深圳、南京等地出台史上最严限购，房价越调越涨怪圈能否打破？

7月以来，全国楼市调控政策风云突变。自深圳出台史上最严限购开始，包括南京等地纷纷收紧限购政策，给当前快速上涨的高房价浇了一盆冷水。

不过，十余年调控下来，房价却是屡调屡涨。从单套房源来看，最近五年来，部分城市一套房子价格上涨一倍并不稀奇。如何化解高房价堰塞湖？如何打破房价屡调屡涨的怪圈？如何打破房地产利益格局？专家表示，房地产长效机制建设任重道远，还需进一步发力。

二手房价格一年上涨20%

在国家统计局房价数据公布的前一天，7月15日9点半，深圳市住建局等部门联合公布了最新的楼市调控措施“深八条”。其中规定，深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须落户满3年，且连续缴纳3年个税或社保，才有资格购房；非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)需连续缴纳5年个税或社保方可购房等。

“限购是十年来楼市调控中最具代表性、最为立竿见影的政策，深圳‘深八条’版本的限购是目前全国楼市最严厉的版本之一”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国新闻周刊，与一些城市落户即可获得购房资格相比，深圳对本地户籍家庭、个人设置了3年的落户年限，并设置了个税社保缴纳3年的年限，其限购政策显著提高了购房门槛，将一些不合理的购房需求挡在了门外。

与此同时，深圳楼市限贷也进一步升级，实行认房又认贷，有商贷或公积金贷款的首付款不低于50%，购买二套房首付款不低于70%；此外，进一步提高二手房计税价，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

对此，李宇嘉表示，深圳楼市调控措施全面升级、力度空前，将极大地抑制楼市投机炒作空间，这是形势使然。

在“深八条”出台24小时后，7月16日9点半，国家统计局公布了6月份70个城市房价变动情况。其中，作为我国房价的领头羊，北上广深4个一线城市新建商品住宅价格总体环比上涨0.6%，其中深圳新建商品住宅价格环比上涨0.8%，涨幅最大。而在二手住宅市场，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.4%、0.8%和1.9%，深圳的涨幅更是远高于北京、上海、广州。

从同比来看，深圳的房价涨势更为突出。6月份，深圳二手住宅同比上涨14.3%，远远高出其他一二线城市。对此，李宇嘉表示，从部分中介挂牌房源来看，去年深圳二手房挂牌均价在5.5万元—6万元之间，今年均价则在6.5万元—7万元，这意味着，很多二手房价格上涨超过20%。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉中国新闻周刊，一线城市是房价的风向标，其上涨幅度直接决定着全国房价上涨的空间，深圳作为一线城市中房价的领涨者，涨势过大过快，而且市场也呈现出过度投机投资之风，重拳打压势在必行。

房地产是否该弃？

作为楼市的风向标，深圳出台最严限购等从严调控措施，显然有着特殊的信号意义。

“这表明，房价过快上涨依然是楼市红线，房住不炒的主基调不容突破”，李宇嘉表示，部分成交活跃、房价涨幅过大的城市，将会跟进出台从严调控措施。

7月23日，南京多部门出台楼市调整新政，进一步收紧限购政策、抑制投机。其中规定，夫妻离异2年内按离异前家庭住房总套数计算，堵截了离婚炒房的渠道；同时，针对“万人摇”一号难求的抢房现象，南京市规定，商品住房开盘时，须向本市户籍无房家庭提供不低于30%的房源。

此前，东莞、杭州、宁波等地也陆续收紧楼市调控措施，更大力度保刚需、打击投机炒房等乱象。

那么，深圳重拳打压楼市，是否意味着楼市政策开始发生根本转向？房地产业是否已成为弃子？

对此，易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌告诉中国新闻周刊，在目前的经济环境和发展阶段之下，房地产业有其独特的地位。

7月16日，国家统计局公布，二季度我国GDP为250110亿元，比上年同期增长3.2%，相比于一季度同比下降6.8%，经济增速终于实现由负转正。

国家统计局国民经济核算司司长赵同录对此表示，二季度三大需求对GDP拉动作用较一季度均有明显改善，其中，投资对经济增长的拉动作用明显增强。

数据显示，二季度资本形成总额拉动GDP增长5个百分点，而在同期，最终消费支出向下拉动GDP 2.3个百分点，货物和服务净出口拉动GDP增长0.5个百分点。

“在疫情的环境下，投资更容易落地生根，成为了拉动中国经济的重要引擎”，缪萌表示，而从投资中几大成规模的板块来看，相比于基础设施投资同比下降2.7%，上半年房地产开发投资同比增长1.9%，率先实现由降转升，成为了经济增长中为数不多的亮点。

