文：文俊一

衣食住行与人们的日常生活息息相关，而在温饱问题都解决之后自然开始关心住房问题了，住房问题也一直是许多百姓十分苦恼的问题，因为许多家庭积攒了一辈子的钱才能够在大城市买下一间房子，而我国的房地产形势也一直扑朔迷离，该怎么买房，去哪里买房，一系列问题都需要仔细研究一番。

目前由于受到新冠疫情的影响，房地产市场的走势再次成为了大家关注的焦点， 疫情过后，房价要上涨呢？疫情之后去哪里买房？央视 财经 评论员马光远就对此做出了说明，并且直接阐述了其眼中的十大潜力城市。

聚焦买房，疫情过后买房机会在哪里？

面对来势汹汹的新冠疫情，各行各业也因此受到巨大的牵连，整个经济活动也都被打乱，短期的失业和物价上升，房地产企业也因此受到波及。 各地的房企纷纷按照规定关闭了售楼处和各种中介门店，导致许多依赖线下成交的房产行业去年年初以"0"成交的尴尬处境坐守空房，当然这也是意料之中的事情。除此之外，由于产业复工复产的推迟，许多新房的建设进度也因此延迟，所以许多房企们希望靠卖房回笼金来谋取更多的利益，最终也只是竹篮打水一场空。最终直接导致整个买房的企业链全部变得岌岌可危。

根据相关数据统计，在2019年全国大概有500多家的企业相继破产，这也就意味在这次疫情之下将原本房地产之中的各种问题直接暴露出来 ，随后不少的房地产也是相继的破产。众多房地产公司纷纷倒闭，是否就意味着这些房子将会被贱卖出去呢？是否就意味着疫情过后有着买房的良机呢？

根据相关的预测和事实证明，的确在疫情结束之后不少的开发商为了能够弥补自己的亏损开始快速的回笼资金，还搞出了不少的优惠促销活动，所以今年的房价基本没有多大的上涨幅度，而且许多地方甚至是降价了。除此之外，在二手市场之中，也有不少的投资商为了解决自己在疫情之下的现金流压力，开始快速的降价抛售房产。因此在疫情后的这个行情的低谷，会出现一个相对短暂的低谷期。

因为我国的房地产牵涉的各行各业众多，而且房地产和城市发展以及城市建设，教育等都成为了一个复杂的集合体 。所以我国也不会允许房价的大跌，避免引起更多的问题，造成更多的动荡。因此疫情并不会过于影响房地产，毕竟在非典时期，虽然3月和4月是关键时期全国的房价有所下降，但是在5月份的时候就已经回到了正常的状态，所以这个时候虽然会下跌，但是很短暂。

除了这个之外，还有不少的人相信租售同权，因此也惨遭疫情的打脸，于是许多小区也直接出台了相关的政策，对业主和租户实行了区别对待，甚至是让租客有房不能回家，因此这些人也将会是疫情结束或者控制稳定之后的高需求者，所以在疫情之下，全国的楼市也将得到一次集中性的反弹，成交量上增的同时，就连房价也会短期的上调。 所以对于很多人来说，会将这次买房看做是机会，如果非要买房的话，那么去哪里买房呢?那么又有哪些潜力城市呢？

十大潜力城市，不知道你钟意哪一个呢？

著名的经济学家马光远直言自己心目之中在未来中国最具有潜力的十大城市，它们分别是武汉，杭州，宁波，徐州，大连，济南，南京，桂林，重庆，合肥。 当然还需要注意，其所言的潜力并不代表房价优势，而是城市发展的趋势，那么这十个城市你最钟意哪一个呢 ？

对于 马光远所说的十大潜力城市，不少人对此也十分的有争议。比如说武汉， 很多人觉得武汉是这次受到疫情影响最大的城市，武汉最先开始封城，其经济相对于其他城市来说受损的程度最大，房地产市场自然也是萎靡不振，可谓是受到巨大的打击，又怎么能够排到其中呢？虽然受到损失最大，武汉的经济相对于之前呈现了倒退的现象，但是这并不意味着武汉就从此一蹶不起了。武汉作为九省通衢是重要的交通要道，而且武汉也是著名的教育强省，这里有着大量的人才，即使在疫情受到较大的影响，但是武汉的发展成为中部崛起的重要一个城市，所以武汉不仅仅城市发展潜力很大，其房地产事业也有着很大的上升空间。

除此之外，武汉的GDP发展也常年位于全国前十的，因此在经历了这次没有硝烟的战争之后，武汉也将看见自己存在的问题，对此进行重新的城市规划和城市管理，这座英雄的城市必将值得各位投资和青睐。

