您好。90年代海南的房地产激烈程度毫不亚于我们现在的地产热。从91年到93年年底短短两年多的时间里，海口的地价从十几万飙升到几百万一亩。房价由一千多元飙升到七千多元。连带北海的房价都飙升到五千多元。那几年一个普通职工的收入应该是在100多到300之间。海南的房价比现在还疯狂，现在北京的一个白领，五个月的工资能买一平米房子，当时的海南岛的房间要一个工人20个月的工资才能买一平米。

疯狂的炒作中，地产商，银行和当地政府成为了利益共同体，甚至连银行和券商都参与了炒作。海南地产的疯狂起到了示范作用，全国房价都开始上升。

当年我国的制造业还处于起步阶段，政府为了支持制造业，开始采用了提高货币供应量的政策。货币供应急速增加，我记得92年新工人的工资是150元左右，到93年就已经是300元起步了。物价的上涨速度也是极快的。GDP达到了15%左右。

投资房地产的收益效应远大于制造业，当时增发的货币大部分都直奔暴利而去，能贷到款的大企业的资金也都流入房地产。眼瞅就要摧毁在萌芽中的中国制造业。

93年，朱镕基副总理发表了对房地产泡沫的公开看法，随后，终止了房地产企业的上市。同时，严控银行资金流入房地产市场。控制了信贷规模和国债利率。94年，开始了更严厉的资金政策。

一脚急刹车下去，海南的房地产泡沫瞬间破灭，银行积压了大量的烂尾楼和收不回来的坏账，券商对实体的直接投资被叫停，直接导致了几家大券商的全面亏损。而信托业的坏账率更高，不得不成立了海南发展银行来解决坏账问题。但是很快，这家银行就经历了挤兑浪潮。

海南的房地产泡沫彻底破灭，留了一岛的烂尾楼和大量的闲置土地。一直到06年，这些限制的土地才渐渐的被消化的差不多。

年纪稍大些的人应该记忆犹新全国的下岗浪潮，挤泡沫的过程中，大量的企业因为失血和内需的疲软纷纷倒闭。国家对大量的国企和集体企业进行了肿瘤切割手术，从94年开始，一直到2000年前后，中国的制造业才缓缓上升。国内投资需求的巨大缺口和大量的廉价劳动力，创造了所谓的“奇迹”，打开了出口的窗户，让我们有了前些年的腾飞。

回顾海南地产热潮的破灭和带给全国的后遗症，我们来审视今天。一个局域性的泡沫破灭，就导致了经济的数年低迷。现在全国性的泡沫，路在何方？

本文的基础认知点在：一个国家的强盛只能靠制造业。房地产，文化产业，虚拟经济，都不足以让一个国家的实力增强。离开第一产业和第二产业的经济，都是空中楼阁。

本文没有结论，各人心中自有一杆秤。

希望能帮到你，望采纳！

90年代海口海甸岛卖的最贵的楼

本轮房地产去库存以来，一线城市房价暴涨，然后引发政府调控。

而实际上，北上广深这四个一线城市的房价被政府遏制住了之后，开始横盘止涨，买房资金开始蔓延到南京、合肥、武汉等二线城市，二线城市调控之后开始蔓延到三四线城市，于是引发了全面调控，如今全国房价都开始进入大横盘时代。对于全国所有的房价调控，我认为他的核心目的都只是不让房价涨，断然不会允许房价跌，这一点是可以历史来证明的，今天主要给大家说一下30年来的房产调控历史,让大家更深刻的了解中国房地产市场。

1980年是中国房地产的元年，这一年把房子定义为商品，同时推动房改和土改，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。1984年，邓小平肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。1987年，深圳在还没有修改宪法的情况下，冒险打了擦边球进行了首次的公开土地拍卖点燃了全国房地产加速前进的热情，如果确切的给一个中国地产开始进入商业化的时间点，我觉得1987年是比较合适的。

1991年，国务院批复了24个省份的房改方案，鼓励个人购买房屋，当年万科股票上市，全国房地产进入起飞阶段，中国地产的首个泡沫开始蓄积。

1991年，海南房地产均价是1400元/平米，1992年是5000元，93年达到峰值7500元，2年涨5倍，银行和国企的进入资金接近千亿元。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台，1993年6月3日，朱镕基发表讲话，宣布终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产市场，严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资等。于是海南泡沫直接炸裂，当年海口1.3万家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。同时，海南地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场进入寒冬。

