北京市住建委明确：2022年四成新建筑装配式建造

北京市住建委发布《关于进一步发展装配式建筑的实施意见（征求意见稿）》，明确2022年装配式建筑占新建建筑面积的比例要达到40%以上。其中，新建地上建筑面积2万平方米（含）以上的保障性住房和公共建筑、以招拍挂方式取得的国有土地使用权的商品房开发项目，均应为装配式建筑。

资料图 摄：孙毅/北晚新视觉供图装配式建筑指的是通过工厂预制配件现场装配而成的建筑，在流水线上“做”配件，像“造汽车”一样造房子。

装配式建筑施工能有效节约施工用地，降低环境污染，提高资源利用率，大大缩短施工周期，体现绿色施工理念。《北京城市总体规划(2016年—2035年)》提出，新建保障性住房全面采用装配式建筑，提高装配式建筑在新建商品住房中的比重，到2020年达到30%以上，到2035年前全面采用装配式建筑。统计数据显示，2020年北京新建装配式建筑面积2207万平方米，占比已达30%以上，实现了新版城市总规的阶段目标。《征求意见稿》提出了“十四五”时期的分阶段工作目标：2022年实现装配式建筑占新建建筑面积比例达40%以上；2025年实现装配式建筑占新建建筑比例达到55%；到“十四五”末基本建成以标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理、数字化应用为主要特征的现代建筑产业体系。

关于装配式建筑的适用范围，《征求意见稿》明确，新立项政府投资的新建建筑、新建地上建筑面积2万平方米（含）以上的保障性住房和公共建筑、以招拍挂方式取得的国有土地使用权的商品房开发项目，以及新建工业用地上的厂房、仓库，均应采用装配式建筑。其中特别提到，保障性住房和以招拍挂方式取得国有土地使用权的商品房开发项目应达到装配率不低于60%的标准；新立项政府投资的新建建筑、新建公共建筑和工业建筑等其他实施范围内的建筑应达到装配率不低于50%的标准。相比主体结构施工，建筑室内装修是普通市民更为关注的内容。

记者注意到，《征求意见稿》特别提到，新建建筑应实施全装修成品交房，逐步提高装配式装修在保障性住房、商品住宅和公共建筑中的应用比例，鼓励既有建筑装修和改造采用装配式装修。同时，研究制定菜单式全装修实施方案，明确装修标准和价格区间，纳入住房销售合同，加快智能产品和智能家居系统的应用，实现优质优价和品质提升，满足消费者个性化需求。根据本市现行政策，对符合条件的装配式建筑项目将给予市级奖励资金。

《征求意见稿》也提出，装配式建筑项目在招标、拍卖、挂牌阶段或办理房屋销售手续时，可享受优质优价政策。

《住宅项目规范》起草完成，未见“以套内使用面积进行交易”

3月15日，住房和城乡建设部办公厅发布关于《住宅项目规范》公开征求意见的通知。通知显示，根据住建部工程建设标准编制工作计划，《住宅项目规范》已起草完成，在前期多次征求意见基础上修改完善并经专家审查通过。

三年前首现住宅“以套内使用面积进行交易”这份曾引发大众关注的《住宅项目规范》已是第三次向社会公开征求意见。

按照时间安排，此次意见反馈截止时间为2022年3月28日。据新华社报道，受住房和城乡建设部委托，2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上，牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组，经过两年多的研编，目前已完成了《住宅项目规范（征求意见稿）》。2019年2月18日，包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。

《住宅项目规范（征求意见稿）》公布后，其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。这也是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应以套内面积来进行交易。这份征求意见稿文末附的起草说明中提到，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。

目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。2019年的2月24日，新华社发布《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》的文章，文中援引中国建筑科学研究院有限公司相关负责人的解释称：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。专家解释，规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算的做法主要解决两方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。

由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。

新版规范未见相关条款在最新版的《住宅项目规范》征求意见稿中写道：为适应国际技术法规与技术标准通行规则，2016年以来，住房和城乡建设部陆续印发《深化工程建设标准化工作改革的意见》等文件，提出政府制定强制性标准、社会团体制定自愿采用性标准的长远目标，明确了逐步用全文强制性工程建设规范取代现行标准中分散的强制性条文的改革任务，逐步形成由法律、行政法规、部门规章中的技术性规定与全文强制性工程建设规范构成的“技术法规”体系。而《住宅项目规范》的制定是为促进住宅建设高质量发展，保障居民的基本住房条件和居住环境。不过，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的表述只在首份公开征求意见的《住宅项目规范》中出现。2019年9月10日，在对反馈意见和修改建议进行认真研究分析和处理后，住建部办公厅曾第二次发布关于征求《住宅项目规范》等住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范意见的函。

