从2020年底开始，以深圳、上海为代表的一线城市楼市异常火爆，7天之内，上海、深圳、广州、杭州、合肥5地出台调控政策，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”。住建部迅速反应，赴沪深等地调研督导。2021年开年这一轮调控会席卷其他地区吗？春节前市场能否迎来降温？房价有没有可能跌一波？

多位业内人士在接受记者采访时称，多地密集调控有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，但后续还要针对资金无序进入房地产市场进行约束，否则调控力度可能会被稀释。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势，涨幅或将有所放缓。上海打头阵，7天5地调控

1月21日，上海打响了2021楼市调控“第一枪”，上海八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、限购、信贷、税费等内容。分析认为，上海购房新政的出台主要对二手房交易市场起到一定的降温作用。

上海最狠的一招是堵死了假离婚这条路——夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，过去通过假离婚可以骗取购房资格，而现在即便是离婚了，对最近3年的购房仍然有影响。

实际上，在2020年下半年以来，深圳、成都等多城已明确离婚年限，不同的是，部分城市规定年限为2年，而上海升级为3年。相对来说，上海政策更严，直接阻断了通过假离婚买房的“上车”机会。

深圳则胜在了调控频次。1月19日至1月23日，深圳5天内进行了3次“打假”。

1月23日，深圳市住建局发布通知，专门启用“购房意向登记系统”，房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。涉嫌违反治安管理法律法规的，将被依法移送公安机关处理。

上海、深圳的调控只是一道“开胃菜”，杭州将本轮调控推向了高潮。

今日(27日)，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)。

“杭州在限购政策打补丁方面是最全面的。”严跃进解释称，过去房屋赠与成为绕过限购的一种常规做法，而现在进行了管控。其中赠与人若是赠送房屋，那么也不能立即去购置其他房产，而受赠人要获得此类赠与房屋，也得符合购房资格。

此外，广州、合肥对近期部分业主出现的哄抬房价行为重点处理。1月22日，合肥发布通告称，对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主及时约谈；房产管理等部门暂停办理相关二手房网签手续，并采取限制其买卖住房等措施。对未经法定程序在民政部门登记，擅自以房价指导类社会组织名义开展活动的，依法予以取缔。对网络平台发布虚假房源、虚假房价等信息，恶意哄抬房价的将被依法查处。

另据媒体报道，1月19日，广州市天河区住房建设和园林局发布提醒信，严打各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序行为。

上述城市中，上海、杭州等均对二手房转让的增值税政策予以明确，即限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。目前全国至少有6个城市升级了增值税的政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。在严跃进看来，“这是一个非常强的信号，即后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。”广州“被逼”收紧房贷，京、广迂回压住楼市虚火

除了主动出击，北京、广州通过收紧贷款迂回调控楼市。

据报道，广州银行业接到窗口指导，个人按揭贷款也被实行“双管控”；北京2021年伊始对土拍的溢价率作出了严格的限制。

根据报道，工农中建四大行集体上调了广州地区的住房按揭贷款利率，其中，首套房从原来最低LPR+20个基点调整为LPR+55个基点；二套房从原来LPR+6个基点改为LPR+79个基点。调整后，变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.44%。有媒体算了一笔账，如果首套房贷款300万元，期限为30年，月供将从15830.75元涨至16473.33元，每月多还642.58元。

广州为何突然出手调控？事实上，也并非突然，属于被动而为。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2020年，广州楼市一直在“闷声发大财”。新房成交量冲上10万套大关，二手房交易也在连续3年下降后反弹，增长22%。如今沪深都已经调控，深圳连续打补丁，广州如果再不做一些表态，实在是说不过去。

李宇嘉称，近年来货币投放、信贷政策对楼市的影响越来越大。如果这次真的控制住了贷款投放，热点城市快节奏的楼市交易，自然也就慢下来了。这次房贷额度管控，最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降，给楼市降温。

他预计，2021年上半年，特别是第一季度，“控房贷、紧额度”的政策将会在京沪深等城市继续执行下去。

炒房凉凉？一季度房价或放缓

近日，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取有针对性的措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。住建部出手，多城调控，传递出怎样的信号？后续调控有什么趋势？房价上涨势头能不能被“按住”？