由于房价连续阴跌，无人购房，1995年底，全国商品房累计空置建筑面积达到5031万平方米，1996年房地产行业出现了全面巨额亏损，随着1997年亚洲金融危机的到来全国房地产行业已经濒临崩溃。

于是政府开始救市，1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全面终止福利分房，实行住房分配货币化。1998年，房地产市场大热，许多单位抢购住房来分给职工，一口气消化了全国的存量空置房，堪称中国房地产去库存的1.0版本。

2001年，供需关系开始失衡，这一年的第一季度，3个月内北京房价上涨达到97.3%，当年政府开始全面整顿地产行业。2002年，胡锦涛总书记在全国经济工作会议上提及房地产过热问题，掀开了政府和地产商之间的调控博弈大戏。

2002年首先发布的调控大菜是《关于加强房地产市场宏观调控、促进房地产市场健康发展的若干意见》，地产业称之为217号文，从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。

2003年6月，央行印发《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》（银发【2003】121号）文，对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面做出规范收紧银根。对二套房提高首付比例，上浮利率等耳熟能详的规定就是在此文中出台的。121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头被终结，全国地产行业进入冬季。

但是造化弄人，03年中国遭遇非典，全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%，出于保增长的考虑，在全国地产商的强烈抗议下，住建部发布了《关于促进房地产持续健康发展的通知》，简称18号文，此文内容和121号文完全相反，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。

于是全国房价只跌反弹，继续上涨，04年同比涨幅达到14.4%。2005年，在舆论压力下，国务院推出《关于切实稳定住房价格的通知》，称之为国八条。大概内容是要求各地政府重视房价过快上涨的现象，控制措施不利要追求领导责任，调整住房结构，保证中低价位、中小户型的供应，大力建设廉租房。

市场用年涨幅12%来欢迎国八条调控的到来，2006年政府再度调控，推出国六条，大概意思还是国八条的重复不过再度强化，首次提出90/70的户型政策，核心落眼点还是让地产商多造小户型让百姓住的起房子，当年房价上涨6%，调控变为空调。

2007年，民怨沸腾之下，央行和银监会联合下发《关于加强商业地产信贷管理的通知》，要求对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制房地产开发贷款，项目资本金必须达到35%才发放贷款。效果非常显著，一直上涨高烧不退的房价立刻跳水，北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象，房地产交易量价齐跌。

半年之后，美国次贷危机爆发导致了全球金融危机，房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地，在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0，按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍，哪怕全国立刻停工，房子都够用11年，如此巨大的空置商品房市场根本难以消化，整个行业濒临崩盘。同时中国的宏观经济环境恶化，经济增速下滑严重，政府开始再度救市，房地产去库存2.0版本开始了。

除了四万亿投入基建行业外，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定，于是2009年房价止跌回升，全面燃爆，当年房价上涨25%。

于是再度民怨沸腾，为了安抚民心，09年12月，政府推出国四条，10年1月政府推出国十一条来调控市场，我这里特意不写他们的名字以及内容，是要告诉你，这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子，怎么做经济适用房，怎么做小户型等等，没有收紧银根，没有降低贷款。所以，全部空调，2010年房价继续上涨，当年涨幅冠军为通州的副首都概念，涨幅达到3倍，亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。

2010年4月17日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称国十条，其余9条我就不写了，不过其中一条必须写，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

效果很显著，海南房价在2010年3月到7月的住房均价分别为12280、11932、8483、8208、7019元/平方米，全国房价也都有小幅下跌，不过当年8月房价开始止跌，颇有报复性反弹的架势，于是2010年9月，国土部和住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头，2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。

接下来就是5年的冻市期，2010-2015，全国房价基本不涨不跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅，所谓房地产去库存3.0版本，然后2016年国庆前夕再度开始调控，这些大家都很熟悉了。

从以上多次调控我们可以看出以下几点：

首先，政府是有砸盘能力的，93年海南泡沫一夜之间崩盘，全国房地产应声大跌，足够说明，只要银行断贷抽资下狠手，中国房价分分钟硬着陆，房价半年暴跌70%不是梦，不过代价是整个中国经济一同完蛋，所以政府绝不允许房地产行业崩盘，目前政府所有的调控，都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘，仅此而已。

