枣庄水利局宿舍2011年拆迁。
始于2011年的全国棚改热潮终席卷中京市，煤城枣庄即将迎来脱胎换骨的改变。彼时大手笔的棚改项目频频见诸报端，枣城群众沉浸在未来城市蜕变的喜悦之中。
临城的新华街、站前鑫苑、天山棚改、燕山国际ABCD区、燕山公馆、九龙城，百万平方万人小区屡见不鲜！
老城的塞纳斯城（辛庄）、陈庄花苑（陈庄）、富翔庄园（大官庄）、鑫和国际（杨河）、道南里、锦绣花城（邵庄）、未来城（前石碑）棚改项目遍地开花！
不足两年时间临城新华街棚改项目即停滞不前、燕山公馆九龙城相继烂尾、老城的塞纳斯城、锦绣花城等盘晒了几年太阳。
棚改项目可谓“九死一生”，想办房产证更是痴人说梦（市中未来城项目除外），历经八年时光，房价持续走高之际各烂尾项目相继迎来了曙光，时间磨平了一切！
今天聊聊老城的棚改项目，时至今日我们依然认为棚改是实现城市面貌更新、改善群众居住环境的重要手段。老城的棚改进程从11-13年以来可谓停滞了六七年，视乎错过了全国的棚改热潮的黄金十年，好在自18年启动的三角花园东南片区、19年推进的前岭片区改造才把老城的棚改事业拉回了正轨。
那么今年老城的棚改战场在哪？我们就做个简单的盘点。
01
后陈湖（世纪玉峰光明城）
这张泛白楼盘鸟瞰图便是后陈湖的世纪玉峰光明城项目，该项目自2011年启动至今已有九个年头。
历史信息：
项目总投资约20亿元,占地总面积520亩,规划建筑面积60余万平方米,涉及征收居民968户、企事业单位18家,征收面积约30万平方米；其中,回迁安置区建筑面积15万平方米,商业面积13万平方米,可提供3000个就业岗位。
占地500余亩，投资20亿，可谓是大手笔，重要的是还未拆迁完毕即遇到资金链断裂。
由于项目启动无确切日期，后陈湖的居民终于没等到原址安置的那天，2016年政府给出东湖豪庭、东湖明珠、陈庄花苑、道南里四个小区的异地安置方案。
后陈湖居民大都选择了东湖明珠、豪庭两个小区，当时还遭到了这两个小区的业主长达几个月的挂横幅反对。
我们之前说多枣庄房地产的热潮是从17年下半年开始，18年恒大碧桂园入驻枣庄把地价房价推到了高潮，就因为房价暴涨之前烂尾的各大棚改项目相继复活，东湖龙城，锦绣花城、燕山公馆、天山社区等知名烂尾楼盘都找好了下家。
上图既是2019年12月31日上午9：30，“后陈湖棚户区改造项目社会稳定风险评估报告”专家评审会在永安镇大官庄村委会议室组织召开：
（1）项目名称：后陈湖棚户区改造项目（2）征收范围：项目拆迁改造范围为枣庄市市中区西昌路以东，华山路以西，龙头西路以南，光明路以北（扣除农业银行及宿舍、静馨园、变电站）。（3）征收规模：项目总用地面积246400平方米，项目拆迁居民987户，拆迁建筑面积242956.3平方米。2016年至今已完成拆迁安置约900户，本次拆迁涉及大官庄、前陈湖、后陈湖住户72家，企事业单位20家。
需要注意的是该项目的规模相较8年前初期有所缩减。
资料显示西昌路以东，华山路以西，龙头西路以南，光明路以北整个区域占地520余亩，扣除非拆迁区域：变电站、农业银行及宿舍、静馨园小区外该小区占地为246400平方约365亩。
该小区开发方依然式枣庄玉峰房地产开发公司，公司实力有待考证，但我们用天眼查得知：该公司面临的法律风险较大
简单算一下规模，我们知道东临二棉地块由儒辰集团（青檀府）拿下：
规划指标：
该地块出让面积178779平方米或268.169亩，
1.0＜容积率＜2.2
成交价9.385亿，349.9万/亩
溢价率0，楼面价最低2386元/平方。
