逻辑是融合与发展，创新与学习。商业地产最重要的一个环节就是打造流畅的资金通道，而在融资和管理方面的不断创新，则成为保证资金通道畅通的不二法宝。印力集团的前身是深国投商置，于23年4月在深圳成立，是国内领先的商业地产投资、开发和运营商，此前为沃尔玛中方股东，后华润重组深国投，成为了深国投商置控股方；213年11月，黑石集团与工银国际成为深国投商置的战略投资者，215年2月，在完全卸下国资背景后，深国投商置更名为印力集团，同时对商业产品线进行了重新梳理，主打“印象”系列，216年8月，万科成立投资基金，以128.7亿元收购印力集团96.55%的股权，成为印力的核心股东。

印象城是哪个公司的？

自成为万科集团成员企业以来，印力集团开启了收购扩张之路。

1月17日，“珠海乐世界购物中心”官方微信公众号发布文章称，珠海乐世界购物中心将于2019年1月27日正式更名为“珠海印象城”，更名之后沃尔玛将退出运营，新的品牌方将是印力集团。

资产规模急剧增长

据了解，珠海乐世界购物中心是沃尔玛旗下首个购物中心，属于区域型购物中心，总面积为11万平方米。该项目以山姆会员店为主力店，其余商家多为餐饮品牌和儿童教育业态。此次收购后的项目与之前印力集团收购的项目具有相似的特点，均位于所在城市的核心区域。

2018年10月，印力集团发布消息称，此前印力联合万科和Triwater联合收购凯德集团的20家购物中心项目公司已全部完成交割。交割完成后，“凯德广场”“凯德MALL”正式更名为 “印象”系列。其中北京翠微路的凯德MALL项目更名为“印象城”，其余项目更名为“印象汇”。

通过收购扩张，印力集团的资产规模正急剧增长，管理资产规模已排在国内第二，仅次于万达商业。印力集团董事长兼总裁丁力业近期表示，“2016年初万科主席郁亮跟我说，如果万科成为印力的一个股东，那么印力的目标必须要做到数一数二，所以这3年来我们一直按照这个方向在走。”

截至2018年5月，在成功收购凯德集团20个项目，加上从万科打包而来的42个商业项目后，印力在全国持有或管理的商业项目数量为126家，管理面积约1000万平方米，分布在全国58个城市，其中一线城市项目占21%，二线城市占51%，三线城市占28%左右。

反映在区域分布上，原先主要在二三线城市发力的印力，在一线城市项目的数量也有所增加，包括位于广深的深国投广场、深圳平湖印象里、广州凯达尔印象城以及深圳大中华印象城等。

业内分析指出，当前商业地产处在结构性调整的阶段。一方面，一二线城市涌现出一批优秀项目和品牌，但总体步入存量时代；另一方面，一些中小城市尽管存在消费升级蓝海，但也存在分布不均、管理运营滞后等诸多问题，使得其行业发展速度较慢。

资产证券化提速

印力集团一方面不断收购资产加速扩张，另一方面则运用多种方式进行融资。1月17日，在珠海乐世界宣布改名的同一天，印力集团宣布成功发行“中金印力-印象1号资产支持专项计划”，项目发行规模人民币21.06亿元，该项目是印力集团继深国投CMBS以来又一次商业物业资产证券化的成功发行。

据了解，印力集团此次计划期限为12年，标的为南京江北印象汇及天津印象城，总估值为33.8亿元，发行资产支持证券总规模达21.06亿元，其中优先级20亿元，次级1.06亿元。优先级信用评级AA+，最终发行利率为5.4%。

据亿翰智库分析指出，目前，REITs及CMBS是监管部门较为鼓励的房地产企业融资产品之一。与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力，以及资产负债表表外融资等。

随着房地产行业不断成熟及CMBS创新的深化，商业地产行业也真正进入新阶段，资产管理和金融创新将成为企业在存量时代生存的重要能力。

据统计，2018年1-10月份，全国商业地产开发投资额1.18万亿元，同比下降9.2%；商业地产新开工面积1.61亿平方米，同比下降4.9%；全国商业地产待售面积达1.39亿平方米。

据《2018中国商业地产市场年报》指出，商业地产的开发逻辑发生了巨大的转变，由重开发转向重运营。一方面，经过多年的发展，商业地产存量巨大，已经基本告别了高速增长的阶段；另一方面，随着我国 社会 主要矛盾的转变，居民消费加快升级。

同策研究院院长助理张宏伟指出，目前对于开发商而言，资金面还是比较紧张的，房企需要多途径进行融资。此外，商业地产未来必然走向线上和线下融合，三四线城市可能消费力不足，但在一二线城市中体验式的新业态将有更多机会。

印象城是属于印力集团。 “印象城”是是印力集团旗下“印象”系列子品牌，定位为中高端综合性购物中心，一般选址于一、二线城市的区域中心，在全国都有分布。印力集团于2003年4月在深圳成立，是中国领先的商业地产投资、开发和运营商，业务贯穿商业地产领域的全价值链。

截至2018年底，印力在全国持有或管理的商业项目逾120个，管理面积1000万平米，管理资产规模近800亿人民币，遍布全国58个城市，商业地产规模仅次于万达。

印象城商业背景：

深国投商置成立于2003年，是一家专业专注的商业地产开发及运营商。公司立足深圳总部，布局全国众多一、二线城市，抢尽地利之势，凭借品牌实力以成规模效应，累计开发及管理的购物中心建筑面积已超过400万平方米，深国投商置旗下品牌有印象城、新一城和深国投广场，已开业购物中心12家，未来规划在全国范围内建造50家购物中心。公司的战略重点为印象城品牌的持续打造。

深国投商置凭借着“商业+金融+开发+管理”相结合的，成熟商业地产发展模式和专业高效的管理团队，将持续驱动商业地产开发建设及运营管理业务的发展。2012年，龙柏宏易基金注入深国投商置，带来全新的发展视野和丰富的商业资源。

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