我认为短期内香河房价暂时不会上升或者上升空间非常小理由如下：

1、在香河非法圈地的背景下政府出台了限价令明令要求普通住房均价控制在6500最高价不得超过7500元。

2、香河是一个很小的欠发达的县城当地百姓购买力非常低，价格太高了老百姓怎么活地都没了。

3、卫生、交通、餐饮、娱乐等生活环境很差，可以说是最不宜居县城。

4、生活相关具体的配套设施更差，商场、菜市场、幼儿园、银行、尤其是医院太黑了，我上次急性胃炎在香河县医院看说我是阑尾炎非要给我割阑尾，幸好我有点基本的医疗常识，到北京打瓶点滴就好了，如果在香河阑尾就没了。

5、当地政府执政操作很不规范，老百姓没有安全感，09年底我去香河买了个餐桌放在自己面包车里拉回来，结果被运管的人突然截住以面包车不能拉货的理由罚款3万，最后一番讨价还价还是罚了三千。罚款后就给开了个普通收据不知罚的3000元最后落入谁的腰包，运管的人还说如果经常来香河最好主动到运管站交1000块钱，这样一年内不会被罚。

6、现在每平米6000多的价格与北京相比当然算便宜了，但是与河北其他县城比香河县的房价算是高的了。与廊坊市的价格现在基本差不多，如果让我选的话我宁愿在廊坊市买毕竟是地级市各方面环境条件要好很多。

7、所谓的轻轨所谓的中央行政特区所谓的京津一体化目前都是一个美妙的设想，根本没有具体的时间表，我估计这些事到香河这儿怎么也得10年以后吧。

8、开发商都把落户口作为一个卖点，我觉得把户口落在这个县城没什么用，还不如落在老家好。

9、大多数楼盘都是当地的香河房地产综合开发有限公司开发的，房子质量不好不值这个钱。

10、离北京真得不近，在正常交通情况下座938公共汽车2个半小时才能到国贸，自己开车也得一个半小时，根本不像开发商说的半个小时到国贸，坐飞机行！

河北香河楼市“八年限售”协议隐现 破限购操作再换花样

2017年3月第一次限购政策出台前，香河这个环京热地的房价一度高达近三万一平。今年是限购第4年，香河房价已“膝盖斩”，一些项目房价在一万元/平左右，甚至有项目参考价低至8500元/平。

尽管房价仅有从前的三分之一，但香河楼市却门可罗雀。

《华夏时报》记者日前走访了3个项目楼盘，当日，三个售楼处也仅有记者一位访客。目前，限购政策要求非本地户籍客户购房必须满3年当地社保，这将大部分外地客户拦在了大门外。

为促进成交，有香河新房销售悄悄对记者表示，“目前已经变相放开了。”记者调查发现，部分开发商为卖房使出浑身解数：包括承诺为外地客户“解决”购房资质、买房送车位、送阳台等。

开发商为卖房各显“神通”

今年是香河实施限购的第4年，如今的香河楼市情景如何？近日，《华夏时报》记者实地探访了3个项目楼盘，空荡荡的售楼中心，现场并无其他访客。与昔日的热闹喧哗相比，如今的香河楼市十分萧条。

开发商失去了核心客户群，为将房子卖出去，开始为外地客户找单位缴纳社保，先卖房，3年社保满期后再网签。“在执行政策，也可让客户先买房子。”香河御景置业房地产开发有限公司“公园壹号”项目销售人员张兰（化名）对《华夏时报》记者说。

3年当地社保缴纳记录，是外地购房客与香河楼市之间无法逾越的鸿沟吗？张兰告诉记者，如果买一手房，开发商可以给解决资质。外地人现在到香河来买房，首付比例也可以达到30%。张兰还称（首付比例）从去年开始调整，从50%降到30%了。然而，后续记者查询有关资料，并未发现官方政策有这项变更。

据张兰介绍，公园壹号的开发商比较有实力。该开发商配建有安置房，安置房部分户型与商品房近似，当销售引领记者前往该项目的安置房实楼里看参考户型时，记者发现，位于安置楼高层的新房房间正在向外渗水，两处渗水痕迹长达一米左右。

