在一系列密集调控出台之下，6月房价涨幅出现稳中有落。国家统计局近日发布6月份70个大中城市房价数据，新房和二手房价格环比上涨的城市数量均比上月明显减少。

分析人士表示，今年以来一系列房地产调控取得了初步效果，特别是二手房价格上涨明显放缓。展望下半年，可能有更多城市跟进实施二手房“参考价”，预计房价整体涨幅将继续收窄。

上半年楼市调控“井喷”，6月房价涨幅稳中有落

国家统计局表示，6月份70个大中城市房价涨幅整体呈现稳中有落的态势。其中，一线城市新房价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；二手房价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点。二、三线城市新房价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月均回落0.1个百分点；二手房价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅均与上月相同。

在房价环比上涨的城市数量方面，6月份比上月明显减少。其中，新房环比上涨城市有55个，比上月减少7个；二手房环比上涨城市有48个，比上月减少2个，并且是今年以来环比上涨城市数量最少的一个月。

中原地产首席分析师张大伟表示，从6月份房价数据可以看出，2021年以来的一系列房地产调控终于见到了初步效果。据中原地产研究中心统计，今年上半年楼市调控呈现“井喷”态势，各地共出台调控举措超过286次。其中，6月份楼市调控政策密集发布，单月调控次数高达52次。

除了调控政策，近期房贷额度收紧也在一定程度上限制了房地产市场的热度。在房地产贷款集中度管理政策之下，多地银行出现房贷额度紧张、放款周期拉长等情况。有媒体报道，不少购房者需要等待三、四个月的时间才能获得银行放款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，信贷额度收紧对于抑制房价上涨具有积极作用。房价涨幅收窄，进一步说明泡沫减少。

降准对楼市影响有限，下半年房价涨势或将继续放缓

从以往来看，货币政策往往会对楼市和房价走势产生影响。7月15日，央行实施全面降准0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元。

央行表示，此次降准是货币政策回归常态后的常规流动性操作，稳健货币政策取向没有发生改变。

但是仍有观点表示担忧：新释放的流动性是否会涌入房地产市场，进而推高下半年的房价？

对此，交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟认为，今年以来房企“三道红线”、银行“两个占比”、严控经营贷入楼市这调控“三重门”的效果已经显现。虽然7月央行进行了全面降准，但降准释放的流动性不一定能通过房地产融资管控的“三重门”。他预计降准对房地产行业的影响有限，后续市场成交仍将继续降温。

此外，近期越来越多城市加强了二手房市场调控。自今年2月份深圳出台二手房“参考价”，并提出商业银行根据参考价发放二手房贷款之后，效果显著，二手房市场明显降温。此后，西安等城市相继跟进推出二手房“参考价”，同时出台不得炒作“学区房”“学位房”等举措加强二手房市场监管。

进入下半年，“参考价”调控措施或在更多城市出现。在调控收紧叠加货币政策回归常态的背景下，多位分析人士预计下半年房价涨势将继续放缓。

唐建伟表示，相对于已实施限价的新房，随行就市的二手房价格管控压力更大。预计二手房“参考价”机制或在更多城市运用。贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示，其他城市可能继续跟进二手房“参考价”，市场整体预期将进一步回调，预计后期房价整体涨幅继续收窄，局部新房市场热度较高的城市可能面临调控进一步收紧。

张大伟表示，越来越收紧的调控政策有望平稳市场，房价涨势会继续放缓。一线城市是上半年房价上涨龙头，而随着针对经营贷、二手房定价混乱、学区房炒作等调控政策的不断叠加，预计下半年一线城市大部分将进入调整周期。

武汉:首套房公积金贷款利率下调0.15个百分点

面对“洛阳房价涨幅全国第一，政府是否有调控措施”的反应，河南省洛阳市住房保障和房产管理局再提楼市限价，各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价，在售房源价格原则上均不得高于该基准价。

7月26日，针对市民在洛阳百姓呼声网站的反应，洛阳市住房保障和房产管理局给出回应。有市民反应称，“洛阳在全国属于三、四线城市，工资、物价水平相比全国都处于中下游，但是近两年洛阳房价涨速全国闻名，近几个月更是涨幅全国第一，请问房管部门，这样的现象正常吗？老百姓怎么住房？国内很多城市都有房价调控措施，请问房管部门洛阳都有哪些措施？”

对此，洛阳市住房保障和房产管理局回应称，为做好洛阳市房价稳控工作，对市区所有在建房地产项目实行商品住房价格申报指导制度。要求各房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，应向我局申报预售价格并备案。各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价，再售房源价格原则上均不得高于该基准价。发现开发企业有擅自调高售价、公示价格与申报价格不一致等违规情形的，采取约谈、停止网签、处罚、媒体公开曝光、计入黑名单等方式从严予以查处，有效的确保房地产市场稳定发展。

国家统计局发布的6月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，洛阳是今年6月份房价指数环比增幅最大的城市，环比上涨2.5%，排名第一。

从洛阳的历史数据看，洛阳在今年3月-6月份全国房价指数环比增幅排名分别为第58位、第7位、第4位，6月上窜至第1位。

根据易居研究院最新发布的《中国百城房价指数报告》，其显示洛阳今年上半年住宅成交均价为8838元/平方米，涨幅为18%，被列入了“房价偏热”区间。

不过对于“限价”的举措，洛阳市在2017年就已提出。按照洛阳市政府网站发布的信息显示，2017年6月22日，洛阳市近期相继出台多项举措，控制房地产价格过快上涨，确保市场整体平稳有序。