以深圳而言，其经济走势与全国基本一致。上半年，深圳经济体中，投资相对较为活跃，而其中，房地产投资又相对走势较好。

早在2011年，北京出台了当时最严的楼市限购措施，但近十年来，北京房地产投资规模依然在高位运行，其市场成交也在持续释放。

“刚需是楼市发展的根本动力，投资投机需求之所以存在、之所以敢炒房，还是因为有人来接盘”，缪萌表示，随着城镇化的推进，刚需群体依然庞大，从严限购将会延缓需求入市，但房地产市场依然有前行的动力，尤其是一些人口涌入较多的城市。

如何破解房价屡调屡涨？

房价上涨，调控，房价下降，松绑——十余年来，我国楼市进入了这样的调控怪圈，至今未解。

随着政策持续落地，深圳楼市正在发生一些变化。一方面，由于前期已签约房源正在消化，深圳一手房连续多天成交超100套；另一方面，中介机构数据显示，二手房挂牌房源迅速减少，部分二手房已开始降价100万甩卖。

李宇嘉表示，对于深圳楼市而言，一方面是有效供应太少，另一方面，由于产业优势突出、人口涌入较快，买房需求大，供需矛盾仍然时刻存在，这意味着一旦政策环境有所宽松，房价泡沫有可能再次被吹大。

“本轮全国性房价普涨，就是因为运行了十年的楼市调控体系已基本消解”，邹琳华表示，自2010年开始，楼市调控以限购、限贷为主要手段，沿袭至今，随着一些地方落户门槛的降低，限购效果大打折扣，加上今年资金端较为宽裕，人们能获得比商业房贷利率更低的资金，这对限贷形成较大消解，深圳楼市最严调控相当于是对楼市调控进行重构，目前看这一重构还有所缺憾，但这需要一个过程。

一方面，随着房价屡调屡涨，如今我国已形成高房价堰塞湖。国家统计局数据显示，1—6月份，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，商品房销售额66895亿元，下降5.4%，即今年上半年我国房价同比去年上半年依然上涨3.3%。

另一方面，由于全国各地楼市调控政策力度不一、规定不一，往往是按下葫芦浮起瓢，楼市成交及房价呈现出此起彼伏的变动。如在深圳等地出台最严限购以来，上海等地楼市却更为活跃，单日成交达到上千套。

缪萌表示，说到底，对于房价泡沫，由于牵涉面太广太深，我们尚缺乏系统长远的应对之策，不过，这或许需要特定的时机。

目前来看，对于房地产的长效机制，各界分歧很大。

一位此前参与过一个重点城市房地产改革的专家告诉中国新闻周刊，在对这个城市进行房地产政策设计时，有关方面邀请了行业内各方面专家，但大家一开始基本各执一词，意见很难统一。这位专家表示，对于房地产税该如何推进，后来在类似会议上讨论时，同样也引发争议。

针对本轮深圳房价大涨，住建部门邀请地产行业人士座谈时，从公开信息来看，最初同样是立场不一，各种意见五花八门。不过，最终深圳出台了最严限购。

缪萌表示，从目前的调控思路来看，在更加严厉的限购等政策抑制下，房价不涨就是降，真正需要买房的刚需可以按照时间换空间的思路，择机入市，与此同时，各种投机炒房将被严格挤压。

邹琳华认为，从楼市政策重构的角度看，化解高房价等困局，最终还是要在土地、税制等方面做重大转变，目前看，随着集体租赁房等落地，这方面的探索在推进中，还需进一步发力。

房产限购政策

房子的限购政策会带来的房价上涨是短期的，部分购房者希望在政策落实前规避限购从来愿意以更高高的价格完成交易，推升了房价。只要限购政策可以持续，房价长期来看是下跌的。

扩展资料：

主要目的

中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。为此，在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展。

基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。

限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。

限购政策升级会导致房价下跌吗？

房产限购政策，是对买房者进行了限购，因此在同一个城市一个人是不能购买两套或两套以上住房的。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。已有49个地级以上城市实施“限购令”。如北京规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住宅。 中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房。外地户籍和境外人士最多限拥有一套。两次购房时间需相隔两年以上。禁止公司购房。这就是房屋限购政策。《城市房地产管理法》第六十条 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

限购限贷政策对房价会产生什么影响？

关于新政的解读

1.房价会不会跌？

所有的城市限购，都不是房价下降的原因，北京上海也经历过很多次政策加码调整，政府想要平稳房价。其实从侧面来说，这是好事情，说明苏州确实各方面发展的不错，才会让房市如此火爆，而政府zhi能调控房产政策；但是城市仍然会发展的越来越好，可以说是苏州在提高城市门槛，但是城市依然在发展，影响房价上涨的底层逻辑依旧是不变的（城市地位的提升、城市配套的完善、拿地价、供需关系、人口流入、政策红利等等都会直接影响房价）

