浦江镇鲁汇七八千，杜行浦江基地九千多，世博家园一万三。地铁8号线二期的开通确实带动了浦江镇的房价，上涨了二千。8号线三期将通往鲁汇，今后18号线将从南汇航头镇通往鲁汇与8号线接通，所以鲁汇地区今后的发展空间也比较大。而世博家园那边配套设施齐全，也是不错的选择。

上海一品漫城五期什么情况？

浦江镇属于近郊，是离市区最近的一个中心镇。而一品漫城位于浦江镇的最北面，在浦东新区三林镇与闵行区浦江镇的交界处，紧邻浦星公路，离外环仅1公里多点（外环南侧浦星公路西侧规划将设有机场联络线三林南站，连接虹桥机场和浦东机场，拟使用动车车组），直通卢浦大桥、徐浦大桥，开车进市区很方便。而且旁边就是地铁8号线芦恒路站半小时（包括等车时间在内）直达市中心人民广场。芦恒路地铁站旁边有公交枢纽站。芦恒路-银都路越江隧道已经开建。交通很便捷。一品漫城是浦江镇最高端的楼盘之一，单价6万+。离南面浦星公路陈行公路路口的OMALL华侨城商业中心2.5公里（里面有家乐福超市）。旁边芦恒路地铁站周边也有商业。浦江镇有浦江郊野公园、召稼楼古镇、浦江万达、红星美凯龙。三甲医院有仁济医院南院、复旦大学附属眼耳鼻喉科医院浦江分院、上海市口腔科医院浦锦分院。学校有上海戏剧学院分院、浦江向明中学、华师大附中、上海中医药大学附属浦江高级中学、上海戏剧学院附属学校、民办新清华博世凯外国语学校。工业有漕河泾出口加工区（国家级）、浦江高科技园、临港浦江国际科技城、国家863软件孵化基地、航天产业基地等。

闵行区房价

一品漫城五期是一品漫城的第五期项目，项目分为公寓和住宅两种业态可供客户选择，这一期项目也是上海鹏建房地产开发商一品漫城项目的收官之作。

亮点：1.浦江镇（浦锦街道）一品漫城南侧地块，部分地块将由融创中国进行开发，楼板价7.7万，未来房价会有很大的上升空间。

2.项目位置非常好，浦新公路上南北高架去人民广场14.6公里，比较方便；地铁芦恒路地铁站可以换成大部分地铁线路；周边还有在建的BRT快速公交。

3.项目本身品质比较高，小区内部人车分流设计，公寓小高层全采用Art deco外立面，中央1.5万平集中园林景观，南北80米超远栋距。

4.项目自身的公寓项目具有非常强的稀缺性，4.5米层高的商业，70年产权带燃气，这一特点使得项目不论是作为投资还是自住都具有很高的价值。

5.智能社区，科技住宅，采用智能家居系统，科技感强。

6.周边商业配套比较齐全，周边有家乐福，世纪联华，百年商业广场，同时还有项目自建的商业街；教育而言小区有自建的闵行区一品漫城幼儿园，黄浦一中心世博小学，上学十分便利；就医就三甲医院浦江仁济医院南苑，就医便利，配套成熟，自住舒适度和便利度都有保障。

劣势：1.2009年项目拿的地，相对而言拿地时间算比较早的，但也在比较合理的范围内。

2.项目在售时间比较长了，第一期项目开盘时价格非常低，未来业主在而受竞争的时候可能会有些许影响（但是由于本身项目的升值，影响应该不会太大）

整体而言，一品漫城适合想要再前滩附近自住或者投资的客户进行选择，由于项目本身的稀缺性和楼盘品质，以及周边的拿地价，购买本项目自住或者投资都是比较好的方案。

上海首个积分摇号盘入市 无房户占下130%认购额

闵行作为一个涉及到中外环的板块，各板块的房价都有着明显的区分。

古美、金虹桥、古北、龙柏、莘庄占据了房价的第一梯队，房源以改善为主，其价格的变动极易影响区域的价格走势。

而浦江镇、马桥、华漕等则作为第二梯队的中坚力量，“刚改”作为主力。江川、颛桥、吴泾则是第三梯队，以刚需类型为主。

从成交结构上来看，闵行区的新房成交主要还是以改善为主，这也是区域房价相对于其他外环板块价格较高的原因之一。

以马桥为例，板块的房价较高，主要由区域内的高端别墅所带动，比如中星红庐、御涛园等项目，而区域内的公寓项目目前仅剩万科公园大道。

另外，不少中环外、外环内的项目配套完善，交通便利，价格也逼近市中心区域，成为推动区域房价上涨的关键因素。

根据CRIC提供的数据显示，2月闵行公寓平均成交均价51212元/平，其中古美、梅陇板块成交均价最高，达72265元/平。成交量最高的是位于古美的万源城，成交均价82741元/平，带动板块的均价上涨。

目前古美社区已非常成熟，享莲花路商圈配套以及部分龙柏的商配，房价处于高位，对于刚需购房者来说，贷款压力较大，且板块内在售的新房项目也较少，多以大面积户型为主，比较适合自住改善型购房者。