信息显示，洛阳市召开房地产市场形势通报会，会议明确要求，各开发企业目前在售项目以2017年5月9日之前签约均价为基准价，再售房源不得高于该基准价。同一楼盘、同一类型的房屋在办理预售许可时，不得超过前一期办理商品房预售许可时申报的销售价格。同地段、同品质新建商品房办理预售许可时，不得超过相邻在售楼盘的销售价格。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“三四线房价涨幅依然扩大、政策松绑的条件还不成熟”，一方面不会因为三四线城市交易降温，而盲目松动政策，关键还是要看房价。另一方面如果房价上涨过快，那么政策收紧和管控的力度还会强化。

支持购房政策三箭齐发 楼市会怎么走

10月11日，武汉发布关于调整首套住房公积金贷款利率的通知。

根据中国人民银行关于下调首套个人住房公积金贷款利率规定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，五年以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率由2.75%调整为2.6%，五年以上首套个人住房公积金贷款利率由3.25%调整为3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）贷款利率3.025%，5年以上贷款利率3.575%。

2022年10月1日（含）后发放的首套个人住房公积金贷款利率，按调整后的个人住房公积金贷款利率执行。

2022年10月1日前发放的未到期首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起按调整后的相应档次利率执行，第二套个人住房公积金贷款利率保持不变。

另据了解，9月29日晚，央行、银保监会发布通知，2022年底之前，6-8月新房价格同环比连续下降城市，当地政府可自主决定维持、下调或取消首套房贷款利率下限。此前，各地执行的首套房贷款利率为5年期LPR（4.3%）-20bp，即5年以下、5年以上利率执行下限分别为4.1%和4.9%。

根据统计局70大中城市房价指数口径计算，有23个城市符合6-8月商品房销售价格同环比下降的新政要求，其中二线城市8个，三线城市15个。而在70大中城市以外，还有不少三四线城市房价连续下降，符合新政要求。

10月7日，武汉一置业顾问在朋友圈打出了“武汉首套房贷利率开始执行3.9%”的广告。武汉市多家银行也透露首套房贷款利率已降至3.9%。

支持购房政策三箭齐发 楼市会怎么走？

“下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点”“明年底前居民换购住房可享个税退税优惠”“首套房贷利率下限有望突破4.1%”......24小时内，三项重磅政策接连发布，助力楼市稳健发展。

在诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱看来，24小时内出炉三个重磅政策，将形成政策放宽组合拳，体现了官方对于支持房地产回稳的导向。

时隔7年央行再次下调公积金贷款利率

9月30日，据中国人民银行网站，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

植信投资研究院资深研究员马泓表示，为了更好地满足刚性住房需求，央行时隔7年（2015年8月）首次下调首套个人住房公积金贷款利率15个基点，这有助于房地产市场尽快实现“三稳”目标。

对于此次下调公积金贷款利率，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年5月及8月，央行两次大幅度地下调贷款市场报价利率（LPR），同时商业银行也在下调个人按揭贷款利率。按照贝壳研究院监

测数据，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。从支持个人刚需及换房需求而言，公积金贷款利率肯定也会随之下调。

严跃进表示，商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降。此次，公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。

举例而言，按照公积金贷款100万元、贷款期限30年、等额本息计算，利率为3.25％的话，每月应还4352.06元，利息总额约56.67万元；若公积金利率（5年以上利率）调整为3.1％，每月还款4270.16元，利息总额约53.7万元；利率变化后，月供减少约81.9元，总利息减少约2.97万元。

首套房贷利率下限有望突破4.1%

除了下调公积金贷款利率，部分城市的首套住房贷款利率也有望进一步下调。

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

按照新政，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这也意味着，此次政策在此前房贷利率下限下调20个基点的基础上，允许下调的基点更大，或者说允许在4.1%的利率的基础上进一步下调。

根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。具体包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳、泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等。

明年底前居民换购住房可享个税退税优惠

在支持改善性需求方面，9月30日下午，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，《公告》显示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房

金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

按照要求，纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。另外，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，该政策利好改善性住房需求释放，鼓励居民改善当前住房条件，真正落实了中央多次强调的支持刚性和改善性住房的需求。

上述提到的个人所得税，通常是房产交易过程中由税务机关征收的个人所得税，一般存在于二手房交易过程中由卖方个人缴纳的利得税。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，当前多数一二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，满五唯一免征，其他情况按照房屋交易差额的20%或者全额的1%征收，新政会利好持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭换房。

王小嫱指出，按照以往卖房需要缴纳的个人所得税额度等于网签值与原值差额的20%，如果网签值200万元，原值100万元，需要缴纳的个人所得税为20万元。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也提到，一二线城市住房总价较高，本次政策受益或相对较大。对于一二线来说，由于房屋总价较高，个人所得税缴纳额度较高，本次政策实施后，或将为一二线城市二手房交易带来较大的带动。

连续释放重磅利好，银十楼市会怎么走？

王小嫱指出，今年以来，各城市频繁对政策逐步放松力度，但市场修复较为缓慢，购房者的市场信心并未大幅恢复。按照以往经验，中央政策对市场信心的传导大于地方政策的纠偏。四季度，在中央多个政策的加持下，助力市场信心的改善，市场有望加速修复，预计能够达到明显的效果。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静则指出，传统“银十”即将到来，中央接连释放重磅利好，有利于稳市场、稳预期。在当前的市场环境下，房地产市场的修复需要更多有利因素叠加带动，预计降低购

房成本将是未来政策优化的重要方向。接下来，针对核心二线城市或将继续优化“认房认贷”、限购、限价等政策，而预计更多、更大力度的政策落地也将带动整体市场企稳恢复。

在58安居客房产研究院分院院长张波看来，总体来看，房贷利率层面今年政策的空间已经释放见底，后续可下调的空间已经相对有限，但利率调整对不同城市的影响依然会分化，信心拉动的效力亦有差异。

以上内容来自澎湃新闻。

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