除公园壹号外，春城绿景兰亭苑项目销售也表示有“途径”帮客户解决购房资质。公开信息显示，该项目由香河春城房地产开发有限公司开发，2019年10月开盘。该项目销售李佳（化名）称，项目2016年拿地，2017年开始建，约2018年末2019年初开始销售。

李佳称，购买春城绿景兰亭苑不仅可以解决购房资质问题，车和房子还是绑定的，买房就送车位，签署赠送协议。如果购买三居室还赠送两个阳台。

一位香河的中介向记者透露：“（购房）资质分四条，满足哪一条都能买房，开发商说解决资质（的意思）是解决技能证书和学历。“

《华夏时报》记者现场看到，公园壹号和春城绿景兰亭苑售楼处的大厅均挂有多条红色条幅。其中一条横幅显示：“购买商品房住宅前，应先取得香河县商品住房的购房资格证明。”李佳告诉记者，这是前两年房管局要求挂的。此外，李佳还表示，房管局查得很严，经常下来检查是否存在销售违规行为。

据李佳介绍，春城绿景兰亭苑项目的老板原是香河当地的家具行业大佬，2016年拿地50亩，是初次在房地产行业小试牛刀。另外还在别处拿地200亩，预备建商业地产。

《华夏时报》记者从天眼查公开信息看到，春城绿景兰庭苑项目开发商“香河春城房地产开发有限公司”大股东是张宝春，其名下除香河春城房地产开发有限公司外，还在香河益马家具有限公司担任监事，在香河县春城家具批发城担任法人（该公司已于2005年吊销）。有关销售所言该公司拿地200亩，预备建设商业地产的信息，记者未得到核实。

作为环京“北三县”之一的香河县，距离北京市东三环1小时高速路车程，938路公交车可以从这座河北县城直接驶往北京大北窑。但限购政策下，这里已经很久没有出现过蜂拥而至的购房者了。

近日《中国经营报》记者走访发现，虽然官方并未发布新的限购相关政策，当地楼盘销售人员口中已经开始宣称外地购房者可以通过“人才引进”等方式在当地直接购房，同时有“八年限售”等坊间流传的协议伴随出现，香河楼市随之再受关注。

虽然香河楼市有抬头迹象，但“限购放松”和盛传的协议都没有获得官方的确认，根据正式文件，在香河购房仍需执行2017年出台的限购政策的要求。

成交量缓慢复苏

“新北京阳光活力小镇”“京东都市枢纽”“一站北京”“北京市政府东25km”……香河北部新城和安平镇因距离高速口较近，成为外来购房者买房的首选区域。当地楼盘项目在广告宣传中极力表现楼盘与北京的关系，甚至一些楼盘售楼处电话也会以“010”开头。

在香河一些楼盘售楼处，除了本地牌照汽车外，也能看到不少挂有北京牌照的小轿车。据当地房产中介介绍，今年自疫情缓解之后，来看房、买房的客户逐步增加，其中以来自北京的客户为主。相较之下，香河本地购房者会更愿意选择熟悉的老城区。

北部新城一项目销售人员告诉记者，2017年限购政策出台后，买房人数在当年下降了很多，直到今年限购“悄悄放松”，买房的人又多了起来。

2017年上半年，香河房价一度超过2万元/平方米，而后一落千丈，如今回涨之后单价也仅1万出头。

当地房价高峰时期曾引来不少炒房客。一位本地出租车司机与记者谈起，听说有人炒房失败后，因负担不起远超自己能力的房贷而跳楼，这样的事曾不止一次听到。但限购之后就没有多少炒房的人了，基本都是买来自己住的。