同样在其中的还 有桂林，用马光远的话来说，桂林的发展只用到了一句可惜 。虽然只是一句，但是还是能够代表马光远对于桂林的重视。那么桂林究竟有什么潜力呢？首先桂林这里价格能够与价值匹配，桂林的啤酒厂可谓是享誉世界，其漓泉1998的系列产品还直接得到了克林顿的亲笔题词，这可谓是 历史 性的突破。不仅仅如此，桂林的山水可谓是天下闻名，其堪称是世界上独一无二的山水城，成为了世界 旅游 的打卡地，也成为了我国的 旅游 名片。因此往往为了一睹桂林风光的人数不胜数，许多外国友人都会慕名而来。因此在桂林，国家对此也十分重视，给予的优惠政策也很大，比如说有国家可持续发展示范区，国家的 健康 旅游 示范基地等等。这些都给桂林加了不少的额外分。

除此之外，在桂林还有对于53国72小时的免签特例，这样就大大方便了外国友人的流入，另外东盟的10国 旅游 团也可以在这里有着6天的免签政策，可谓是有着不少的消费需求。虽然受到了疫情的影响，全球对于疫情十分紧张，对出国都管理十分严格，这方面减少了桂林的客流量，但是这恰恰是桂林的潜力所在。相信疫情期间大家都憋坏了，如果没有疫情了大家自然愿意出去走一走，看一看，这样就能够在山水风光之中告别那些不安和紧张。

拉动经济增长的三驾马车，自然是消费跑得最快 ，而我国正在处于经济转型的时期，其中 旅游 业的发展是我们成功转型的关键，这就意味着 旅游 地产的畅销。所以桂林得到真正的开发，那么桂林的潜力也是前所未有的，桂林的房地产发展自然也算得上最有潜力的。

而 大连和宁波 能够入选也是有着自身的巨大潜力，在过去的几年里面，这两个城市的发展也十分缓慢，但是作为我国的典型城市，也是15个沿海开放城市其潜力也是不可估量的。而且这几年的宁波发展也不错，其潜力和价值也被许多人低估。

最后便是 南京了 ，作为 历史 的古都在南京同样有着丰富的 历史 文化和各种大规模的城市建筑，只是相当于苏州来说，其光芒一直被苏州掩盖。而且这几年南京在首位度方面一直做得很好。而徐州同样也十分的有潜力，江苏近几年的发展都是向北发展，在苏南发展起来之后，北部的发展还需要以徐州为中心开始对外辐射，因此徐州的区位因素很险要，徐州也将得到不断的发展建设，其潜力也大。

大家都是潜力股，但是大家可以发现这些城市之所以能够被评为最具潜力的十个城市，不仅仅是因为交通或者是 历史 文化，又或者是地理位置。 主要我国的经济走出当下困难，需要牢牢坚定走两新一重建设。而在实施这个过程之中，必定会考虑到城镇化水平，只有新的基建，才能够拉动新的消费。

而这个新的消费也需要我们每一个人把握好机会，需要有着新的思想和新的发展方式。城市也不仅仅是单单居住的地方，其还要培育产业和增加就业。这样就能够很好地让城镇回归人，让房地产也变成房地产 。在未来的岁月里面，这些城市都会是重要的新产业发展的重要基地，因此这些城市都会有着巨大的潜力。

新型城镇化决定未来房地产事业的发展方向，而这些城市很有可能是地产和文旅产业结合的，这是一种大的趋势。例如，美国和欧洲等发达国家，其每年的人均GDP超过1千美元的时候，其国家的观光 旅游 都会得到快速的发展。 恰好这十大城市之中，就有不少的城市有着优美的山水自然风景或者有着悠久的 历史 文化风景。

未来这十大城市都是潜力股

而疫情之下，新的机遇，新的变化

还需要我们每一个人以全新的心态去对待

这样我们都将从潜力股变为实力股

马光远：揭秘房地产信息黑幕！

因为马光远所提出的这些计划最关键地方在于这些钱很有可能最终会流向有钱人的口袋，结果可能会导致有钱人更加有钱，而穷的人会更穷，所以网友们认为这种说法和这些建议简直是害人不浅，里面有很多细节，真是坑爹的节奏。

马光远所提出的这些东西，实际上并没有对该政策进行深入分析以及4万亿政策出来后严重后果进行深度考虑，如果把4万亿钞票印出来，这些钱可以让大家去买房子，那么房价就会不断上涨，如果在有心人搞组织团伙之下，这些钱很有可能最终还是会流向有钱人的口袋，最后结果就是有钱人会变得更有钱，而穷的人会变得更穷，所以这些建议和这些计划实际上根本就不可行，在很多网友看来简直就是害人不浅，毕竟现在年轻人消费已经够高，又面对巨大的房贷车贷。