其次，是历次调控真正引发房价下跌的那部分政策，从历代调控效果来看，当房价上涨的时候，任何政策都不能阻挡房价上涨，全部沦为空调，唯有减少银行贷款资金是立竿见影的效果，不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以。稍微减一点房价立刻停止上涨，再多一点房价就开始下跌，如果减的狠了房价还能崩盘。

所以，当下次发布调控措施的时候，到底是空调还是真调，你看看有没有缩减房产信贷总量即可，他对房价影响所占据的权重非常大，同时房价崩盘有千万种可能，但是唯独没有政府主动出手砸崩这种可能性。

1998年楼市是怎样的一番景象？

。从1999年至2007年，海南花8年时间，终以把被誉为“天涯，海角，烂尾楼”三大景观中的“烂尾楼”盘活。

击鼓传花 海南炒房成风

1992年的春天，改革开放总设计师邓小平动身南巡。当时的国内，针对改革的诸多争论、质疑声不断，邓小平以他独有的睿智和眼光，在南巡过程中，发表了许多振聋发聩的讲话，勇敢地为改革开放大业护航。南巡讲话对于社会主义的本质和判断标准、计划和市场的关系等重大问题做了改革开放以来较全面明确的阐述。小平同志在他的暮年，对20世纪90年代之后的中国政治经济大局进行了准确的的定位。“胆子更大一点，步子更快一点”，南巡讲话精神已成为中国继续前行的号角。

海南建省后，闯海南，淘金去，成为无数内地人的选择。“那是一个疯狂的时代。”经事的人，无论成王败寇，都认同这一判断。

“十万大军下海南，各大财团抢地盘”。满大街都是各地口音的炒房炒地者，他们口中吐出一个个惊人的天文数字，数字背后却只是一块不毛之地，或是刚刚挖了个坑的“大厦”。这些天文数字还在不断膨胀，直到演变成一个令其原形毕露的词汇：海南地产泡沫。

“一开始都不敢相信，不敢签。在1楼签了房产购卖合同，到6楼加价就卖了。现在想想都害怕。”潘石屹曾这样回忆。

周先生是某省驻海南办事处专业，曾经为单位在海南炒房地产。

1992年，周先生来到海南。那时候，海南房地产正是热火朝天的时候，大家都像疯了一样。除了炒房地产，海南还在热炒内部股。社会上购内部股，根本不问这是什么公司的股票，都是用真金白银去购。到较后，全部变成了废纸。

在海南“地产泡沫”较膨胀时，各地“热钱纷纷流入，房价以每天200至300元的速度上涨。那时候拿到银行的钱太容易。眼见着有人打电话向银行要2000万元，银行员工就来你的办公室，帮你办好贷款的手续。2000万到手后，购下当时很有名的汇宇金城的一栋楼。过段时间，2600万卖出去，600万就这样到手了。

“钱太好挣了，在当时，100％的率根本不算高。那时候海甸岛有栋松雷大厦，炒卖了17手。较后楼还没完工，之前16手炒家的钱也一直没到位。到崩盘的时候，较后一家将之前的16家全部告上法庭，前16家每家凑些钱，才勉强把楼给完工了。”尽管幸运地全身而退，周先生还是对当年的惊心动魄和集体荒谬刻骨铭心。

房价飞涨 海南留下阵痛

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半。这一年，海口市经济增长率高达83％，海南全省财政收入的40％来自房地产业。

房价一路飙升。1991年，海南省房地产平均价格为1400元／平方米，仅仅一年，就猛增至5000元／平方米。1993年上半年顶峰时期，高达7500元／平方米。房价高涨的背后，海口市地价由1991年的几十万元／亩，一路狂飙至680万元／亩。带着几万元“闯海南”的人，一觉醒来已身家百万。

无数的房地产公司开始击鼓传花式地炒卖这个岛屿上的地皮和房产。到工商管理部门登记注册的公司，每天较多达300家。高峰时期，总人数不过160万的海岛上，竟然出现5000多家房地产公司，平均每320个人一家。

开发商在银行大量贷款，甚至把仅仅是在图纸上的房子高价抵押给银行，以此收获倒卖地皮的资金。

1993年，宏观调控一出手，海南留下了遍布全省的“烂尾楼”，总面积达1631万平方米。其中“烂尾楼”工程的两个“重灾区”海口和三亚，分别有179宗和120宗“烂尾楼”工程。据统计，海口市烂尾楼的总建筑面积达1200多万平方米，沉淀资金149亿元。当时只有700多万人口的海南，房地产积压量竟占全国的十分之一。

