套内建筑面积与使用面积的差异缩百分之几

一、套内使用面积的计算应符合下列规定：(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。二、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。

新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

造成房屋面积“合法”缩水的原因是什么

徐某两年前买了一套期房，合同约定的建筑面积是76平方米。产权登记时发现，房屋总的建筑面积与当初约定的没有变，但是使用面积由59平方米减为56．8平方米，公摊面积由17平方米增加为19．2平方米。

徐某气愤地认为，公摊面积是否增加了，我无法测量；使用面积少了2．2平方米，是我们实实在在的损失。

根据合同约定，开发商并没有违约，不需要承担违约责任。房屋面积缩水是合法的，购房者只能是哑巴吃黄连，有苦无处说。依法分析开发商一般是以房屋的建筑面积来销售的。房屋建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积，套内建筑面积就是套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

而所谓公摊面积，就是整栋房屋的建筑面积减去整栋房屋的套内建筑面积，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、经营性用房、车棚及人防工程等建筑面积。将整栋房屋的公用建筑面积除以整栋房屋的各套内建筑面积之和，得到房屋的公用建筑面积分摊系数，而每户购房者所应分摊的公用面积就是用公用建筑面积分摊系数乘以套内建筑面积。《商品房销售管理办法》第20条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。（面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积再除以合同约定面积后乘以百分之百）。在实践中常常出现这种情况，房屋的建筑面积没有变动或者变动很小，在合同约定的3％范围内，而套内建筑面积减少，公摊面积增多。

在此情况下，开发商并没有违约，不需要承担违约责任，但显然是购房者的利益受到损害，而又得不到任何的补偿，对购房者来说是非常不公平的。造成这种情况有两个可能，一是开发商在建设过程中的正常误差；二是开发商在核算面积中的恶意行为。对于前一种情况，是开发商在建设过程中的技术失误，是属于其自身应该承担的损失，现将该不利的后果让购房者来承担，显然是不对的；对于后一种情况，则是典型的欺诈行为，如果有证据的话，开发商是要承担法律责任的。技巧提示怎样避免或减少购房者的损失第一，购房者在签订购房合同时，依据《商品房销售管理办法》第21条的规定，可以要求和开发商签订补充协议，约定房屋建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的范围，最好是在1％左右。

范围约定太大的话，就失去约束开发商的意义了。这样在交房时套内建筑面积误差大于约定的范围，则购房者有权解除合同或要求开发商支付违约金。第二，在补充协议中约定房屋的实际使用率，也就是套内使用面积与建筑面积的比率。购房者可根据开发商最初承诺的比率来约定，因为开发商为吸引购房者，一般承诺的使用率都是比较高的。

如果开发商同意和购房者签订这样的补充协议，那么对购房者来说，房屋面积问题就没有什么大的风险了。

房屋公摊面积缩水 真的“不受合同保护”吗

现下市场房产交易多以期房为主，购房者通常与开发商约定房屋面积，并根据约定面积支付房款。但在交房后办理房产证过程中，房产证面积与约定面积常会发生出入，类似的纠纷已屡见不鲜。

而在面积测算时，除了套内面积和得房率，公摊面积也是不容忽视的要点。

不少购房者与开发商签订的合同都以套内面积来计价，并对套内面积出现差异的处理办法做了明确约定。但在房产测绘时，由于公摊面积的变化造成了建筑面积差异的争议，这类房产合同没有明确约定，不少购房者只能吃哑巴亏。建议购房者，除了与开发商签订商品房买卖合同外，最好再与开发商签订一份补充协议，对建筑以及公摊面积的差异处理方案再做详细约定。需要特别提醒的是，商品房买卖合同纠纷的诉讼期只有2年，核定面积的时间通常以政府部门核发的房产证为准。

案例：2010年，东莞的李女士购买了一套78.29平方米，其中套内建筑面积59.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.89平方米的商品房。计价方式以套内面积计算，该商品房单价为每平方米11508.03元，总金额为683577元。然而，测绘显示该商品房最终套内面积为59.94平方米，实际测绘面积比之前签订的合同面积增加了0.54平方米。