澎湃新闻翻阅第二次发布的《住宅项目规范》征求意见稿中已不见“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的字样。澎湃新闻注意到，2022年3月15日发布的关于《住宅项目规范》公开征求意见稿中，也未再提及“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。第一版征求意见稿中2.4“使用维护”章节共六条，而最新版的使用维护一章被列为2.3，共九条内容，涉及住宅建筑使用中的规范问题。其中针对目前住宅加装电梯等热点，加入“对于既有住宅建筑加装电梯，在按相关规定进行充分协商符合条件的情况下，应允许适当降低相邻住宅日照标准”等条款，而与套内面积交易的相关条款未出现。

全国两会上“取消公摊面积”再引关注值得一提的是，今年两会期间，全国政协委员洪洋提到，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。但是公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，业主毫无申辩权利。通俗来说，公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。但是，洪洋提到，从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。

公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费也只能由开发商说了算。

在洪洋看来，公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的冤枉支出。为此，洪洋建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

同时，《半月谈》公布的评论文章指出，应探索用套内面积替代建筑面积计价，将公摊面积“水分”挤出去。从宏观角度而言，这可以使房地产市场统计更科学，更真实地反映群众现阶段的居住条件，更敏锐地揭示市场行情变化，为房地产税征收创造更有利的条件，为政府针对房地产市场出台调控措施提供更有价值的数据参考。上述文章认为，取消公摊面积，尤其意味着杜绝其伴生的猫腻与漏洞，从源头避免大量矛盾与纠纷，保证市场交易更公平透明。当然，试图一蹴而就取消公摊面积并不现实，毕竟房地产交易、持有全流程是一个庞大的体系，牵一发而动全身，需要有一个转换的过程，其中还涉及众多既得利益者。

因此，需要克服重重阻力，分步骤有序推进，逐渐推开按套内面积计价的房屋销售模式。在过渡阶段，相关部门可在明确公摊面积范围、标准上下功夫，实现源头治理，加强全流程监管，及时封堵漏洞。

别了公摊！住建部新规：买房按套内面积算！如何影响购房

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，该项新规征求意见稿显示，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”除了按套内计算面积之外，《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定，《住宅规范》提出，四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

下面小编梳理了该文件的几大要点。

要点一：以套内使用面积进行交易在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。虽然只有短短的一句话，但这一点无疑是《规范》中吸睛度最高的，足以激起千层浪。住宅交易面积从建筑面积转向套内面积不知市场的接受度会有多高对此附件中也做了相关说明：本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。

目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

在我国大部分地区，房屋交易总面积按照“套内面积+公摊面积”计算。通常来说，大堂、公共门厅、走廊、电梯等公共设施，都会作为公摊面积来计价。由于缺乏统一标准规范，不同房地产项目的公摊面积会出现很大差别。

比如，有些项目的公摊面积占到建筑面积的40%，导致得房率低，住宅项目得房率要高于非住宅项目。中原地产指出，公摊面积计价大行其道背后，隐藏着不少问题，比如：给购房者带来低价格的“幻觉”，重复收费，偷面积，等等。根据瞭望智库的资料，“公摊面积”也可能是从香港引进的，因为香港在2013年之前销售房屋时采用的就是建筑面积计算方式。

2013年，香港出台新政，结束了房屋销售的“建筑面积”时代。但是，这种已经被香港明令调整的“公摊面积”，却在内地延续使用至今。要点二：四层楼以上应安装电梯除了按套内计算面积之外，《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定，《住宅规范》提出，四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。具体而言，每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米，轿厢门净宽不应小于0.90米。

十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。对于既有住宅建筑，要求加装电梯的载重量不应小于300千克，轿厢门净宽度不应小于0.80米。要点三：新建住宅要全装修交付《住宅规范》提出，城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格。

同时，《住宅规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求，防水墙、地面无渗漏、无积水；抹灰顶面的要求则是，粘结牢固，无空鼓，表面平整、洁净，无裂缝，无爆灰等等。　　专家：对购房者购房成本基本无影响房地产交易将正式告别“公摊面积”。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟进行了解读：是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。另外需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

1、这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。2、从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小。3、套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。

从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。4、羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。5、从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。新华社、人民日报曾质疑“公摊面积”去年一篇《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的》的文章火爆，揭露出这个矛盾已久的问题。

此后，新华社、人民日报等都发文质疑该制度的不合理。新华社指出，近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时，能正视公摊面积乱象，探索更科学、合理的计价方式，切实保护百姓权益。

取消公摊：重庆已经执行17年除了官方，一些业内人士也开始呼吁按套内面积计算。2月22日，据中山日报报道，广东省中山市政协委员钟国平建议，对商品住房销售进行立法，制定具体的操作细则。明确商品住房按套内面积进行销售，并将此规定纳入住房销售合同。实际上，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。

2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”，时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说：“最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。

什么样的才算是中户型和小户型 中小户型标准

关于“国六条”中所要求的90㎡中小户型的面积终于有了明确的界定。建设部下发了《90㎡以下住宅设计要点(征求意见稿)》(以下简称《意见》)中明确规定套型面积为住宅的建筑面积，也就是普通百姓所说的房屋面积。