所以，房价该涨还是会涨，政府是暂时压制速度。且今年苏州房价上涨厉害，下半年政府有控房价上涨的政府指标，必须要出台政策了

2

没事，静待政策窗口期过去，市场适应了，该有价值的地方还是会涨

对于没有买房，但是符合新的买房政策的，赶紧买房！因为窗口期房价是很稳定的，基本不会有上涨，抓住窗口期的机会尽快买房。

能上车还是要尽快上车，价值决定价格，是时间问题，房价还是会因为各种相关因素回到它该有的价格。苏州周边不限购的区域嘉善莘庄南浔都可以考虑，其次市区不限购的公寓也会因为住宅的限购升级迎来一波机会！

北京有过很多次政策加码，窗口期都是很好的买房时机，窗口期一过，该涨还得涨，因为准一线城市会不断发展更好，比如北京，上海这样的一线城市，所有城市在发展过程中的路径都基本是相似的，而苏州正在走北上去广走过的老路，大家要对房价有想象力，要相信苏州会发展的越来越好！

总结：

此次苏州政策加码，是在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”精神的大背景下，有利于进一步抑制延续今年半年以来房地产市场出现的较为快的涨幅，也在引导市场逐步向居住属性回归，并有利于给真正的自住需求尤其是刚性需求购房者赢得时间和空间。

一定要抓住这个窗口期！这是一个政策带来的风口，也是当下买房非常好的时间节点。

限购限贷政策最主要的目的是平稳房价，遏制投资性购房，使房价回归合理

一线城市的限购，实为推动二线城市的发展；房价上涨是中国城市化进程的一个必然产物，城市人口的逐渐增多，城市住房日益紧张，尤其是对经济商品房的需求不断加大，根据价值规律，住房的供应不能满足需求时自然会导致价格的上涨！

一、一线城市的限购，实为推动二线城市的发展

近年来，中国的房价一路高歌猛进，一线城市表现得尤为突出。因此，很多人认为中国的房地产出现了泡沫，其实不然。原因有三：

第一、房价上涨是中国城市化进程的一个必然产物，城市人口的逐渐增多，城市住房日益紧张，尤其是对经济商品房的需求不断加大，根据价值规律，住房的供应不能满足需求时自然会导致价格的上涨；

第二、自从政府开始对土地的使用权进行拍卖后，往往是多家房地产商竞相拍卖，使得最后成交的土地价格往往远远高于起拍价，这就导致开发商的土地成本已经很高，再加上别的成本，给予成本决定价格，自后的房价自然上升。

第三、中国老百姓的消费习惯也决定了这一趋势。中国人对家尤为看重，拥有了家，心里就有了归属感，生活就有稳定感。所以，人们很多时候喜欢买房而不是去租房。因此，中长期考虑，房价是必涨无疑，起码在未来20来年内必涨。从中长期的投资角度讲，现在房价稍有下跌或者稳定，正是买房的时候，现在物价高涨，国家不停地印钱，钱不断地贬值，只有房产才能保值、增值，而且风险和投资回报率来看要比炒股票来的安全和稳定。

或许，有人会说，既然没有泡沫，国家为什么要调控，为什么要在一线城市限购、限贷？国家这样做的出发点是：

第一、为了安抚人心。房价的不断上涨，难免有些人愤愤不平，甚至做出一些过激的行为。国家为了社会秩序的稳定，为了平息民怨，所以打出了“调控”的噱头，而不是下猛药“打压”房价。从2006年开始，国家已经着手调控房价，但为何越调房价越高，明眼人都知道国家不是真的希望房价降，因为中国房价的背后有很大的利益因素。中国经济能保持10多年的高速发展，房地产是第一“功臣”，国家的税收绝大部分来自于房地产。楼市的旺盛，能带动一系列产业的发展，如：钢铁，水泥、家电、煤炭，装潢业等等，目前，出口不振，消费疲软，国家经济的“三辆马车”已经失去两辆，所以，国家要保持经济的平稳发展，必须依靠房地产的拉动。如果房价急降，国家税收巨减，银行坏账增多，一系列产业萎缩，大批农民工失业，这必会引起社会的更大动荡，甚至影响国家政治的安全，这些都不是国家领导想看到的，所以他们不会真的希望房价降。

第二、一线城市的限购，实为推动二三线城市的发展。“大城市限购、小城市受益。”中国是一党执政的国家，党说发展那里，那里就会突飞猛进地发展！比如深圳的版图就这么大，房地产市场已经达到了极度饱和状态，想要继续高速地发展，就要外延！！在深圳实行限购，是为了打击炒房客的投机倒把，但更重要的是把深圳的巨额资金引向毗邻的城市：东莞、惠州，从而更有效地促进深、莞、惠一体化，缩小珠三角地区之间的贫富差距，缓和单纯依靠一线城市经济发展所带来的经济风险，达到国家“让一部人及一部分地区先富起来，通过先富带动后富，从而达到共同富裕”的初衷。

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