诸葛找房数据显示，今年香河楼市成交量在疫情期间的2月份跌入谷底之后，连续4个月攀升，到6月达到今年以来最高点664套，而后在7月份小幅下跌到601套。

但当地房价并没有随着成交量回升而水涨船高。最近4个月，香河平均房价在1.01万～1.05万元/平方米小幅波动，与去年同期大体持平。

同时，香河有大量房源已经销售多年。安平镇的狮子城项目拿地时间在6年前，如今小区内15栋楼全部建成现房，但房子仍未售完。据其销售人员介绍，该项目依然有近百套房源还在销售，“办完买房手续基本上再过一个月就能开始装修了。”销售人员带领记者看了小区内一套中间楼层的已建成毛坯房源，其楼栋内入住率并不高。

除了常规房地产项目外，养老项目也出现在香河众多的楼市竞争中。位于京哈高速香河东出口的大爱城项目将养老产品作为其卖点，该项目销售人员介绍，其中不少客户是来自北京的老人和他们的子女。同样，大爱城的第二期项目开售也有数年，开始面向“全龄段”推销。

记者事后致电采访大爱城项目售楼处，其工作人员向记者介绍，该项目主要承接北京的养老需求，需要满足退休年龄、户口等方面的要求。记者表达了进一步的采访请求，对方记下记者的联系方式表示会向上级反馈后回复，但记者未获得进一步回应。

狮子城项目开发公司为香河中安房地产开发有限公司，记者联系该公司，对方工作人员称已将采访问题转交给公关部门，但记者之后亦未收到回复。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，香河楼市前两年有过降温，现在基本走出了降温通道，开始缓慢上行，但现在强劲反弹的空间还不大。后续如果交通条件进一步改善，对香河置业需求还是有吸引力的，至少不会继续往下跌了。

“八年限售”猫儿腻

在香河房产销售人员看来，之所以这里楼市能够有所回暖，与最近一段时间的“放松限购”有关。此前市场上很长一段时间曾流传有“延迟三年备案”的破限购操作方式，但如今在当地销售人员眼里，那样的操作方式已经过时。

根据廊坊市2017年出台的限购规定，在当地购房需要拥有本地户口或者拥有三年社保、纳税证明。在一些楼盘的宣传海报上，仍可看到“仅限有购房资格客户购买”提示。但在项目销售人员口中，上述限购政策已经不再是阻碍。

自在城项目销售人员向记者介绍，外地购房者只要有大专以上学历，走“人才引进”的渠道即可以直接购买香河的房子。

在走访多个楼盘后，记者得到的答案基本一致：购房者拥有大专以上学历，提供身份证、户口本、征信报告，开发商会帮忙办理好购房资质问题。

记者注意到，除此之外，还需要额外签署一份协议。据当地项目销售人员介绍，外地购房者届时需要签订一份“八年限售”协议，即保证购房后八年内不出售这套房屋，以作为“不炒房”的承诺。据介绍，这样的限售要求不会写进购房合同，并不具有实际约束力。“以后你卖不卖，其实也没人管。”销售人员这样解释。

除了新房外，二手房市场同样能听到“八年限售”协议。香河老城区一名房产中介人员告诉记者，购买二手房的时候也需要签订一份承诺八年内不出售这套房屋的协议。但他同样补充，这样的协议实际上是为应对检查做的准备，未必能真正影响到房屋再次出售。

香河县关于购房资格的官方公告显示，非本地户籍居民家庭需要提供本地三年社保证明或者纳税证明，但记者在正式文件中未看到“人才引进”以及“八年限售”相关说明。

记者来到香河便民服务中心，以购房者身份咨询购房相关政策。在工作人员指引下，记者找到房产交易中心办公室，其中一位工作人员向记者证实，“（八年限售协议）这个肯定是有，就是买了不满八年不允许出售。同时还要有北京通州或者香河的工作证明，有大专以上学历。”据其介绍，北京市只有通州区可以，其他区则不符合条件。

记者事后致电香河县住建局开发办采访，对方工作人员则否认了“八年限售”协议的存在。“我们没有看到过这样的文件，限购政策近期没有调整过，购房还是需要有本地户口或者本地三年社保、纳税。”

自在城项目开发公司香河县华宇房地产开发有限公司在回应记者采访时表示，购买该项目的资质以国家相关政策为准。

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