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受中新经纬记者采访时表示，近期，上海、深圳、杭州等核心重点城市接连出台调控政策，大部分都是针对前期政策“打补丁”，但也指明了2021年的政策风向，传递出房住不炒的政策决心，同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动，楼市调控必然会升级加码。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，“本轮调控政策是从上而下的调控，对于短期市场有降温的作用，但并未影响这一轮上涨的根本原因，所以具体效果如果需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。”张大伟指出，后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。

陈霄认为，整体来看，大部分城市出台的调控政策多集中于购房资格、打击假离婚、优先保障刚需购房、调整增值税免征年限等内容上，短期内交易热度或将有所下滑，但是政策力度整体表现一般。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势，涨幅或将有所放缓。

“只要调控，肯定是稍微能‘按’一下的。政策收紧对房源管控、销售秩序管控，肯定是有影响的。” 严跃进告诉记者，“某种程度上来讲，市场已经明显偏离调控的预期了，这个时候控制房价、防范金融风险的压力明显增大。除了上海、合肥、杭州等城市，不排除其他地方也会收紧。”

严跃进强调，目前政策接连出台，可能会加剧市场恐慌性交易，引发房价炒作和房源炒作，这点尤为要注意。但只要银行信贷收紧，今年一季度市场稍微降温都是有可能的。

如何看待上海从严调控房地产市场？上海能遏制住房价上涨的速度吗？

上海新房摇号推出计分制，成年单身的单项记零分不合理。现在年轻人结婚一般都需要有自己单独的房子，在结婚之前没有房子很难找到好的媳妇，现在成年单身积分为零就是在扼杀一部分人的婚姻。

上海打响了2021年楼市调控第一枪后，在深圳，上海，北京的房价疯涨之后，国家果断出手，上海实行新房摇号制，就是现在所说的沪十条。在这个管理办法里面，上海市户口可以加十分，如果不是上海市户口，从2003年一月开始计算，每缴纳一个月的社保可以加1.1到0.24分。在上海没有房子可以加20分，如果五年内在上海有购房记录不加分，如果是单身情况不加分。综合比较下来，上海市户口已婚状态，五年内没有买过房子，目前名下没有房子，则满分为60。

积分制是从高到低，分越高越容易买到房子，如果分不高的话，很可能有钱也买不到合适的房子，对单身的来说，我觉得非常不合理，大家都是在婚前的时候购买房子来彰显自己的实力，现在相亲市场也很严峻，优秀的女性在挑选男生的时候，首先看到的物质条件，没有房子基本上会扼杀一部分人的相亲机会。

家庭：认购对象为完整的家庭，可加10分，如果是单身，例如未成年人、成年未婚等情况，均为零分。相较于个人，这条明显对于家庭更有利，如果说之前是为了买房而假离婚，那么从今往后可能就要为了买房而结婚了。

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10年涨10倍，上海老洋房标价上亿元，涨幅为何如此大？

前几天，网上到处是上海楼市房价上涨的信息，诸如二手房一月价格跳涨200万、一小时涨40万、新楼盘认筹率700%之类的夸张说辞，有人预测，上海有关部门肯定会在近期出台新的楼市调控政策。

完了还有人有模有样的描述，说是上海房管局连夜紧急召开有关会议，制定了严格的楼市调控新政，比如提高新房价格、预防中介和开发商联手操纵价格、一个家庭只允许认购一套住房等等。

没多久，房管局就赶紧出来辟谣了，说我们没有制定新政，只是做了规范处理。不过大家早就已经熟悉了这些套路，越是积极辟谣的事就越是会真实发生。果不其然，就在第二天，八大部门联合制定的上海楼市新政。

