2016年即将过去。在这一年里，重庆地产迎来新的购房投资热潮；在这一年里，重庆加大去库存力度，行业不断重组整合，市场秩序不断完善，交易异常活跃，呈现健康发展态势。

2016年，重庆地产有哪些关键词？我们来一一盘点。

2016

房地产去库存

从去年下半年开始，去库存成为楼市的主旋律。今年初，我市出台的《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》中提到：加大力度去除房地产库存。重庆提出，两年内土地供应规模逐年减少10%，商品房新开工面积增速控制在3%以内；通过引导农民工及外来人口购房、发展专业租赁、货币化安置等多渠道降低库存600万平方米。

为去库存，重庆多管齐下，压缩房地产供应量，同时加大市场销售力度。前11个月，主城共消化库存数百万方。

调供应促销售

为减轻库存压力，重庆除了调整土地供应，楼盘供应量也下降了。前11月主城累计新增供应1942万方，同比下降298万方，跌幅13%。

另一方面，开发企业纷纷加大营销力度，加快出货。今年前11月累计成交2388万方，同比上涨341万方，涨幅17%。2016年突破2600万方已无悬念，将创历史之最。

房价稳中有升

近年来，重庆房价一直保持稳中有升态势。今年1月份，主城均价6584元/㎡，到了11月份，达到7691元/㎡。房价持续上升，但却相对温和。前11月，每平方米同比上涨仅112元，涨幅1.6%。

市场整顿规范

10月14日，住建部发布通知，要求进一步整顿规范房地产市场秩序，对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定，并要求对这些违法违规行为进行严厉查处。通知发布后，全国各地纷纷掀起市场整顿潮。同时，重庆严格执行“新广告法”，房产商们更为紧张谨慎，还纷纷拿出应对之策。

溢价拿地

尽管去库存是楼市的主基调，但今年全国土地市场的热潮也逐渐波及重庆。今年5月，龙湖、融创、东原、万科、金科等12家企业争抢照母山最后一宗大型住宅用地。最终，重庆龙湖以25.5亿元拿下该宗地块，楼面地价7614元/㎡，刷新照母山区域楼面价天花板。此外，礼嘉九曲河地块、九龙坡大石杨、茶园、大渡口、西永等多个板块的土地，也一次次掀起土地市场高潮。

外地人涌进来

今年国庆节前，国内众多一二线城市出台限购令，外地投资者纷纷涌入重庆楼市。不少楼盘反映，一些中小面积户型都卖断了货。面对外地炒房客，重庆业界泰然处之，他们说重庆楼市供应量充足，房价很难像北上广一样被炒起来。

写字楼去化难

与住宅相比，重庆商业物业供过于求的结构性矛盾更为突出，写字楼去库存难度很大。有数字显示，重庆销售型写字楼存量约361万平方米，去化周期为32个月。其中甲级写字楼存量162万平方米，空置率已高达53%，在二线城市中排名靠前。

预测显示，到2017年，重庆甲级写字楼新增供应约183万平方米，超过现有总存量，空置率将超过70%。重庆较高的商业楼宇库存量，将导致市场竞争更加激烈。

自贸区传利好

今年，重庆继上海、天津、广东、福建后，第三批获批成立自贸试验区。

重庆自贸区由两江新区、重庆西部物流园、重庆微电子园三部分构成。其中两江新区占2/3，并依托三大区域进行拓展：一是保税港区，以空港依托扩大到云计算基地；二是水港区拓展到果园港和江北嘴金融中心；三是西永综合保税区以及团结村片区。自贸区获批，使得重庆城市的影响力、辐射力进一步提升，从而带动房地产市场的兴旺。从区域来讲，两江新区、大学城将直接受益。

清理僵尸房企

重庆有3100家房地产公司。在这3100家房地产公司中，排名前500名的公司建造、销售的房产占了95%。

今年9月，市政府提出，坚决去除过剩产能、库存和僵尸企业，资产负债率超过85%且连续亏损3年及以上的企业要退出。按照这个标准，有1500家房企在未来三年被强制清退。今年上半年，重庆市已注销、吊销房地产开发企业531户。

房企重组并购

随着市场竞争的加剧，房地产业大鱼吃小鱼的态势已不可逆转。

继去年收购御龙天峰、中渝置地在渝项目后，今年恒大加快了在渝扩张步伐。绿地集团通过股权转让及增资方式，持有协信远创股权。

重庆房地产行业整合的大幕已经拉开，实力不强的中小房企正被或者将被淘汰。

（以上回答发布于2016-12-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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对于房产市场的几点困惑？