开发商纷纷倒闭，老板逃离使银行不良贷款率一夜间剧增，很多开发商以天价抵押的楼盘甚至还没动工，已建成的抵押项目也大幅贬值。

华夏证券、南方证券等一批老牌券商因为对海南地产的大笔直接投资而损失惨重。省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现了严重的资金困难。

1995年8月成立的海南发展银行出现近三年的挤兑风波，直到1998年6月21日被央行宣布关闭。这也是建国后头家因支付危机关闭的省级商业银行。

耗时八年 海南房产复苏

1999年，海南处置“烂尾楼”工程正式开始。当年，政府给予了海南诸多优惠政策，如换地权益书和减免契税、营业税等。此外，政府还给予海南5亿元的财政补贴，海南省政府也免除相关税收10亿元。同时，海南出台了加快停缓建工程的决定。不进行处置或者没有能力进行处置的，由政府部门代为处置。同时，对已经投入续建的工程，还出台了免征、减征各种行政事业性收费的规定。一系列优惠政策，使得有实力的开发商纷纷参与到续建工程之中。

2000年是海南房地产发展的一个重大转折点，国务院批复的《处置海南省积压房地产方案》正式实施。

2003年，三亚市政府对位于大东海11层高的万国旅游城实施了定向爆破拆除，对16层高的侨友大厦进行了人工拆除。其间，“炸”出了许多年来深藏不露的开发商及其关联人，从而在全省上下掀起了一轮处置积压房地产和新开工项目建设的高潮。

据统计，截至2007年底，海南的闲置建设用地绝大部分被收回或盘活，已处置了23353．87公顷，占闲置总量的98．13％；全省共批准复工建设的停缓建工程项目面积1608．17万平方米，占原规划报建面积的98．6％；销售或出租原空置商品房444．63万平方米，占积压总量的97．6％

海南为什么要设立中国特色自由贸易港？

最近网络热点估计就是晒18岁的照片了，最后一批90后随着2018年的到来也开始进入成年人的行列了。在感叹岁月催人老的同时，也让我们来看看当年楼市是何等景象。是否也如年轮一样，叹息时间的造化弄人。

有人说98年是中国楼市的分水岭，连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。继而从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。在中国持续多年的分房制度算是戛然而止，象征着中国楼市的另一番景象开始呈现。

我们先来看看98年之前中国楼市的情况：从87年有官方统计房价数据开始，全国房价都维持在比较低的水平。一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅还行。国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示，1987年全国商品房平均单价408元/平方米，到1992年之前基本维持在每年上涨100元上下的节奏。但93年由于海南房地产的开发热，导致了房价的快速上涨，而在持续一年后随着海南房地产泡沫的破裂，房价的上涨又回到正常水平。随着全国推广住房公积金制度，以及1995年工商银行推出第一个商品房贷款，从1995年开始，全国平均房价以每年约200元/平方米的涨幅向上，直至1998年东南亚金融危机。可以说，98年之前房价还处于可接受范围之内的。毕竟还有分房和可观的住房补贴制度。

在给大家看一个实例：查阅相关资料可知，在1980年代末到1990年代初，北京的平均房价是1750元/，平均工资：221元/月，房价工资比为：7.91。买一套100平米的房子，需要不吃不喝65年才行，而且当年还没有公积金贷款制度，买房只能全款。有很多人说，当年是福利分房的，但是那只是给国有企业单位的所在企业职工福利。对于新进入如北京这样的大城市的普通人自然是享受不到这样的福利的，所以还是得按商品房价格全款购买中意的房产。

然而从98年房改开始，中国的楼市可谓是进入了一轮大暴涨时代。就来北京来说，当年亚运村几千块钱一平米的房子，现在已经是将近十万了，差不多翻了十倍。十倍的涨幅，比任何投资收益都高，而且是只涨不跌的商品，没有任何风险。即使是遇到了08年的美国次贷危机引发的金融海啸，中国的楼市依然坚挺。

98年我们算是回不去了，再怎么看当年的房价，我们也只有感叹的气息了。

答：当今，中国的对外经济与贸易方面发展迅速、繁荣与高涨，国际化进程的步子迈得越大越平稳了。商家们面临的机遇与挑战也越来越多了。为方便与国际接轨，多从事外贸交流交往与自由流通，迎接更多的更大的机遇与挑战，为国家创造出更多的财富，海南就会抓住这个发展的良机，设立具有中国特色的自由贸易港了。

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