根据合同的约定，该房屋的总房价达到了689791元，于是，李女士向开发商支付了多出来的套内面积的房款6214元。开发商收到房款后，为李女士开具了售房款发票，载明房屋建筑面积为77.97平方米，单价为8846.88元/平方米，金额为689791元。接下来，李女士的房产证办下来了，房产证上登记的建筑面积是77.97平方米，套内建筑面积为59.94平方米。

建筑面积比合同上的约定少了0.32平方米。建筑面积缩水的原因是公摊面积减少了，导致总建筑面积也减少。通常买卖双方对于面积的争议多集中在套内面积上，那么建筑面积缩水开发商有义务补偿吗根据权威司法解释，当出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，没有明确约定情况下，而面积误差的绝对值又在3%的范围内，即李女士的房屋建筑面积缩水了0.32平方米，开发商应退还相应房款。

具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）。因此，开发商应向李女士退还的房款为2794.03元（683577元÷78.29平方米×（78.29平方米-77.97平方米）。根据广东省商品房买卖合同发现，关于商品房的计价方式主要有两类。一类是针对预售房的，如果按套出售，则按套内建筑面积计算单价及总价；如果按整幢出售，则按建筑面积计算单价及总价。

另一类是针对现房的，则是按套出售，仅计算总价。多数时候，开发商都会跟购房者签订按套内面积计算单价的方式计算房款。选择这种计价方式，在合同中对面积差异的处理办法也是以套内面积作为约定条件，而不是总的建筑面积。如果是建筑面积出现了差异呢以套内面积计价的“面积确认及面积差异处理”条款显然不适用。

而开发商往往会凭借合同，拒不对建筑面积缩水做赔偿。碰到了面积缩水，在购房合同里又没有对面积差异做出明确约定的情况，上述的司法解释就给予了消费者相关的法律保障。另外，特别需要注意的是，商品房买卖合同纠纷的诉讼期只有2年，核定面积的时间通常以政府部门核发的房产证为准。

收房时发现房屋面积缩水，业主们该如何维权

很多人在收房的时候会发现房屋面积出现缩水的现象，也就是说和合同上面签订的面积大小是有所出入的。一般来讲这个数值还是比较大的，所以业主们可以根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定进行维权。

另外也要测量一下面积误差比，在3%以内，是要按照约定的价格结算，如果业主们想要解除合同，是不会被对方支持的。

但面积误差比超出了3%，可以自动请求解除合同，另外也要让房产商返还业主已购房款包括利息。就现在社会现状来讲，大家购买房子的时候也要为一部分的公摊面积买账，这是很正常的，也是为了业主们的合法权益考虑。但是如果在买房子的时候发现房子面积为100平，实际收房的时候却只有60平，这种缩水可以用违法违规来形容。而且大多数的房产商和业主选择的是以建筑面积的计价方式，而不是套内面积进行计价，所以一定要按照总体的建筑面积来处理。

其实因为房子产生矛盾的事情在生活当中已经发生多起了，一旦套内面积与合同中的比例存在较大差距的话，那么大家得房率就会明显降低。即使上诉到法院，也依旧会认为超出了合理范围，所以大多数都会判处业主获得部分赔偿。另外也希望大家在交房的时候一定要了解清楚这方面的知识，存在着相应的差异是很正常的，但是差异较大就不要忍气吞声，要求开发商给予一定的赔偿。

另外大家买房子的时候也要以正规的开发商为主，在签合同的时候一定要看清楚相应的条例，实在记不住可以用手机将其拍下来，日后发现不对劲或者有差异的地方，就可以将手机里面的图片拿出来当作证据。而且买房子是很大的一件事情，价值又比较高昂，所以更要小心仔细一些，尽量多带几个同伴一起去看房子，能有所帮助。