这4万亿计划包括首先要想办法让有钱人去消费，去花钱，要给没钱的人发一些钱，让他们去消费，要给中间阶层发消费券促进消费。总而言之，就是将这些钱印出来之后，促进大部分人去进行消费，可实际上最终没有明白的问题是这些消费的钱最后要去哪里，因为没有一个大的地方把这些钱储存起来，那么这些钱就会在社会上飘荡，最终在某些有心人之下，这些钱很有可能会流入他们的口袋，而对于没有钱的人来说，可能会因此变得更穷。

这种言论确实害人不浅，根本就没有任何可行性，同时也希望这些所谓专家以后不要再去说这些所谓提高经济的建议，毕竟很多网友以及现代年轻人所面对的压力是非常大，不可能说还有更多的能力去进行消费，生活已经让人喘不过气来。

​多套房拥有者需注意，2021年起，持有房产或将“入不敷出”

在我个人的公号文章中，我对最近媒体热炒的“北京房价下跌20%”的信息进行了剖析，认为这是一个假消息。以北京为代表的热点城市房地产的真实情况是：经过严厉的调控，房地产市场正式进入观望期：卖家不愿意降价出售，买家不愿意在目前价格下出手，买卖双方的博弈地位转换，房地产市场进入到了买方市场。假以时日，价格的松动和下调是趋势。至此，我们可以肯定地说，这一轮始于2015年，并在2016年加速上涨的房产周期基本画上句号，房地产的天确实变了。但是，现在就相信房价已经下跌了20%，那你真的应该交智商税。

问题的关键是，一个假消息，为什么媒体热炒？除了媒体的情操和专业水准外——降价的消息容易吸引眼球，房地产市场从来都充斥着假消息则是问题的关键。人们热衷于传播假消息，使市场上的真消息令人根本无从得知，或者被地方政府和开发商垄断。这是中国房地产市场最大的短板之一，可惜很少有人意识到这个问题的重要性。中国的房地产市场到处都是问题，无论是市场管理、市场交易、土地制度还是房价统计数据，一系列基本制度方面都存在严重残缺，但在整个房地产市场，最大的乱象却是信息的混乱和不透明。无论是在房价的统计、住房的基本供应量、开工面积、还是在基本的销售数据以及房地产信息的基本联网方面，都存在着信息的严重残缺不全和虚假等情况。

首先，每年的供地信息不透明。

政府的年度建设计划、保障性住房的建设计划、土地出让年度计划，要么残缺，要么根本不公布，要么公布了不执行。在土地一级市场完全被政府垄断的情况下，供地信息的透明对于房价未来的预期极其重要，但长期以来，在土地供应信息层面，进步极为有限。大多数城市公布的只是一个大数，具体的供应计划如何，土地存量有多少，囤地的情况有多严重，除了研究机构的估算之外，政府从来不公开，造成了土地越来越少的假象。

第二，房子的供应信息不透明。

开发商在取得某一特定区域的开发权后，事实上就成为了这一局部地区在特定时期的唯一产品提供者。利用信息的不对称分期滚动开发、炒作概念、提高房价、捂盘惜售等情况比较普遍，导致房地产市场完全成为一个信息很不透明的“柠檬市场”，开发商有绝对的话语权和定价权。一些被热炒的日光盘是不是真的，每个楼盘的销售进度如何，其实购房者根本没有任何途径知道。

第三，房价统计指标混乱，统计数据大量失真。

1998年房改以来，中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标。在开发商和地方政府的垄断下，学术、科研机构的数据来源有限，而一些机构自己编的指数不仅权威性不强，反而通过操纵信息指标达到自己的商业利益目的。在房价统计失真的情况下，官方公布的一些房价统计数据不仅和现实背离，反而出现了很多的笑话。2009年，在全国房价暴涨的情况下，官方的统计结论居然是只涨了1.5%。而官方一直公布的70个大中城市的房价统计数据，因其不断失真而失去了统计的价值和意义。在这里我强调一点，70个大中城市房价统计数据，其实就是个笑话。

在政府垄断了土地供应，开发商垄断了房价真实信息的情况下，整个房地产市场就成了一个信息的“铁幕”，民众只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞。比如，1998年房改以来，中国统计部门从来没有进行住房的基本普查。目前中国究竟有多少存量房，各个城市供需缺口究竟有多大，拥有两套以上住房的人的比例究竟有多少，这些问题事实上非常简单。因为房屋本身作为不动产，各地的房管局都有详细的统计数据，但就是这么一个非常简单的问题，却成了中国房地产领域最大的信息之谜。