表中显示，莘庄板块公寓成交均价4.8万/平，36.8%的涨幅亦是年后的一波补涨。相比板块未来的前景而言，目前的成交均价处于合理区间内。

莘庄区域在去年受到Todtown综合体、交通枢纽等利好，涨势凶猛，其涨幅的情况可以将大宁的房价走势作为参考模板，然而由于其自身地段仍处于外环沿线的原因，在今年政策限制的情况下，暂无新房推出。板块二手房均价维持在5-6万/平左右，较去年持平，部分房价泡沫被挤出，价格也回归理性。从长远来看，莘庄的发展必然会越来越好，在目前的价位入手，是较为合理的。

闵行区域内2月仅6个板块有成交，半数出现了小幅下跌。在调控背景下，新房市场房价止涨，并呈现小幅下跌，保持了稳定局面。

另外，另根据上海各区域公寓成交均价显示，闵行区环比降幅达31.04%。受过年的因素影响，板块1月成交量较少，有成交的多为高价盘，而2月成交锐减，区域均价也就逐渐还原其真实价格，出现大幅的下跌现象。

虽然目前闵行区域内的主力产品仍以改善盘为主，但一季度的待推项目将弥补刚需的空缺，区域的整体均价还会有进一步下跌的趋势。

闵行新房市场变化明显，房价持续趋稳回落。对此中原地产分析师张大伟认为，本轮楼市出现变化的主要原因是楼市政策调控，在政策抑制影响下，市场走势与政策执行力度密切相关。

类住宅整治后价格止涨下跌

闵行区域不但公寓类房源受严格调控，酒店式公寓等商住房源也被集中筛查、整治。

《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》文件要求闵行区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途，在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道和煤气管线。

这样的措施也就意味着该类型的项目将会失去居住的功能，同时也体现了闵行区域对政策的响应。

事实上，商办类型的产品被作为类住宅进行出售的现象已在上海持续多年，由于其不限购不限贷的特点，受不少限购人群和投资客的热捧。

最近上海有一个楼盘非常受关注，但不是因为项目卖得多贵、地段多好，而是因为它是上海“沪十条”新政要求新盘必须靠“积分摇号”之后入市的第一个新盘——建发浦上湾。

也正由此，这个项目的政策执行情况、市场反响对上海新房后市颇有影响，项目的认购开盘流程也或成为后续其他项目的参照模板。

记者从建发浦上湾处了解到，项目在“沪十条”新政落地后首批取证。项目位于闵行区浦江镇，本次项目取证房源共498套，共吸引了近千人参与认筹，均价40400元/平方米，将于3月5日开盘选房。

按照规则，该项目获取摇号资格的入围分是56.7分，优先满足“无房家庭”自住购房需求。入围摇号的前130%认购者，都是在上海的无房户。

知情人士告诉记者，建发浦上湾的销售已经给没有到达的客户发送了“未入围”通知。如果没有异议，可于3月8日之后办理退筹。

即使摇号门槛已大幅提高，上海新房依然“号不应筹”，购房者仍需拼运气。

“1.3倍”触发积分制企业将无缘摇号

“沪十条”后首批实行积分试点的新盘有3个，即建发浦上湾、金地峯范、经纬·学府阳光，只有浦上湾触发了积分机制。

据记者了解，其后上海还有永康城浦上雅苑、宝山区经纬城市绿洲家园和嘉定区峰范嘉苑会新增积分制，开展认筹摇号流程。

这意味着，建发浦上湾对细则的执行流程，对后续项目具有不少借鉴意义。

建发浦上湾的认筹细则显示，在认购组数和可售房源套数超过1.3:1时，计分排序正式启用，积分达标的购房人进入公证摇号选房阶段。

而计分按照拥有住房状况、5年内在沪购房记录、家庭、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行计算，按计分高低排序。

另外，值得一提的是，企业参与认购的，若项目启动计分排序程序，不纳入公证摇号名单。也就是说，积分摇号盘，排除了企业购房的机会。

即使新增了多重门槛，建发浦上湾通过积分门槛的入围者依然不少，摇号的前130%认购者，都是在上海的无房户。

克而瑞市场分析师分析认为，上海在楼市新政之下“降火”效果明显，投资投机性需求被压制，但上海本身的刚需置业需求旺盛，所以市场不会迅速转冷，只会更加理性。

摇号者全部无房新行情有利真刚需

自1月21日上海出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（即沪十条），提出要完善新建商品住房公证摇号选房制度、优先满足“无房家庭”自住购房需求后，市场已经开始执行新规内容及“无房家庭”的认定方式。

新政后的新房购房流程，大致分为认购、打分、摇号三个步骤。

第一步，认购。购房者在新房认筹时，主要自行提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保等相关资料，初步计算得分。

第二步，打分。如实填报之后，市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，复查确认每一个购房者的计分，计分审核时间预计10天左右。

第三步，摇号。分数排在前130%的购房者，可以入围摇号。

上述分析师认为，这说明了对于“无房家庭”的倾斜，明确体现了上海坚持“房住不炒”的定位，是房地产回归消费属性的重要表现。

在现行住房限购制度框架下，通过政策调整来优先满足“无房、自住”家庭的购房需求,同时也兼顾到改善需求，对于上海房地产市场整体平稳发展，房价和预期稳定都将起到重要作用。

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