别的先不说，光这政策出台的速度，就得给上海点个赞，果然很"上海"风格，一起来看看新政都说了些啥（挑核心几点谈谈）：

1、 加大土地供应；

2、 向无房户倾斜；

3、 差别化信贷；

4、 增加交易环节税费。

第一点，加大土地供应。根据贝壳数据显示，上海房屋库存明显不足了，上海新房库存去化周期不到9个月，二手房库存也只剩下3.3万套左右，供需关系已经发生了本质性改变。

当务之急，当然是缓解压力，加大本地房屋供给。建房子最重要的就是土地了，上海动作确实很快，已经明确了在南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤五大新城加土地供应了。

第二点，向无房户倾斜。网上有个传闻，上海一博士向有关部门反映，自己多次摇号摇不到痛苦不已。这是很多新上海人的痛点，有关部门显然是听到了这类人群心声，在新政中也做出了确定要优先这类人。

不过注意的是，新政并没有如之前网上流传的那般，一个家庭同一时间段只允许认购一套住房，只是对摇号选房制度进行了优化，明确了优先无房户家庭，不过总算是增加了这部分人群中签概率了，未来会不会做进一步的调整，视情况而定。

第三点，差别化信贷。上海是寸土寸金的地方，一套房子动辄上千万，指望一个普通家庭全款买房几乎就是不可能的事情，因此在买房过程中，房贷就显得尤为重要。

新政要求全方位审查、监管贷款，包括但不限于购房资格、首付款来源、负债能力等等，任何一环节不满足条件，都无法贷到款。如果某一购房人在完成了其他所有环节后，卡在了贷款上，那一切都付诸东流了。毫不客气地说，上海楼市新政中，在贷款上下手绝对是杀伤力最强的。

第四点，增加交易环节税费。这点是针对当下二手房市场异常火爆而制定的新规，将原来卖房免增值税年限从2年延长到5年，接下来二手房市场交易成本将显著增加。

增加的交易成本谁来承担呢？明面上是卖房人，但实际上房东肯定是不愿意的，所以接下来房东要么先不卖了，要么转嫁到购房人那边，房价那么高，增值税肯定是一大笔钱，这势必会淘汰一部分房源和购房者，未来上海二手房市场会呈现怎样一个状态，很难说。

可能有人要问了，上海反应这么快，新政之后房价会出现下跌吗？

其实可以参考深圳那边的情况。上海此次制定的新政，很大一部分参考了深圳楼市新政，且两者都是我国少有的超级大城市，很多情况都相似，比如经济高度繁荣、人口众多等等，那么深圳楼市新政后房价下跌了吗？

并没有！上海恐怕也要让大家失望了，房价下跌可能性不大，最大可能就是房价上涨的速度可能会放慢，楼市没有之前那般火爆了。至于原因，简单谈两点：

其一，供给不足。

凯恩斯经济学有这么一句话，供不应求，商品价格上涨。房屋也属于商品，并且在中国还赋予了其更多商品之外的属性，其自然也逃脱不了这一规律。

前文也提到过，上海现有新房库存不到9个月，二手房库存仅剩3.3万套左右，上海目前人口在2400多万，房屋大概在780万套左右，这意味着整体供应是无法满足需求的，上海房屋需求还有很大拓展空间。

其二，需求旺盛。

上海在2016年3月，全国楼市最为火爆时制定了最严格调控政策，要求非上海籍户口必须缴纳5年社保才能购房，导致很多人一夜之间失去了买房资格，接下来的几年，不管外面的世界如何疯狂，上海楼市表现都中规中矩。

上海这些年房价处于理性温和上涨趋势中，但由于其本身基数不小，如今房价也不低，上海还在不断融入新人，房屋将持久供不应求，未来房价极有可能继续上涨，如今5年期限已到，苦苦等待的购房人在满足了购房条件之后，势必会用在短期内买房。

不管怎样，指望一个新政让上海房价下跌无异于"痴心妄想"，未来上海房价在有效监控下，会缓慢有序地上涨。

这些年，上海无论是经济、科技、金融还是外贸等其他方面，都取得了非常优异的成绩，房价年年上涨更多的是全国人民对其认可的另一种表现，但上海显然不需要依靠房产经济提升自己的地位。