2012年，北京市公安局曾在社会治安管理的层面对北京住户进行过全面清查，曾有380万套空置房之说。但信息一公布，立即被有关部门否认，但真正的数据又是什么，却又不公开。笔者今年的政协提案，就是要求北京市住建委公布北京的住房存量数据，以及呼吁相关部门搞一次住房普查。根据目前提案的反馈和交办结果，情况仍然不理想，因为北京很多房子，北京住建部门根本没有权力去了解这些信息。

在基本数据不公开的情况下，我们只会看到：土地永远是不够的，房子永远是短缺的，房价肯定是要上涨的结论。而支撑这个结论的，就是永远不公开的数据。一切都是猜测，一切都是人为的炒作，目的则只有一个：维持中国的高房价，维持土地财政的现状。2012年，按照国务院的要求，全国40个重点城市的个人住房信息系统，应于2012年6月30日前实现与住建部联网。现在，我们又在搞不动产统一登记，但这些数据最终能够公开到多大的程度，仍然是一个未知数。

我们看到，在进行史上最为吓人的调控的同时，各界纷纷建言建立长效机制。但在主流的讨论中，大家似乎都忽略了信息的重要性。笔者在此提醒各位，如果没有一个基本的信息公开体系和制度，没有基础性的数据，任何调控都是一句空话，任何长效机制不过是空中楼阁而已。在此再次呼吁：加快建立房价统计指标、住房存量、住房交易等基础数据和数据公开制度的假设，并通过立法确保数据的公开和透明。同时，利用不动产统一登记的契机，对中国住房情况进行一次全面的普查，这是中国房地产市场健康的基础和前提。否则，我们只能随着各种假消息恐慌和焦虑。

（以上回答发布于2017-06-08，当前相关购房政策请以实际为准）

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马光远表示房地产政策迎转机，市场将如何走？

在很多人的心目中，买房是一件稳赚不赔的投资，确实近些年来房价不断上涨使得投资者手中的房子获得持续升值，不仅如此，空置的房子还可以进行出租，获得一笔不错的租金收益。正是因为这样的原因，很多人买房不仅是用来居住，更是把房子当作一种投资，实现财富的增值。

因而楼市出现了炒房客这一群体，他们甚至把买房当zuo作一种职业，通过买卖房产来获得收入。炒房客的存在是楼市特定的环境下存在的群体，只有在房价持续上涨的时候，炒房客才能通过持有房产挣钱，不过这样的时代不可能一直持续下去。正如商业大佬王健林说得那样，任何国家的房地产行业都不可能一直繁荣兴旺下去，言外之意就是现在房地产行业的繁荣发展只是暂时的，随着时代的发展，房地产行业造富的时代将会慢慢过去，投资房产挣钱的时代也将会成为过去。

楼市呈现整体稳定，局部分化

其实当所有人都知道买房挣钱的时候，基本上也就意味着买房挣钱的时代已经过去。过去有专家认为闭着眼买房都不会亏，看起来这样的言论很可笑，但是在全国房价普遍大涨的大环境下，这样的言论也有一定的道理。不过如今从房价层面来看，全国房价大涨普涨的时代已经完全过去，现在的楼市呈现出的更多是分化的状态。

根据国家统计局给出的12月房价数据，新房方面，有42个城市新建商品房销售均价环比上涨，6个城市房价与上个月持平，22个城市新建商品房销售均价环比下跌；而二手房方面，38个城市二手房销售均价环比上涨，1个城市房价与上个月持平，31个城市二手房销售均价环比下跌。从各大城市房价涨跌的情况来看，既有房价上涨的城市，也有房价下跌的城市，虽然房价上涨的城市数量要多于房价下跌的城市的数量，但是总体而言全国的房价已经在城市之间出现分化状态。

并且从整体房价来看，现在全国的房价已经基本稳定下来，整体房价涨幅基本会维持在5%左右。前一段时间社科院给出了2021年的房价预测，认为2021全年的房价涨幅应该在5%左右，因为社科院每年对房价的预测还是相当准确的，因此2021年的房价涨幅基本上会维持在5%左右，相比于过去房价大涨的时候来说，5%左右的房价涨幅真的可以算是非常稳定。

5%的房价涨幅，持有房产真的会“入不敷出”