我们且按照青檀府的容积率2.2计算，世纪玉峰光明城的规模约为54.2万平方。保守估计会有4000余套的房产规模，等同于湖西景苑AB区之和，万人小区。
根据节前爆出的回迁明白纸显示，剩余住户将回迁东湖龙城。那么该小区就不存在回迁户的问题了，未来将于青檀府展开客源争夺战。优劣势对比分析后期奉上。
02
沙河子建材市场棚改
隶属于龙山街道的沙河子建材市场片区，自去年底进行了浩浩荡荡的拆迁动员，标语已经挂满大街小巷。
市中老城18年棚改的主战场是三角花园东南片区由金科地产操刀、19年是前岭片区有中汇集团主导、那么今年便是沙河子建材市场片区了。
依靠我们强大的韭菜群信息支撑，我们获知该棚改项目便是前段时间云签约的鼎驰城市综合体项目；
该项目土地位于市中区君山路以南、华山路以西、西昌路以东、建华路、瑞嘉榕园、文汇嘉园、沙河子小学以北区域，涉及土地面积约350亩，土地性质为商住用地。
公开资料显示该项目投资50亿，该综合体将以建材市场为主，预计住宅规模等同于青檀府项目：3000套的体量
作为喊了十年的沙河子棚改终于要开启新的篇章了，祝贺！
03
广济路前岭片区
前面说过前岭棚改是19年的重头戏，如今由中汇集团稳步推进。那么今年该片区依然推进了两个项目：
①长泰·西沙左岸项目SZ2019-6地块：由枣庄泽泰置业有限公司投资建设
该地块原为早期的辛庄棚改用地，塞纳斯城的南区，如今重新挂牌换了主人取名：长泰·西沙左岸
规划指标：
该地块出让面积39963平方米或60亩，
1.0＜容积率＜2.8
成交价1.8435亿，307万/亩
溢价率0，楼面价约1647元/平方。
②青檀北路东侧广济路北侧SZ2019-34地块：由山东中原新岸置业投资建设
还地块为原枣庄市金属公司所在地。
规划指标：
该地块出让面积59971平方米或90.05亩，
1.0＜容积率＜2.0
成交价2.43亿，269万/亩
溢价率0，楼面价约2025元/平方。
中原地产在枣庄可谓风光无限，东湖大名鼎鼎的希尔顿项目便是中原地产投资建设，住宅项目：西湖阳光、东湖阳光口碑佳。
这两个项目体量较小，由于周期缺乏有力的优质公共资源配套，加上中汇的棚改体量，未来价格难有突破。
04
田庄和阳光花园小区棚改
今年市中区政府报告中唯一提到的棚改村庄便是田庄村，由于地处中兴大道两侧规模不详。该项目将由中安集团负责。
自石市长两会中指出：“老城是枣庄的根，我们不能忘记，北部城区基础设施破旧急需改造”，是的，北部城区作为老矿区中兴公司的发源地，承载着枣庄过去辉煌的记忆。
其实在去年已经启动了北部殷村、小刘庄的新农村改造计划，而今年我们获知区政府在积极推进46中改扩建的前期工作，北部将会布局中兴小学北校区及引进山师附小教育资源入驻等。
综合沙河子、后陈湖、前岭片区及田庄棚改总面积将达到千亩以上，规模空前。
关于阳光花园小区棚改我们没有更多消息。
总结
通过以上盘点我们可以看出今年的主战场还是沙河子建材市场棚改项目即鼎驰城市综合体项目，体量巨大涉及群众广。
焦点是后陈湖的棚改项目即世纪玉峰光明城（新名字目前未知），光明大道作为连接东西城的主轴线又毗邻东湖新区自然是万众瞩目。
北部城区也会面临脱胎换骨的发展机遇，但主要还是围绕建材物流做文章，居住价值和发展前景还是不及西、南部区域。
棚改房产能不能买？买谁的产品更安全？篇幅有限欢迎加入韭菜群讨论！后期会盘点的薛城的项目敬请期待..........
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