重十三五主要规划是“五大功能区域发展战略”。可是对于这个战略对房价、人流量的影响，可能还不够清晰。

既然五大功能区，按照各自定位发展，意味着重庆不再搞“一刀切”的发展模式。比如渝东南生态保护区、渝东北生态涵养区的任务就是搞农业发展、生态保护以及发展旅游业，搞好长江航道建设。这意味着，这两大区不再搞大规模的城市建设，也不再搞大规模的粗放型工业发展之路。不搞城市建设，那么当地人口应该往哪里走呢？这两大区的人口加起来在1000万左右呢。

同样根据公开的资料，对于渝东北生态涵养区，未来10年内要转移130万人口，常住人口由目前的800多万下降到700万左右。那这些人口往哪里走呢？当仁不让，应该就是城市发展新区或者都市功能拓展区了。那么可以预见，渝西地区、大学城、璧山、沙坪坝、大渡口、九龙坡将吸引一大批渝东北人口的迁移。

所以，我们大致可以预测未来十年，重庆的人口迁移路径：

主城区以及在主城区置业的区县富裕居民，将向宇宙中心-照母山-大竹林-九曲河-礼嘉-悦来迁移；渝东北地区将有百万人口向渝西地区以及主城西区迁移。

这是一场革命性的大迁移，将影响未来重庆的发展大格局。所有的商机也许就是在这个过程中诞生了。

按照上面的分析，各位还在举棋不定的人士，还在犹豫重庆主城的房子是该买还是不该买吗？答案是很显然的，只是很多人犹豫不定，就是给自己找个安慰的借口，认为不要买，房价到高位了，等它跌了再买。

其实，如果我们再认真分析一下“房价”这个概念。你会发现，其实房价是有参照物的。比如，以前我们买房子，主要的参照价格，就是主城区的平均售价，这个一般是由房管部门提供的在房交所备案价。把主城的渝中、巴南、大渡口、九龙坡、江北、南岸等成交价格一平均，就是重庆的“房价”了。可是这样的分析有意义吗？

意义当然是有的，可是对于你精确地购房，意义不大。对于普通购房者而言，精确到各个区的均价才更有参考价值。现在一些中介商也聪明了，公布重庆的房价，都会把各个区的价格公布了，比如渝中区一般在12000多以上，新楼盘在2万+江北区在14000左右，好楼盘在17000+渝北区在一万左右；而巴南只有7000多，大渡口只有6000多。而我们说的房价，应该是主城区主流人群热衷的地区的房价。

同样的道理，我们再来分析“等房价跌了再买”这种观点。

关注房地产市场的人都知道，上个月，市政府开仓，加大了土地供应量，目的就是为了平抑房价，这导致了到了5月份，重庆主城的土地供应量就与2016年持平了。如果今年再加大土地供应，那么今年的土地供应将超过去年。

有人就担心了，那房价不是要跌吗？

道理是这么个道理，加大供应，对平抑房价是有作用的。可是，我们再认真分析这些土地，都是在巴南、大渡口、北碚这些地方的。假设这批土地的拍卖价比较低，楼板价在2000多左右，那么房价估计也就是5000-7000之间。上个星期，主城区的平均房价是9000多。那么一看，哇塞，房价降了2000多。于是“空头”张牙舞爪、手舞足蹈，放着鞭炮说：“你看听我说没错吧，房价降了。”于是他们拿着钱去买房，发现，他们买到的房子都位于现在大渡口、巴南、北碚的偏远地区。当然，我们也要用发展的眼光看问题，过些日子，现在看来偏僻的地方也会发展得很好。可是，那时候，你再看都市核心区、宇宙中心、礼嘉、大竹林、悦来这些地方呢？

前面，我们谈的是整体规划，比如说五大功能区域发展战略，是重庆的总体战略。如果我们从稍微专业的城市规划角度来认识房子呢？就可以帮助我们迅速地找到真正的价值洼地。

去年开始，其实重庆房价最早是从北滨路开始涨起来的。像北滨路（重庆天地江对面）有一群房子，在去年7月份前，每平方不过7000多块钱（套内），而到了年底就开始1万、1.2万到目前的1.6万。简直就是梦一场。而且，最近据说那里有的盘加推的盘，还要排队抢。

李朋

说：“一件衣服都卖一两千了，”此话不假，甚至一两万的都常见！但是，试问

九曲河

论坛的朋友，有谁会经常穿一两千的衣服呢？所以说，中介，营销者的特点是：什么事情，只说表面，力求掩盖！从不敢，说事物的本质！

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