房价在多少才合理？内行算出“答案”：7000元，原因是啥？

万子婳

2022-10-03 14:29广东总经理,房产领域创作者

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自98年住宅商品化改革之后，楼市20年的高速发展，不仅仅产生了一群民间首富、一大批地产富豪，还带领了咱们的经济快速向发达国家发展。

可房子这么多年的快速发展，也带来了一些弊端。

比如，00年在北京只需要30万就可以购买到的一套房子，如今得花千万

二十年前，只需要几万块就可以在县城买房，如今却要几十万甚至上百万。

关键是，房价翻倍上涨，工资收入却始终跟不上房价的涨幅。

就拿现在的房价收入比来说吧，目前，咱们前70城的平均房价收入比是13.3。

啥意思？

就是说，在达到平均工资标准的前提下，不吃不喝，得13.3年才能实现在前70城买房。

如果具体到城市，北上广深所需要的时就更长，达到38年以上。而绝大多数城市，也基本大于十年左右。

可见，与收入对比，如此高的房价，确实很不不合理。

那么，多少才合理呢？

从去年开始，楼市就进入一个下行周期，不仅仅房子的销量和销售面积大幅下降，而且连房价也开始了下跌。

看到这种情形，很多还没有上去的人，似乎看到了买房希望，可下跌一年有余，除了城市郊区、外围，以及一些不好的户型及楼层有价格松动，多数城市房子均价仍然维持在高位万元一平，房价依旧严重偏离了居民的正常收入水平。

房子下跌的消息满天飞，刚需照样上不起车。

面对高房价，过去央媒就有过这样明确的论调：不能让大城市的高房价吓跑年轻人

而最近，有些金融专家更是直言：按照现在的房价，下跌27%才合理

相当于跌到近7000元/平方米

为什么是7000元？

按照咱们去年的人均收入3.51万元来计算，普通3口之家的年均收入就是10.53万。

如果以房价7000来计算，总价70万，普通人实现买这套百平米的三居室，基本上得不吃不喝6.5年就可以实现全款买房，这与国际房价收入比3-5的合理水平还是比较贴近的。

除此之外，如果平均房价跌回7000元，这就意味着大部分省会城市和二、三、四线城市的房价都不会太高，普通人基本都能买得起。

那么，就目前这个现状，平均房价能跌回7000元吗？

房子均价跌回7000元，就相当于在现有的基础上再回调30%。

这种可能性有多大？

几乎不可能

就拿咱们过去的专家学者们频繁说的口号“房子是支柱产业，百年不变”这话，如今的楼市，房子作为支柱不是说它还能推动经济如过去20年那样飞速发展，而是，经过20年的上涨周期以后，城镇家庭70%的财富都集中在房子里。

而且，城镇居民家庭主要负债也都与房子有关，同时，几乎所有的房企都是高负债经营。

除此之外，绝大多数地方的财收都高度依赖房子

…

种种迹象表明，目前我国大部分城市依然不能摆脱对土地财政的依赖，普通老百姓也无法承受房价大幅下跌所带来的后果。

如果平均房价跌幅超30%，很多家庭的资产会大幅贬值，甚至可能资不抵债。

而本就高负债的房企就更不用说，资不抵债的情况下，很可能面临破产等危机。

彼时恐慌加剧，就极其容易引发系统性金融风险，危机就会无一幸免波及每一个人。

所以，单从整个链条的正相关性就可以看出，如今，虽然咱们总说房子是给人居住的，但是实际上，房子已经不再是单纯的房子。

整个地产行业已经和我们的经济发展绑定在一起了，所以房价短期内，房价不可能实现下跌30%

上海徐家汇是富人区吗

对于近十年来说，买什么最赚钱？

很多人都会不假思索地脱口而出：“房子”。

实际上也确实如此，这些年来，随着房地产行业的不断发展，房价也是越来越高。在2000年时全国平均房价才两千元左右，而到了2020年时，全国平均房价就已经突破了万元大关。而对于那些大城市来说，房价涨幅更为夸张。

