的土地财政走低（卖地大不如前）。那么如此多的基础设施投资，这轮还是得回到地方发债上来，而且要尽快前置发债。

去年底就有相关的声音，地方加快年度预算执行，自然是执行其中的支出和融资。就在昨天情人节，财政部急人之所急、想人之所想啊，提前下达2022年新增地方政府债务限额17880亿元，其中，一般债务限额3280亿元，专项债务限额14600亿元。这里面专项债基本上对应的就是新基建了。

过去的地方债问题怎么办，此时此刻，先做取舍，按下不表也罢。

同样的取舍还来自另一个政策：对房地产开发商品房预售资金监管放松，只要监管资金账号中的钱够用，多的部分房企就可以取出来用。总之看明白松动就好，因为之前各地卡监管资金卡的非常死，就怕不够钱把房子改完。恒大年初会上提到的目前各个项目监管资金账户上还有500多亿。

再加上公积金贷款政策的放松，这一堆取舍都已经做出来了，所以说我前面提到 对房地产我不会看多、不会看空，我只能看政策（看稳） ，这是要求。

两个问题，一个逻辑

无可奈何花落去，而今房地产市场换了人间，已不能成为拉动经济的主力。我之所以这么说基于两点原因：1、房价从来不是经济的晴雨表，而是政策的一种写照；2、有些可以参考的迹象表明，房地产的博弈来自我们经济内循环的博弈。

先说一个迹象，万科郁亮的发声，这两天郁亮直接概括了房地产进入“黑铁时代”，自从他提出“白银时代”开始到后来的“青铜时代”，眼下再延续到黑铁，然我总觉得郁亮内心里是颇为效仿王小波的“时代三部曲”；与王小波的特立独行不同，郁亮的概括更想以万科的地位和房地产行业的处境来施加观点的影响力——既是给市场、也是给同行、还要给自己员工，更要给政策制定者听。

所谓听其言、观其行，万科可是高喊活下去的好学生代表，同时宝万之争后，大半个身子已经进了国家队（从华润到深圳地铁的大股东变化）；但万科自王石以来的烙印和底色是一个职业经理人控制的精确的企业，做所有对的事，理性而精致，像我们身边从不流露情绪的一个熟人，你会时常相信他是对的，但从来没法在感情上与他走得近。

我曾经建议过朋友，当我们处境很难判断的时刻，看身边跟我们一样境遇的精致利己的人，他们的立场且不论，但他们的选择和作为一定是最优解，不带情绪和道义视角看的话。所以我们此刻看万科，大家都明白万科的真正选择是“等鱼死”，手头握着资金且信用度较好，像鱼市上等摊上活着的鱼死掉好低价买的顾客一般。

这时候我们可以想 第一个问题： 如果4万亿是要把房地产托起来的话，房企会缓过来，很多鱼就死不了了，那么鱼市上等着的万科会等了个寂寞。但是万科这个敏锐的地产优等生，对市场的理解不可能那么离谱，而且身为国家队队员且在房地产业内的大佬地位，万科所能掌握和判断的结论一定没有那么简单。

郁亮在提纲挈领的年初大会上发声，说黑铁时代，说评价靠业绩、说能力、是控制成本，说自己助理不会再订头等舱的机票，这些是在敲打万科各个经理人，敲打供应商，震动同行，也在给更高的地方发声；但郁亮讲的东西归纳下来不出业务和架构，这事身为总裁、首席执行官的祝九胜就可以讲，身为带头人的郁亮将就是有些匠气了。也许是王石当年的光环太重，似乎万科的一把手必然不是一个盯业务的人，不过郁亮就是做好了业务，他的发声就是一个经理人的务实言论你也挑不出毛病。

接着想 第二个问题： 恒大许老板也在管理层的会议上对众多恒大高管提出了2022年的要求，包括以下几个方面：保交楼60万套，不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。逻辑很对，态度没毛病，就说怎么落实吧。恒大是目前地产负债和信用崩塌的标杆，也是2021年三大地产商销售指标完成率最低的一家，虽然碧桂园、万科也没完成，但恒大完成率才百分之六十几。

恒大缺钱，而且未来的处置也在摸索，但许老板明白贱卖资产无非是换取眼下回款，但更会让总体可以用来偿债的资金变少，这个逻辑适用于目前所有地产商，哪怕信用债务没违约，销售打点折扣促销可以，大规模打折谁也承受不了，包括常年价格杀手的恒大自己也承认。

所以鱼不能死，鱼也不能贱卖，这时候等在卖鱼摊旁边的万科之流可还等着呢，各个国企央企组成的国家队还在等着呢。而且今年初央行还有个发声，对收购困境房企项目提供资金支持，且不计入三条红线。

行业不可以，但企业可以，项目可以，企业这条鱼不死可以，得把项目股份卖了换钱，这时候就是一个价格问题了。也就是说房地产行业的一个内部博弈逻辑，利用这一轮放水有多少可以拿到钱的就回去收购一部分其他缺钱的房企的项目，当然如果贱卖不行，那就得把这些项目的现金流搞清楚，优质项目得快速回款买卖双方才能谈得成。

于是乎问题交给了市场和政策，此时说几个数据：

1、1月份M2供应量增速9.8%，创新高，但是还不够，因为社融整体存量在320万亿左右，要想像之前那一轮涨价去库存的效果，年度总体增速17%的 历史 数据恐怕都不够。