如果2021年全国房价的平均涨幅为5%左右，根据近几年全国房价均价涨幅不断收窄的趋势，未来房价的涨幅只会不断收窄，房价的涨幅也会低于5%。就算未来房价的涨幅能维持在5%左右，按照这样的涨幅，持有房产依然不挣钱。事实上持有房产有非常高的成本，过去很多人忽视持房成本主要是因为过去房价涨幅很大，房子的持有成本可以忽略不计，但是在房价逐渐稳定的今天，持房成本过高会使得买房并不挣钱。

综合房贷利息的成本和房子的折旧成本，房子每年5%的涨幅真的很难挣到钱，甚至可能会亏钱。对于炒房客来说，如果手中有多套房子，并且投资房产的时候都是贷款买房，持有房产的风险已经非常高。虽然在房价基本稳定的大环境下，投资房产不至于有很大的亏损，但是已经很难依靠投资房产挣到钱。

房东税已经逐步出台，房产税正在路上，持房成本会进一步提高

从2019年开始，河北省就开始试点房东税，随后湖南省和浙江省也开始试点房东税。所谓房东税，就是根据一定比例对房东收取的租金进行收税，根据已经公布的出租住房个人所得税征收管理办法，按照租金的5%-10%进行收税。也就是说如果房东一年收取的房租为2万元，就要缴纳1000元到2000元的个人所得税，这对于房东来说算是一笔不小的开支。

2021年1月1日起，云南省税务局发布公告，即日起开始对房屋出租所获得的租金按照一定比例收取“房东税”，最高按照租金的20%进行征收。对于多套房持有者来说，房屋的租金收益也是非常重要的一部分收入，房东税的出台将会增加炒房客的持房负担，这将进一步增加炒房客的炒房成本。

当然除了房东税之外，房产税也正在路上，对于炒房客来说，房东税会增加持房成本，不过房东税对炒房客的影响并不是致命的，而房产税可能是压倒炒房客的最后一根稻草。虽然现在房产税还没有出台，甚至还有人质疑房产税是否会出台，笔者认为房产税可能会迟到，但是永远不会缺席。未来房产税将会成为地方财政非常重要的支撑，因此房产税不可能缺席，不过出台房产税需要合适的时机。而根据经济学家马光远的说法，现在房产税的出台时机已经基本成熟，未来5年出台房产税的可能性非常大，社科院也在报告中建议未来5年应该出台房产税，种种迹象表明，房产税真的已经离我们不远了。

上文中我们已经提到过持有房产的成本很高，而房东税和房产税的出台，势必会进一步提高持有房产的成本。可以这样说，对于多套房持有者来说，即使不出台房东税和房产税，持有房产盈利空间已经非常，甚至会“入不敷出”，如果房产税和房东税出台，持有房产亏钱的可能性会进一步提高。

总的来说，未来投资房产已经不是最好的投资，不值得投资者杠杆投资。未来投资房产至少要具备3个条件，优质房产、专业知识和全款投资，这样才能保证投资房产能挣到钱，对于大多数人而言，房子最终是用来住的。

马光远阅读了房地产政策、中央银行第三季度货币政策执行报告。房地产政策的说明如下。1、不是为了买房，而是坚定地坚守投机的立场，短期内不使用房地产作为刺激经济的手段，稳定地价，稳定房价，稳定预期。2、房地产市长/市场风险总体可控，房地产市场健康发展总体态势不变。3.要保持房地产市长/市场金融市场政策的连续性、一致性和稳定性，增加住房租赁金融支持，促进房地产市场平稳健康发展，保护住房消费者的合法权益。

对于这个“通知”对未来房地产市场的影响，业界的看法似乎没有那么严重。例如，有人认为，限制房地产开发贷款和个人住房贷款比重的通知对整个市场的影响是有限的。因为与去年8月出台的“三条红线”政策相比，目前超过房贷新政上限的银行不多，还有2 ~ 4年的过渡期。马光远应该说，他对房地产市场的嗅觉仍然很敏锐。

他说，最严格的限制已经过去，房地产企业最困难的时刻也已经过去，即将迎来反弹。但是什么时候反弹，他说，需要多一点时间来建立市长/市场信任。此前，马老师表示，房地产市场不可能大幅下跌。第一个原因是，房地产市长/市场总量估计为280 ~ 400万亿辆，占经济总量的30%左右，一旦大幅下降，就会给经济带来风险。第二，一旦大幅下跌，地方财政也负担不起，有些地方已经开了救场。

第三，70%的国民的财产都在家里。一旦房子大幅贬值，老百姓的财产一夜之间就被清算了，几十年的努力也白费了。这不是共同富裕。这是共同贫困。因此，马老师预计房地产最困难的时刻已经过去，将迎来反弹，但需要一段时间才能建立市场的信任。(莎士比亚)。

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