根据建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中规定，今后在新增住宅项目中套型面积在90㎡以下的中小户型要达到70%，但是对于“套型面积”这一名词建设部一直没有给予正式的解释，致使全国不少项目因为没有明确的建设标准而被迫停工，仅北京就有上百个项目重新规划。

有关专家认为，这一标准的出台将有效地提高住宅的竣工面积，加大住宅的供应量，对因为供应减少而上涨的房价也将起到缓解作用。在《意见》中建设部明确指出，套型建筑面积是指单套住宅的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，也就意味着将来中小住宅的建筑面积为90㎡，而实际的使用面积大约75㎡左右。戴德梁行建筑工程专家袁帆介绍，套型建筑面积是一个建筑设计用语，而购房人购买的房屋建筑面积是一种产权建筑面积。此外，《意见》还指出，90㎡以下中小套型居住区布置应方便社会公共服务，靠近公共交通站点和就业密集区。

同时还要加大居住区的开放性，处理好交通站点与居住区出入口的衔接，方便居民的出行，公交站点到住宅的最长步行距离不宜大于300米。建设部网站公布《90平方米以下住宅设计要点》(征求意见稿)，在这份旨在贯彻落实90平方米以下中小套型住宅政策的文件中，将各地各类住宅套型建筑面积标准予以了一些修正，值得注意的是，大部分地区的小户型面积标准在乘以相应的系数后，有所放宽，最高可达90平方米的1.19倍，约107平方米。意见稿中“面积控制标准”一项规定，“以夏热冬冷地区6层以下住宅的套型建筑面积90平方米为控制标准的基数，该地区其他类型的住宅和其他地区各类住宅的套型建筑面积，由这个基数乘以相应的修正系数得出各地区各类住宅的套型建筑面积控制标准。

”修正系数表显示，住宅层别分6层以下、7至11层、12至18层和19层及以上四档，气候类型分严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区、夏热冬暧及温和地区四档。交叉组成的共计16个修正系数中，除夏热冬冷地区6层以下住宅系数为1外，只有夏热冬暖地区6层以下住宅系数为0.99，其他地区的各类物业系数均大于1，最大值为1.19。且天气越冷、楼层越高的物业，系数越高。

以严寒地区19层及以上物业为例，小户型控制标准为90平方米的面积乘以系数1.19，即可达到107.1平方米。也就是说，此类物业套型建筑面积在107.1平方米之内即符合小户型要求。“以气候情况确定套型建筑面积标准，以前听说得不多。

”一位香港知名房地产开发企业高层这样表示。对于这一面积修正系数的初衷，意见稿称“为鼓励住宅建筑的节能节地设计”。上海信义房产法务总监解释，气候因素确实是影响建筑物占用空间的变量之一。比如寒冷地区的供热管道系统，墙体厚度等都会影响住宅公摊面积。

同时，高层住宅也会因电梯等设备占用大量建筑空间。而套型建筑面积是由套内建筑面积加分摊的共用建筑面积组成，修正系数的高低必然向高层和寒冷地区倾斜，这是有道理的。除此之外，意见稿还规定，“每套住宅套型阳台面积不应超过8平方米。”据开发商介绍，这一要求也是此前未见的新规。

围绕住房结构而进行的调控政策成为此轮房地产宏观调控的焦点之一，“70%的新建住宅面积须建设90平方米以下小户型”的说法一度引起市场广泛关注。

委员周世虹建议以套内建筑面积计价销售商品房，这种制度有实施的可能吗

委员周世虹建议以套内建筑面积计价销售商品房，这种制度有实施的可能。一、套内面积的好处因公摊面积缺乏限制性标准，由开发商委托房产商进行面积测绘，容易出现暗箱操作等造成公摊面积无序上升。

推行商品房套型建筑面积计价办法，按套内建筑面积计算售房价格，让购房者看得清楚，买得明白，既可以避免对购房者利益的损害，又可以促进房地产市场交易的公平公正。

二、按套内面积卖房重庆已实行多年按套内面积卖房重庆早已走在了前面，根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条 商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。该《通知》同时要求，未按套内面积计价销售商品房的，有关部门责令改正，并依法进行查处。重庆的这一举措也从政策法规的层面上肯定了以套内建筑面积计价销售商品房的可能性和可操作性。

三、按套内面积卖房是大势所趋早在2003年12月1日起施行的《北京市城市房地产转让管理办法》就明确规定，商品住宅预售实行建筑套内面积计价。修订后的2008年版，则进一步明确：新开发商品住房转让应按套内建筑面积计价。从推行实施以来，既减少了北京的新商品房买卖面积纠纷，又维护了购房群众的利益，让群众明明白白购买。

在2019年，应按套内建筑面积计价已经上升的国家政策的层面，住建部对《住宅项目规范》公开征求社会意见。征求意见稿中就明确表示：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。