2、1月份居民新增贷款同比降低，但是储蓄额创纪录的5.41万亿，这钱的去处还是个问题。

3、美国那边通胀四十年新高，CPI达到7.5%，同时美债收益率快破2%了，这个情况下美国的多轮加息必然在路上，留给中国的时间比男足的时间还少，如果不在这个窗口期完成放水，后面我们要保汇率的话就必须停止降低利率和大规模发钱。

今年这个节骨眼上，各种楼市各种观点争论不休，我先劝各位别再争执立场问题了，楼市它不是一个立场问题，内部看政策、外部看美国、全球经济和疫情走势看运气。但最重要的终归是要——

看大多数人的信心。

元宵节快乐！

更多专栏文章欢迎留言关注，感谢大家转发和说出你的观点。

专家说“房价的本质是货币的表现”。如何解读？

简而言之，中国08年的4万亿计划严重刺激了国内通货膨胀，所以伴随货币的滥发，导致虚拟经济过度增长，而实体经济相对萎缩，但对于房地产市场是一个高速发展的过程，房价的过快增长严重违背了经济增长规律，透支了正常30年的平稳发展空间，导致了城乡差距和贫富不均，所以房地产泡沫是必然的，房地产的繁荣是伴随地方债高企的必然条件，到地方债的延期无法再持续的时候，就是房地产泡沫被刺破的时候，那是就必然会带来经济的衰退，只不过考验中央决策层智慧的是主动刺破还是被动刺破，日本的衰退就是被动刺破的实例。

北海楼市前景怎么样

房价的本质是货币的变现，浮云君非常认同这种说法。房地产市场的本质是什么？—— 说白了就是一种资金密集型的“空手套白狼”游戏。

为什么这么说呢？因为拍地皮、造高楼、买原材料等等需要动用大量的资金，但是开发商往往手头并没有这么多现钱，他们的资金大部分都是银行贷款加上期房售卖回笼的资金来进行这场游戏的。

房地产行业高度依赖于央行的货币政策，信贷宽松了，那么不论是开发商这个“供给端”还是购房者这个“消费终端”，都能够获得更加廉价的信贷资源，从而助推开发商拿地的积极性，促进居民贷款买房的热情。

最明显的就属 2009 年，当初金融危机已经开始肆虐我国，制造业、金融业、服务业都大受打击，高层果断出台了“四万亿”的刺激政策，“大水漫灌”、“热钱涌动”，自此之后，房地产业就掀起了新的篇章，上涨的势头就已经开始启动。

降准、降息这些调节宏观经济的手段，最直接的受益方是资金密集型的房地产业和股票市场。所以，我们也时常能够在新闻中看到有专家、学者认为新一轮的降准会对于房地产和股票市场形成利好，促进行业的火热。

从去年开始，高层已经意识到高房价对于实体经济所造成的挤压和对于居民生活造成的压力，并且实施了一系列的调控措施和手段，限购、限贷、限售“三板斧”下来，房地产的火热立刻熄火，甚至不少地区的房价都出现了不同程度的下行。

浮云君身边还有不少买房的朋友，在 2019 年10 月份申请的贷款，一直到了现在银行都没有下来，银行工作人员解释说，已经没有了房贷的额度......从源头，也就是信贷上打击房地产的“要害”，没有银行资金的支持，地产的火热盛况就会立刻熄火。

总结

在我国高速发展的这些年，其实房地产业起到了一个巨大的“资金蓄水池”作用，把超发的货币统统吸纳，也在一定程度上避免了热钱炒作导致物价的节节攀升。

根据专家的测算，我国的房地产总市值已经达到了 450 万亿的规模，相当于美国、日本、欧洲所有国家房产市值的总和，要知道截止 2019 年我国的 GDP 总量也就在 100 万亿量级以内而已......

地产行业储蓄了大量的货币，仍旧源源不断地需要资金，因为开发商造瘘的贷款都是银行给的，居民买房的钱都是银行贷的，一旦资金面吃紧，地产业的火热就会难以延续。

北海楼市前景较好，仍然处在欣欣向荣的阶段。北海的房价也出现了海景房过万、非海景房近万的高价。更多资讯推荐使用美房网查询。【点击查看更多北海楼盘详情】

从2006年开始，北海基本盘活了市内大部分闲置楼盘，刺激楼市焕发了新的生机。由于对烂尾楼、闲置楼的购买和出售给予很大的优惠和支持，炒房客和开发商开始大量进入北海，房价由此走高，从2000飙到3000多。到了2008年，在四万亿救市的刺激下，北海楼市被真正点燃了，房价突破4000，开始向5000迈进。此后，在2010年，北海的房价就稳定4500到5000左右，价格难以再回落。2011年到2016年这几年间，北海房价时有下跌，但是从总体来看，依旧是呈上涨的趋势。到了2017年，中国各大城市的房价都涨出了新高度，炒房者和开发商开始寻找新的价值洼地。还是在2017年，他们发现竟然四千多的价格就能在北海买到好房子，于是，引发了轰动，众多炒房客纷纷涌入北海，更多楼盘也拔地而起，进一步刺激了北海的房价。

想要了解更多关于北海楼市前景的相关信息，推荐咨询美房网。美房网是一家新兴的新房电商平台。其业务范围涵盖提供新房信息、楼盘信息咨询、广告投放、广告制作等技术服务。同时，早在2012年，美房网就已经成为多家全国十强地产项目长期优质合作商，值得客户信赖。

以上就是关于又是四万亿：却不是原来的配方。解读2022房地产面临的真实情况全部的内容，如果了解更多相关内容，可以关注我们，你们的支持是我们更新的动力！