在2012年一月时，深圳的新房房价才17100元，而到了现在2021年2月份时，新房房价达到了57138元。这几年来，房价上涨了好几倍，而在之前选择买房的人，也是赚得盆满钵满。所以对于买房来说，一直是人们热衷的事情，之前甚至有“全民炒房”的说法，就是因为房价一天一个样，让人们相信了房价只会涨不会跌的神话。

因此有钱的时候就会选择买房，等待房子升值。但对于现在来说，这种方法已经不实用了，甚至有很大的几率会赔本。因为自从2016年出台调控政策后，这几年来也一直在不断地收紧，现在楼市已经出现了平稳的趋势，甚至一些房价虚高的城市已经出现了下跌，让选择在这里投资买房的人亏得血本无归。

比如涿州，之前从2015开始，房价的上涨速度就非常快，短短一年多的时间，房价就上涨到了两万多元。然而涿州出台调控政策后开始限购，而房价也是一落千丈，到现在涿州的房价才八千多元。而在当时高位接盘的人真的是赔的血本无归，想要转手都没有人愿意接盘，现在就把自己给套牢了。尤其是那些高杠杆的投资者，就连首付都是找人借的，再加上房贷，每个月的收入全用来还钱了，而房子无法变现，一点用处都没有了。

所以对于现在来说，买房就需要谨慎一些，如果选择的房子品质不好的话，就非常容易导致房子贬值，从而使自己的家庭财富缩水。因为一个家庭70%的财富都在房子上面，如果房子贬值的话，也就相当于自己家庭财富减少。而对于现在的楼市而言，出现了两极分化的趋势，如果选择的房子比较好的话，还是有机会升值的。对于2021年来说，想要买房可以考虑一下靠近这三个地方的房子，未来10年会非常“抢手”。

对于人们的日常生活来说，出行无疑是非常重要的一部分。因为人们每天上下班都要坐各种交通工具出行，无论是自己开车还是乘坐公共交通，都是根据自己的实际情况，选择的一个最适合自己的出行方式。对此而言，地铁无疑是非常方便的交通工具。

因为对于地铁来说，不会堵车，不用等红绿灯，五分钟一趟车，都是非常地准点，而且速度非常快。所以对于人们的出行来说，乘坐地铁无疑是非常方便的，同时也避免了自己开车时找不到停车位的尴尬局面。所以对于现在城市当中的人们来说，更愿意乘坐地铁出行。而对于靠近地铁口的房子来说，不仅是出行比较方便。

要知道，地铁口一般都建设在比较重要的地段，附近的周边设施也相对完善一些，对于人们的日常生活来说，也是非常方便。就算是周边设施无法满足自己的需求，乘坐地铁也很快就能到达城市繁华地段，无论是逛街、吃饭等，都非常方便。而对于这样的房子来说，一直都是非常抢手的。

在城市当中，商业圈无疑是占据着城市非常重要的地段。因为商业圈一般都在市中心，比较繁华的地段，周边设施比较完善，而且也会设有地铁站，出行比较方便。最重要的是商业圈的经济发展比较好，这会带动周边经济的发展，而对于靠近商业圈的房子来说，也会因此升值。

城市中，一定有重点发展的地区，比如城市向东方发展，建设东新区。而对于东新区来说，是城市发展到瓶颈后，新建设的区域，所以对于这个区域而言，是城市发展的重心。在刚建成时，经济实力发展可能一般，周边设施也不太完善，但经过时间的推移后，经济实力逐渐雄厚，就会成为城市的中心。

对此而言，在城市重点发展的区域买房，也是一个非常好的选择。因为这片区域在刚开发的时候，经济实力肯定是不让其他区域的，在这个时候买房，房价也会相对便宜一些。但要是等到这片区域经济实力发展起来后，房价就会上涨很多，因此，对于靠近城市重点发展区域的房子来说，具有很大的升值空间。

对此，你有何看法呢？

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