上海在楼市稍有异常之时，有关部门立刻制定了新政策来压制这种现象，2021年楼市调控第一枪开在上海，无论是速度还是控制力度，上海都做了一个非常好的表率。其他城市不妨参考下，连这么优秀的上海都"忍不住"给楼市浇水灭火，你们有何突出能力掀起风浪来呢，赶紧自觉地浇灭内心燃烧的小九九吧！

中国最贵的房子在哪个城市？普通房子卖多少？

一直以来上海的房价都领跑于全国，甚至在全世界的范围内也是相当高的，将它称为寸土寸金也不为过，最贵的地段房价甚至超过20万元一平方米。目前上海现存有很多民国时期的老洋房，这些洋房有很多保存完好，但是产权明晰且可以进行交易的洋房存量却很少。现在上海的老洋房平均标价超过亿元，根据业内人士调查，10年内洋房涨了近10倍的价格，并且在未来还有可能有较大的升值空间，为什么洋房的涨幅如此之大，我认为主要有以下几点原因。

在我国上海一直都是全国房价的顶端，引领着全国房价的前沿。上海最贵的地区在陆家嘴金融中心，那里的房价几乎超过了10万元一平，洋房是一个非常特殊的是我的房产，其既具备了居住价值，位置具备一定的投资价值和收藏价值，因此上海的洋房价格不菲。

由于洋房是极度稀缺的，上海虽然拥有不少洋房，但是根据调查显示真正可以用于交易的产权明晰的洋房仅有50套上下。物以稀为贵，越少的东西价格越高，洋房既具有一定的历史价值，又具备一定的收藏价值和投资价值，因此价格奇高。也是由于市场的供求原理问题，出钱愿意购买洋房的人较多，但是洋房的数量较少，因此洋房的价格很高。

由于上海经济较为发达，因此吸引了非常大量的人口流入，所以大量的人口流入，导致了当地房价的迅速上涨，整个市场的房价在上涨，所以导致了洋房的价格上涨。

房价疯涨、地王辈出，中国最贵的房子究竟会诞生在哪个城市？不是北京，也不是深圳，毫无悬念是上海。上海世博会正在建造中国最贵的房子。

上海为什么会成为中国房价最贵的城市，而且房价一直在涨，就是因为全中国的有钱人包括港、澳、台地区乃至全世界的有钱人和跨国公司的高管们，都到上海来买房子。上海房价持续上涨的另一个原因是，就像一只被人看好的股票一样，总是不断的有新的题材供人炒作。先是奥运会，不仅炒高了北京的房价，也让上海沾了光；奥运会之后，幸运的上海还有一个世博会，奥运会仅仅持续了十多天的时间，而世博会就不仅仅是像奥运会一样只有十几天，而是6个月！所以世博概念又让上海的房价继续飘红。

而世博会还没有开幕，新的概念又来了，米老鼠要把家搬到浦东来，消息一出，住宅地块溢价高达264%，商用地块则上扬了427%。据周立波说，迪士尼建园的消息一出，川沙的猫都不逮老鼠了，农民们也将灭鼠的事抛之脑后，他们浪漫地认为，这些老鼠的洋亲戚来了，根据优生学的原理，生下的混血儿会更加漂亮健壮。

迪士尼之后，不知道又会有什么新的概念，但以上海人的聪明，他们一定会找出支撑房价上涨的新由头，从营销学的角度来说，这叫持续创新。一个企业的产品也是这个道理，只有持续创新，才能永远受到消费者的追捧。

房地产策划的一个基本原理是，要想让房子越卖越贵，就必须要提升它的区域价值，也就是说单独一个城市，只是这个城市的居民来买它的房子，房价不会一直节节攀升。所谓的刚性需求，往往是因为一个城市的房子受到全省乃至全国的消费者追捧。

世博会带给我们最大的启示是，上海乃至整个中国都不缺少房子，但是我们缺少好房子！看着那些大街两侧刚刚建起来十几年甚至几年的房子，很快的变成年华老去的丑陋怪物，更让人们向往那些像时装一样成为地标的建筑，更加理解了最大的垃圾其实是建筑商制造的，也更让人明白了为什么说建筑是凝固的音乐，音乐是流动的建筑。

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